АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1868/2019

г. Петропавловск-Камчатский

05 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2019 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Громова С.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело  

по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

(ОГРНИП 304410127800190, ИНН 

<

***>)

к ответчику 

индивидуальному предпринимателю ФИО3

(ОГРНИП 315417700001530, ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора, возврате помещения,

при участии:

от истца:

ФИО2 – лично, 

от ответчика:

не явились, 

от третьего лица:

не явились, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец; место жительства: 683031, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик; место жительства: 684007, Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 07.12.2017, заключенного между сторонами, и возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу (с учетом принятого в порядке статьи 49 АПК РФ определением суда от 23.05.2019 уточнения исковых требований).

Требования заявлены истцом со ссылками на статьи 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий спорного договора в части оплаты приобретенного имущества.

Определением суда от 23.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю, третье лицо).

Судебное заседание проводилось 25.06.2019 и 02.07.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом по правилам статей 121-123 АПК РФ, что подтверждается материалами дела, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 156 АПК РФ.

Истец в судебном заседании исковые требования полностью поддержал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, и дополнительных письменных пояснениях по иску. Просил расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 07.12.2017 и возвратить ему нежилое помещение, площадью 105,2 кв.м, позиция 30-33 по ул. Тушканова, 11 в г. Петропавловске-Камчатском.

Заслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований на основании следующего. 

Как следует из материалов дела, 07.12.2017 ИП ФИО2 (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение кадастровый (условный) номер 41-41-01/012/2008-848, площадью 105,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, поз. 30-33, на 1 этаже (п. 1.1. договора). 

В соответствии с пунктом 2.1. договора цена приобретаемого покупателем помещения составляет 11 100 000 руб. 00 коп.

В пунктах 2.2. – 2.5. договора стороны установили, что сумма, указанная в пункте 2.1. договора будет производиться частями суммой в размере по 150 000 руб. 00 коп., согласно графику платежей Приложения № 1, не позднее 07 числа каждого месяца, в срок до 07.05.2019, внесенная сумма в этот период составляет 2 550 000 руб. 00 коп. Первый платеж покупатель совершает 07.01.2018. Оставшиеся платежи покупатель совершает в соответствии с графиком платежей между сторонами, в период выполнения своих обязательств покупателя перед продавцом, помещение находится в залоге у продавца путем наложения ограничения регистрационных действий. Стороны договорились о том, что дата последнего платежа должна быть не позднее 07.05.2019, которая будет равна 8 550 000 руб. 00 коп.

По акту приема-передачи от 07.12.2017 недвижимое имущество передано продавцом покупателю.

Право собственности ответчика на спорный объект зарегистрировано в установленном порядке 15.12.2017. При этом Единый государственный реестр недвижимости содержит запись об ограничении в виде ипотеки, залогодержателем является ФИО2

В связи с нарушением ответчиком условий договора об оплате имущества истец 08.02.2019 направил в адрес ответчика требование о расторжении договора и потребовал привести нежилое помещение в состояние переданного в день продажи.

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены обязательства по договору от 07.12.2017  в соответствии с его условиями, и ответчик добровольно не исполнил требования, изложенные в требовании от 08.02.2019, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Аналогичное положение содержит статья 488 того же Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ИП ФИО3 не произвел оплату недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 07.12.2017.

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в период времени, в течение которого они должны быть исполнены. 

Ответчик нарушил взятые на себя обязательства по договору, а именно не производил оплату имущества согласно условиям договора по Графику платежей. Из указанного графика следует, что ответчик оплатил лишь сумму 1 350 000 руб. 00 коп., что последним не опровергнуто.

В связи с нарушением графика платежей ИП ФИО2 были поданы иски в Арбитражный суд Камчатского края о взыскании задолженности по договору от 07.12.2017 отдельно по каждому просроченному месяцу оплаты. Так, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Камчатского края от 25.01.2019 по делу № А24-7219/2018, от 12.02.2019 по делу № А24-8044/2018, от 06.03.2019 по делу № А24-8557/2018, от 21.03.2019 по делу № А24-317/2019 с ИП ФИО3 взыскана задолженность по договору от 07.12.2017 за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2018 года (по 150 000 руб. 00 коп. за каждый месяц).

Таким образом, указанные решения суда также свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи от 07.12.2017, а именно неисполнению обязательств в части оплаты приобретенного недвижимого имущества.   

Из материалов дела и пояснений истца следует, что оплата стоимости объекта недвижимого имущества по договору купли-продажи покупателем осуществлена в сумме 1 350 000 руб. 00 коп., что не превышает половину стоимости объекта недвижимого имущества, определенного договором (11 100 000 руб. 00 коп.). 

Взыскание же части задолженности по решениям суда не означает фактическое получение продавцом оплаты по договору. В данном случае суд учитывает, что решения суда о взыскании задолженности по спорному договору не могут заменить, при фактических обстоятельствах, денежное исполнение. В отсутствие реального перечисления денежных средств покупатель не может рассматриваться как исполнивший свои обязательства по оплате товара. Выбор продавцом способа защиты своих прав по договору купли-продажи в форме иска о взыскании стоимости товара в случае, если такой способ защиты не привел к получению полной оплаты, не является окончательным и не приводит к невозможности обращения покупателя к иным способам защиты, в том числе к иску о расторжении договора купли-продажи с возвратом переданного имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу, что неполучение оплаты за проданные нежилые помещения лишает продавца (истца) того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а, следовательно допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер, что является основанием для расторжения договора на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ. 

При этом из разъяснений, изложенных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление 10/22 от 29.04.2010) следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, с учетом юридической оценки всех представленных по делу доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 07.12.2017, которое подлежит удовлетворению согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления 10/22 от 29.04.2010, в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При таких обстоятельствах, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу нежилое помещение площадью 105,2 кв.м. поз.30-33, расположенное по адресу: 

<

...>, по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 12 000 руб. 00 коп. в силу статьи 110 АПК РФ подлежат возмещению истцу за счет ответчика.   

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 07.12.2017, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО3.  

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 нежилое помещение площадью 105,2 кв.м. поз.30-33 в здании жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, путем его передачи по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 12 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                         С.П. Громов