АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-12534/2016

г. Краснодар

28 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца − общества с ограниченной ответственностью «Швейная фабрика «Машук» (ОГРН 1022601611339) – Груниса Е.И. (доверенность от 27.04.2017), от ответчика – федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (ОГРН 1027739610018) –     Спиридоновой Н.Н. (доверенность от 11.09.2017), рассмотрев кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 (судьи Егорченко И.Н., Казакова Г.В.,          Сулейманов З.М.) по делу № А63-12534/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Швейная фабрика «Машук» (далее – общество, швейная фабрика) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (далее – учреждение, академия), в котором просило:

– взыскать с учреждения в пользу общества стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений в размере 5 538 000 рублей (уточненные требования; т. 4, л. д. 1 – 3, 27).

Определением суда первой инстанции от 06.02.2017 производство по делу приостанавливалось, в связи с назначением по ходатайству общества судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, и возобновлено определением              от 25.04.2017 (т. 2, л. д. 111 – 113, т. 3, л. д. 197 – 198).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2017 (судья      Турчин И.Г.), с учетом определения от 05.07.2017 об исправлении опечатки и назначении судебного заседания, изменения иска приняты, ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы и о вызове свидетелей отклонены, в удовлетворении исковых требований отказано полностью. С общества в федеральный бюджет взыскано             10 606 рублей государственной пошлины. Обществу предписано перечислить на депозитный счет арбитражного суда 3 тыс. рублей на оплату экспертизы. С депозитного счета арбитражного суда перечислены на расчетный счет НП «Центр независимых судебных экспертиз, криминалистики и права» внесенные обществом денежные средства в сумме 64 762,26 рублей. НП «Центр независимых судебных экспертиз, криминалистики и права» предписано произвести возврат ошибочно перечисленных денежных средств в размере 3 тыс. рублей на депозитный счет арбитражного суда.

Суд первой инстанции мотивировал решение следующим. Исковые требования основаны на нормах статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации      (далее – Гражданский кодекс) и обусловлены тем, что ответчик, не исполнивший обязательство возвратить помещения в состоянии, обусловленном пунктом 6.3.6 договора аренды от 26.12.2005 № 6, обязан возместить стоимость ремонтных работ по приведению помещений в надлежащее состояние. Поскольку убытки являются мерой ответственности, заявляя требование о взыскании убытков, истец должен доказать противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками. Достаточные основания для взыскания с академии в пользу швейной фабрики убытков в заявленном размере отсутствуют. Осмотр технического состояния помещений проведен фабрикой в одностороннем порядке. Из переписки сторон и установленных фактических обстоятельств дела, в том числе в рамках дела № А63-12985/2015, очевидно следует, что общество всячески уклонялось от составления совместных актов осмотра и возврата помещений. Уклонение от принятия арендованного имущества подтверждается письмами от 09.11.2015, от 18.12.2015, в которых общество указало на то, что обязательными условиями для досрочного прекращения договора и принятия помещений, являются подписание дополнительного соглашения к договору, его регистрация, подтверждение полномочий руководителя доверенностью, наличие приказа на комиссию, уполномоченную на передачу помещений. О проведении обществом с ограниченной ответственностью «Гражданпроект» (далее – ООО «Гражданпроект») экспертизы состояния помещений ответчик не извещался, при установлении выявленных при этом недостатков помещений не присутствовал. Арендатор предпринял надлежащие меры по возврату арендодателю помещений 18.08.2015, тогда как общество лишь по истечении        5 месяцев сообщило учреждению  о планируемом 19.01.2016 комиссионном обследовании спорных помещений. Односторонний акт осмотра от 19.01.2016 не подписан ответчиком, указанные в нем недостатки в спорных помещениях не отражают их состояние на момент освобождения помещений учреждением (18.08.2015). Ссылка общества на справку о текущем состоянии арендованных площадей от 11.08.2015 № 955/150/01/11-11 судом отклонена; поскольку демонтажу могли быть подвергнуты только отделимые улучшения в целях их использования на новых площадях, такие улучшения не могут быть отнесены к неотделимым, стоимость которых отыскивается обществом в соответствии с            пунктом 6.3.6 договора. В заключении от 27.03.2017 эксперт констатировал, что параметры неотделимых улучшений арендованного имущества не установлены. Недостатки помещений, отраженные в одностороннем акте от 19.01.2016, не могут быть признаны судом достоверными, однако и описанное в этом акте состояние помещений, не позволяет сделать выводы о том, являлись ли улучшения отделимыми, или нет. Заявленные обществом работы являются текущим ремонтом (штукатурка и выравнивание стен, зачистка, ремонт труб, изготовление и монтаж подвесного потолка (армстронг), настил пола (ламинат с плинтусами), подключение электропроводки, установка электросчетчика, установка электророзеток, монтаж светильников в подвесном потолке) и отделимыми улучшениями (установка пожарно-сигнальной системы, подвесного потолка (армстронг), электросчетчика, розеток, светильников). По общему правилу (пункт 1    статьи 623 Гражданского кодекса), произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Поскольку заявленные обществом работы фактически являются текущим ремонтом и свидетельствуют о производстве отделимых улучшений, основания для возложения на арендатора (академию) обязанности по оплате таких работ отсутствуют. Истец не обосновал соответствие, и необходимость проведения перечисленных в локальных сметных расчетах и экспертном заключении работ, для устранения выявленных недостатков помещений. Представленные истцом акты осмотра помещений, экспертные заключения вызывают у суда неустранимые сомнения в достоверности и объективности изложенных в них сведений. Обществом не представлено надлежащих и достаточных доказательств того, что помещения, именно к моменту возврата арендатором, ухудшились по сравнению с состоянием, в котором они должны были быть возвращены обществу. Имеющиеся в деле доказательства не подтверждают факт причинения истцу убытков ответчиком. Истцом не доказано наличие противоправных действий ответчика, причинно-следственная связь между действиями ответчика и состоянием имущества истца, размер убытков. 

