АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-66995/2020

Дело № А06-12935/2018

г. Казань

22 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 23.11.2020),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 13.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022

по делу № А06-12935/2018

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании незаконными действий, обязании исключить запись, с участием заинтересованных лиц, – товарищества собственников жилья «Перспектива», публичного акционерного общества «Сбербанк», микрокредитной компании «Астраханский фонд поддержки малого и среднего предпринимательства», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, общества с ограниченной ответственностью «Азурит», Банка ВТБ (публичного акционерного общества),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (далее – Управление Росреестра) о признании незаконными действий по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19, о восстановлении нарушенного права собственника здания с кадастровым номером 30:12:010033:397 - ИП ФИО1 путем обязания Управления Росреестра исключить из ЕГРН недостоверную запись о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление Росреестра; товарищество собственников жилья «Перспектива»; публичное акционерное общество «Сбербанк»; микрокредитная компания «Астраханский фонд поддержки малого и среднего предпринимательства»; ФИО3, ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО15; ФИО16; ФИО17; ФИО18; ФИО19; ФИО20; общество с ограниченной ответственностью «Азурит»; Банка ВТБ (публичное акционерное общество).

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020, заявленные требования удовлетворены, действия Управления Росреестра по внесению записи в ЕГРН о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 признаны незаконными. Суд обязал Управление Росреестра исключить из ЕГРН недостоверную запись о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.11.2020 решение Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2021 в передаче кассационной жалобы ИП ФИО1 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Астраханской области от 13.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО1, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты  предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебные акты, считает, что оснований для отказа в удовлетворении требований не имелось.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 09.08.2022 судебное заседание отложено до 08.09.2022 до 15 часов 10 минут.

В судебном заседании 08.09.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), объявлен перерыв до 15.09.2022 до 12 часов 00 минут.

В судебном заседании представитель ИП ФИО21 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении  представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании договора купли-продажи от 21.03.2018, заключенного между  ООО «Лэнд Аэро» (продавец) и ФИО1 (покупатель), последнему на праве собственности принадлежит жилой дом площадью 227,3 кв. м, кадастровый номер 30:12:010033:397, расположенный по адресу: 

<

...>/Марфинская, д. 39/1 (запись о государственной регистрации от 04.04.2018), о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 04.04.2018.

Согласно договору аренды здания от 27.09.2018, заключенному между ИП ФИО1 (арендодатель) и частным учреждением социального обслуживания для престарелых «Золотая осень» (арендатор), последнему на 11 месяцев предоставлен в аренду указанный жилой дом, то есть использует его в предпринимательской деятельности.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 01.11.2018 № КУВИ-001/2018-12287261 названный объект недвижимости, принадлежащий заявителю, расположен на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19, разрешенное использование - для строительства жилого дома и реставрации здания-памятника истории и культуры. 

Из представленной выписки из ЕГРН  также следует, что на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 30:12:010033:397- многоквартирный жилой дом (раздел 1), Управлением Росреестра в период с 2015 по 2016 годы были внесены записи о правах общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 собственников помещений многоквартирного дома (раздел 2).

Не согласившись с вышеназванными действиями Управления Росреестра, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 4 части 1 статьи 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), сделали вывод о том, что предпринимателем при оспаривании права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на спорный земельный участок как на общее имущество, избран способ защиты права не соответствующий характеру допущенных нарушений.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что действия регистрирующего органа совершенные с нарушением  требований не могут быть оспорены, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат действующим нормам.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, разъяснениям, изложенным в пунктах 66, 67 постановления Пленума № 10/22, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, указано, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе № 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16). Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (части 2, 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12).

В силу положений статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Закона № 189-ФЗ, закрепленных в пунктах 66 и 67 постановления Пленума № 10/22 разъяснениях, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка).

