АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 июля 2017 года

Дело №

А56-9831/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 3 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Диагональ» Кузнецовой В.В. (доверенность от 06.02.2017) и Попенко Ю.Н. (доверенность от 25.10.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  Боглачевой Л.И. (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Гиневой И.Н. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Диагональ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 (судьи Желтянников В.И., Горбик В.М., Колосова Ж.В.) по делу № А56-9831/2016,

                                               у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Диагональ», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пл. Чернышевского, д. 9, лит. А, пом. 19Н, ОГРН 1027802712926, ИНН 7805031759 (далее – ООО «Диагональ»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б,                          ОГРН 102780244561, ИНН 7832000076 (далее – комитет), о признании недействительным пункта 1.1.2 распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 06.11.2015 № 1141-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 192-194, литера А, пом. 39Н» (с учетом уточнения требований).

Заявление принято судом, делу присвоен № А56-9831/2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН) и акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – фонд имущества).

Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к комитету о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 78:14:0007636:1722 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7636:8:18:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, лит. А, помещение 39Н,  установленной на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 № 31-8-0119(196)-2015, выполненного ГУИОН, и об обязании комитета в лице фонда имущества заключить с обществом договор купли-продажи указанного помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде (с учётом уточнения требований).

Иск принят судом, делу присвоен № А56-11671/2016.

Определением суда от 26.04.2016 дела №№ А56-9831/2016 и А56-11671/2016 объединены в одно производство, делу присвоен № А56-9831/2016.

Решением суда от 25.01.2017 в признании недействительным пункта 1.1.2 распоряжения от 06.11.2015 № 1141-рз отказано; в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 № 31-8-0119(196)-2015, выполненного ГУИОН, производство по делу прекращено; комитет в лице фонда имущества обязан заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого имущества с условием о залоге по цене     3 400 000 руб.

Постановлением апелляционного суда от 21.04.2017 решение от 25.01.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить в части, признать недействительным пункт 1.1.2 распоряжения от 05.11.2015 № 1108-рз, обязать комитет в лице фонда имущества заключить с обществом договор купли-продажи помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде, удовлетворить ходатайство общества о проведении комиссионной экспертизы.

Податель жалобы ссылается на то, что разница в результатах оценки эксперта при проведении дополнительной экспертизы и отчёта ГУИОН составляет 6%, что, по мнению подателя жалобы, является недопустимым для оценки в интервале расхождения цен.

Податель жалобы ссылается на то, что в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд избирательно исследовал и оценил имеющиеся в деле доказательства, необоснованно отказал в назначении комиссионной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта.

Податель жалобы полагает, что взыскание с общества в пользу ГУИОН судебных расходов по оплате экспертизы в размере 30 000 руб. не основано на законе.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В кассационной жалобе общество заявило ходатайство о проведении по делу комиссионной экспертизы. В судебном заседании кассационной инстанции представители общества поддержали указанное ходатайство. Суд кассационной инстанции, выслушав мнение участвующих в деле лиц, полагает, что ходатайство не подлежит удовлетворению исходя из пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители комитета и ГУИОН обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 30.06.2008 № 12-А-1674 аренды помещения 39Н общей площадью 12,7 кв. м с кадастровым номером 78:14:7636:8:18:26, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр. д. 192-194, лит. А. 

28.05.2015 общество обратилось в комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта в собственность, установленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением комитета от 06.11.2015 № 1141-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр. д. 192-194, литера А, пом. 39Н» предписано осуществить приватизацию названного помещения обществу по цене продажи 3 600 000 руб. (НДС не облагается), в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015 № 31-8-0119(196)-2015, выполненным ГУИОН.

Согласно отчёту об оценке рыночной стоимости от 16.10.2015                                       № 31-8-0119(196)-2015, выполненному ГУИОН, рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 28.05.2015 составляет 3 600 000 руб. (НДС не облагается).

Фонд имущества, действуя по поручению комитета, направил обществу предложение от 12.01.2016 № 23/30 о заключении договора купли-продажи помещения по цене продажи 3 600 000 руб., приложив проект договора купли-продажи.

Общество направило фонду имущества письмо от 24.02.2016, приложив протокол разногласий к проекту договора купли-продажи спорного помещения с предложением установить цену продажи объекта 1 890 000 руб. на основании отчёта об оценке от 15.02.2016 № 321/21-2, составленного ООО «Европейский центр судебных экспертиз».

Ссылаясь на наличие возникших у сторон при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости разногласий, касающихся цены объекта, полагая, что указанная в распоряжении комитета стоимость помещения завышена, а величина рыночной стоимости объекта, установленная отчётом ГУИОН, является недостоверной, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции применил статью 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Закона № 159-ФЗ с учётом толкования норм права, изложенного в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005  № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и, установив, что между сторонами возник спор относительно условий договора купли-продажи о выкупной цене помещения, назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта.

В связи с наличием противоречий в  выводах эксперта ООО «Партнерство экспертов Северо-Запад» и возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта  суд в соответствии с  частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил проведение повторной экспертизы, поручив её другому эксперту ООО «ИОЛА».  Оценив доказательства по делу, суд пришёл к выводу о том, что заключение эксперта ООО «ИОЛА» соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену помещения 3 400 000 руб.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в этой части, не усмотрел оснований для назначения комиссионной экспертизы, и отказал в удовлетворении ходатайства общества. 

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что требование о признании недействительным пункта 1.1.2 распоряжения от 06.11.2015 № 1141-рз не подлежит удовлетворению, в связи с тем, что результат судебной экспертизы, положенной судом в основу решения об урегулировании возникшего между сторонами разногласия о выкупной цене помещения, сопоставим с результатом оценки рыночной стоимости, выполненной ГУИОН, является допустимым для оценки в интервале расхождения цен. Суды пришли к выводу о том, что не имеется оснований для признания упомянутого распоряжения комитета в оспариваемой части не соответствующим требованиям закона.

Суд первой инстанции прекратил производство по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта, сославшись на то, что на основании отчёта ГУИОН принято распоряжение комитета об условиях приватизации объекта, посчитав, что при таких обстоятельствах самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В части прекращения производства по делу решение и постановление в кассационном порядке не обжалуются.

Суды правильно применили статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 3 Закон № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и на основании оценки имеющихся в деле доказательств обоснованно пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной оценщиком ООО «ИОЛА» в результате проведения повторной судебной экспертизы.

Отказывая в назначении комиссионной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом ООО «ИОЛА», и наличие противоречий в выводах указанного эксперта.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению.

Суды обоснованно посчитали, что результат оценки эксперта ООО «ИОЛА» сопоставим с результатом оценки рыночной стоимости, определенной в отчёте, выполненном ГУИОН, расхождения являются допустимыми для оценки в интервале цен.

Доводы о несоответствии заключения эксперта ООО «ИОЛА» требованиям законодательства об оценочной деятельности, о наличии существенных нарушений при его составлении, которые могли повлиять на итоговую величину стоимости объекта оценки, не подтверждаются материалами дела. Ссылки подателя жалобы на неправильное применение экспертом корректировок на местоположение объекта, на площадь объекта, на тип входа,  на то, что не проводилось очищение объектов сравнения от ставок НДС, носят субъективный предположительный характер, не содержат расчётов, подтверждающих влияние на итоговую величину стоимости помещения.

Суды правильно распределили судебные расходы по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учётом толкования, приведенного в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

	С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

                                                      п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 по делу № А56-9831/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Диагональ» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий