АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-28194/2016

30 мая 2017 года

город Саратов

 

  Резолютивная часть решения оглашена 29 мая 2017 года

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2017 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная Компания-М», г.Саратов, 

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области (ИНН 

<

***>), оформленное сообщением от 18 июля 2016 года № 64/001/283/2016-59 об отказе в государственной регистрации, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» (ИНН 

<

***>) на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9,

обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная Компания-М» (ИНН 

<

***>) на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9,

Заинтересованное лицо:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

ПАО Банк « Финансовая корпорация Открытие»

ООО «Волга Апартментс» в лице конкурсного управляющего Юшкевича Л.Н.

при участии: 

заявитель – ФИО2, по доверенности от 01.12.2016 года, 

от ПАО Банк « Финансовая корпорация Открытие» – ФИО3, по доверенности от 10.03.2015 года,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – ФИО4, по доверенности от 30.12.2016 года, 

от ООО «Волга Апартментс» в лице конкурсного управляющего Юшкевича Л.Н - ФИО2, по доверенности от 11.04.2017 года.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Инвестиционная строительная компания – М» в лице конкурсного управляющего ФИО5 с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области (ИНН 

<

***>), оформленное сообщением от 18 июля 2016 года № 64/001/283/2016-59 об отказе в государственной регистрации, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» (ИНН 

<

***>) на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9, обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная Компания-М» (ИНН 

<

***>) на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9.

Судом привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие», ООО «Волга Апартментс» в лице конкурсного управляющего Юшкевича Л.Н.

В ходе рассмотрения дела от заявителя поступил отказ от заявленных требований в части признания незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области (ИНН 

<

***>), оформленное сообщением от 18 июля 2016 года № 64/001/283/2016-59 об отказе в государственной регистрации, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» (ИНН 

<

***>) на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9.

Суд, руководствуясь ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает отказ заявителя в указанной требований в части, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В указанной части производство по делу подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель поддержал заявленные требования с учетом частичного отказа.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возражал против удовлетворения указанных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 07 июня 2016 года общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания-М» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9 (далее также «Объект недвижимости», «Нежилое помещение»).

Сообщением от 18 июля 2016 года № 64/001/283/2016-59 об отказе в государственной регистрации ООО «Инстройком-М» отказано в регистрации права собственности на Нежилое помещение.

Не согласившись с решением Управления, ООО «Инстройком-М» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с вышеуказанным заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, суд основывается на следующем.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзацем 1 пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее также «Закон о государственной регистрации») предусмотрено, что одним из основных этапов проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основания для государственной регистрации прав, а также порядок представления документов и их перечень, необходимый для государственной регистрации прав, установлен статьями 16 и 17 Закона о государственной регистрации, если иное не предусмотрено главой IV «Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Закона о государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местногосамоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлензаконодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданныеуполномоченными органами государственной власти в порядке, установленномзаконодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждаютналичие,возникновение,прекращение,переход,- ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 2 статьи 16 Закон о государственной регистрации к заявлению огосударственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимыедля ее проведения. Если иное не установлено Законом о регистрации и принятыми всоответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимыедля государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьёй 17 Закона о регистрации являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации).

Судом установлено, что 12 апреля 2007 года Администрацией города Саратова выдано разрешение № 64-122 на строительство, согласно которому, в соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ, ООО «Инстройком-М» разрешено строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, расположенного по адресу: Саратовская область, город Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный улицами Б. Затонская, Соколовая, Лермонтова (далее также «Многоквартирный дом»).

Срок действия разрешения Администрации города Саратова от 12 апреля 2007 года № 64-122 на строительство был установлен до 12 апреля 2009 года.

17 августа 2007 года в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также «ЕГРП») внесена запись № 64-64-01/174/2007-290 о государственной регистрации права аренды ООО «Инстройком-М» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010227:2, общей площадью 359 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, со сроком с 17 августа 2007 года по 26 января 2010 года.