Апелляционным постановлением от 26.09.2017 решение от 21.06.2017 отменено, по делу принят новый судебный акт. Исковые требования общества удовлетворены в полном объеме. С учреждения в пользу общества взысканы убытки в размере 5 538 000 рублей, расходы на оплату локального сметного расчета, изготовленного       ООО «Гражданпроект», в размере 24 тыс. рублей, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 67 762 рубля 26 копеек, 40 084 рубля расходы за подачу искового заявления и 3 тыс. рублей за подачу апелляционной жалобы. 

Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 21.07.2016 по делу № А63-12986/2015 по иску общества к академии установлено отсутствие доказательств возврата в заявленный период с августа по октябрь 2015 года арендатором имущества по акту, подписанному обеими сторонами, уведомления истца о необходимости направить представителей для подписания акта, уклонения арендодателя от получения имущества. Суды также отметили отсутствие доказательств освобождения арендуемых помещений от имущества арендатора в спорный период с августа по октябрь 2015 года. Кроме того, судами исследовано уведомление от 14.04.2015 и установлено, что оно вручено генеральному директору закрытого акционерного общества «Машук» (далее – ЗАО «Машук»), который хотя и является учредителем общества, но не является лицом, которое может без доверенности действовать от его имени, а потому, это уведомление не может являться для общества юридически значимым. Доказательств того, что указанное уведомление вручено лицу, которое может без доверенности действовать от имени общества, или иному уполномоченному представителю, академией не представлено. Также не представлено доказательств направления уведомления от 14.04.2015 по юридическому адресу общества. 19.01.2016 комиссией в составе представителей, как общества, так и академии, при участии привлеченного эксперта Карпенко В.Г., проведен общий осмотр нежилых помещений, по результатам которого составлен акт от 19.01.2016 (т. 1, л. д. 49 – 65). Факт присутствия представителей академии, которые отказались от подписания акта по окончании осмотра, подтверждается их подписями на первом листе акта от 19.01.2016.       К материалам дела также приобщены фотографии, изготовленные во время совместного осмотра нежилых помещений 19.01.2016, подтверждающие состояние помещений, расположенных на 4 этаже здания литера Г, по ул. Февральской, 54, в г. Пятигорске. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не учел, что по условиям договора аренды от 26.12.2005 № 6 обязанность по проведению текущего ремонта возложена на арендатора (пункт 6.3.3). Первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства, лежит именно на должнике, а не на кредиторе (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 № 9021/12). В пункте 2.4 договора указано, что арендуемые помещения предоставляются арендатору для организации учебного процесса. Из акта приема-передачи от 26.12.2005 следует, что нежилые помещения переданы арендатору без претензий и замечаний, недвижимое имущество соответствует условиям, оговоренным сторонами в договоре аренды. Доказательств того, что переданные академии по акту приема-передачи помещения находились в состоянии, не пригодном для использования их в целях организации учебного процесса, ответчиком в материалы дела не представлено. При этом факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по возврату нежилых помещений арендодателю, а именно возврат недвижимого имущества в состоянии, не соответствующем требованиям закона и договора, подтвержден. Доводы ответчика о демонтаже отделимых улучшений, произведенных академией самостоятельно, отклонены, поскольку ответчиком не доказано наличие у него права собственности на демонтированное имущество. Выполнение работ в арендуемых помещениях не может быть подтверждено свидетельскими показаниями, каких-либо документов, свидетельствующих о том, что именно ответчиком было произведено улучшение арендуемых помещений, в материалах дела не имеется. Если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (повреждение отделки, остаются повреждения на конструкциях, следы от шурупов или иных креплений), то такое улучшение следует квалифицировать как неотделимое. Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды. Из представленных фотоматериалов (т. 1, л. д. 121 – 147) видно, что демонтаж улучшений, которые, по мнению ответчика, являются отделимыми, привел к причинению вреда имуществу истца, поскольку в результате демонтажа были неизбежно повреждены помещения истца. В акте от 19.01.2016 содержится описание объема работ, необходимых для восстановления имущества до состояния, в котором оно находилось при передаче в аренду в 2005 году, и на протяжении длительного периода (около 10 лет), в отсутствие каких-либо претензий, использовалось ответчиком в своей хозяйственной деятельности. Имеющиеся в материалах дела доказательства в своей совокупности свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по возврату объекта аренды в оговоренном договором аренды состоянии, о несовершении ответчиком действий, направленных на приведение нежилых помещений в пригодное для эксплуатации по назначению состояние. Оснований для вывода о том, что установленные арендодателем обстоятельства (повреждения, недостатки) могут быть квалифицированы в качестве «нормального износа», не имеется. Разрушение напольного покрытия, подвесных потолков, повреждение стен (отделка) не являются следствием обычного хозяйственного использования нежилых помещений. В экспертном заключении от 27.03.2017 эксперт пришел к выводу о том, что итоговая стоимость ремонтно-восстановительных работ, требуемых для восстановления поврежденного имущества (перекрытие второго этажа, кровли), расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Февральская, 54, по состоянию на 17.03.2017 составляет 5 538 000 рублей. Параметры неотделимых улучшений арендованного имущества (видов и объемов работ, необходимых для приведения производственного помещения к требованиям по обеспечению и организации учебного процесса) стороны в договоре аренды от 26.12.2005 № 6 не установили. Факт ненадлежащей эксплуатации арендуемых помещений и размер убытков суд апелляционной инстанции признал доказанными, а исковые требования – подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

В кассационной жалобе, с учетом письменных пояснений к ней от 14.12.2017, учреждение просит апелляционное постановление от 26.09.2017 отменить, передать дело на новое рассмотрение. 

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции, отменяя решение, не учел отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих совокупность условий, необходимых для привлечения академии к гражданско-правовой ответственности в виде убытков, требования статей 622, 623 Гражданского кодекса. На основании договора от 26.12.2005 № 6 в аренду академии был передан 4 этаж с расположенным на нем помещением производственного цеха № 184 площадью                   1 075,1 кв. м (из 1 216,6 кв. м арендованной площади) без стен и перегородок внутри цеха, а также иные, обслуживающие данный этаж помещения, незначительной площадью. Взыскивая с академии убытки в виде восстановительного ремонта нежилых помещений, суд апелляционной инстанции, по сути, возложил на ответчика обязанность восстановить произведенные им отделимые улучшения, которые являются собственностью ответчика в силу статьи 623 Гражданского кодекса. С учетом положений пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса, взыскание с ответчика убытков в данной конкретной ситуации приводит к неосновательному обогащению истца, что не допускается в силу статьи 1102 Гражданского кодекса. Проведенная по настоящему делу судебная экспертиза не является надлежащим доказательством и подлежит оценке наряду с иными доказательствами. Заключение судебной экспертизы от 27.03.2017  № 07-ЗЭ/2017 не соответствует Федеральному закону о государственной экспертной деятельности, имеет противоречия и несоответствия, не может устранить иные правовые пороки заявленных исковых требований. Суд апелляционной инстанции необоснованно не применил статью 10 Гражданского кодекса, подлежащую применению в данном деле, поскольку, как следует из материалов данного дела, а также иных дел, все действия дочерней (истца по настоящему делу) и основной компании (акционерного общества «Машук», учредителя истца с долей участия 100 %), возглавляемых близкими родственниками (отцом и сыном), направлены с момента прекращения арендных отношений исключительно на причинение вреда учреждению, получения любым путем в обход закона неосновательного обогащения за счет учреждения. 

