РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-77692/24-33-597

г. Москва

24 июля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 24 июля 2024 года

Арбитражный суд в составе судьи Ласкиной С.О., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению АО "А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ" 

к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ 

о признании незаконным решения от 19.01.2024 № КУВД-001/2023-47704569/5

при участии представителей: согласно протокола

УСТАНОВИЛ:

АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее также - заявитель, Общество) обратился в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также - Управление Росреестра по Москве, Управление) с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в регистрации прекращения права собственности Заявителя на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:15, оформленного Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 19.01.2024 № КУВД-001/2023-47704569/5, о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности Общества на указанный земельный участок.

Заявитель поддержал заявленные требования. 

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражало по доводам письменных возражений 

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем соблюден. 

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела,  заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120111:15 с адресом местоположения: г. Москва, п. Сосенское, д. Николо-Хованское.

17.10.2023 Общество обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на указанный земельный участок в связи с отказом собственника от права собственности в порядке п. 2 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

В заявлении указано, что на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120111:15 в установленном законом порядке застройщиком осуществлено строительство двух жилых блокированных домов № 16 и № 18 (назначение – многоквартирный дом), в составе застройки территории центральной части деревни Николо-Хованское.

Жилой блокированный дом № 36 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.05.2016 № 77-245000-007270-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Жилой  блокированный дом № 38 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.05.2016 № 77-245000-007273-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Жилой блокированный дом № 36 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:588 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>.

Жилой блокированный дом № 38 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:896 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>.

Обязательства Общества как застройщика вышеуказанных многоквартирных домов перед участниками долевого строительства выполнены.

Как указывает заявитель, целью заявления о государственной регистрации прекращения права собственности является соблюдение основных принципов земельного законодательства, в т.ч. принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:15 сформирован под вышеуказанными жилыми блокированными домами, каждый из которых имеет назначение «многоквартирный дом», с общей для жителей домов территорий, элементами благоустройства в границах, в которых данный участок переходит в собственность собственников помещений этих домов как общее имущество.

Обществом в заявлении также указано, что данный земельный участок находится в частной собственности, является сформированным, его образование в соответствии с требованиями законодательства не требуется, в связи с чем не требуется принятие каких-либо решений о разработке ПМТ Департаментом городского имущества г. Москвы. Также в заявлении указано на отсутствие в законодательстве запрета на формирование единого земельного участка, на котором расположено два и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе в составе комплексной застройки, в связи с чем заявитель просил рассмотреть заявление с учетом данной информации.

26.10.2023 Управлением вынесено решение о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-47704569/1, указав на следующее:

В соответствии со ст. 287.6 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором данный дом расположен, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на данном участке объекты.

В случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, собственники нежилых помещений в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, вправе требовать передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования, в том числе для обеспечения их безопасной эксплуатации, в общую собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Согласно ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, за исключением образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Подготовка схемы расположения земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, обеспечивается органом государственной власти или органом местного самоуправления, или собственниками помещений в многоквартирном дома (п.2.3 ст. 11.10 ЗК РФ).

При этом только земельный участок, сформированный с соблюдением необходимых требований, может являться частью общего имущества многоквартирного дома.

У собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором он расположен, возникает с момента формирования такого участка в порядке, установленном земельным и градостроительным законодательством. 

Исходя из смысла частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 

По данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома отсутствуют.

Кроме того, на земельном участке расположены жилые дома блокированной застройки. 

Учитывая данный факт, сообщено о невозможности регистрации права общей долевой собственности квартир, признанных в силу ст. 16 Закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ домами блокированной застройки, на земельный участок в силу статьи 36 ЖК РФ.

Пунктом 40 статьи 1 ГрК РФ домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. 

Исходя из положений Закона № 476-ФЗ, такие блоки могут быть учтены с ЕГРН как с видом объекта недвижимости «здание», так и с видом объекта недвижимости «помещение», в частности квартира в многоквартирном доме.

При этом по смыслу статьи 16 Закона № 476-ФЗ вне зависимости от вида объекта недвижимости, указанного в ЕГРН, считается, что соответствующий объект недвижимости изначально создавался как блок, указанный в п.2. ч.2. ст. 49 ГрК РФ (в ред., действующей до 01.03.2022) – дом блокированной застройки, указанный в п. 40 ст. 1 ГрК РФ (в ред. действующей с 01.03.2022). В этой связи не подлежат применению положения ст. 16 Закона № 189-ФЗ. 

Земельные участки под объектами недвижимости (домами блокированной застройки), сведения о которых приведены в соответствие с действующим законодательством в порядке, установленном в ЗК РФ, в т.ч. соответствующие земельные участки могут быть образованы путем раздела соответствующего ранее учтенного земельного участка.

Для получения дополнительной информации в Департамент городского имущества направлен соответствующий запрос. 

Рекомендовано осуществить раздел земельного участка под домом блокированной застройки на индивидуальный земельный участок, находящегося под каждым блоком в доме блокированной застройки.