Аренда зарегистрирована на основании: постановления Администрации города Саратова от 26 мая 1999 года № 316-244, договора аренды от 26 января 2000 года № 178 аренды и соглашения от 18 мая 2007 года № б/н о замене сторон.

17 августа 2007 года в ЕГРП внесена запись № 64-64-01/197/2007-57 о государственной регистрации права аренды ООО «Инстройком-М» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010227:2, общей площадью 359 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, со сроком с 17 августа 2007 года по 24 июня 2009 года.

Аренда зарегистрирована на основании: договора от 24 июня 1999 года № 1265 аренды и соглашения от 18 мая 2007 года № б/н о замене сторон.

17 августа 2007 года в ЕГРП внесена запись № 64-64-01/197/2007-58 о государственной регистрации права аренды ООО «Инстройком-М» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010227:2, общей площадью 359 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, со сроком – бессрочно.

Аренда зарегистрирована на основании: договора от 15 марта 2007 года № 782 аренды, соглашения от 18 мая 2007 года № б/н о замене сторон, соглашения от 26 мая 2007 года № 1 сторон.

17 августа 2007 года в ЕГРП внесена запись № 64-64-01/351/2005-247 о государственной регистрации права аренды ООО «Инстройком-М» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010227:2, общей площадью 359 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, со сроком с 17 августа 2007 года по 26 января 2010 года.

Аренда зарегистрирована на основании: постановления Администрации города Саратова от 26 мая 1999 года № 316-244, договора от 26 января 2000 года № 177 аренды и соглашения от 18 мая 2007 года № б/н о замене сторон.

17 августа 2007 года в ЕГРП внесена запись № 64-64-01/174/2007-289 о государственной регистрации права аренды ООО «Инстройком-М» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010227:21, общей площадью 678 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, со сроком с 17 августа 2007 года по 02 марта 2030 года.

Аренда зарегистрирована на основании: постановления Администрации города Саратова от 02 марта 2005 года № 46А-8, договора от 25 мая 2005 года № 473 аренды, соглашения от 18 мая 2007 года № б/н о замене стороны.

06 ноября 2007 года в ЕГРП внесена запись № 64-64-01/494/2007-134 о государственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» на земельный участок с  кадастровым  номером 64:48:010227:4, общей площадью 582 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

10 апреля 2009 года срок действия разрешения Администрации города Саратова от 12 апреля 2007 года № 64-122 на строительство был продлён до 12 декабря 2010 года.

16 декабря 2010 года Администрацией муниципального образования «ГородСаратов» выдано разрешение № RU 64304000-240 на строительство, согласно которому, всоответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ, ООО «Инстройком-М»разрешено строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенныминежилыми помещениями и подземным гаражом, расположенного по адресу: Саратовскаяобласть, город Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный улицами Б. Затонская,Соколовая, Лермонтова (он же Многоквартирный дом).

Срок действия разрешения Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16 декабря 2010 года № RU 64304000-240 на строительство был установлен до 16 декабря 2012 года.

17 декабря 2012 года срок действия разрешения Администрации муниципального образования «Город Саратов» № RU 64304000-240 на строительство был продлён до 17 декабря 2013 года.

07 июня 2013 года в ЕГРП внесена запись № 64-64-01/253/2013-264 огосударственной регистрации права аренды ООО «Инстройком-М» на земельный участокс кадастровым номером 64:48:010227:23, общей площадью 3 294 кв.м, расположенный поадресу: Саратовская область, город Саратов, ограниченный улицами  Б.Затонская, Соколовая, им. Лермонтова М.Ю., со сроком с 13 мая 2013 года по 13 мая 2016 года.

Аренда зарегистрирована на основании: постановления Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 13 мая 2013 года № 940, договора от 13 мая 2013 года № А13-221Ю-1 аренды земельного участка.

18 декабря 2013 года срок действия разрешения Администрации муниципального образования «Город Саратов» № RU 64304000-240 на строительство был продлён до 18 декабря 2014 года.