Согласно правовому подходу, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12 переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Положениями статьи 245 ГК РФ определено, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, согласно положениям пункта 1 статьи 37 ЖК РФ, статьи 15 Закона № 189-ФЗ, пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона № 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

По правилам части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Вступившим в законную силу постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 по делу № А063579/2016 были признаны незаконными действия Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Астраханской области по внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 в части вида разрешенного использования с «для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры» на «многоквартирные жилые дома с первым, вторым нежилыми этажами (с размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения при условии поэтажного разделения различных видов использования)». Кроме того, указанным постановлением арбитражного апелляционного суда на кадастровую палату была возложена обязанность восстановить запись в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 в части вида разрешенного использования «для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры».

Апелляционный суд исходил из следующего: на спорном земельном участке расположены два самостоятельных объекта недвижимости - жилой дом, принадлежащий у ООО «Лэнд Аэро», и многоквартирный дом, управление которым осуществляет товарищество собственников жилья; поскольку кадастровая палата внесла изменения в сведения государственный кадастр недвижимости об изменении вида разрешенного использования земельного участка без согласия общества и заявления администрации, оспариваемые действия кадастровой палаты по изменению вида разрешенного использования участка являются незаконными.

В рамках дела № А06-8683/2015 в удовлетворении искового заявления ООО «Лэнд Аэро» к администрации муниципального образования «Город Астрахань», ТСЖ «Перспектива» об образовании земельного участка площадью 347 кв. м в определенных координатах, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 30:12:0140033:19 с сохранением исходного в измененных границах, с присвоением образованного земельного участка с видом разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома – отказано.

При рассмотрении указанного дела установлено, что постановлением администрации г.Астрахани от 30.09.2015 № 1656 утвержден акт выбора земельного участка для строительства жилого дома и реставрации здания-памятника, постановлением от 06.07.2007 № 214 ООО «Альфа-Элитсрой» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 30:12:0140033:19 для строительства жилого дома и реставрации здания-памятника, о чем заключен договор аренды сроком действия до 05.02.2010, впоследствии в 2015-2016 гг. на указанный земельный участок зарегистрировано право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в свою очередь ООО «Лэнд Аэро» приобрело у ФИО22 в собственность квартиру № 15, согласно данным БТИ, ранее существовавшие квартиры 3, 5 вошли в состав квартиры 15, которая в целом стала составлять жилой дом литера А, право собственности ООО «Лэнд Аэро» на жилой дом площадью 227,3 кв. м зарегистрировано 24.12.2014, на основании проведенной в рамках указанного дела судебной экспертизы сделан вывод об отсутствии препятствий технического характера при возможном разделе земельного участка с кадастровым номером 30:12:01033:19 путем образования земельного участка для эксплуатации жилого дома, даже, несмотря на несоответствия расстояния между жилым домом литера А и многоквартирным жилым домом, однако истец не обосновал размер площади земельного участка (347 кв. м), следовательно, предложенный обществом вариант образования участка нарушает права собственников многоквартирного жилого дома и не предложено других вариантов возможного раздела.

В пункте 56 постановления Пленума № 10/22 содержится разъяснение о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Применительно к спорному случаю ИП ФИО1 приобрел у ООО «Лэнд Аэро» жилой дом общей площадью 227, 3 кв. м, который является объектом культурного наследия 1917 года постройки.

Право собственности ООО «Лэнд Аэро» на жилой дом было зарегистрировано 24.12.2014 (свидетельство № 30-30-09/0/3/2014-823), согласно выписке из ЕГРН от 31.10.2018 на земельный участок с кадастровым номером 30:12:0140033:19 общей площадью 825 кв. м зарегистрировано право общей собственности пропорционально размеру общей площади жилых (нежилых) помещений.

Таким образом, на момент регистрации за гражданами доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:0140033:19 пропорционально размеру общей площади квартир, ООО «Лэнд Аэро» также являлось собственником жилого дома общей площадью 227,3 кв. м, впоследствии приобретенного ИП ФИО1

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, в силу статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается.