В дальнейшем, 19.01.2024 Управлением вынесено решение об отказе в государственной регистрации прав, оформленное Уведомлением № КУВД-001/2023-47704569/5.

Посчитав решение об отказе от 19.01.2024 № КУВД-001/2023-47704569/5 незаконным и нарушающим его права, Общество обратилось в суд.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с выданным администрацией Ленинского района Московской области разрешением на строительство от 25.06.2012 №RU50503000-504-12-р/с, застройщиком на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0120114:1890 (из которого впоследствии был образован спорный земельный участок) возведены жилые блокированные дома.

По окончании строительства жилые дома введены в эксплуатацию разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 18.05.2016 № 77-245000-007270-2016 и от 18.05.2016 № 77-245000-007273-2016, выданными Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы.

Жилой блокированный дом № 36 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:588 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>.

Жилой блокированный дом № 38 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:896 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, 

<

...>.

Заключением кадастрового инженера подтверждается, что территория земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120111:15 включает в себя здания (жилые блокированные дома) с кадастровыми номерами 77:17:0120111:896 и 77:17:0120111:588, придомовую территорию (тротуары, газоны), земельный участок полностью соответствует виду разрешенного использования, эксплуатируется по назначению. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего. 

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. 

В данном случае, земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества – другим лицам (собственникам помещений в жилых домах). 

Отказ заявителя от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа. Земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, не может принадлежать в силу закона заявителю.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

В соответствии с ч. 1 ст. 56 указанного Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли. К указанному в части 1 настоящей статьи прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на эти земельный участок или земельную долю ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 2 ст. 56 Закона № 218-ФЗ).

В силу ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с п. 2 данной статьи, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Суд находит необоснованной ссылку Управления на ч. 4 ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающими обязанность органов государственной власти или органов местного самоуправления по формированию (образованию) земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, поскольку у органов государственной власти (органов местного самоуправления) обязанность образовывать (формировать) земельные участки  под многоквартирными домами возникает в случае, если такой земельный участок не образован до введения в действие Земельного кодекса РФ (пункт 3 статьи 16 ЗК РФ). 

В то время как спорный земельный участок является сформированным (образованным), его границы внесены в ЕГРН (проведен кадастровый учет) и его образование не требуется.

Ссылаясь на п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, согласно которой образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, за исключением образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, Управление не учитывает следующее.

В статье 11.3 ЗК РФ говорится о порядке образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В то время как спорный земельный участок находится в частной собственности (собственности застройщика), а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности, и, как указано выше, не подлежит образованию, так как уже сформирован.

В связи с чем, неприменимы к рассматриваемой ситуации и нормы ст. 11.10 ЗК РФ, регулирующей порядок подготовки схемы расположения земельного участка с расположенным на нем многоквартирным домом, на которые ссылается Управление.

При этом суд отмечает, что в оспариваемом решении об отказе приводятся одновременно два, фактически взаимоисключающие, основания – 1) отсутствие сведений об отнесении земельного участка к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов и 2) невозможность регистрации права общей долевой собственности собственников квартир на земельный участок в соответствии со ст.16 Закона «О введении в действие ЖК РФ» в связи с тем, что на участке расположены жилые дома блокированной застройки. 

Вместе с тем, суд учитывает, что строительство жилых домов на спорном земельном участке и дальнейшая реализация помещений в них осуществлялись в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 (в т.ч. в редакции на момент ввода домов в эксплуатацию), данный закон регулирует правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном и (или) ином объекте недвижимости.

В соответствии со статьей 2 названного Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 (в редакции, действующей как на дату выдачи разрешения на строительства, так и на дату ввода домов в эксплуатацию), объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

При этом, в соответствии с ч. 2.3 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004, действие данного Закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений законодательства следует, что Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 общее имущество в жилом доме (многоквартирном или ином, создаваемом с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе и в домах блокированной застройки) также отнесено к объектам долевого строительства, на которое у таких участников, наряду с передаваемым объектом, возникает право собственности.

Кроме того, в соответствии со ст. 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежат на праве общей долевой собственности имущества, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). 

В силу п. 3 ст. 287.5 ГК РФ в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

В данном случае, расположенный под жилыми домами спорный земельный участок сформирован и предназначен для удовлетворения потребностей собственников помещений в таких домах, входит в состав принадлежащего им на праве общей долевой собственности в силу вышеназванных положений законодательства.

Материалами дела подтверждается, что после завершения строительства помещения в жилых домах были переданы участникам долевого строительства по передаточным актам. 

Следовательно, обязательства застройщика по передаче третьим лицам объектов долевого строительства являются исполненными. 

В материалы дела предоставлены выписки из ЕГРН, из которых усматривается, что на переданные объекты (квартиры) зарегистрировано право собственности физических лиц, что подтверждается сведениями ЕГРН. Заявитель не владеет помещениями в выстроенных домах. 

Относительно ссылки Управления на п. 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и статью 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд полагает необходимым отметить следующее.

Пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющий понятие блокированного дома («жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок)», вступил в силу с 01.03.2022 г. в связи с внесением в статью 1 ГрК РФ изменений Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Данные изменения законодательства вступили в силу с 01.03.2022 и не действовали на момент строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов на спорном земельном участке. Статья 1 Градостроительного кодекса РФ до 01.03.2022 не содержала определение дома блокированной застройки. 

В соответствии с п. 2 ч. 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действующей на момент строительства и ввода домов в эксплуатацию) было определено, что государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации ряда объектов капитального строительства, в том числе, жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

В соответствии с п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенная Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ, определяет многоквартирный дом как здание, состоящее из двух и более квартир, а также имущества, находящегося в общей собственности и указанного в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 данного Кодекса.

Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие отдельного земельного участка под каждым домом (Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2023 по делу А52-2531/2022).

Для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 307-ЭС23-2496 от 20.06.2023 по делу А52-2531/2022).

В соответствии с разрешительной документацией, жилые дома на спорном земельном участке состоят из 10 блок-секций и квартир. Вместе с тем, данные объекты имеют общее имущество в виде общего земельного участка, расположенного под ними. Права участников долевого строительства зарегистрированы на жилые помещения - квартиры. 

В указанном случае наличие общего земельного участка под жилыми домами не отвечает признаку обособленности для каждого блока, поименованному в п. 2 ч. 2 ст.49 ГрК РФ, поскольку каждый блок (квартира) не располагается на отдельно сформированном земельном участке.  Также суд отмечает, что согласно заключения кадастрового инженера, представленного в дело, жилые дома с кадастровыми номерами 77:17:0120111:896 и 77:17:0120111:588 с наименованием «жилой блокированный дом» имеют назначение: «многоквартирный дом».

Одновременно с вышеизложенным, суд считает необходимым отметить следующее. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 

Таким образом в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится. 

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа», 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. 

В силу п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. 

Аналогичные выводы сделаны в определении Верховного Суда РФ № 307-КГ15-14692 от 03.03.2016 по спору об отказе регистрирующего органа в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, где указано, что основанием для возникновения права собственности участников долевого строительства на общее имущество в виде земельного участка, на котором расположены переданные им объекты, являются договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи. 

В названном определении отмечено, что в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится. Условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям части 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ.

В материалы дела предоставлен один из договоров участия в долевом строительстве с застройщиком, а именно договор от 08.08.2014 г. № 3СХ/38.9 между застройщиком и физическими лицами, из которого следует, что земельный участок под жилым домом, элементы благоустройства, объекты озеленения являются общим имуществом (пункт 1.5 договора). Согласно п. 7.1.5 данного договора, при возникновении у участника права собственности на жилое помещение у него возникает доля в праве собственности на общее имущество, которая пропорциональна общей площади жилого помещения. 

Также и из представленных в материалы дела актов приема-передачи жилых помещений, подписанных с участниками долевого строительства по заключенным с ними договорам участия в долевом строительстве, усматривается, что с момента регистрации права собственности участника на объект участник приобретает пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности объекта в доме и право общей долевой собственности на общее имущество в доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом.

В рассматриваемом случае условия, установленные в договорах участия в долевом строительстве и актах приема-передачи объектов, об одновременной передаче вместе с жилыми помещениями и земельного участка, на котором расположен передаваемый объект (в части, пропорциональной площади объекта), отвечают положениям части 2 статьи 552 ГК РФ. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что у участников долевого строительства с момента возникновения права собственности на передаваемый объект возникло право общей долевой собственности на общее имущество в виде земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Следовательно, спорный земельный участок не может находиться в собственности застройщика.

Иной подход нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд также отмечает, что указание в решении об отказе на необходимость разделения земельного участка под домом блокированной застройки на участок под каждым блоком необоснованно, поскольку после ввода объектов в эксплуатацию и передачи в них объектов по передаточным актам застройщик уже не владеет земельным участком, не вправе им распоряжаться, осуществлять какие-либо действия с ним, в том числе производить раздел такого участка.

В свою очередь, собственники помещений в указанных домах вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими домов, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таких домах.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отказ Управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности Общества на земельные участки с кадастровым номером 77:17:0120111:15 в связи с отказом застройщика от такого права является незаконным.

При этом суд отмечает, что отказ застройщика от права собственности на земельный участок ни при каких обстоятельствах не влияет и не может влиять на права и законные интересы третьих лиц.

Согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ и п. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В данном случае наличие законных оснований для принятия оспариваемого решения не доказал.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Судом указанные обстоятельства установлены, в связи с чем, требования заявителя подлежит удовлетворением в возложением в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ на заинтересованное лицо обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:15.

Судебные расходы суд распределяет в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.4, 65, 71, 81, 110, 123, 156, 167- 170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать недействительным Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 19.01.2024 № КУВД-001/2023-47704569/5.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать прекращение права собственности Акционерного Общества «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:15 в связи с отказом правообладателя от права собственности.  

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 

<

***>) в пользу АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.О. Ласкина