29 января 2014 года определением Арбитражного суда Саратовской области от той же даты по делу № А57-81/2014 принято заявление STANHIGH LIMITED (СТЭНХАЙ ЛИМИТЕД) о признании должника - ООО «Инстройком-М» несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) № А57-81/2014.

20 октября 2014 года срок действия разрешения Администрации муниципального образования «Город Саратов» № RU 64304000-240 на строительство был  продлён до 18 декабря 2015 года.

21 апреля 2014 года (резолютивная часть) определением Арбитражного судаСаратовской области от 28 апреля 2014 года по делу № А57-81/2014 в отношении ООО«Инстройком-М» введена процедура наблюдения.

19 июня 2014 года (резолютивная часть) определением Арбитражного судаСаратовской области от 26 июня 2014 года по делу № А57-81/2014 определеноприменение при банкротстве ООО «Инстройком-М» правил параграфа 7 «БанкротствоЗастройщиков» главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «Онесостоятельности (банкротстве)» (далее также «Закон о банкротстве»).

26 сентября 2014 года (резолютивная часть) решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 октября 2014 года по делу № А57-81/2014 ООО «Инстройком-М» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

26 сентября 2014 года (резолютивная часть) определением Арбитражного суда Саратовской области от 03 октября 2014 года по делу № А57-81/2014 конкурсным управляющим ООО «Инстройком-М» утверждён ФИО5, член СРО ААУ «Евросиб».

20 октября 2015 года Администрацией муниципального образования «Город Саратов» выдано разрешение № 64-RU 64304000-256-2015 на строительство, согласно которому, в соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ, ООО «Инстройком-М» разрешено строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», квартал, ограниченный улицами Большая Затонская, Соколовая, им. Лермонтова М.Ю., на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:010227:4, 64:48:010227:21, 64:48:010227:2, 64:48:010227:23 (он же Многоквартирный дом).

Срок действия разрешения Администрации муниципального образования «город Саратов» от 20 октября 2015 года № 64-RU 64304000-256-2015 на строительство установлен до 18 декабря 2015 года.

13 ноября 2015 года Центральным отделением Государственного унитарного предприятия «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» подготовлен технический паспорт на объект недвижимости жилого фонда – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Волжский район, квартал, ограниченный ул. Б. Затонская, Соколовая, Лермонтова. Указанный технический паспорт подготовлен по результатам технического учёта Многоквартирного дома.

26 ноября 2015 года Администрацией муниципального образования «Город Саратов» выдано разрешение № 64-RU 64304000-291-2015 на строительство, согласно которому в соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ ООО «Инстройком-М» разрешено строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», квартал, ограниченный улицами Большая Затонская, Соколовая, им. Лермонтова М.Ю., на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:010227:4, 64:48:010227:21, 64:48:010227:2, 64:48:010227:23 (он же Многоквартирный дом).

Срок действия разрешения Администрации муниципального образования «город Саратов» от 26 ноября 2015 года № 64-RU 64304000-291-2015 на строительство установлен до 18 декабря 2015 года.

01 декабря 2015 года приказом Нижне-Волжского управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от той же даты № 846/СО утверждено заключение от 01 декабря 2015 года о соответствии построенного объекта капитального строительства (многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный ул. Б. Затонская, Соколовая, Лермонтова М.Ю.) требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

16 декабря 2015 года Администрацией муниципального образования «ГородСаратов» выдано разрешение № 64-RU 64304000-103-2015 на ввод объекта вэксплуатацию, согласно которому, в соответствии со статьёй 55 Градостроительногокодекса РФ, разрешает ввод в эксплуатацию построенного многоэтажного жилого дома совстроено-пристроенныминежилымипомещениямииподземным гаражом, расположенного по строительному адресу: Саратовская область, муниципальноеобразование «Город Саратов», квартал, ограниченный улицами Большая Затонская,Соколовая, им. Лермонтова М.Ю., на земельных участках с кадастровыми номерами64:48:010227:4,64:48:010227:21,64:48:010227:2,64:48:010227:23(он же Многоквартирный дом).

