Именем  Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-160619/18-61-1146

11 января 2019 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 января 2019 года

Арбитражный суд в составе

судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЗООВЕТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес места нахождения: 123290, 

<

...>, СТР.7; дата регистрации: 20.07.2004г.) 

к Акционерному обществу "МОСТЕПЛОСЕТЬСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес места нахождения: 125252, 

<

...>; дата регистрации: 05.11.2002г.) 

о взыскании денежных средств

при участии: 

от истца – ФИО2, доверенность от 05.04.2018

от ответчика – ФИО3, доверенность от 15.08.2018

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЗООВЕТ"  (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу "МОСТЕПЛОСЕТЬСТРОЙ" (далее - ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 5 416 453 руб. 00 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

            В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

   Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений №1/13-МА от 01.08.2014, по условиям которого арендодатель сдает принадлежащее ему на праве собственности имущество, а арендатор принимает его в аренду в виде нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...> общей площадью 232,3 кв.м для использования под офис и производственно-складские цели арендатора.

  Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2014г., подписанным сторонами.

             Согласно п. 2.1 договора, срок аренды по договору устанавливается с 01.08.2014 года по 30.06.2015 года.

 По условиям п. 4.2.4 договора арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности (производить текущий ремонт) в соответствующем санитарном состоянии до сдачи арендодателю. Не производить никаких перепланировок и переоборудования помещений, связанных с деятельностью арендатора и изменяющих функциональное назначение помещения, без письменного разрешения арендодателя.

    В обосновании заявленных требований истец указал, что в период действия договора аренды №1/13-МА от 01.08.2014 г. с согласия арендодателя арендатором  был произведен комплекс строительно-монтажных работ для возможности использования помещений по целевому назначению. Согласно заключению эксперта ООО «СПИН» № НО-01-11/18 от 15.11.2018 года стоимость работ по производству неотделимых улучшений нежилых помещений составляет  5 416 453 руб. 00 коп.

             В связи с прекращением арендных отношений, истец письмом от 26.03.2018 года обратился к ответчику  с требованием о возмещении стоимости ремонтных работ в арендуемом помещении.

    Учитывая, что ответчик до настоящего момента не возместил истцу стоимость произведенных неотделимых улучшений, заявлен настоящий иск. 

             Ответчик, возражая по заявленному иску, указывает, что  арендодатель не предоставлял согласие истцу на проведение ремонтных работ и улучшений, сданного в аренду недвижимого имущества. Переданные истцу помещения могли быть и использовались истцом по прямому назначению. Техническое состояние нежилых помещений на момент передачи в аренду полностью соответствовало техническим требованиям по его эксплуатации. Ссылка истца на письмо от 29.12.2014 года как согласие ответчика на перепланировку арендуемых помещений является необоснованной, поскольку представленное письмо-согласие не содержит указание на договор аренды, а также перечень помещений, в которых будет осуществляться производство работ.

             Учитывая, что истец не представил доказательств согласия собственника на проведение неотделимых улучшений, переданных истцу в аренду помещений, а также, доказательств согласования сторонами описания, стоимости работ, объема работ, стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

     В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

             В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

  Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

  Таким образом, законом предусмотрено возникновение права собственности у арендатора только на отделимые улучшения.

 Относительно неотделимых улучшений законодатель предусмотрел другой правовой режим - возмещение арендодателем арендатору затрат на эти улучшения. При этом право собственности на неотделимые улучшения у арендатора не возникает, поскольку арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единое целое - неделимую вещь, имеющую собственника - арендодателя.

  Данное условие о праве арендатора на возмещение после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, является диспозитивным.

    В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

   Поскольку договором не урегулирован вопрос об неотделимых улучшениях, то подлежат применению правила, содержащиеся в разделе 34 ГК РФ.

  Условия договора аренды, заключенного сторонами, а именно последствия прекращения договора не предполагают возмещения стоимости произведенных арендатором отделимых и неотделимых улучшений. Иных соглашений по вопросам возмещения стоимости неотделимых улучшений сторонами в материалы дела не представлено.

   В силу положений ст. 623 ГК РФ производство неотделимых улучшений возможно только по согласованию с арендодателем.

           Представленное в материалы дела письмо-согласие на перепланировку нежилых помещений от 29.12.2014 г. не позволяет установить, какой конкретно объем работ был согласован истцу, в связи с чем, отсутствуют основания считать выраженное арендодателем согласие, как юридически значимое сообщение, правовой целью которого является одобрение производства неотделимых улучшений, стоимость которых заявлена ко взысканию в рамках настоящего дела.

  Результаты в виде приемки истцом произведенных работ, исходя из содержания пункта 2 статьи 720 ГК РФ, должны были быть удостоверены актами о стоимости и объему выполненных работ по форме КС-2, КС-3.

           Однако, материалы дела не содержат доказательств, что в период действия договора аренды нежилых помещений истцом были произведены неотделимые улучшения нежилых помещений, в том числе не представлены договоры на осуществление работ и несения затрат на производство неотделимых улучшений (квитанции, чеки, платежные поручения, расходные кассовые ордера на оплату).

  Из представленного в материалы дела акта приема-передачи помещений от 01.08.2014 года не следует, что помещения переданы с какими-либо недостатками, требующими проведения ремонтных работ.

           В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

  В соответствии с  ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

   Как указано в п. 1 ст. 2 ГК РФ, предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

  Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.

   Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.

   Учитывая отсутствие согласия арендодателя на улучшение арендуемых помещений, отсутствие доказательств произведения неотделимых улучшений в рамках неотложного капитального ремонта, суд приходит к выводу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя в размере 5 416 453 руб. 00 коп., возмещению не подлежит.

   Ссылка истца на положения п. 3.1 договора купли-продажи помещений от 01.07.2014 года № 02-КА/2014, которым установлена продажная цена спорного помещения с учетом ранее произведенных улучшений объекта, в том числе неотделимых, не может быть принята судом во внимание, поскольку решением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 года по делу № А40-188653/14-174-333 данный договор признан  недействительной сделкой.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца. 

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 330, 606, 623 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                         Н.В. Орлова