﻿﻿434/2019-61282(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А45-41342/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2020 года  Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2020 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Зиновьевой Т.А., судей Севастьяновой М.А.,  Сириной В.В. - 

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи  рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города  Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области  от 16.05.2019 (судья Смеречинская Я.А.) и постановление Седьмого  арбитражного апелляционного суда от 08.08.2019 (судьи Стасюк Т.Е.,  Киреева О.Ю., Павлова Ю.И.) по делу № А45-41342/2018 по иску закрытого  акционерного общества «Стоматологическая поликлиника № 4» (630083,  г. Новосибирск, ул. Большевистская, д. 175, корп. 6, ИНН 5405242504,  ОГРН 1025401912139) к мэрии города Новосибирска (630099,  г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34; 630091, г. Новосибирск,  пр-кт Красный, д. 50, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100)  об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества.  

В заседании принял участие представитель закрытого акционерного  общества «Стоматологическая поликлиника № 4» – Чепайкин И.А.  по доверенности от 15.01.2020.  

Суд установил: 

закрытое акционерное общество «Стоматологическая поликлиника № 4»  (далее – ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4, общество, истец)  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском,  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска  (далее – мэрия, ответчик) об установлении в договоре купли-продажи  нежилого помещения рыночной стоимости нежилого помещения и обязании  заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения,  находящегося по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область,  город Новосибирск, улица Большевистская, дом 175/6, площадью  2 042,4 кв.м, выкупной рыночной стоимостью помещения в размере  51 258 000 руб. (без учета НДС) с условием рассрочки оплаты  приобретаемого нежилого помещения сроком на 60 календарных месяцев  и равномерным ежемесячным платежом в размере 854 300 руб.  

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2019,  оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного  апелляционного суда от 08.08.2019, заявленные требования удовлетворены.  

Не согласившись с принятыми судебными актами, мэрия обратилась  в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты  отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В обоснование жалобы заявитель указывает, что истец не является  лицом, которое вправе по собственной инициативе производить оценку  выкупаемого им объекта недвижимости; заключение судебной экспертизы  является неполным, недостоверным и не соответствующим  действительности; суды неправомерно отказали ответчику в удовлетворении  ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы; в нарушение  норм процессуального права оценщик, осуществивший оценку имущества  по заказу мэрии, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, для участия в деле не привлекался.  

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО «Стоматологическая  поликлиника № 4» просит обжалуемые судебные акты оставить  без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель истца поддержал свою  процессуальную позицию по делу.  

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела,  обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив  в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных  актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной  инстанции не находит оснований для их отмены.  

Как установлено судами и следует из материалов дела,  ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4» создано в качестве  юридического лица 22.10.2002. Согласно распоряжению мэрии от 27.07.2004   № 4269-р истец осуществляет деятельность, в том числе, по оказанию  стоматологической помощи, включая льготное протезирование жителей  Октябрьского района, в связи с сохранением объемов оказания медицинской  помощи ликвидированного по решению собственника имущества  муниципального унитарного учреждения здравоохранения  «Стоматологическая поликлиника № 4».  

Истцу принадлежит на праве аренды нежилое помещение с кадастровым  номером 54:35:074275:2216 общей площадью 2 042,4 кв.м, расположенное  в подвале и на первом этаже здания по адресу: город Новосибирск, улица  Большевистская, дом 175/6.  

Нежилое помещение предоставлено истцу на основании  последовательно заключенных с мэрией договоров аренды недвижимого  имущества муниципальной казны от 01.11.2005 № 022118-015, от 01.10.2006   № 025460-015, от 01.09.2007 № 028809-050, от 01.12.2008 № 031686-050,  от 01.11.2009 № 033525-050, от 01.10.2010 № 035584-050.  

Письмом от 11.11.2015 № 31/05-5609, направленным в адрес истца,  мэрия сообщила о возобновлении действия договора аренды от 01.10.2010   № 035584-050 на неопределенный срок на тех же условиях.  

По договору аренды от 01.04.2016 № 008215-НП спорное помещение  передано истцу на срок до 01.04.2021.  

Право муниципальной собственности на арендуемое истцом нежилое  помещение зарегистрировано за мэрией 19.04.2010, что подтверждается  выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.  

Постановлением мэрии от 27.08.2018 № 3070 утверждены условия  приватизации арендуемого ЗАО «Стоматологическая поликлиника № 4»  нежилого помещения, принято решение о направлении в адрес заявителя  проекта договора купли-продажи арендуемого имущества для подписания.  

Письмом от 28.08.2018 № 31/04/09852 в адрес истца направлен проект  договора купли-продажи спорного нежилого помещения, согласно которому  его цена определена в размере 87 525 423,73 руб. (без НДС), порядок оплаты  выбран в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной  оплатой в течение срока рассрочки.  

Из представленных в дело документов следует, что цена нежилого  помещения определена ответчиком на основании отчета об оценке рыночной  стоимости объекта от 12.07.2018 № 120718-7, составленного обществом  с ограниченной ответственностью «ВекторПроект» (далее –  ООО «ВекторПроект») на дату оценки 29.06.2018.  

Не согласившись с ценой нежилого помещения, истец письмом  от 26.09.2018 № 134 направил в мэрию протокол разногласий, в котором  заявил об установлении цены нежилого помещения в размере 61 892 000 руб.  

Письмом от 17.10.2018 мэрия отказалась от заключения договора  на условиях, предложенных истцом.  