25 декабря 2015 года распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» от той же даты № 1703А многоквартирному дому присвоен адрес: Российская Федерация, Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», город Саратов, Славянская площадь, дом 2.

11 января 2016 года Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области Многоквартирный дом, в том числе Нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9 поставлены на кадастровый учёт. Выданы соответствующие кадастровые паспорта.

07 июня 2016 года ООО «Инстройком-М» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на Нежилое помещение.

Согласно расписке Управления Росреестра по Саратовской области от 07 июня 2016 года в получении документов на государственную регистрацию (запись № 64/001/283/2016-59) к заявлению государственной регистрации права собственности на Нежилое помещение было приложено платёжное поручение от 01 июня 2016 года № 104 на сумму 22 000 рублей 00 копеек. Кроме того, в расписке была сделана отсылка к основному комплекту документов (запись № 64/001/283/2016-56), в который были сданы:

- нотариальная доверенность от 25 декабря 2014 года, реестровый номер 7-3216;

-  заверенная  арбитражным  судом  копия   решения  Арбитражного  суда   Саратовской области от 03 октября 2014 года по делу № А57-81/2014;

- заверенная арбитражным судом копия определения Арбитражного суда Саратовской области от 03 октября 2014 года по делу № А57-81/2014;

- платёжное поручение от 01 июня 2016 года № 101 на сумму 22 000 рублей 00 копеек;

-  приказ от  26 сентября  2014  года  №  1  о   принятии   полномочий   руководителя   ООО «Инстройком-М»;

- приказ от 26 сентября 2014 года № 2 о прекращении полномочий руководителя ООО «Инстройком-М»;

-  разрешение   Администрации   муниципального   образования   «Город   Саратов»   от   16 декабря 2015 года № 64-RU 64304000-103-2015 на ввод объекта в эксплуатацию;

-  лист    записи    Единого    Государственного    реестра    юридических    лиц    (далее    также «ЕГРЮЛ») от 20 ноября 2014 года;

- лист записи ЕГРЮЛ от 30 января 2014 года;

-    свидетельство      о      государственной      регистрации      юридического      лица      –      ООО «Инстройком-М» от 07 июня 2004 года;

-  свидетельство  о  постановке  на  учёт  юридического  лица  –  ООО  «Инстройком-М» в налоговом органе по месту нахождения на территории РФ от 07 июня 2004 года;

- свидетельство о постановке на учёт российской организации – ООО «Инстройком-М» в налоговом органе по месту её нахождения от 16 июля 2012 года;

- устав ООО «Инстройком-М» от 30 октября 2009 года;

- изменения от 16 сентября 2011 года № 1 в устав ООО «Инстройком-М»;

- изменения от 09 февраля 2012 года № 2 в устав ООО «Инстройком-М»;

- изменения от 16 июля 2012 года № 3 в устав ООО «Инстройком-М»;

- изменения от 22 января 2013 года № 4 в устав ООО «Инстройком-М».

Кроме того, согласно расписке Управления Росреестра по Саратовской области от 01 июля 2016 года в получении документов на государственную регистрацию к материалам регистрационного дела № 64/001/283/2016-59 (56) были дополнительно приложены следующие документы:

- газета «Саратовская панорама» от 28 октября 2015 года № 42 (1021);

-  разрешение Администрации города Саратова от 12 апреля 2007 года № 64-122 на строительство;

-  разрешение Администрации города Саратова от 12 апреля 2007 года № 64-122 на строительство с продлением до 12 декабря 2010 года;

-  разрешение Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16 декабря 2010 года № RU 64304000-240 на строительство, с продлениями до 17 декабря 2013 года, 18 декабря 2014 года, до 18 декабря 2015 года;

-  разрешение Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 20 октября 2015 года № 64-RU 64304000-256-2015 на строительство;

-  разрешение Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 26 ноября 2015 года № 64-RU 64304000-291-2015 на строительство.

