АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А54-1957/2021

г. Калуга

13 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11.05.2022.

Постановление в полном объёме изготовлено 13.05.2022.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Нарусова М.М.

судей

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

 

Серокуровой У.В.

ФИО1

 

ФИО2

при участии в судебном заседании

 

 

от заявителя: 

общества с ограниченной ответственностью «Живая вода»

 

от ответчика: 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 

 

от третьих лиц:

Рязанского областного фонда социальной поддержки населения

 

министерства труда и социальной защиты населения Рязанской области

 

ФИО3- представитель по доверенности от 17.02.2022; 

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области  на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2022 по делу № А54-1957/2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Живая вода» (далее – общество, заявитель, ООО «Живая вода») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - управление) о признании незаконными действий по погашению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи с номером 62:29:0150005:343-62/048/2019-8 от 26.04.2019 о государственной регистрации договора аренды от 19.04.2019 и записи с номером 62:29:0150005:343-62/048/2019-14 от 27.06.2019 об обременении в виде аренды помещения, общей площадью 404 кв. м, расположенного на 1 этаже и в подвале здания овощехранилища, лит. Б, общей площадью 582,5 кв. м, назначение - складское, кадастровый номер 62:29:015000:343, расположенного по адресу: г. Рязань, район Солотча, д. 24; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи с номером 62:29:0150005:343-62/048/2019-8 от 26.04.2019 о государственной регистрации договора аренды от 19.04.2019 и записи с номером 62:29:0150005:343-62/048/2019-14 от 27.06.2019 об обременении в виде аренды помещения, общей площадью 404 кв. м, расположенного на 1 этаже и в подвале здания овощехранилища, лит. Б, общей площадью 582,5 кв. м, назначение - складское, кадастровый номер 62:29:015000:343, расположенного по адресу: г. Рязань, район Солотча, д. 24.

К участию в деле в качестве третьих лиц, привлечены - Рязанский областной фонд социальной поддержки населения (далее - фонд), министерство труда и социальной защиты населения Рязанской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.08.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.08.2021 по делу № А54-1957/2021 отменено, требования ООО «ЖИВАЯ ВОДА» удовлетворены в полном объеме, распределены судебные расходы.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность постановления апелляционной инстанции, принятого с нарушением норм материального и процессуального права, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы указывает, что судом апелляционной инстанции разрешен спор о праве, что является процессуальным нарушением. Считает, что судом второй инстанции нарушен принцип гражданского законодательства – свобода договора.

В судебном заседании представитель ООО «Живая вода» возражал против доводов кассационной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. 

От ответчика в суд округа поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей, не явившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа полагает, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО «Санаторий «Сосновый бор» и обществом заключен договор аренды от 19.04.2019 (далее - договор), по условиям которого ООО «Санаторий «Сосновый бор» (арендодатель) обязалось предоставить в аренду общества (арендатор) помещение, общей площадью 404 кв. м, расположенное на 1 этаже и в подвале здания овощехранилища, лит. Б, общей площадью 582,5 кв. м, назначение - складское, кадастровый номер 62:29:015000:343, расположенное по адресу: г. Рязань, район Солотча, д. 24, сроком на 10 лет.

Договор аренды зарегистрирован в управлении 26.04.2019, номер регистрации: 62:29:0150005:343-62/048/2019-8, что подтверждается соответствующим штампом на договоре. 27.06.2019 зарегистрирован переход права собственности на здание овощехранилища к Рязанскому областному фонду социальной поддержки населения, номер регистрации: 62:29:0150005:343-62/048/2019-13 от 27.06.2019. В связи с чем, к фонду перешли права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору аренды; в ЕГРН внесены изменения в существующие записи об аренде - номер регистрации: от 27.06.2019 № 62:29:0150005:343-62/048/2019-14.

Уведомлением от 05.02.2020 № 20 фондом в одностороннем порядке расторгнут договор аренды от 19.04.2019 в связи с неисполнением арендатором условий договора аренды, со ссылкой на п. 2 ст. 450.1 ГК РФ и п. 10.2 договора, в связи с невнесением арендных платежей.

В Территориальный отдел по Железнодорожному району г. Рязани ГБУ РО МФЦ Рязанской области 01.12.2020 обратился представитель фонда ФИО4, действующий на основании протокола от 03.04.2019 № 52, с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды на объект, по адресу: г. Рязань, р. Солотча, д. 24, с приложением уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке от 05.02.2020 № 20, уведомления о вручении от 05.02.2020, отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, конверта от 05.02.2020.

После предоставления 12.01.2021 дополнительных документов, с приложением дополнения к уведомлению о расторжении договора в одностороннем порядке от 08.12.2020 № 241, описи от 08.12.2020, уведомления о вручении от 08.12.2020, государственная регистрация ограничения (обременения) права - аренды между фондом и обществом была прекращена управлением 13.01.2021, а также была прекращена запись о сделке - договоре аренды (записи в ЕГРН: № 62:29:0150005:343-62/048/2021-15 от 13.01.2021, № 62:29:0150005:343-62/048/2021-16 от 13.01.2021).

Обществу 04.02.2021 стало известно, что 13.01.2021 управлением прекращено обременение соответствующего объекта в виде аренды заявителя путем погашения регистрационных записей о сделке и об обременении.

