АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-5004/2020

г. Кострома

09 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена  06 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен  09 апреля 2021 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ПРОИНВЕСТ» г. Ярославль (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Костромаинвест», Костромская область, Костромской район, пос. Караваево (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании 310000 руб. 00 коп. денежных средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа, по договору аренды от 22.03.2016 № 12,

при участии: 

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 24.03.2020),

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 11.01.2021)

от третьего лица: не явилось, уведомлено надлежаще, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПРОИНВЕСТ» г. Ярославль (далее – ООО «Проинвест») обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Костромаинвест», Костромская область, Костромской район, пос. Караваево (далее – ООО «Костромаинвест») о взыскании 310 000 руб. 00 коп. денежных средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа, по договору аренды от 22.03.2016 № 12.

От ответчика поступили возражения на исковое заявление (в деле), из которых следует, что он не согласен с заявленными требованиями, считает, что спорный договор пролонгирован в соответствии с положениями статьи 438 Гражданского кодекса Российской  Федерации, последующие действия истца регулируются положениями пункта 7.2 договора, согласно которому обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору.   

От истца поступили возражения на отзыв, считает, что договор не содержал условий автоматической пролонгации действия.

Ответчик представил дополнительный отзыв, с заявленными требованиями не согласен, считает, что договор аренды не прекратил свое действие, а договорные отношения были прекращены вследствие расторжения договора аренды арендатором, сумма обеспечительного платежа составляет 198 179 руб. 87 коп. 

Истец сослался на прекращение договора в связи с истечением срока его действия и на невозможность пользования с 28.03.2020 в связи с введением в Костромской области режима повышенной готовности.

Ответчик указал, что договор был расторгнут по инициативе арендатора, а потому обеспечительный платеж в соответствии с условиями договора не подлежит возврату.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>).

От третьего лица поступили пояснения, поддерживает требования истца.  

Стороны в судебном заседании поддержали ранее заявленные позиции.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, ООО «Проинвест» (арендатор) и ООО «Костромаинвест» (арендодатель) заключили договор аренды от 22.03.2016 № 12, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору помещение во временное пользование (аренду), а арендатор обязался принять помещение и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи по договору, не позднее 6 апреля 2016 года.

Помещение – встроенное нежилое помещение № 1 (комнаты по плану строения № 37-1, 37-2), расположенное на 1 этаже Здания ТРЦ «Коллаж», находящегося по адресу: 156530, Россия, Костромская область, Костромской район, Караваевское сельское поселение, 

<

...>, общей площадью 148,6 кв.м., согласно поэтажному плану (приложение № 1 к договору) (пункт 1.2 договора).

Срок аренды составляет 4 года с даты подписания акта приема-передачи помещения в аренду. Договор заключается на срок до полного выполнения всех обязательств сторонами (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2019 № 3).

Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор аренды в отношении помещения не позднее чем за 4 месяца до окончания срока аренды. По истечении срока аренды и при условии, что арендатор надлежащим образом исполняет все свои обязательства по договору, арендодатель предоставляет арендатору преимущественное право на заключение нового договора аренды помещения перед третьими лицами при прочих равных условиях. При условии своевременного получения уведомления от арендатора (пункт 2.3 договора).        

Если арендатор занимает помещение по истечении срока аренды без заключения нового договора аренды между сторонами, оставляя свое имущество (кроме неотделимого), то срок аренды не считается продленным на неопределенный срок или какой-либо иной срок по договору (пункт 2.3 договора).

Арендатор обязуется уплачивать арендодателю до истечения срока освобождения арендную плату, состоящую из следующих частей: фиксированная часть арендной платы, переменная часть арендной платы (коммунальное обслуживание), обеспечительный платеж (пункт 3.1 договора).

Арендатор в обеспечение исполнения обязательств по договору обязуется не позднее даты начала срока аренды перечислить арендодателю обеспечительный платеж в размере 262711 руб. 86 коп. без учета НДС (пункт 3.5 договора).

При надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты части арендной платы за последний месяц аренды помещения либо возвращается арендатору в рублях в размере денежных средств арендатора, поступивших на расчетный счет арендодателя как сумма обеспечительного платежа (пункт 3.5.3 договора).

С 06 апреля 2019 года и до истечения срока освобождения фиксированная часть арендной платы составляет 1856 руб. 31 коп. за 1 кв.м. в месяц без учета НДС (пункт 3.2 в редакции дополнительного соглашения № 3 от 04.04.2019).

