ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-8271/2016

09 августа 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Солодкевич Ю.М., судей  Кудриной Е.Н., Тетериной Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кукаркиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8846/2017) Администрации Сургутского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.05.2017 по делу № А75-8271/2016 (судья Голубева Е.А.), принятое по иску Бердалиновой Сары Карловны к администрации Сургутского района (ОГРН 1028600615207, ИНН 8617011350) о расторжении договора аренды и взыскания суммы уплаченной арендной платы, при участии третьих лиц - муниципального унитарного предприятия «Сургутские районные электрические сети» муниципального образования Сургутский район, муниципального унитарного предприятия «Территориально объединенное управление тепловодоснабжения и водоотведения №1» муниципального образования Сургутский район,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к администрации Сургутского района (далее – ответчик, Администрация) о расторжении договора аренды № 09 от 12.02.2015 и взыскании суммы ранее уплаченной арендной платы в размере 280 000 руб.

Исковые требования со ссылкой на статьи 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 37 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) мотивированы невозможностью использования земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды № 09 от 12.02.2015.

Определением от 27.02.2017 произведена процессуальная замена истца - индивидуального предпринимателя ФИО3 на его правопреемника (наследника) - ФИО2 (далее – истец).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие «Сургутские районные электрические сети» муниципального образования Сургутский район (далее - МУП «СРЭС» МО Сургутский район), муниципальное унитарное предприятие «Территориально объединенное управление тепловодоснабжения и водоотведения №1» муниципального образования Сургутский район (далее - МУП «ТО УТВиВ №1» МО Сургутский район).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 11.05.2017 по делу № А75-8271/2016 исковые требования удовлетворены.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Администрация в апелляционной жалобе просит его отменить и прекратить производство по делу.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправомерный вывод суда первой инстанции о том, что продажа права на заключение договора аренды земельного участка предполагает, что уплачиваемая по результатам торгов денежная сумма является арендной платой за пользование земельным участком. По мнению администрации, предметом торгов являлось право аренды земельного участка для жилищного строительства, следовательно, уплачиваемая по результатам торгов денежная сумма имеет «двойственную» природу и представляет собой плату за право заключения договора и одновременно арендную плату за пользование земельным участком. Кроме этого, заявитель полагает, что суд первой инстанции необоснованно исходил из обстоятельств несоответствия указанных в аукционной документации параметров разрешенного строительства и технических условий подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также неправильно истолковал и применил положения статьи 612 ГК РФ. Отмечает, что предоставив земельный участок в пригодном для строительства жилого дома состоянии, администрация надлежащим образом исполнила принятые на себя обязательства; ответчик не наделён полномочиями по установлению или изменению параметров технических условий и не несет ответственности за выданные технические условия. Обращает внимание суда на то обстоятельство, что истец принял в аренду земельный участок без замечаний, и на момент подписания договора был обеспечен техническими условиями; предприниматель не обращался за получением разрешения на строительство, то есть не совершил действий, являющихся безусловной предпосылкой к использованию земельного участка по назначению. Также заявитель считает необоснованными доводы истца о том, что последний понесет существенные затраты на переукладку сетей, отсыпки и обустройство отвода вод земельного участка, поскольку в настоящее время подключение к сетям является возможным. 

В письменном отзыве на жалобу истец просит оставить обжалуемое решение без изменения, считая апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку представителей в него не обеспечили. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации Сургутского района от 09.12.2014 принято решение о проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 86:03:0000000:136860.

В газете «Вестник» от 12.12.2014 опубликовано извещение о проведении открытых по составу участников торгов в виде аукционов, открытых по форме подачи предложений (права на заключение договоров аренды земельных участков). В этом извещении (лот № 2) содержалась информация, касающаяся технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе о выданных МУП «ТО УТВиВ №1» МО Сургутский район технических условиях № 07-457 от 27.12.2013 на подключение к инженерным сетям по тепло и холодному водоснабжению с диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения (100 мм).

По результатам аукциона 12.02.2015 индивидуальный предприниматель ФИО3 (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка № 09, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 0,2891 га, с кадастровым номером 86:03:0000000:136860, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ– Югра, Сургутский район, сельское поселение Тундрино, 

<

...> условный № 2, под строительство многоквартирного жилого дома (блокированный жилой дом с приквартиным участком), в границах, указанных в межевом плане и кадастровом паспорте Участка. Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора). Срок аренды земельного участка - 3 года с момента государственной регистрации договора, по истечении его срока он считается расторгнутым (пункт 1.4 договора). Арендная плата уплачивается единовременным платежом в течение 10 дней с момента подписания договора в размере 280 000 руб.; сумма к оплате с зачетом суммы внесенного арендатором задатка в размере 60 000 руб. составляет 220 000 руб. (пункт 2.1 и 2.2 договора).

После заключения договора арендатор обратился с заявкой в МУП «СРЭС» МО Сургутский район на технологическое присоединение к электрическим сетям на месте строительства. Согласно письму от 13.04.2015 на данном земельном участке такая возможность отсутствует, предпринимателю предложено присоединение построенных объектов к электрическим сетям по индивидуальному проекту.

По обращению предпринимателя от 18.12.2015 МУП «ТО УТВиВ № 1» МО Сургутского района выдало технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения № 07-193 по объекту: «4-х квартирный ж.д. в с.п. Тундрино, 

<

...> усл. № 2».

В связи с недостаточной мощностью существующих сетей и диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения (57 мм) в технические условия раздел «Теплоснабжение» был включен пункт 8.5 о необходимости переукладки сетей с увеличением диаметра.