В свою очередь ООО «Лэнд Аэро»  являлся собственником жилого дома, не имеющего общих конструкций с многоквартирным жилым домом, данный факт подтвержден документально и установлен при рассмотрении дела № А06-8683/2015.

Земельный участок с кадастровым номером 30:12:0140033:19 предоставлялся в аренду застройщику в целях строительства многоквартирного жилого дома, а также для реставрации здания-памятника, после регистрации права собственности на квартиры зарегистрировано и право долевой собственности на указанный земельный участок.

Вместе с тем согласно ранее действующей статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5362/12, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466, при нахождении на неделимом земельном участке объектов недвижимости (в том числе помещений в здании) нескольких субъектов каждый из них вправе приобрести участок в долевую собственность; когда собственник объекта, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности.

Судебные инстанции, установили, что между собственниками строений, расположенных на спорном земельном участке, не имеется спора о правах на земельный участок, поскольку оспаривается право на приобретение той части земельного участка, которая необходима для эксплуатации жилого дома, принадлежащего предпринимателю.

Вместе с тем в результате государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:0140033:19 за гражданами, являющимися собственниками квартир, не были учтены права собственника отдельно стоящего жилого дома, расположенного на том же земельном участке.

Из анализа имеющейся в деле выписки из ЕГРН от 31.10.2018 на земельный участок следует, что объект поставлен на кадастровый учет 19.04.2006, имеет вид разрешенного использования – для строительства жилого дома и здания памятника, вместе с тем согласно выписке от 24.01.2014 № 3015/115/2014 и выписке из ЕГРН от 21.03.2018 жилой дом принадлежал ООО «Лэнд Аэро».

Пункт 5 статьи 39.20 ЗК РФ, действующий с 01.03.2015,  предусматривает, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Таким образом, при наличии в регистрирующем органе сведений о наличии на спорном земельном участке самостоятельного здания, принадлежащего другому собственнику, осуществление регистрации долей исключительно за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, нарушает требования действующего законодательства.

Судебные инстанции, не учитывая специфику спора и основания для оспаривания ошибочно не учли, что такие действия регистрирующего органа, совершенные с нарушением закона и могут быть оспорены, но при удовлетворении требований не могут быть нарушены права на имущество третьих лиц. 

В связи с чем оснований для отказа в удовлетворении требований о признании действий  регистрирующего органа незаконными не имелось.

В соответствии с абзацем 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» суд вправе отказать в удовлетворении требований о возложении на орган или лицо, наделенные публичными полномочиями, обязанности принять решение, совершить действия, если установлены обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения таких требований.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/2012, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела, судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Таким образом, с учетом данных разъяснений, в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Поскольку регистрация права собственников на долю в земельном участке одних собственников помещений осуществлялась без учета интересов заявителя и в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, оснований для обязания исключения записей из ЕГРН о правах граждан на спорный земельный участок не имелось. 

Следует учитывать, что собственники спорных жилых квартир в многоквартирном жилом доме и собственник самостоятельного жилого дома обладают равными правами на земельный участок с кадастровым номером 30:12:0140033:19, вопрос об определении размера принадлежащих долей подлежит рассмотрению исключительно при защите вещного права на имущество между участниками долевой собственности.

Из представленных доказательств и отзыва Управления на требования следует, что 11.09.2015 была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности, согласно сведениям ЕГРН право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме зарегистрировано 07.06.2011 на основании вступившего в законную силу судебного акта.

При таких обстоятельствах, с учетом положений пунктов 4 и 1 статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Закона № 189-ФЗ, и пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», спорный земельный участок поступает в долевую собственность, а договор аренды от 27.02.2002 № 31, заключенный между Комитетом и ООО «Альфа-Элитсрой» прекращается в силу закона.

При рассмотрении требований о признании действий регистрирующего органа незаконными следовало учитывать, что на момент совершения регистрационных действий участок не был разделен, в связи с чем размер долей должен был определяться с учетом общей площади 227 кв. м здания-памятника

При этом вопросы о неделимости спорного земельного участка в силу его конфигураций, недоступности и местоположения его границ относительно границ смежных участков, не имеют правового значения при определении долей всех собственников здания и помещений, и применительно к спорному случаю, не влияют на законность действий регистрирующего органа.

