ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11183/2019

г. Челябинск

09 октября 2019 года

Дело № А76-4768/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2019 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2019 по делу № А76-4768/2019 (судья Мрез И.В.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «БИС» ФИО2 (доверенность  от 20.09.2019).

 

Общество с ограниченной ответственностью «БИС» (далее – ООО «БИС», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации города Магнитогорска (далее - Администрация, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа от 26.12.2018 № АГ-09/1835 в предоставлении земельного участка площадью 7386,05 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 74:33:0311001:0191, для окончания строительства многоуровневой автостоянки; об обязании Администрации города Магнитогорска предоставить в аренду указанный земельный участок. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2019 (резолютивная часть от 13.06.2019) требования удовлетворены. Суд признал недействительным отказ Администрации г. Магнитогорска в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191, выраженный в письме от 26.12.2018 №АГ09/1835 и возложил на Администрацию г. Магнитогорска обязанность предоставить обществу с ограниченной ответственностью «БИС» земельный участок с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, расположенного на указанном земельном участке

С указанным решением суда первой инстанции не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что истец не вправе претендовать на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства, поскольку расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства не отвечает критериям объекта недвижимости, поскольку представляет собой часть ленточного фундамента.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2019 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к судебному разбирательству на 02.09.2019 (т. 1 л.д. 124).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 судебное разбирательство отложено на 30.09.2019 для представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений.

В судебном заседании 30.09.2019 был объявлен перерыв до 07.10.2019.

Общество «БИС» в письменных возражениях на апелляционную жалобу Администрации просит решение суда первой инстанции оставит без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения (т. 1 л.д. 137).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованного лица.

Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. 

Как следует из письменных материалов дела, между Администрацией и ООО «БИС» оформлен договор аренды земельного участка №4768 от 21.01.2008, в соответствии с п. 1.1. которого в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0311001:0191, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 144, площадью 7386,05 кв.м. для строительства многоуровневой автостоянки (т. 1 л.д. 14). 

В силу п. 2.1. договор заключен сроком до 10.12.2010, распространяет свое действие на отношения, возникшие с 10.12.2007.

04.12.2017 обществу «БИС» на основании постановления Администрации г. Магнитогорска № 14776-11 от 08.12.2017 (т. 1 л.д. 25) выдано разрешение на строительство №RU74307000-00987-2017 многоуровневой стоянки (т. 1 л.д. 22). Срок разрешения на строительство – 10.12.2018.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 22), 14.09.2018 в реестр внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «БИС» на объект незавершенного строительства – многоуровневая стоянка, с кадастровым номером 74:33:0311001:11598 степенью готовности 3% (смонтирована часть ленточного фундамента), проектируемое назначение «нежилое здание», площадь 21, 1 кв.м.

Указанные сведения внесены в реестр на основании технического плана объекта незавершенного строительства от 29.08.2018, выполненного кадастровым инженером ФИО3 (т. 1 л.д. 85).

Согласно сведениям технического плана объекта незавершенного строительства от 13.04.2019, выполненного кадастровым инженером ФИО4 (т. 1 л.д. 88), указанный объект имеет площадь застройки 3 963, 3 кв.м. и степень готовности 10%, что составляет готовность конструктивных элементов фундамента.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 22), государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства произведена на основании договора аренды земельного участка №4768 от 21.01.2008, дополнительного соглашения от 28.02.2011 к договору аренды земельного участка №4768 от 21.01.2008 (дата регистрации – 13.04.2011), дополнительного соглашения от 03.03.2014 к договору аренды земельного участка №4768 от 21.01.2008 (дата регистрации – 25.07.2014).

Из дополнительно представленных в апелляционный суд доказательств апелляционным судом установлено, что актуальные сведения единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 (по состоянию на 23.09.2019) не содержат информации о наличии обременения участка в виде аренды в пользу общества «БИС».

15.12.2018 ООО «БИС» обратилось в Администрацию с заявлением о заключении на новый срок (три года) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 площадью 7386 кв.м. расположенного в 

<

...> для строительства многоуровневой автостоянки. 

По результатам рассмотрения заявления, Администрация, письмом от 26.12.2018 № АГ-09/1835, отказала Обществу «БИС» в заключении договора аренды на новый срок. При этом, было указано, что Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями было проведено обследование земельного участка, о чем составлен акт обследования земельного участка № 656 от 25.10.2018. В результате обследования установлено, что на земельном участке расположена функционирующая круглосуточная платная автостоянка легкового автотранспорта, согласно выписке из ЕГРН от 14.09.2018 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 21,1 кв.м., степень готовности - 3% (смонтирована часть ленточного фундамента) собственник которого является ООО «БИС», территория отсыпана щебнем, установлены временное ограждение и будка охраны. Администрация указала, что указанная в документах Общества информация вызывает сомнения в части завершенности работ по сооружению фундамента (т. 1 л.д. 12).