Претензия предпринимателя № 2 от 23.03.2016 о невозможности использования предоставленного земельного участка под строительство жилого дома из-за отсутствия возможности подключения возведенного объекта к инженерным сетям, департаментом имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего. 

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений, соответствующими доказательствами, отвечающими признакам относимости и допустимости (статьи 67, 68 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

 Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе помимо всего прочего потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с  разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

По смыслу данной нормы права для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора аренды земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности; знание данной информации может повлиять на приобретение права аренды земельного участка.

В силу подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона) извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать наряду с прочим сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).

Между тем, как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не оспаривается подателем жалобы, параметры разрешенного строительства и технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, указанные в аукционной документации при заключении договора аренды земельного участка, оказались несоответствующими фактическим параметрам строительства и техническим условиям подключения данного земельного участка.

Так, из извещения о проведении торгов, опубликованного в еженедельной газете «Вестник» (выпуск № 47 от 12.12.2014 «Официально») следует, что первоначало были указаны следующие технические условия, параметры теплосети на выходе из котельной составляют: Т1, Т2 - по t графику 95/70C, Р1 = 5,5±0,5 кгс/см2, Р2 = 4,5±0,5 кгс/см2 и диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения (100 мм).

Между тем, 18.12.2015 предпринимателю были выданы технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, согласно которым те же параметры теплосети составляют: Т1, Т2 - по t графику 95/70C, Р1 = 4,8±0,5 кгс/см2, Р2 = 2,6±0,5 кгс/см2 и диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения (57 мм).

Как указано выше, в связи с недостаточной мощностью существующих сетей и диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения в технические условия раздел «Теплоснабжение» был включен пункт 8.5 о необходимости переукладки сетей с увеличением диаметра.

Кроме того, материалами дела доказано фактическое отсутствие технической возможности подключения объекта строительства к электрическим сетям с учетом полученных технических условий подключения.

Арендодателем не была предоставлена информация (в том числе, путем указания об этом в аукционной документации по продаже права аренды земельного участка) о фактическом отсутствии технической возможности подключения объекта строительства к электрическим сетям с учетом полученных технических условий подключения.

Доказательства обратного, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлены.

При этом, как верно отметил суд первой инстанции, материалами дела не подтверждается, что недостатки сданного в аренду имущества - земельного участка должны были быть обнаружены предпринимателем при разрешении вопроса об участии в аукционе или при заключении спорного договора аренды.

Технологическое присоединение по индивидуальному проекту, предложенному МУП «СРЭС» МО Сургутский район, требует проведения работ по проектированию и реконструкции электросетей, что влечет дополнительные существенные финансовые вложения и временные затраты от арендатора, и является для него экономически не целесообразным.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в соответствии с письмом главы сельского поселения Тундрино № 1557 от 16.12.2015 подъездная дорога к арендуемому им земельному участку отсутствует и данный земельный участок затапливается талыми водами, что требует отсыпку участка или обустройство отвода вод. 

Аукционная документация по продаже права аренды спорного земельного участка вышеуказанную информацию не содержала.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о невозможности проектирования и строительства на переданном в аренду истцу земельном участке жилого дома с соблюдением обязательных требований статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию».

Соответственно, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 09 от 12.02.2015 судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункты 3, 4 статьи 453 ГК РФ).

Вместе с тем, в силу статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя и уменьшение имущества (убытки) на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствует надлежащее правовое основание для наступления вышеуказанных имущественных последствий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Факт оплаты предпринимателем денежных средств в сумме 280 000 руб. подтверждается представленными в дело платёжными документами, ответчиком не оспаривается. 

Суд апелляционной инстанции признает правильной ссылку заявителя кассационной жалобы на «двойственную» природу денежных средств, внесенных предпринимателем при участии в аукционе, являющихся как платой за получение права аренды земельным участком, так и арендной платой за пользование земельным участком. 

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что обжалуемый судебный акт не содержит выводов основанных на принципиально иной характеристике уплаченной предпринимателем денежной суммы, а удовлетворение исковых требований в противоречие с указанным не входит.

В данном случае заявитель жалобы ошибочно не учитывает, что правовые основания и последствия расторжения договора аренды земельного участка в связи с недостатками последнего, препятствующими его использованию по назначению, применяются и к тем договорам, которые заключены на аукционе по продаже права аренды.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части судом апелляционной инстанции отклоняются.

Суждения Администрации о том, что с ее стороны отсутствуют виновные (неправомерные) действия либо бездействия, которые в силу статьи 612 ГК РФ повлияли на передачу земельного участка с недостатками, отклонены судом первой инстанции правомерно, поскольку данные доводы не могут повлиять на выводы о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика, так как, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом предпринимателем доказано наличие прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными к взысканию убытками.

Ссылки ответчика на наличие возможности присоединения к сетям в соответствии с выданными истцу техническими условиями подлежат отклонению, как неподтверждённые относимыми и допустимыми доказательствами. 

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия отклоняет, как не опровергающие обоснованность заявленных требований.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с Администрации Сургутского района в пользу ИП ФИО2 280 000 руб. арендной платы, уплаченной по договору аренды земельного участка № 09 от 12.02.2015.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривался поскольку, согласно подпункту 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождены от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 11.05.2017 по делу № А75-8271/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

             Е.Н. Кудрина

              Н.В. Тетерина