В силу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположены на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам он признается неделимым.

Системные положения статей 39.3 и 39.20 ЗК РФ предусматривают, что сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, если отсутствуют законодательные ограничения для выкупа такого участка.

Согласно правовому подходу, отмеченному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ и статьи 39.20 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования.

Следовательно, необходимо предусматривать, что каждый из собственников недвижимости, расположенной на едином земельном участке, мог приобрести принадлежащую ему часть участка после его выдела в натуре и внесения данных в кадастр.

Правовые положения статьи 39.20 ЗК РФ, статей 244, 245 ГК РФ предусматривают нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность.

При этом иск собственника объекта, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, по общим правилам, может оспаривать сделку приватизации такого участка только в случае неделимости земельного участка и если истец не готов реализовать свое право на его выкуп, тогда как в случае делимости участка, и такой собственник не готов реализовать право на выкуп, сделка может быть оспорена в части земельного участка, находящегося под его объектом недвижимости.

Применительно к данному спору право собственности на земельный участок возникло у собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона, в самостоятельном порядке сделка приватизации не заключалась, однако при государственной регистрации их прав на участок, права другого собственника самостоятельного объекта недвижимости не были учтены.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области по делу №А06-8683/2015 на основании проведенной судебной экспертизы (заключение № 52-16) сделан вывод о невозможности раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 30:12:0140033:19 для эксплуатации жилого дома литера А с кадастровым номером 30:12:010033:397, согласно схеме в которой содержатся конкретные координаты.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

В заключении судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № А06-8683/2015, сделан вывод, что каких-либо несоответствий при возможном разделе земельного участка с кадастровым номером 30:12:0140033:19 путем образования самостоятельного участка для эксплуатации жилого дома литера А, согласно приложенной схеме в предложенных координатах не имеется, при этом отсутствуют препятствия технического и землеустроительного характера.

Разрешая спор в рамках дела № А06-8683/2015 судебные инстанции, отказывая в иске, учитывали и выводы судебной экспертизы сделали вывод, что ООО «Лэнд Аэро» не обосновало размер площади  образуемого под зданием земельного участка, поскольку при определении доли такая площадь не должна превышать 313,32 кв. м, тогда как предоставление обществу участка большей площадью нарушает права собственников помещений многоквартирного жилого дома, при этом ООО «Лэнд Аэро» отказалось от других вариантов раздела.

При таких обстоятельствах невозможность раздела земельного участка с кадастровым номером 30:12:0140033:19 в предложенных обществом координатах и границах, а также недоказанность необходимой для эксплуатации здания площади образуемого земельного участка не могут служить безусловным основанием для вывода о неделимости земельного участка с кадастровым номером 30:12:0140033:19. 

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» срок обращения в суд по делам, рассматриваемым по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, начинает исчисляться со дня, следующего за днем, когда лицу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности, о привлечении к ответственности (часть 3 статьи 92 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 4 статьи 113 и часть 4 статьи 198 Арбитражного АПК РФ).

Судебные инстанции, разрешая спор по существу правомерно исходили из того, что поскольку ООО «Лэнд Аэро» и предпринимателю не было известно о регистрации прав на земельный участок за собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, срок для обращения в суд не считается пропущенным.

С учетом того, что суды двух инстанций установили все обстоятельства по делу, однако неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконными действий по внесению сведений в ЕГРН о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 13.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 по делу № А06-12935/2018 отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости о правах на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19, в указанной части принять новый судебный акт.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19.

В остальной части решение Арбитражного суда Астраханской области от 13.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 по делу № А06-12935/2018 оставить без изменения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судьяВ.А. Петрушкин 

 

СудьиВ.А. Карпова 

 

С.Ю. Муравьев