Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-5886/2022

23 мая 2022 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2022 г.

В полном объеме решение изготовлено 23 мая 2022 г.

 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304860317600012, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ригла» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 02.10.2002, место нахождения: 115201, 

<

...> (1)) о расторжении договора аренды и об обязании освободить помещение,

без участия представителей сторон

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ригла» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.11.2018 № 22-1211/2018 и обязании в течение 14-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи помещение, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, пом. №№ 1-8, 16-17 (аптека), находящиеся в нежилом помещении № 1003 (Аптека, магазин), общей площадью 96,9 кв.м.

Исковые требования со ссылкой на статьи 310, 421, 450, 450.1, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы наличием воли у истца на досрочное прекращение договорных отношений.

Определением от 04.04.2022 предварительное судебное заседание по делу назначено на 16.05.2022 на 11 час. 00 мин. В определении сторонам разъяснены положения части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статей 122, 123, части 4 статьи 137, статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к разрешению спора по существу по имеющимся материалам непосредственно после завершения предварительного судебного заседания без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте предварительного судебного заседания и судебного разбирательства и не заявивших возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие.

Ответчик в отзыве на иск выразил несогласие с заявленными требованиями.

Исследовав материалы дела, изучив доводы иска и отзыва на него, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Закрытым акционерным обществом «Славянское милосердие» (продавец) и ФИО2 (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого помещения от 26.12.2019 № 1 (том 1 л.д. 11), согласно которому продавец передает в собственность, а покупатель приобретает недвижимое имущество: нежилое помещение - с кадастровым номером: 86:11:0000000:25724, расположенное на 1 этаже девятиэтажного  дома по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, помещения №№ 1-8, 16-17 (аптека), находящиеся в нежилом помещении № 1003 (Аптека, магазин), общей площадью 96,9 кв. м.

В силу пункта 1.2. данного договора объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.12.2018, согласно которой номер и дата государственной регистрации права собственности: № 86-72-16/038/2007-610 от 18.12.2007.

Согласно пункту 3.3. данного договора продавец информирует покупателя, что на помещение зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды № РС-22-1211/2018, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре за № 86:11:0000000:25724-86/050/2018-2 от 14.12.2048.

Закрытым акционерным обществом «Славянское милосердие» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ригла-Сургут» (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью «Ригла», арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 12.11.2018 № РС-22-1211/2018 (далее – договор аренды, том 1 л.д. 17), согласно которому арендодатель на условиях договора обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) за плату, а арендатор обязуется принять нежилые помещения №№ 1-8,16-17, находящиеся в нежилом помещении № 1003 (аптека, магазин), общей площадью 96,9 кв.м. (по тексту - помещение), расположенные на первом этаже здания по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> кадастровый/условный номер 86-72-16/038/2007-610.

Пунктом 3.1. договора аренды установлено, что он заключен на срок 5 лет. Договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с даты его государственной регистрации. Срок аренды по договору исчисляется с даты подписания акта приема-передачи помещения.

В связи с необходимостью использования арендуемых помещений в личных целях, 19.01.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить помещение в течение 30 календарных дней.

Несогласие арендатора с расторжением договора и отказом освободить арендуемые помещения, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из аренды.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм, для договора аренды здания существенными являются условия о его предмете и размере арендной платы.

Как следует из материалов дела индивидуальные признаки имущества определены в пункте 1.1. договора. Кроме того, суд учитывает, что при приеме-передаче и использовании помещений у сторон отсутствовали разногласия и сомнения относительно его индивидуальных признаков.

Размер арендной платы урегулирован в разделе 6 договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о согласовании сторонами условия о предмете договора и размере арендных платежей.

Обязательная письменная форма договора соблюдена (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор заключен на срок более одного года, 15.01.2020 произведена его государственная регистрация.

Поскольку стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе о предмете, суд признает договор заключенным.

Правоотношения сторон регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий сооружений), раздела III части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи имущества в аренду сторонами не оспаривается.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как отмечено выше, договор аренды заключен на пять лет, то есть по 12.11.2023.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.

15.01.2020 зарегистрирован переход права собственности в отношении арендованного имущества от открытого акционерного общества «Славянское милосердие» к индивидуальному предпринимателю ФИО2.

При этом, индивидуальный предприниматель ФИО2 уведомлена о наличии обременения в виде аренды.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В силу пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» федеральными законами обязательный досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен в том числе по спорам о расторжении договора аренды, проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (часть 3 статьи 619 и статья 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 8.5. договора аренды о своем намерении расторгнуть договор или отказаться от его исполнения по причинам, указанным в пунктах 8.2., 8.3. договора, каждая из сторон обязана письменно уведомить другую сторону не позднее, чем за две недели до предполагаемой даты расторжения или отказа от исполнения договора после направлена виновной стороне письменного предупреждения о необходимости исполнения нарушенного обязательства в срок 10 (десять) рабочих дней и при отсутствии исполнения обязательства виновной стороной в указанный срок.

Истец 19.01.2022 вручил ответчику (вх. № 19) уведомление от 19.01.2022 № 2 о расторжении договора, предложив освободить помещение в течение 30 (тридцати) дней (том 1 л.д. 20).

Таким образом, истцом соблюдены требования о досудебном порядке урегулирования спора.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По условиям пункта 8.1. договора аренды он может быть досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8.2. договора аренды арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях, когда арендатор: 8.2.1.) пользуется арендованным помещением с существенными неоднократными нарушениями условий договора или использует помещение не по назначению, указанному в пункте 1.2. договора; 8.2.2.) более двух раз на 20 (двадцать) календарных дней суммарно или один раз на 15 (пятнадцать) календарных дней нарушит сроки внесения ежемесячной арендной платы; 8.2.3.) существенно ухудшает состояние помещения. Под существенным ухудшением состояния следует понимать качественное изменение характеристик помещения, отличающееся от полученных в результате нормального износа. Выполнение неотделимых улучшений в помещении не является ухудшением помещения; 8.2.4.) нарушает срок выплаты фиксированного платежа-2, установленный в пункте 6.2. настоящего договора, более чем на 30 (тридцати) календарных дней.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, которые бы свидетельствовали о несоблюдении ответчиком вышеперечисленных положений, истцом не представлено.

При этом, как следует из иска и отражено в уведомлении от 19.01.2022 № 2 о расторжении договора, причинами досрочного прекращения отношений является те обстоятельства, что новый собственник помещения не планирует далее сдавать его в аренду и оно будет использовано исключительно в личных целях.

Однако, данные обстоятельства, в отсутствие их закрепления в законе или договоре, не могут являться основанием для расторжения договора аренды.

В частности, в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Также не приведено истцом и обстоятельств, которые бы указывали на наличие оснований для расторжения договора, предусмотренных статей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также истцом заявлено требование об обязании возвратить арендованное имущество.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку суд пришел к выводу действия договора и отсутствию оснований для его досрочного расторжения, искровые требования в данной части также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отказ в иске, расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 Надежны Васильевны отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                     П.А. Сердюков