18 июля 2016 года, сообщением от той же даты № 64/001/283/2016-59 об отказе в государственной регистрации ООО «Инстройком-М» отказано в регистрации права собственности на Нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что определением Арбитражного суда Саратовской области от 26 июня 2014 года (резолютивная часть оглашена 19 июня 2014 года) определено применение при банкротстве ООО «Инстройком-М» правил параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Закона о банкротстве.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, которое привлекает денежные средства и (или) имущество участников строительства и к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Участник строительства – физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), а требование о передаче жилого помещения – требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного   договора   в   собственность   жилого   помещения   (квартиры   или   комнаты)   в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Арбитражным судом Саратовской области, при вынесении определения от 26 июня 2014 года по делу № А57-81/2014 о применении правил параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Закона о банкротстве, было установлено, что при строительстве Многоквартирного дома ООО «Инстройком-М» привлекало средства физических и юридических лиц в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также «Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ»).

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что участники строительства – граждане и юридические лица, предоставляющие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Положения статей 201.6, 201.7 и 201.11 параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Закона о банкротстве предусматривают погашение в натуре (путём передачи в собственность жилых помещений в завершенном строительством многоквартирном доме) требований участников строительства в понимании Закона о банкротстве, а не Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, то есть физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, имеющих к застройщику исключительно требования о передаче жилых помещений.

Передача в собственность участникам строительства (в понимании Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) нежилых помещений как общими положениями Закона о банкротстве, так и нормами параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Закона о банкротстве, не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу и в соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве подлежит реализации в порядке, определенном статьями 110 и 111 Закона о банкротстве.

То есть презюмируется, что застройщик в процедурах банкротства как лицо, осуществляющее строительство многоквартирного дома (в том числе для целей уступки прав требований квартир в многоквартирном доме физическим лицам для удовлетворения своих потребностей в жилье) приобретает права собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме как на новые вещи, созданные им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ), с последующим их включением в конкурсную массу (пункт 1 статьи 131 Закона о банкротстве).

Указанная правовая позиция, о приобретении застройщиком права собственности на нежилые помещения в порядке статьи 218 Гражданского кодекса РФ с их последующим включением в конкурсную массу застройщика, подтверждается сложившейся судебной арбитражной практикой: постановлением ФАС Поволжского округа от 18 мая 2012 года по делу № А55-36158/2009, постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 18 марта 2013 года по делу № 46-14935/2011 и иными.

С учётом того, что ООО «Инстройком-М» обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на Нежилое помещение как на новую вещь, созданную им для себя, регистрационные действия должны были производиться в порядке статей 16, 17, 23 и 25 Закона о государственной регистрации.

Норма статьи 25.1 Закона о государственной регистрации, в том числе в части подлежащих представлению документов, с отсылкой на которую (в Сообщении от 18 июля 2016 года (пункты 1 и 2)) Управление Росреестра по Саратовской области отказало в государственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» на Нежилое помещение, применению не подлежала, так как указанная статья регулирует порядок и основания государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества участников строительства, коим ООО «Инстройком-М» не является.

Как указывалось выше на земельные участки с кадастровыми номерами64:48:010227:4,64:48:010227:21,64:48:010227:2,64:48:010227:23, на которых производилось строительство Многоквартирного дома, ранее были зарегистрированы права ООО «Инстройком-М» - права аренды и право собственности, о чём в ЕГРП были сделаны    соответствующие    записи.    При    указанной    государственной    регистрации    прав ООО «Инстройком-М» уже предоставлялись правоустанавливающие документы на земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:010227:4, 64:48:010227:21, 64:48:010227:2, 64:48:010227:23. 

Однако суд полагает, что предоставление полного пакета документов необходимо при обращении в регистрационный орган, поэтому довод заявителя не обоснован.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе (абзац 3 пункта 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации).

Второй документ, необходимый в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» на Нежилое помещение, а именно разрешение Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16 декабря 2015 года № 64-RU 64304000-103-2015 на ввод объекта в эксплуатацию, был предоставлен ООО «Инстройком-М» по собственной инициативе при первичном обращении 07 июня 2016 года.

Следовательно, ООО «Инстройком-М» в соответствии со статьями 16 (пункты 1 и 2), 17 и 25 (пункт 1) Закона о государственной регистрации были представленывсе документы, необходимые для государственной регистрации права собственностина Нежилое помещение.