Поскольку между сторонами возникли разногласия по цене нежилого  помещения, приобретаемого в рассрочку, ЗАО «Стоматологическая  поликлиника № 4» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями  11, 12, 217, 421, 445, 446, 549, 555 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ), положениями Федерального закона  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации» (далее – Закон № 135), Федерального закона от 21.12.2001   № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального  имущества», Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел  об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым  оценщиком» (далее – информационное письмо № 92), исходили из наличия  оснований для урегулирования разногласий сторон при заключении  договора.  

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим  обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам  права.  

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся  в государственной или муниципальной собственности, может быть передано  его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке,  предусмотренном законами о приватизации государственного  и муниципального имущества.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной  собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого  и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов  

малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого  имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.  

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном  отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности  субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности  пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества  по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым  оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.  

При заключении договора стороны не достигли соглашения в порядке  соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.  

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших  при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи  445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии  с решением суда.  

Предметом спора по настоящему делу является устранение разногласий  сторон, касающихся стоимости выкупаемого имущества.  

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего  муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его  приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут  быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации.  

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или  иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном  по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом,  признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки  с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках  рассмотрения конкретного спора отчет независимого оценщика является  

одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки  достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лиц,  участвующих в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде  иной независимой оценки.  

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости  спорного объекта, установленную в представленных в материалы дела  доказательствах, а именно: отчет об оценке рыночной стоимости объекта  от 12.07.2018 № 120718-7, составленный ООО «ВекторПроект» (цена  нежилого помещения определена в размере 87 525 423,73 руб. без учета  НДС), отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества  от 25.09.2018 № 7976, составленный обществом с ограниченной  ответственностью «Сибирский центр оценки» (цена нежилого помещения  определена в размере 61 892 000 руб. с учетом НДС, 52 450 847,50 руб.  без учета НДС) – судом первой инстанции была назначена экспертиза в целях  установления рыночной стоимости спорного объекта.  

Из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью  «АМС Групп» (далее – ООО «АМС Групп») от 04.03.2019 следует,  что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию  на 27.08.2018 составляет 60 485 000 руб. с учетом НДС, 51 258 000 руб.  без учета НДС.  

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения  экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду  с другими доказательствами.  

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей  71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе  отчеты об оценке рыночной стоимости объекта от 12.07.2018 № 120718-7  и от 25.09.2018 № 7976, заключение эксперта от 04.03.2019 на предмет  их соответствия требованиям статей 83, 86 АПК РФ, Закона № 135-ФЗ, суды  пришли к обоснованному выводу, что выкупная стоимость имущества для  целей совершения спорной сделки подлежит установлению в соответствии  

с результатами экспертного заключения эксперта-оценщика  ООО «АМС Групп» Бойко А.В. от 04.03.2019 в размере 51 258 000 руб.  без учета НДС.  

Доводы мэрии о том, что экспертное заключение от 04.03.2019 не могло  быть использовано судом в качестве относимого к делу документа,  поскольку является неполным и недостоверным, а суды первой  и апелляционной инстанций необоснованно отклонили ходатайство  о назначении повторной судебной экспертизы, судом округа отклоняются.  

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу повторной  экспертизы, суды аргументированно отказали в его удовлетворении в связи  с отсутствием на то правовых оснований, предусмотренных частью 2 статьи  87 АПК РФ, поскольку ответчиком не представлено достаточных  доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или  необоснованности выводов экспертов, влияющих на цену выкупаемого  имущества.  

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном  случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе  с тем суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения  такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела, а также достаточности  имеющихся в деле доказательств для правильного разрешения спора (часть 2  статьи 71 АПК РФ).  

Исследовав экспертное заключение, рассмотрев доводы и возражения  сторон относительно выводов эксперта и необходимости назначения  повторной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу, что оно  является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, равно  как иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности  проведенной экспертизы, не имеется, а выводы эксперта являются  достаточным приложением специальных знаний к фактическим  обстоятельствам дела для его правильного разрешения.  

Несогласие ответчика с выводами эксперта, а также с выводами судов,  сделанными по результатам оценки экспертного заключения,  не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ.  

Довод подателя кассационной жалобы на непривлечение судами  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, эксперта-оценщика,  осуществившего оценку имущества по заказу мэрии, также отклоняется как  основанный на неверном толковании норм права, поскольку из положений  пункта 2 информационного письма № 92, на которое ссылается ответчик,  не следует, что независимый оценщик подлежит привлечению к участию  в деле во всех случаях, когда стороны спора выражают несогласие  с составленным отчетом об оценке, учитываемом при совершении сделки.  

В целом доводы, приведенные в кассационной жалобе, по сути,  направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов  нижестоящих судов по фактическим обстоятельствам спора, исследованных  судами и получивших должную правовую оценку, тогда как в силу части  2 статьи 287 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке кассационного  производства суд округа не вправе устанавливать или считать доказанными  обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом  первой или апелляционной инстанции, либо предрешать вопросы  о достоверности или недостоверности того или иного доказательства,  преимуществе одних доказательств перед другими.  

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами  и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены  судебных актов в суде кассационной инстанции. Правовые основания  для переоценки доказательств, ставших предметом исследования  предыдущей судебной инстанции, у кассационной инстанции отсутствуют  (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).  

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов  судами не было допущено нарушений норм материального  и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим  обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемых судебных актов  в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют. Кассационная жалоба  удовлетворению не подлежит.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287,  статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2019  и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2019  по делу № А45-41342/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Т.А. Зиновьева 

Судьи М.А. Севастьянова 

 В.В. Сирина