Общество, полагая, что действия управления по прекращению обременения в виде аренды посредством погашения записей о сделке и об обременении, являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором. Договор аренды от 19.04.2019 содержит указание на одностороннее расторжение договора. Буквальное толкование условий договора позволило сделать вывод о том, что у сторон имелась действительная воля на наделение арендодателя правом досрочного расторжения договора в одностороннем (внесудебном) порядке. Принимая во внимание, что при обращении в управление было представлено уведомление о расторжении договора, от 05.02.2020, адресованное обществу и содержащее указание на отказ фонда от договора в аренды соответствии со ст. 450 ГК РФ, с документами подтверждающими получение названного уведомления, у управления не было оснований для отказа в прекращения записи об аренде в отношении объекта.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами не согласился, указав на то, что в  соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее - Постановление № 35) управление обязано было предложить представить согласие арендатора на прекращение договора либо решение суда о признании договора прекратившимся. Поскольку фонд обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора в одностороннем порядке, не предоставив ни заявления второй стороны договора (арендатора), ни решения суда о признании договора прекратившимся, регистрационные действия по погашению спорных записей об аренде недвижимого имущества совершены с нарушением законодательства (в отсутствие необходимых документов). Указывая на то, что после уведомления об отказе от 05.02.2020 и ответа арендатора от 11.03.2020 о безосновательности заявленного отказа, фонд не заявлял возражений против приведенного арендатором обоснования незаконности одностороннего отказа, не высказывал позицию о прекращении действия спорного договора аренды, не обращался к арендатору по вопросу предоставления в регистрирующий орган заявлений обеих сторон договора для погашения записи об аренде или в суд с иском о признании договора прекратившимся, у общества не могло возникнуть сомнений в части продолжения срока действия договора аренды, а также предположений об изменении намерений арендодателя.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражного суда апелляционной инстанции сделаны без учета требований закона и оценки ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Исходя из положений части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Пунктом 2 ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение прав или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ) либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости.

Пунктом 10.2. договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке в случае более двух раз в течение одного года аренды невнесения Арендатором арендных платежей в установленный договором срок, если задолженность не оплачена Арендатором в течение 30 (тридцати) банковских дней с момента, когда соответствующее обязательство должно быть исполнено.

В случае одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя последний направляет за 1 (один) месяц арендатору уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

По истечении одного месяца с момента направления арендодателем арендатору уведомления о прекращении действия договора аренды договор аренды считается расторгнутым и помещение подлежащим передаче в соответствии с условиями п. 11.1. настоящего договора (п. 10.2. договора).

Уведомлением № 20 от 05.02.2020 Фондом в одностороннем порядке расторгнут договор аренды от 19.04.2019 в связи с неисполнением арендатором условий договора аренды, со ссылкой на п. 2 ст.450.1 ГК РФ и п. 10.2 Договора, в связи с невнесением арендных платежей.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Статьей 619 ГК РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Принимая во внимание правовую позицию постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, а также нормы гражданского законодательства, судом первой инстанции верно установлено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором.

В соответствии с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции верно установил, что договором аренды от 19.04.2019 была предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке в случае более двух раз в течение одного года аренды невнесения арендатором арендных платежей в установленный договором срок. Уведомлением от 05.02.2020 Фонд воспользовался таким правом и сообщил обществу о расторжении договора аренды, обеспечив тем самым соблюдение предусмотренной нормами статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями сделки процедуры отказа от договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, учитывая нормы гражданского законодательства и условия договора, пришёл к правильному выводу о наличии у регистрирующего органа оснований для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи с номером 62:29:0150005:343-62/048/2019-8 от 26.04.2019 о государственной регистрации договора аренды от 19 апреля 2019 года и записи с номером 62:29:0150005:343-62/048/2019-14 от 27.06.2019 об обременении в виде аренды ООО «ЖИВАЯ ВОДА» помещения, общей площадью 404 кв.м., расположенного на 1 этаже и в подвале здания овощехранилища, лит. Б, общей площадью 582,5 кв.м., назначение - складское, кадастровый номер 62:29:015000:343, расположенного по адресу: г. Рязань, район Солотча, д. 24.

Указанное обстоятельство явилось основанием для отказа в удовлетворении заявленных обществом требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя о том, что регистрирующим органом не осуществлена должным образом правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов, правомерно отклонен судом первой инстанции, как несостоятельный, поскольку арбитражным судом Рязанской области установлено, что в управление были представлены все необходимые документы, подтверждающие отказ от исполнения договора аренды.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, как основанное на выводах, несоответствующих действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, при неправильном применении вышеуказанных норм материального и процессуального права.

Принимая во внимание, что арбитражным судом первой инстанции не допущено предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловных оснований для отмены судебного акта, решение суда подлежит оставлению в силе.

Поскольку управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области  освобождено от уплаты государственной пошлины, то суд кассационной  инстанции взыскивает с ООО «Живая вода» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе на основании статьи 110 АПК РФ и статей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2022 по делу № А54-1957/2021 отменить, решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.08.2021 по настоящему делу оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Живая вода» в доход федерального бюджета судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в сумме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий:                                                 М.М. Нарусов

 

        Судьи:                                                                                У.В. Серокурова

 

                                                                                     ФИО1