Согласно письменным пояснениям учреждения от 14.12.2017, удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции не установил все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для принятия законного и обоснованного судебного акта, а именно, состояние арендованных помещений на момент их передачи в аренду академии, и на момент возврата, характер произведенных арендатором улучшений (отделимые, неотделимые). Акт приема-передачи не содержит описания состояния помещений, в нем отсутствует указание на наличие перегородок внутри цеха № 184. Доказательств обратного истец в материалы дела не представил, как не представил и доказательств, подтверждающих выполнение именно им работ для приведения производственного цеха в состояние, пригодное для ведения в нем учебной деятельности. Бремя доказывания обратного суд апелляционной инстанции незаконно возложил на ответчика. Ни договор, ни акт приема-передачи, ни иные материалы дела не содержат доказательств того, что производственный цех площадью 1 075.1 кв. м без перегородок внутри был пригоден для ведения учебного процесса. Для организации учебного процесса академией были произведены улучшения арендованного имущества и возведены легко демонтируемые перегородки из ГКЛ и организован легко демонтируемый подвесной потолок (без монтажа к потолку арендованных помещений) внутри производственного цеха для организации учебных классов. Суд апелляционной инстанции оставил без внимания и оценки имеющиеся акты осмотра от 19.01.2016, от 09.06.2017, которыми подтверждается, что состав осмотренного имущества является иным, против перечня нежилых помещений, указанных в договоре аренды от 26.12.2005 № 6. Никаких допустимых и надлежащих доказательств, свидетельствующих о неотделимости улучшений, в материалах дела не имеется. Фотографии (т. 1, л. д. 121 – 147) не имеют указаний на то, где и кем была произведена фотосъемка, не содержат никаких подписей и никем не заверены, нет подтверждения, что они были выполнены именно в момент осмотра помещений истцом. Вывод о неотделимости улучшений сделан апелляционным судом в отсутствие специальных познаний. Вывод о доказанности истцом размера убытков и наличии причинно-следственной связи не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Принимая во внимание заключение экспертов от 27.03.2017            № 07-3Э/2017, суд апелляционной инстанции оставил без внимания и оценки указание в нем итоговой стоимости – 5 538 000 рублей – ремонтно-восстановительных работ, требуемых для восстановления поврежденного имущества, а именно, перекрытия второго этажа и кровли. Апелляционный суд не указал, в чем заключается причинно-следственная связь между действиями академии по возврату в ненадлежащем состоянии нежилых помещений, расположенных на четвертом этаже в 7-этажном здании, и повреждением перекрытий второго этажа и кровли. В экспертном заключении не указаны содержание и результаты исследований с обозначением примененных методов, в заключении отсутствуют какие-либо данные о замерах при натурном исследовании объекта, не приведены расчеты объемов работ, подлежащих выполнению при восстановительном ремонте, полностью отсутствует описание состояния отдельных помещений, что не позволяет определить объем работ по каждому помещению и подсчитать объем работ, в целом, заключение не содержит описание объекта исследования, имеет откровенные противоречия и неясности, выводы экспертов не мотивированы. В силу требований    статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта должно основываться на положения, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Суд апелляционной инстанции не исследовал вопрос об идентичности объектов, указанных сторонами в договоре, акте приема-передачи и в заключении эксперта от 27.03.2017. В ответе на второй вопрос эксперты указали, что представленная информация не позволяет определить начальное состояние помещений, к которому их необходимо привести после окончания аренды, а также, определить относимость восстановительных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества по договору аренды от 26.12.205      № 6. Ответ экспертов на второй вопрос свидетельствует о недостоверности ответа о стоимости восстановительного ремонта в ответе на первый вопрос. Вывод суда апелляционной инстанции о доказанности истцом возврата академией нежилых помещений в ненадлежащем состоянии не соответствует фактическим обстоятельствам дела, двусторонние акты осмотра нежилых помещений, возвращенных академией обществу, в материалах дела отсутствуют. Акт от 19.01.2016 составлен спустя 5 месяцев с момента прекращение академией пользования спорными помещениями 4-го этажа, акт      от 09.06.2017 – спустя 2 с лишним года с этого момента.   