Кроме того, как указывалось выше, норма статьи 25.1 Закона о государственной регистрации не подлежит применению при государственной регистрации права  собственности на Нежилое помещение, так как ООО «Инстройком-М» не является участником долевого строительства.

Следовательно, незаконноприменив норму статьи 25.1 Закона о государственной регистрации, Управление Росреестра по Саратовской области необоснаванно затребовало у ООО «Инстройком-М»: 1) документы, подтверждающие внесение изменений в проектную декларацию в части информации о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка, о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства Многоквартирного дома; 2) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений планируемой площади каждого из указанных помещений с учётом внесенных изменений в проект строительства и разрешения на строительство от 26 ноября 2015 года № RU 64-304000-291-2015.

Таким образом, Управление Росреестра по Саратовской области применив норму статьи 25.1 Закона о государственной регистрации, отказало вгосударственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» наНежилое помещениепо причине непредоставления: 1) документов, подтверждающих внесение изменений в проектную декларацию в части информации о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка, о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства Многоквартирного дома; 2) плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений планируемой площади каждого из указанных помещений с учётом внесенных изменений в проект строительства и разрешения на строительство от 26 ноября 2015 года № RU 64-304000-291-2015.

Абзацем 1 пункта статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее также «Закон об ипотеки») установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины (абзац 1 пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке).

Из абзаца 2 пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно сведения ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 64:48:010227:4, общей площадью 582 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, и право аренды ООО «Инстройком-М» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010227:23, общей площадью 3 294 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, город Саратов, ограниченный улицами Б. Затонская, Соколовая, им. Лермонтова М.Ю., на которых осуществлялось строительство Многоквартирного дома, переданы ООО «Инстройком-М» в залог (ипотеку) ПАО Банк «ФК Открытие» (ранее «НОМОС-БАНК» (ОАО) по договору от 16 мая 2011 года № 711/10/И2 об ипотеке (залоге недвижимости – земельного участка). 

По мнению Управления Росреестра по Саратовской области в отношении Нежилого помещения, расположенного в Многоквартирном доме, построенном на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:010227:4 и 64:48:010227:23, возникает ипотека в силу закона. Для регистрации указанной ипотеки в отношении Нежилого помещения ООО «Инстройком-М» и/или ПАО Банк «ФК Открытие» согласно позиции Управления Росреестра по Саратовской области должны были подать заявление о регистрации вместе с заявлением о регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» на нежилое помещение.

Однако Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее также «Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ») параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ изложен в новой редакции.

Так, согласно пункту 2 статьи 345 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ) независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: 1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества; 2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям; 3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования); 4) иное имущество в случаях, установленных законом.

Нормой пункта 5 статьи 345 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ) предусмотрено, что в случаях, указанных в пункте 2 статьи 345 Гражданского кодекса РФ, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя, в том числе с момента возникновения права, и с момента государственной регистрации возникновения права, если регистрация такого права предусмотрена законом.

Из положений пункта 2 и 5 статьи 345 Гражданского кодекса РФ прямо следует, что переход залога с одной ценности на другую происходит не в силу волеизъявления сторон об этом, а в силу специального законодательного предписания и, как следствие, не является новым залогом, возникшим в силу закона.

В силу того, что переход залога с одной ценности на другую не является новым залогом в силу закона, к нему не применимо положение абзацев 1 и 2 пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке.

Таким образом, органы, осуществляющие государственную регистрацию объектов недвижимого имущества, обязаны самостоятельно перенести на новый предмет ипотеки все записи об обременениях, которые имелись в реестре в отношении прежних объектов ипотеки, в момент государственной регистрации права в отношении нового предмета ипотеки.

Следовательно, в нарушение пунктов 2 и 5 статьи 345 Гражданского кодекса РФ, Управление Росреестра по Саратовской области необоснованно затребовало у ООО «Инстройком-М» заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении Нежилого помещения, входящего в Многоквартирный дом.