Переменная часть арендной платы рассчитывается как сумма за фактически потребленные арендатором услуги по электроэнергии площади и вывесок арендатора согласно тарифам, установленным надлежащими государственными органами. Размер оплаты за центральное (общее) кондиционирование помещения определяется исходя из количества электроэнергии, потребленной для эксплуатации системы общего (центрального) кондиционирования (за исключением мест общего пользования), пропорционально площади занимаемого арендатором помещения к площади помещений торгового центра. Стоимость потребленной электроэнергии определяется исходя из тарифов, установленных соответствующими государственными органами (пункт 3.3 договора).

Приборы учета указанных услуг устанавливаются силами и за счет арендатора. При отсутствии приборов учета переменная часть арендной платы рассчитывается как доля от стоимости коммунальных услуг в целом по зданию торгового центра, пропорциональная доле помещения в общей площади всех арендуемых помещений в здании торгового центра (пункт 3.3.1 договора).         

В случаях ненадлежащего выполнения/невыполнения обязательств арендатором, а также при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора сумма обеспечительного платежа при досрочном расторжении и/или прекращении срока действия договора не подлежит возврату арендатору и рассматривается как справедливая, но не обязательно достаточная компенсация убытков, понесённых арендодателем по вине арендатора (пункт 3.5.4 договора).

По истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан возвратить помещение арендодателю не позднее дня расторжения и/или истечения срока договора по акту сдачи-приема помещения. К моменту передачи помещения арендодателю по акту сдачи-приема арендатор обязан вывезти из помещения имущество, а также освободить помещение от строительного и иного мусора (пункт 4.4.24 договора).     

Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке по собственной инициативе, направив уведомление арендодателю в срок не менее чем за два календарных месяца до даты расторжения договора. Арендодатель автоматически вступает в права владения помещением по истечении срока освобождения. При этом сумма обеспечительного платежа не подлежит возврату арендатору и рассматривается как справедливая, но не обязательно достаточная компенсация убытков, понесенных арендодателем вследствие досрочного расторжения договора арендатором (пункт 7.2 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 06.04.2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арендатор во исполнение договора внес обеспечительный платеж в размере 310000 руб. (платежное поручение от 04.04.2016 № 89)

ООО «Проинвест» 27.01.2020 обратилось к ООО «Костромаинвест» с просьбой о пролонгации договора по истечении срока действия договора сроком на один год на существующих условиях. Какого-либо ответа на обращение арендатора от арендодателя не последовало.

В связи с окончанием срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с требованием обеспечить доступ в арендованное помещение в целях его освобождения, а также с требованием о возвращении обеспечительного платежа и арендной платы за март (42711 руб. 90 коп.) (письмо от 06.04.2020).       

Арендатор 07.04.2020 обратился к арендодателю с предложением о расторжении договора, указал на ограничение арендодателем доступа к арендованному помещению, просил считать арендные отношения прекратившимися с 28.03.2020, потребовал возвращения обеспечительного платежа и арендной платы за март (42711 руб. 90 коп.). 

В ответе на претензию (письмо от 09.04.2020 № 186) арендодатель указал на наличие доступа арендаторам в арендованные помещения, отсутствие оснований для возврата обеспечительного платежа в соответствии с условиями пункта 7.2 договора.

Помещение передано арендодателю 10.04.2020 по акту приема-передачи (возврата) помещения. Согласно акту возврата помещения фиксированная часть арендной платы за период с 01.04.2020 до 10.04.2020 в размере 110339 руб. 06 коп., а также коммунальные платежи за март и апрель 2020 г. погашаются из имеющейся суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором в соответствии с условиями договора, оставшаяся часть обеспечительного платежа не подлежит возврату арендатору в соответствии с условиями пункта 7.2 договора. Данный акт возврата помещения подписан сторонами с разногласиями (в редакции арендодателя). Согласно редакции арендатора: стороны пришли к взаимному согласию, что актом подтверждается передача (возврат) помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды. В соответствии с пунктом 3.5.3 договора все обязательства арендатора по договору считаются исполненными надлежащим образом. Обеспечительный платеж, уплаченный арендатором в соответствии с пунктом 3.5 договора, подлежит возврату в срок до 20.04.2020. Стороны согласны, что с 28.03.2020 арендатор не использовал помещение в связи с принятием мер по борьбе с распространением коронавирусной инфекции.

Согласно доводам иска арендодатель в нарушение пункта 3.5.3 договора по истечении срока аренды и возврата помещения не вернул обеспечительный платеж арендатору.        

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью «ПРОИНВЕСТ» в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться обеспечительным платежом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 3.5.3 договора аренды предусмотрено, что при надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты части арендной платы за последний месяц аренды помещения либо возвращается арендатору в рублях в размере денежных средств арендатора, поступивших на расчетный счет арендодателя как сумма обеспечительного платежа.