Ссылаясь на необоснованность указанного отказа, общество «БИС» обратилось в суд с заявленными требованиями.

Признавая обоснованными требования общества, суд первой инстанции исходил из того, что общество вправе претендовать на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства размещенного на земельном участке объекта незавершенного строительства. Судом учтено, что сведения об объекте незавершенного строительства и правах общества на него внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и в установленном порядке не оспорены, относимых доказательств того, что работы по возведению фундамента объекта не завершены, Администрацией не представлено, в силу чего суд не нашел оснований полагать, что объект незавершенного строительства не отвечает критериям объекта недвижимости.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Из материалов дела следует, что между Администрацией и ООО «БИС» оформлен договор аренды земельного участка №4768 от 21.01.2008, в соответствии с п. 1.1. которого в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0311001:0191, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 144, площадью 7386,05 кв.м. для строительства многоуровневой автостоянки, сроком до 10.12.2010.

На основании полученного 04.12.2017 разрешения на строительство №RU74307000-00987-2017 сроком действия до 10.12.2018 (л.д. 22, 25) обществом «БИС» на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 возведен объект, который  согласно сведениям ЕГРН имеет характеристики: «объект незавершенного строительства – многоуровневая стоянка, с кадастровым номером 74:33:0311001:11598 степенью готовности 3% (смонтирована часть ленточного фундамента), проектируемое назначение «нежилое здание», площадь 21, 1 кв.м.».

Право собственности общества на указанный объект зарегистрировано 14.09.2018 (т. 1 л.д. 22).

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с нормой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013, № 4777/08 от 17.01.2012, право собственности может быть зарегистрировано в публичном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Из материалов дела следует, что технические характеристики объекта, в отношении которого в ЕГРН имеются сведения о государственной регистрации права собственности общества «БИС», как объекта, имеющего степень готовности 3% и площадью застройки 21, 1 кв.м., определены на основании технического плана объекта незавершенного строительства от 29.08.2018, выполненного кадастровым инженером ФИО3 (т. 1 л.д. 85).

Из схемы расположения объекта на земельном участке, приложенной к названному техническому плану (т. 1 л.д. 90) усматривается, что объект имеет П-образную форму и локализуется на незначительной части земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311001:0191.

Согласно акту № 656 от 25.10.2018 обследования земельного участка, проведенного Администрацией города Магнитогорска в рамках муниципального земельного контроля (т. 1 л.д. 76), согласно выписки из ЕГРН от 14.09.2018, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 расположен объект незавершенного строительства площадь застройки 21, 1 кв.м., степень готовности 3% (смонтирована часть ленточного фундамента), территория отсыпана щебнем, установлены временное ограждение и будка охраны, на земельном участке расположена функционирующая круглосуточная платная автостоянка легкового автотранспорта.

 Аналогичные сведения о расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0311001:0191 объекте следует из акта № 602 от 23.09.2019 обследования земельного участка, проведенного Администрацией города Магнитогорска и ООО «БИС» во исполнение определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 (т. 1 л.д. 147). В дополнение к ранее составленному акту от 25.10.2018, в акте от 23.09.2019 указано, что на земельном участке выполнен фундамент ориентировочными размерами 20 х 6 м, представляющий собой частично ленточный фундамент из монолитного железобетона, вторая часть представляет собой заглубленные в грунт без отсыпки железобетонные блоки, стыки между блоков заделаны пескоцементным раствором. Также зафиксирован факт эксплуатации земельного участка для размещения круглосуточной платной автостоянки легкового транспорта.

К актам обследования земельных участков приложены фотоматериалы, позволяющие суду установить размещение на участке надземного объекта П-образной конфигурации.

Достоверность сведений, изложенных в акте обследования, подтверждена представителем общества «БИС» путем отметки на акте «с актом ознакомлен, согласен» и подтвержден представителем заявителя в судебном заседании апелляционного суда.

Таким образом, технические характеристики надземной части объекта, зарегистрированного в ЕГРН как «объект незавершенного строительства – многоуровневая стоянка, с кадастровым номером 74:33:0311001:11598», а именно: степень готовности 3% (смонтирована часть ленточного фундамента), площадь застройки 21, 1 кв.м., соответствуют его актуальным фактическим характеристикам, отраженным на основании данных натурного осмотра в вышеназванных актах обследования земельного участка.

