АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А84-962/2018

город Калуга

17 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена   10.04.2019.

Постановление изготовлено в полном объёме    17.04.2019.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

               Л.В. Леоновой 

 судей

               М.М. Нарусова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

               ФИО1 

                   ФИО2

при участии в заседании:

от истца:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

от ответчиков:

Частное акционерное общество "Холдинговая компания "Киевгорстрой"

Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-центр"

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

от третьих лиц:

Правительство Севастополя 

Общество с ограниченной ответственностью "Пластиковые системы"

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и общества с ограниченной ответственностью "Инвест-центр" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.08.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 по делу № А84-962/2018, 

                                                            УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к частному акционерному обществу "Холдинговая компания "Киевгорстрой", в котором просил суд: расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.03.2006, заключенный между Севастопольским городским Советом и ответчиком в отношении земельного участка (кадастровый номер 8536400000:01:011:0056) общей площадью 1,3379 га для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: 

<

...> строителей; обязать ответчика в течение мясца с момента вступления в силу решения суда возвратить истцу земельный участок (кадастровый номер 8536400000:01:011:0056) общей площадью 1,3379 га для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу:     

<

...> строителей; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.03.2006 в размере 19976967,31 руб., из которых: задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.03.2006 за период с мая 2014 года по январь 2017 года в сумме 14 557 704,57 рублей, пеню за период с мая 2014 года по январь 2017 в размере 3581 470,73 рублей, 1 837 792,01 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с мая 2014 года по январь 2017 года (с учетом уточненных исковых требований). 

Истцом было заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части расторжения спорного договора и обязании ответчика возвратить истцу земельный участок. 

Определением суда от 28.05.2018 производство по исковым требованиям в части расторжения спорного договора и обязании ответчика возвратить истцу земельный участок прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Определением суда от 29.05.2018 по ходатайству истца общество с ограниченной ответственностью "Инвест-центр" (далее - ООО "Инвест-центр")  привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.08.2018 (судья Смоляков А.Ю.) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Инвест-центр" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взыскана задолженность по арендной плате в размере 3 262 182,40 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 283 649,73 руб.;                      в остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  17.12.2018 (судьи  Колупаева Ю.В., Евдокимов И.В., Тарасенко А.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Инвест-центр» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты по делу отменить и направить дело на  новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы общество ссылается на то, что оно не являлось арендатором земельного участка, поскольку договор аренды заключен между истцом и ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой». Общество указывает, что в силу положений украинского градостроительного законодательства к обществу не могли перейти права арендатора по спорному договору аренды, так как обществом не было приобретено здание или сооружение, а покупка объекта незавершенного строительства не вызывает переход прав арендатора на землю под ним. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что является нарушением норм процессуального права.

В свою очередь, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя также обжаловал принятые по делу судебные акты в порядке кассационного производства, просил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований к ООО «Инвест-центр», принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 12.03.2019 рассмотрение кассационных жалоб отложено до 15 час.00 мин. 10.04.2019.

10.04.2019 в 15 час. 00 мин. судебное заседание возобновлено.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части, направив дело на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 15.02.2006 Севастопольским городским Советом принято решение № 4691 о передаче АО холдинговая компания «Киевгорстрой» в аренду сроком на 25 лет земельного участка по адресу: 

<

...> строителей площадью 1,3379 га, для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов.

По договору аренды земельного участка от 30.03.2006 в редакции дополнительного соглашения от 02.10.2007 Севастопольский городской Совет как арендодатель передал арендатору - АО холдинговая компания «Киевгорстрой» в срочное пользование сроком на 25 лет земельный участок площадью 1,3379 га, для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: 

<

...> строителей.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема передачи от 31.03.2006. 

В пункте 2.3 договора зафиксирована нормативная денежная оценка земельного участка: 1329400 грн на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию и 2 658 800 грн на последующий период. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 № 1348 до приемки в эксплуатацию в размере 1% от денежной оценки земельного участка, на последующий период в размере 0,03% от денежной оценки земельного участка.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: на период строительства 13 294 грн., на последующий период 797,64 грн.

При этом денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем в течение двух лет от даты приема-передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже двух лет от даты приема-передачи земельного участка (пункт 4.2 договора).

Расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.5 договора (пункт 4.3 договора).

В пункте 4.7 договора установлено, что в случае нарушения предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, но не более 10% нормативной денежной оценки.

В соответствии с пунктом 4.9 договора за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня  размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Дополнительным соглашением от 04.09.2012 стороны договора установили нормативную денежную оценку земельного участка с 01.01.2011 в размере 14 237 129 грн (пункт 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012).

В разделе 4 дополнительного соглашения от 04.09.2012 стороны договора стороны установили годовую арендную плату с 07.09.2012 в размере 3,5% от нормативной денежной оценки земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 4.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012 в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка годовая арендная плата  до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, взыскивается в трёхкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки.

Подпунктом «г» пункта 9.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012 срок завершения застройки установлен до 31.01.2012.

По договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12.07.2013 публичное акционерное общество "Холдинговая компания "Киевгорстрой"   передало в собственность ООО «Компания по управлению активами "УКРСТРОЙ" правопредшественнику ООО "Инвест-центр" объект недвижимости, который в соответствии с правоустанавливающими документами значится как объект незавершенного строительства 5,3 процентов готовности по адресу: 

<

...>, расположенный на спорном земельном участке.

