ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-237/2021

г. Челябинск

10 марта 2021 года

Дело № А07-7071/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания      ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.12.2020 по делу № А07-7071/2020.

В судебном заседании приняли участие представители некоммерческой организации фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан - ФИО2 (доверенность №1 от 11.01.021 сроком действия до 31.12.2021, диплом, паспорт), ФИО3 (доверенность №5 от 11.01.2021 сроком действия до 31.12.2021, диплом, паспорт).

Некоммерческая организация фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (далее – истец, НО ФРЖС РБ) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, ИП ФИО4) о признании договора аренды нежилого помещения №117-3В73/18 от 11.07.2018 незаключенным (л.д. 18-19).

Определением суда от 27.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Рустал» (далее – ООО УК «Рустал».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.12.2020 (резолютивная часть объявлена 25.11.2020) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 60-64).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе НО ФРЖС РБ (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в приложении к договору арендуемые помещения контуром не выделены и не заштрихованы, то есть должным образом не индивидуализированы и их определение невозможно.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции не указал способ, с помощью которого можно идентифицировать объект аренды. 

Кроме того, истец полагает, что ссылка суда первой инстанции на положения пункта 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» некорректна, поскольку договор аренды был исполнен арендатором лишь в части внесения обеспечительного платежа. Фактически же имущество передано не было, арендные платежи не производились. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 02.03.2021.

До начала судебного заседания ИП ФИО4 представил в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Ответчик и третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. С учетом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица. 

В судебном заседании представители НО ФРЖС РБ поддержали доводы и требование апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.07.2018 между ИП ФИО4 (арендодатель), ООО УК «Рустал» (управляющий) и НО ФРЖС РБ (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №117-ЗВ73/18 (л.д. 39-54), согласно условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, определенную настоящим договором во временное владение и пользование нежилые помещения:

номера на поэтажном плане: 13-22, 24, 26-35, площадью 368,9кв. м., этаж: 2, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валили, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:544

номера на поэтажном плане: 32-41, 44-55, площадью 382,9кв. м., этаж: 3, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валили, д. 73 кадастровый номер: 02:55:010159:548

номера на поэтажном плане: 2-8, 11-30, площадью 474,1кв. м., этаж: 3, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валили, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:541.

Помещение передается в аренду по акту приема-передачи помещения подписанному сторонами, котором должна быть указана информация, характеризующая помещение на момент сдачи аренду (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. За каждый месяц аренды арендатор ежемесячно выплачивает за помещение постоянную часть арендной платы в размере 610 950 руб., НДС не предусмотрен. Уплата арендой платы производится на основании настоящего договора, то есть без выставления дополнительных счетов на оплату, не позднее 25 числа месяца, предшествующего отчетному – предоплата.

В пункте 3.4 договора стороны согласовали порядок оплаты постоянной части арендной платы.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды устанавливается ровным три года и начинает исчисляться с даты государственной регистрации настоящего договора, датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о праве аренды. 

Срок аренды считается продленным на следующий год и далее ежегодно та тех же условиях если за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении договора.

В силу п. 15.1 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до полного исполнения арендодателем и арендатором своих обязательств, предусмотренных настоящим договором. 

Как указывает истец, описание объекта аренды приводится в п. 1.1 договора, в нем указаны адрес здания, этаж, площадь помещений, их номера на поэтажном плане, кадастровый номер. Также указывается, что арендуемый объект на копии поэтажного плана (приложение № 1 к договору) выделен контуром и заштрихован.

Однако в приложении № 1 арендуемые помещения контуром не выделены и не заштрихованы, то есть, по мнению истца, должным образом не индивидуализированы и их определение невозможно.

В связи с чем, по мнению истца, есть основания для признания договора аренды нежилого помещения № 1Д7-ЗВ73/18 от 11.07.2018 незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения НО ФРЖС РБ с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что условия спорного договора о предмете являются согласованными, основания для того, чтобы считать договор незаключенным, отсутствуют. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Рассматриваемый договор аренды заключен на срок более одного года, следовательно, подлежал государственной регистрации.

Из материалов дела усматривается, что договор № 117-ЗВ73/18 подписан сторонами, его заключившими, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан 01.08.2018, о чем свидетельствует соответствующая печать на последней странице договора (л.д. 48).

В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами для признания такого договора заключенным, являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

Ссылка апеллянта на то, что в приложении к договору арендуемые помещения не выделены контуром и не заштрихованы, несостоятельна, поскольку в анализируемом договоре сдаваемое в аренду имущество индивидуализировано путем указания адреса, площади и номера помещений на поэтажном плане. Так, истцу в аренду переданы следующие помещения:

- номера на поэтажном плане: 13-22, 24, 26-35, площадью 368,9кв. м., этаж: 2, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валили, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:544

- номера на поэтажном плане: 32-41, 44-55, площадью 382,9кв. м., этаж: 3, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валили, д. 73 кадастровый номер: 02:55:010159:548

- номера на поэтажном плане: 2-8, 11-30, площадью 474,1кв. м., этаж: 3, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валили, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:541.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды и учитывая фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем, условия о предмете являются согласованными.

Судебная коллегия отмечает, что признание договора незаключенным в условиях, когда он фактически исполнялся, не может считаться отвечающим интересам сторон, так как при его исполнении у них не имелось разногласий относительно предмета и условий договора, и не способствует стабильности гражданского оборота и устойчивости экономических отношений.

Исходя из смысла статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, вопрос о заключенности договора по причине несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения, а исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой свидетельствуют о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к конкретному предмету указанных действий, а, следовательно, и о наличии сделки.

Данный вывод согласует с позицией, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При этом судебная коллегия считает необходимым оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации

При подписании спорного договора аренды и его исполнении у сторон не возникло разногласий относительно размера арендной платы, договор сторонами исполнялся и в процессе его исполнения у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в аренду, не возникало, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска, установив, что договор аренды содержит существенные условия о составе имущества, его стоимости, размере арендной платы, а также указание на разрешенное использование.

Отсутствие акта приема-передачи не свидетельствует о незаключенности спорного договора.

Между сторонами была достигнута определенность в отношении объекта аренды, все помещения, подлежащие передаче в аренду, имеют свой индивидуальный номер применительно к каждому этажу.

Задвоение номеров помещений на поэтажных планах, ставящих под сомнение индивидуализацию передаваемых в аренду помещений, судом не установлено.

Доказательства обратного истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что подписанный с обеих сторон договор аренды впоследствии совместно был передан сторонами на государственную регистрацию, что также подтверждает волю сторон на заключение спорного договора и отсутствие противоречий в части передаваемых в аренду помещений.

На основании изложенного, доводы апеллянта о незаключенности договора аренды признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.12.2020 по делу № А07-7071/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                    В.А. Томилина

Судьи 

           И.А. Аникин

            А.С. Жернаков