По изложенным мотивам подлежит критической оценке технический план объекта незавершенного строительства от 13.04.2019, выполненный кадастровым инженером ФИО4 (т. 1 л.д. 88), согласно которому указанный объект имеет площадь застройки 3 963, 3 кв.м., степень готовности 10%, что, по утверждению кадастрового инженера, составляет готовность конструктивных элементов фундамента, а конфигурация объекта согласно приложенной к техническому плану схеме (т. 1 л.д. 106-107) представляет собой замкнутую конструкцию по периметру земельного участка.

Из представленной в суд апелляционной инстанции проектной документации на объект «Многоуровневая автостоянка по ул. 50-летия Магнитки в г. Магнитогорске» (шифр 02-0224) (том 1 «Общая пояснительная записка»; том 2 часть 2 «Схема планировочной организации земельного участка», графическая часть; том 3 часть 1 «Архитектурные решения. Конструктивные и объемно-планировочные решения», текстовая часть) следует, что проектируемая стоянка автомобилей представляет собой двухярусное сооружение, состоящее из надземной открытой автостоянки и закрытой подземной автостоянки; подземная закрытая автостоянка состоит их двух автономных подземных стояночных площадок, выгороженных друг от друга глухой противопожарной стеной; каждая стояночная подземная площадка снабжена одним пандусным закрытым въездом-выездом, одним входом по лестнице, четырьмя дополнительными эвакуационными выходами наружу, функционально подземная автостоянка работает как две самостоятельно функционирующие подземные парковки (раздел 3.1. тома 3 части 1); подземная автостоянка проектируется как сооружение  каркасного типа с самонесущими наружными стенами; каркас состоит из сборных железобетонных колонн, монолитных ж/б фундаментов под ними, несущих элементов покрытия; железобетонные колонны каркаса защемлены нижними концами в стаканы монолитных ж/б фундаментов и шарнирно соединены поверху ж/б сборными ригелями (раздел 4.2. тома 3 части 1); площадь застройки – 6 093 кв.м., площадь подземного этажа 5 643, 8 кв.м. (раздел 3.3. тома 1 «Общая пояснительная записка»; раздел 1.1. тома 2 части 2).

Из изложенных сведений технической документации следует площадь застройки земельного участка под размещение двухуровневой автостоянки составляет 6 093 кв.м., что позволяет опровергнуть изложенные техническом плане от 13.04.2019, выполненном кадастровым инженером ФИО4 (т. 1 л.д. 88) сведения о том, что установленная инженером площадь застройки в размере 3 963, 3 кв.м. составляет степень готовности 10% и составляет готовность конструктивных элементов фундамента.

Из схемы расположения многоуровневой автостоянки на земельном участке, отраженной в томе 2 части 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» следует конфигурация автостоянки в виде замкнутого прямоугольника по периметру земельного участка, тогда как из сведений ЕГРН (т. 1 л.д. 22), технического плана от 29.08.2018, выполненного кадастровым инженером ФИО3 (т. 1 л.д. 85), актов обследования земельного участка № 656 от 25.10.2018 и № 605 от 23.09.2019 усматривается П-образная форма фактически расположенных на земельном участке надземных конструкций в виде частично смонтированного ленточного фундамента, локализованных на незначительной части земельного участка.

Кроме того, согласно проектной документации в составе многоуровневой автостоянки проектировалась организация подземной автостоянки в виде каркаса из железобетонных колонн, положенных на монолитный ж/б фундамент.

Таким образом, согласно проектным решениям, организация фундамента как основного конструктивного элемента нежилого здания автостоянки предполагалась ниже уровня земли (как фундамент подземной автостоянки), тогда как вышеизложенные доказательства подтверждают расположение части ленточного фундамента на поверхности земли, а расположение на земельном участке заглубленных в грунт железобетонных блоков, установленных актом № 605 от 23.09.2019 обследования земельного участка, не позволяет суду оценить степень их заглубленности для определения завершенности работ по организации монолитного железобетонного фундамента подземной автостоянки.

Изложенные доказательства позволяют апелляционной коллегии прийти к выводу о том, что работы по сооружению фундамента многоуровневой автостоянки не завершены, что в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ и с учетом вышеизложенных разъяснений не позволяет признать расположенный на земельном участке объект с кадастровым номером 74:33:0311001:11598 степенью готовности 3% площадью застройки 21, 1 кв.м. объектом недвижимости, в силу чего предусмотренное пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ право на льготное приобретение земельного участка без торгов в аренду для завершения строительства у заявителя отсутствует.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований заявителя у суда первой инстанции не имелось, а выводы суда первой инстанции основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, в силу чего принятое судом решение подлежит отмене.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении требований относятся на общество «БИС».

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.06.2019 по делу № А76-4768/2019 отменить.

       В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «БИС» отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   Г.Н. Богдановская

 

Судьи:                                                                         М.И.Карпачева   

 

                                                                                    О.Б. Тимохин