АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-31056/21

17 февраля 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   10 февраля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            17 февраля 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению  общества  с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 

о признании незаконным бездействия, об обязании осуществить государственную регистрацию, 

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

при участии:

от заявителя: представитель ФИО7  по доверенности от 30.09.2021,

от заинтересованного лица: представитель ФИО8 по доверенности от 08.11.2021,

от ФИО3, ФИО6: представитель ФИО9 по доверенностям от 13.11.2020, от 09.03.2021, от 06.08.2018,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным бездействия, об обязании зарегистрировать обременение. 

            Заявитель просит признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившиеся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:961, 61:18:0600018:964, 61:18:0600018:965 в пользу ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» на основании договора аренды земельного участка № 3 с кадастровым номером 61:18:0600018:343 от 02.02.2007; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровым номером 61:18:0600018:961, 61:18:0600018:964, 61:18:0600018:965 в пользу ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343.

            В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, заявленные требования поддержал в полном объеме.   

            Заинтересованное лицо против удовлетворения заявленных требований возражает, указывая, что выразив несогласие с условием договора аренды о размере арендной платы, третьи лица прекратили тем самым обременение своих долей договором аренды.

            Третьи лица поддержали позицию управления, считают заявленные требования незаконными.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

            Общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» в результате реорганизации в форме присоединения к нему общества с ограниченной ответственностью агрофирма «ТОПАЗ», является арендатором земельного участка пашни и пастбищ сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:18:060008:343, расположенного по адресу: Ростовская обл., р-н Красносулинский, СПК "Садки" р. у. № 1,3,6,7,9,10-17,19,20,28,39-41, 43, 44,48,50.54-57,86,94,95,3-2 по 3-7, 4-10 по 4-23,13-1 по 13-4, 15-1.23,24 площадью 19359317 кв.м. на основании договора аренды земельного участка № 3 от 02.02.2007.

            В отношении указанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» на основании договора аренды земельного участка № 3 при множественности лиц на стороне арендодателей от 02.02.2007, регистрационная запись № 61:18:0600018:343-61/022/2020-335.

            Дополнительным соглашением от 25.02.2016 к договору аренды земельного участка № 3 при множественности лиц на стороне арендодателей от 02.02.2007, заключенным на основании решения общего собрания участников долевой собственности, арендные отношения были продлены на срок 10 лет с 02.02.2017 по 02.02.2027. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 12.04.2016.

            Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:961, , площадью 211401 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, р-н Красносулинский, в 6,1 км на юго-запад от южной границы х. Садки, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343 путем выдела в счет земельной доли. На земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:961 12.08.2021 зарегистрировано право собственности ФИО6. 

Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:964, , площадью 52850 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, р-н Красносулинский, в 6,6 км на юго-запад от южной границы х. Садки, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343 путем выдела в счет земельной доли. На земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:964 12.08.2021 зарегистрировано право собственности ФИО6.

Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:965, , площадью 158 550 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, р-н Красносулинский, в 6,3 км на юго-запад от южной границы х. Садки, образован из земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600018:343 путем выдела в счет земельной доли. На земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:965 12.08.2021 зарегистрировано право собственности ФИО6.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:18:0600018:961, 61:18:0600018:964, 61:18:0600018:965 обременение в виде аренды в пользу истца не зарегистрировано.

Полагая, что отсутствие обременения в виде аренды в отношении образованного земельного участка нарушает права и законные интересы общества и противоречит положениям закона, ООО "РЗК "Ресурс" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничение таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки с кадастровыми  номерами 61:18:0600018:961, 61:18:0600018:964, 61:18:0600018:965 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 N 1197-О указано следующее. Положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

            Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

            14.05.2021 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343, согласно протоколу в повестку дня включены следующие вопросы:

            1. О заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельногоучастка № 3 при множественности лиц на стороне арендодателей от 02.02.2007 наземельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343, об увеличенииарендной платы (против проголосовали 5 участников – ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО10);

            2. Об избрании общим собранием участников долевой собственности наземельный участок с кадастровым номером 61:18:0600018:343,  уполномоченного лица на подписание от имени собственников земельных долей в праве долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, дополнительного соглашения кдоговору аренды земельного участка №3 при множественности лиц на сторонеарендодателей от 02.02.2007 на земельный участок с кадастровым номером61:18:0600018:343, об увеличении размера арендной платы, и представлениеинтересов в Управлении со всеми полномочиями, определенными на собрании, втом числе об объеме и сроках таких полномочий (против проголосовали 5 участников – ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО10).

            08.07.2021 управление зарегистрировало дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 3 от 02.02.2007.

            Участники общей долевой собственности, голосовавшие против заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об увеличении арендной платы, об избрании уполномоченного лица на подписание от имени собственников земельных долей дополнительного соглашения и представление интересов в Управлении, подготовили проект межевания земельных участков, о чем было подано объявление в газете «Наше время».

            12.07.2021 управление зарегистрировало право общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером: 61:18:0600018:961. 

12.07.2021 управление зарегистрировало право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером: 61:18:0600018:964. 

 13.07.2021 управление зарегистрировало право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером: 61:18:0600018:965.

Впоследствии образованные земельные участки отчуждены в пользу  ФИО6, переход прав зарегистрирован 12.08.2021.

   Учитывая, что ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3, выразили свое несогласие с изменениями условий договора, у них возникло право на выделение земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей из состава вышеуказанного земельного участка. При этом в силу требований части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ в отношении выделенного земельного участка прекращаются договор аренды и обременения, установленные в отношении исходного земельного участка.

            Собственник не ограничен в реализации своих прав после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.

            Иное толкование, в силу которого собственник земельной доли связан арендными отношениями после выдела в счет доли земельного участка, лишает смысла дополнительное соглашение к договору аренды, указанное в пункте 5 статьи 14 Закона, поскольку его содержание может быть только одним - изменение состава арендодателей (ими могут быть только участники общедолевой собственности) и изменение предмета аренды в связи с изменением границ арендуемой вещи - исходного земельного участка.

            В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ - указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.

   Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определениях от 19.06.2020 N 370-КГ17-23737 по делу N А35-7594/2016, от 18.11.2019 N 310-ЭС19-20804 по делу N А35-5259/2018, от 25.12.2015 N 308-КГ15-16664.

            В соответствии с частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов; государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

            Таким образом, учитывая, что в силу требований части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ при несогласии участника общей долевой собственности с изменениями условий договора аренды и выделении по этим основаниям земельного участка в счет причитающихся ему земельных долей из исходного земельного участка аренда и обременения в отношении выделенного участка прекращаются, управление пришло к обоснованному выводу о том, что в отношении указанного земельного участка право аренды ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс» прекратилось.

            Учитывая изложенное, оспариваемое обществом бездействие управления соответствует положениям Законов N 218-ФЗ и N 101-ФЗ.

            По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  на заявителя относятся понесенные им судебные расходы.

Руководствуясь главой 24 статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.