Таким образом, Управление Росреестра по Саратовской области незаконно, в нарушение в нарушение пунктов 2 и 5 статьи 345 Гражданского кодекса РФ отказало в государственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М»  на  Нежилое       помещение по причине непредоставления заявления о государственной регистрации     ипотеки в силу закона в отношении Нежилого помещения, входящего в Многоквартирный дом.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Подпунктами 1 – 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ поименован перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Как следует из пункта 2 указа Президента РФ от 25 декабря 2008 года № 18471 функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных РФ возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (пункт 2 статьи 12 Закона о государственной регистрации).

Абзацами 1, 3 и 4 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации предусматривает, что ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных правилами ведения ЕГРП.

В соответствии с абзацами 6 и 7 пункта 136 правил ведения ЕГРП в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности иному лицу (не застройщику), в том числе публичному образованию, и используется застройщиком на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), осуществляются следующие действия: … На основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а при отсутствии в нем такой информации, на основании проектной декларации в подраздел I-2, содержащий описание многоквартирного дома и помещаемый в начале подраздела I объединенного раздела ЕГРП, вносятся сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно проектной документации на Многоквартирный дом, в том числе на основании которой Администрацией муниципального образования «Город Саратов» выдавались разрешения от 12 апреля 2007 года № 64-122, от 16 декабря 2010 года № RU 64304000-240, от 20 октября 2015 года № 64-RU 64304000-256-2015, от 26 ноября 2015 года № 64-RU 64304000-291-2015 на строительство, а также разрешение от 16 декабря 2015 года № 64-RU 64304000-103-2015 на ввод объекта в эксплуатацию, Нежилое помещение имеет назначение нежилое  помещение для коммерческого  (офисного) использования, а не общедолевое имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

С учётом того, что Многоквартирный дом, в котором расположено Нежилое помещение, введён в эксплуатацию Администрацией муниципального образования «Город Саратов» от 16 декабря 2015 года № 64-RU 64304000-103-2015 на ввод объекта в эксплуатацию, три из четырёх земельных участков, на которых расположен Многоквартирный дом, принадлежит не застройщику (ООО «Инстройком-М»), а публичному образованию, а также в отношении объектов долевого строительства – квартир уже зарегистрированы права собственности участников долевого строительства, уже с 16 декабря 2015 года ЕГРП содержит сведения об общем имуществе, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в Многоквартирном доме, в том числе о том, что Нежилое помещение не является таким имуществом.

Кроме того, в соответствии с пунктом 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП.

В силу пункта 84.1 порядка ведения государственного кадастра недвижимости, если нежилое помещение является общим имуществом в многоквартирном доме, в государственном кадастре недвижимости дополнительно указывается соответствующая информация.

С учётом того, что 13 ноября 2015 года Центральным отделением Государственного унитарного предприятия «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» подготовлен технический паспорт на объект недвижимости жилого фонда – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Волжский район, квартал, ограниченный ул. Б. Затонская, Соколовая, Лермонтова, а 11 января 2016 года Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области Многоквартирный дом, в том числе Нежилое помещение, поставлены на кадастровый учёт, уже с 11 января 2016 года ЕГРП ещё содержит сведения об общем имуществе, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в Многоквартирном доме, в том числе о том, что Нежилое помещение не является таким имуществом.

Также, как указывалось выше, ООО «Инстройком-М» осуществляло строительство Многоквартирного дома, в том числе, путём привлечения денежных средств в порядке Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В соответствии пунктом 2 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, в том числе, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляется план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Первый договор участия в долевом строительстве - договор от 16 мая 2007 года № 001/С/05-07 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный улицами Б. Затонская, Соколовая, им. М.Ю. Лермонтова, заключенный между ООО «Инстройком-М» и ООО «Инстройком-М1», согласно сведениям из ЕГРП, зарегистрирован ещё в 2007 году.

