ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-3234/2024

18 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 26.03.2024

от ответчика (должника): не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23615/2024) (заявление) индивидуального предпринимателя Маркевича Ярослава Вячеславовича

на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.06.2024 по делу № А26-3234/2024 (судья Александрович Е.О.), принятое

по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя ФИО3

к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, выраженного в письме от 16.02.2024 № 3767/12.4-21

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - заявитель, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - ответчик, Министерство) о признании незаконным решения, выраженного в письме от 16.02.2024 № 3767/12.4-21, об отказе в предоставлении ФИО3 в собственность земельного участка с кадастровым номером 10:20:0015506:15, площадью 40 002 кв.м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов; вид разрешенного использования - для строительства базы семейного отдыха, расположенного по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, в центральной части кадастрового квартала 10:20:01 55 06.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 13.06.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что испрашиваемый земельный участок был предоставлен заявителю по договору аренды от 14.12.2020 № 99-м/20 для строительства базы семейного отдыха, часть предусмотренного проекта реализована заявителем путем строительства двух объектов недвижимости, в дальнейшем планируется возведение еще ряда объектов капитального и некапитального характера на всей испрашиваемой площади; правовое обоснование испрашиваемой площади, по мнению апеллянта, содержится в ПЗЗ, утвержденных Решением Прионежского муниципального района от 16.01.2018 № 2; оспариваемый отказ может повлечь в дальнейшем невозможность использования всего планируемого к возведению комплекса базы отдыха как единого целого.

В настоящее судебное заседание явился представитель заявителя, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Постановлением Администрации Прионежского муниципального района от 24.09.2020 № 874 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 10:20:0015506:15, которым, в том числе, определен максимальный процент застройки - 60%.

В соответствии с договором аренды от 14.12.2020 № 99-м/20 земельный участок с кадастровым номером 10:20:0015506:15 предоставлен ФИО3 «для строительства базы семейного отдыха, под иными объектами специального назначения». Срок договора аренды составляет 9 лет.

05.07.2021 ФИО3 получено разрешение на строительство № 1010516000-27-2021; 03.05.2023 получено разрешение на ввод в эксплуатацию гостевого дома; 11.05.2023 зарегистрировано право собственности на гостевой дом с кадастровым номером 10:20:00115506:157, площадью 81 кв.м.

31.08.2022 ФИО3 получено разрешение на строительство № 1010516000-19-2022; 11.09.2023 получено разрешение на ввод в эксплуатацию гостевого дома № 4; 14.09.2023 зарегистрировано право собственности на гостевой дом с кадастровым номером 10:20:00115506:158, площадью 159 кв.м.

В связи с вводом в эксплуатацию и регистрацией права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 10:20:00115506:157 и 10:20:00115506:158 заявитель на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) 15.11.2023 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 10:20:00115506:15.

К заявлению были приложены доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка с кадастровым номером 10:20:00115506:15: проект развития туристической базы, которая имеет территории в пределах испрашиваемого земельного участка, не связанные с возведением объектов капитального строительства (дорожная сеть, в том числе, существующая, кемпинг, волейбольное поле, детская площадка, парковая зона, в том числе, частично существующая, и т.д.), разрешения на строительство от 30.08.2022 № 10-10516000-17-2022 и от 31.08.2022 № 10-10516000-18-2022, которые также подтверждают необходимость использования всего земельного участка с кадастровым номером 10:20:00115506:15.

Письмом от 16.02.2024 № 3767/12.4-21 Министерство отказало ФИО3 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 10:20:0015506:15, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов; вид разрешенного использования - для строительства базы семейного отдыха; земельный участок по адресу: Республика Карелия, Прионежский район; расположен в центральной части кадастрового квартала 10:20:01 55 06, площадь 40 002 кв.м.

Основанием для отказа послужило отсутствие среди представленных документов доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площадью для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Полагая отказ в предоставлении земельного участка незаконным, ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

На основании пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 этой статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985/08 и от 19.11.2013 №8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Указанное толкование положений статьи 36 ЗК РФ применимо и к положениям статьи 39.20 ЗК РФ, которые так же определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Материалами дела подтверждается, что заявитель с 2023 года является собственником двух объектов: 11.05.2023 зарегистрировано право собственности на гостевой дом с кадастровым номером 10:20:00115506:157, площадью 81 кв.м.; 14.09.2023 зарегистрировано право собственности на гостевой дом с кадастровым номером 10:20:00115506:158, площадью 159 кв.м.

Названные объекты построены заявителем на основании разрешений на строительство.

Основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов послужила несоразмерность участка, испрашиваемого в собственность предпринимателем, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Действительно, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования. При этом площадь такого земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда РФ от 15.08.2018 № 302-КГ18-11425 по делу № АЗЗ-1960/2017, от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274 по делу № А41-34525/2017).

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков. Статья 39.20 ЗК РФ определяет необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Таким образом, в рассматриваемом случае заявитель должен доказать соответствие разрешенного использования земельного участка целям его предоставления, то есть, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого и был предоставлен данный земельный участок.

При наличии возражений соответствующего органа исполнительной власти в отношении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, на данное лицо в силу положений части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается бремя доказывания указанного обстоятельства.

В силу пункта 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии со статьёй 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьёй 36 ЗК РФ (в настоящее время - статья 39.20) арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Приведенное нормативное регулирование направлено на определение площади подлежащего предоставлению на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов исходя из их назначения.

Размер отчуждаемого в собственность земельного участка должен соответствовать пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, то есть выделяемый участок должен быть занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Указанные нормы права утратили силу с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, однако согласно пункту 20 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ до утверждения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии со статьей 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Кроме того пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» также регламентировано, что площадь приватизируемого земельного участка подлежит определению с учетом площади фактически занимаемых строениями (сооружениями, зданиями) земельных участков (их частей), а также площади, необходимой для использования соответствующих объектов недвижимости.

Размер и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяются в порядке, установленном нормой статьи 33 ЗК РФ.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 39.20 ЗК РФ, можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

По смыслу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39.20 ЗК РФ предоставленному собственнику объектов недвижимости праву на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение баланса интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Из материалов дела следует, что совокупная площадь принадлежащих заявителю объектов составляет 240 кв. м. Как пояснил представитель заявителя, принадлежащие ему объекты предназначены для использования под базу отдыха.

Площадь испрашиваемого заявителем земельного участка составляет 40 002 кв. м, вид разрешенного использования - для строительства базы семейного отдыха (л. д. 18).

Какого-либо нормативного обоснования того факта, что для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости общей площадью 240 кв. м необходим земельный участок именно площадью 40 002 кв. м, предпринимателем не приведено.

Заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок с кадастровым номером 10:20:0015506:15, площадью 40 002 кв. м был сформирован и предоставлен обществу в аренду для целей строительства объекта капитального строительства площадью 240 кв. м.

Намерение заявителя возвести объекты недвижимости с целью осуществления предпринимательской деятельности или использования принадлежащего заявителю имущества не является законным основанием для приобретения прав на земельные участки, значительно превышающие площадь застройки расположенных на них зданий, но при этом не лишает его возможности повторного обращения с заявлением в уполномоченный орган после фактического строительства объектов.

При этом судом первой инстанции обоснованно отмечено, что формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды, не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования (в том числе и по итогам торгов) не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения, полагает оспариваемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.06.2024 по делу № А26-3234/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

С.В. Изотова

 Н.Е. Целищева