Судебными актами арбитражного суда по делу № А84-608/2015 установлено, что право собственности покупателя зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, при этом права и обязанности арендатора спорного земельного участка перешли к правопредшественнику общества "Инвест-центр". 

По договору уступки прав аренды земельного участка от 12.07.2013 публичное акционерное общество "Холдинговая компания "Киевгорстрой"   уступило, а ООО "Компания по управлению активами "УКРСТРОЙ" приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка.  

С 2013 года ООО "Инвест-центр" является зарегистрированным собственником объекта недвижимого имущества, расположенного  на земельном участке.

Впоследствии Департамент и ООО "Инвест-центр" заключили договор аренды земельного участка от 30.05.2018, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001011:238 площадью 13 379 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> строителей, в целях завершения строительства, разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка.

Ввиду ненадлежащего исполнения договорных обязательств по уплате арендной платы Департамент направил ответчику  ЧАО «Холдинговая компания «Киевгорстрой» претензию от 19.09.2017 с требованием о необходимости погашения задолженности.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Проверив правильность применения судом первой и апелляционной  инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной  инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов в части по следующим основаниям.

По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы закона не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

В соответствии со статьей 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", учитывая правила статей 4, 422 Гражданского кодекса  Российской Федерации, к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства.

Согласно положениям статьи 632 Гражданского кодекса Украины, статьям 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 Налогового кодекса Украины нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы. При этом в силу указанных норм права, а также согласно правилам статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству как России, так и Украины.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса  Российской Федерации).

В силу пункта 1 постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015               № 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.

Размер арендной платы, порядок ее определения и изменения, а также ответственность за неисполнение обязанности по внесению арендных платежей уставлен сторонами в пунктах 4.1 - 4.9 договора. 

Пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения, предусмотрено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком с 07.02.2012 устанавливается в соответствии Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета от 14.10.2003 N 1348 (с изменениями и дополнениями) от нормативной денежной оценки земельного участка.

В случае нарушения предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка стороны в пункте 4.7 Договора предусмотрели увеличение арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 № 1348, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, но не более 10% нормативной денежной оценки.

Пунктом 4.8. Договора в редакции дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.

В расчете истца за основу принята нормативная денежная оценка земельного участка, указанная в договоре в размере 14 237 129,06 грн. Период для начисления задолженности истцом определен с мая 2014 года по январь 2017 года, а при определении ставки арендной платы истец исходил из наличия пункта 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения, определив такую ставку, как 10,5%.

Таким образом, при расчете арендной платы, подлежащей взысканию, истец использовал установленный договором повышающий коэффициента к ставке арендной платы за период взыскания. 

При этом, с учетом заявленного ходатайства о чрезмерности начислений в исковых требованиях и о применении к этим требованиям срока исковой давности, суд, в силу  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил взятую истцом за основу при проведении расчета задолженности ставку арендной платы за пользование земельным участком с 12% до 3,5% - до ставки, указанной в договоре как подлежащей применению с 07.02.2012.

Из содержания статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что  суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства,  а если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней), признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнении. При этом различают неустойку в виде штрафа, размер которой установлен в твердой сумме, или в виде периодически начисляемого платежа - пени.

Пунктами 4.1-4.8 договора аренды земельного участка согласован порядок определения размера арендной платы, при этом, предусмотренный пунктом 4.8 дополнительного соглашения коэффициент за нарушение сроков освоения арендуемого земельного участка, является частью регулируемого размера арендной платы, а не неустойкой.

При таких обстоятельствах, размер арендной платы по договору не относится к неустойке и исходя из вышеизложенных норм права и условий договора, в данном случае нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяться не могут, в связи с чем,  вывод судов об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 3 262 182,40 руб. и процентов за пользование денежными средствами в размере 283 649,73 руб. неправомерен, равно как и вывод об отказе во взыскании.

С учетом изложенного, при новом рассмотрении, суду необходимо дать оценку обоснованности исчисления требуемой к взысканию арендной платы и расчету процентов за нарушение сроков внесения арендной платы с учетом правомерности определения всех составляющих, входящих в расчет.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов об отказе в удовлетворении требований о взыскании пени.

Согласно статье 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. 

Таким образом, из анализа указанных норм следует, что не подлежит взысканию пеня со ссылкой на условия договора аренды, так как начисление пени в размере двойной учетной ставки Национального банка Украины на сумму задолженности в рублях Российской Федерации будет противоречить как Конституции Российской Федерации, гражданскому законодательству Российской Федерации, так и правовой природе неустойки.

Поскольку вывод судов первой и апелляционной инстанций основан на неверном толковании норм материального права, то  решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.08.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 по настоящему делу не могут быть признаны законными и обоснованными, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение, в связи с необходимостью проверки расчета взыскиваемых сумм.

При новом рассмотрении дела, суду следует установить все имеющие значение для дела обстоятельства и дать  надлежащую правовую оценку доводам сторон, на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, устранить отмеченные недостатки, после чего, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.288, ст. 289  АПК РФ, cуд

 

                                              ПОСТАНОВИЛ:

     решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.08.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 по делу № А84-962/2018 отменить, в части взыскания и отказа во взыскании с ООО "Инвест-центр" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженности по арендной плате и процентов за пользование денежными средствами.

     В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

      В остальном, в части отказа во взыскании пени в размере 3 581 470,73 рублей, оставить без изменения.

      Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий                                Л.В.  Леонова

Судьи                 М.М. Нарусов

                       ФИО1