Судом установлено, что факт внесения истцом обеспечительного платежа по договору подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, ответчиком не оспаривается.

В целях решения вопроса о возврате обеспечительного платежа в рамках настоящего дела необходимо установить основание прекращения действия договора аренды.

Срок действия договора аренды в соответствии с пунктом 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2019 № 3 истек 05.04.2020. Помещение возвращено арендодателю 10.04.2020.   

 Оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что арендатор не отказывался в одностороннем порядке от договора, уведомление  об одностороннем отказе от договора арендодателю в соответствии с пунктом 7.2 договора в срок за два календарных месяца не направлял.

Доводы ответчика о пролонгации договора в связи с неосвобождением  арендатором помещения по истечении срока действия договора не находят подтверждения. Исходя из толкования условий договора (пункты 2.2, 2.3 договора) данный договор аренды не возобновляется на неопределенный срок и не подлежит пролонгации. Предоставление права аренды на новый срок ООО «ПРОИНВЕСТ» возможно было только по истечении действия данного договора аренды при условии надлежащего исполнения арендатором его условий и исключительно путем заключения нового договора аренды. Неосвобождение арендатором помещения по истечении срока действия договора в силу прямого указания договора (пункт 2.3) не является возобновлением договора на неопределенный или любой иной срок.  Кроме того, истец не уведомил ответчика в определенный договором срок (пункт 2.2) о намерении заключить новый договор аренды.

Доказательств ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств в целях удержания обеспечительного платежа (пункт 3.5.4 договора) ответчиком не представлено.

Согласно акту возврата помещения от 10.04.2020 (пункт 4) обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору в соответствии с пунктом 7.2 договора. Арендатор не согласился с данной редакцией пункта 4 акта возврата помещения и подписал его с учетом протокола разногласий, в котором изложил свою редакцию пункта 4 акта возврата помещения. При этом суд признает обоснованным довод истца об ошибочном указании в протоколе разногласий на принятие пункта 4 договора в редакции арендодателя, Данный протокол разногласий подготовлен арендатором. Сам факт наличия данного протокола разногласий указывает на несогласие арендатора с редакцией пункта 4 акта возврата помещения, изложенной арендодателем. Кроме того, в материалах дела имеется переписка из которой явно следует, что арендатор полагал п.7.2. договора к правоотношения сторон не применимым (л.д. 55). 

Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии неурегулированных разногласий  между сторонами по пункту 4 акта возврата помещения и не находит оснований для применения пункта 7.2 договора к правоотношениям сторон. 

В связи с указанным основания для удержания обеспечительного платежа у арендодателя отсутствуют. Суд приходит к выводу о необходимости возвращения суммы обеспечительного платежа арендатору в силу положений статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.5.3 договора.

При этом суд признает обоснованным доводы ответчика о необходимости вычета из суммы обеспечительного платежа суммы арендной платы (фиксированной и переменной части) за апрель 2020 г. пропорционально периоду пользования помещением. Суд признает соответствующим условиям договора аренды и арифметически верным расчет задолженности, произведенный ответчиком (л.д. 62), за период пользования помещением с 01.04.2020 по 10.04.2020. Сумма арендой платы (фиксированной и переменной части) составляет 111820 руб. 44 коп.:

- фиксированная часть арендной платы = 11033 руб. 91 коп. (арендная плата с учетом НДС в день) * 10 дней = 110 339 руб. 06 коп.;

- переменная часть арендной платы = 1481 руб. 37 коп. (21481 руб. 37 коп. (сумма коммунальных услуг) – 20000 руб. (сумма оплаты)).

Таким образом, сумма обеспечительного платежа, подлежащего возврату арендатору в соответствии с пунктом 3.5.3 договора, составляет 198179 руб. 56 коп.    

Суд рассмотрел доводы истца о том, что фактически пользование спорным имуществом прекратилось с 28.03.2020 (введение режима повышенной готовности в связи с распространение новой коронавирусной инфекции) в связи с отсутствием доступа в здание ТРЦ «Коллаж», и счел их необоснованными, поскольку документального подтверждения ограничения доступа арендаторов/субарендаторов в свои магазины не представлено. При этом суд учел, что имущество из спорных помещений было вывезено сразу после направления соответствующего обращения ответчику. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Костромаинвест», Костромская область, Костромской район, пос. Караваево (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПРОИНВЕСТ» г. Ярославль (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 198179 руб. 56 коп., внесенных в качестве обеспечительного платежа, по договору аренды от 22.03.2016 № 12, и 5881 руб. 46 коп. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 СудьяО.Д. Голубева