Соответственно, уже с 2007 года в Управлении Росреестра по Саратовской области имеется план Многоквартирного дома, в том числе проектная документация, из которой прямо следует, что Нежилое помещение не является имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в Многоквартирном доме.

Следовательно, в нарушение статей 16, 17, 25 и 25.1 Закона о государственной регистрации, Управление Росреестра по Саратовской области необоснованно затребовало у ООО «Инстройком-М» документы, свидетельствующие о том, что Нежилое помещение не является имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в Многоквартирном доме.

Таким образом, Управление Росреестра по Саратовской области необоснованно, в нарушение статей 16, 17, 25 и 25.1 Закона о государственной регистрации отказало в государственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» на Нежилое помещение по причине не предоставления документов, свидетельствующих о том, что Нежилое помещение не является имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в Многоквартирном доме.

На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Федерального закона от26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон обанкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо,Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальноеобразование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Из анализа вышеуказанных норм закона и из самого существа договора долевого участия в строительстве следует, что конечным результатом долевого участия в строительстве является передача именно жилого помещения в собственность участнику долевого строительства.

В этой связи параграф 7 Закона о банкротстве, направлен на защиту прав участников долевого строительства, регламентируя процедуру передачи только жилых помещений.

При   этом   Закон   о   банкротстве   не   определяет   судьбу   нежилых помещений.

В данном случае необходимо учитывать положения Жилищного кодекса Российской Федерации, так в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные   площадки,   лестницы,   лифты,   лифтовые   и   иные   шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в, данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его государственной регистрации, если иное не определено в проектной декларации, которая в силу статьи 19 Закона о долевом участии в строительстве является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Управление Росреестра по Саратовской области пояснило суду, что в проектной декларации, имеющейся в архиве Управления, не определено назначения нежилых помещений с точки зрения их относимости к общему имуществу многоквартирного дома.

Более того, согласно сведениям ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:010227:4, 64:48:010227:23 зарегистрированы договоры долевого участия в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав многоэтажного жилого дома, строительство которого осуществлялось на данных земельных участках.

В том числе факт отнесения нежилых помещений к объектам долевого строительства, подтверждается договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.05.2007 № 001/С/05-07 и приложению № 1 к нему, согласно которым нежилые помещения входят в перечень объектов долевого строительства, подлежащих передаче участникам долевого строительства.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 16.12.2015 № 64-RU64304000-103-2015 общая площадь нежилых помещений включена в общую площадь общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

На основании пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Поскольку спорное нежилое помещение является составной частью целого задания - многоквартирного дома и его строительство осуществлялось одновременно со строительством здания целиком, довод заявителя о переходе залога на новую, созданную вещь со ссылкой на статью 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным.

Более того, в силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления правообладателя или сторон договора.

На основании пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Однако Управление Росреестра по Саратовской области утверждает, что обществом на государственную регистрацию не подано заявление ООО «Инстройком-М», либо заявления ОАО «Банк открытие» о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении спорного нежилого помещения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 6 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

На основании вышеизложенного, суд полагает, что требования заявителя об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная Компания-М» (ИНН 

<

***>) на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9 по заявлению № 64/001/283/2016-59 - подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 110, 150, 167 -170, 174, Арбитражного процессуального  кодекса  Российской Федерации, суд

Р  Е  Ш  И  Л :

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная Компания-М» об отказе от заявленных требований в части требований о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области (ИНН 

<

***>), оформленное сообщением от 18 июля 2016 года № 64/001/283/2016-59 об отказе в государственной регистрации, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности ООО «Инстройком-М» (ИНН 

<

***>) на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9 удовлетворить, производство по делу в указанной части - прекратить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная Компания-М» (ИНН 

<

***>) на объект недвижимого имущества – нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:010227:472, общей площадью 71,6 кв.м, расположенное по адресу: город Саратов, Славянская площадь, дом 2, помещение 9 по заявлению № 64/001/283/2016-59.

Выдать ООО «Инвестиционная строительная компания - М» справку на возврат государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи кассационной жалобы в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

СудьяАрбитражного суда

Саратовской области         Т.И. Викленко