В поступившем письменном отзыве общество против удовлетворения кассационной жалобы возразило.

В судебном заседании 21.12.2017 объявлялся кратковременный перерыв для ознакомления представителя ответчика с отзывом истца на кассационную жалобу.

Участвующие в судебном заседании представители сторон поддержали письменно оформленные правовые позиции по существу спора: академия настаивала на удовлетворении кассационной жалобы, общество – на ее отклонении. В данном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) объявлен перерыв до 26.12.2017, 16 часов 10 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителей сторон.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса  кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы (с учетом пояснений) и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу  судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 26.12.2005 общество (арендодатель) и государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Северо-Кавказская академия государственной службы» (ОГРН 1026103288970, правопредшественник академии, арендатор) заключили договор    № 6 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает на срок с 26.12.2005 по 31.12.2015 во временное пользование нежилые помещения: № 184 (1 075,10 кв. м), № 185 (51,50 кв. м), № 186 (7,8 кв. м), № 187 (19,6 кв. м), № 188 (12,0 кв. м), № 189 (7,60 кв. м), № 190 (1,1 кв. м), № 192 (1,1 кв. м),       № 192а (1,1 кв. м), № 196 (17,2 кв. м), № 201 (21,4 кв. м), расположенные на 4 этаже производственного корпуса, литера Г, общей площадью 1 216,6 кв. м, находящиеся по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Февральская, 54, согласно Плану объекта недвижимости на 23.12.2005, выданному Пятигорским филиалом государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Крайтехинвентаризация» (пункты 2.1, 2.5). Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 24.01.2006 (т. 1, л. д. 25 – 29).

26.12.2005 сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества к договору аренды нежилого помещения от 26.12.2005 № 6, в котором отражено, что недвижимое имущество соответствует условиям, оговоренным сторонами в договоре аренды; претензий к принимаемому помещению у арендатора нет; арендодатель передал арендатору все имеющиеся экземпляры ключей (т. 1, л. д. 30).

В договоре аренды сторонами закреплены, в числе прочих следующие условия: арендуемые помещения предоставляются арендатору для организации учебного процесса (пункт 2.4); неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с разрешения арендодателя, стоимость неотделимых улучшений, производимых арендатором после прекращения настоящего договора, возмещению не подлежит       (пункт 1.4); арендатор обязуется использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 2.4 (пункт 6.3.1); арендатор обязуется нести расходы на содержание арендуемых помещений, поддерживать их в полной исправности и образцовом санитарном и техническом и противопожарном состоянии, своевременно и за счет своих средств производить текущий ремонт, в том числе профилактическое обслуживание инженерных коммуникаций (пункт 6.3.3); арендатор обязуется получить разрешение санэпидемстанции и пожарной инспекции на ведение хозяйственной деятельности, если в арендуемом помещении отсутствует пожарно-охранная сигнализация, арендатор устанавливает ее за свой счет (пункт 5.3); арендатор обязуется не производить  никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без предварительного письменного разрешения арендодателя (пункт 6.3.4); арендатор имеет право оборудовать и оформлять арендуемые помещения по своему усмотрению, обозначать свое местонахождение в арендуемых помещениях путем размещения соответствующих вывесок, табличек, рекламных стендов и т.д. (пункты 6.4.1, 6.4.2).

Кроме того, стороны определили, что арендатор имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за 3 месяца (пункт 6.4.4); арендатор обязуется по истечении срока аренды в связи с окончанием договора или при досрочном расторжении договора освободить арендуемое помещение в течение 20 суток, после принятия решения о расторжении договора, но не позднее оплаченного срока аренды (пункт 6.3.7); арендатор обязуется по истечении срока договора или его досрочном прекращении передать помещения арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, обусловленном пунктом 1.1 договора, в том числе и все произведенные в арендуемом помещении перестройки, составляющие принадлежность помещений, и неотделимые без вреда для конструкций помещений (пункт 6.3.6); если состояние сдаваемых в аренду помещений по окончании договора хуже обусловленного договором, то арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством (пункт 1.5); если арендованные помещения или оборудование, находящееся в этих помещениях, становятся непригодными, то виновная сторона возмещает арендатору убытки в соответствии с действующим законодательством       (пункт 6.4.5).

В материалы дела представлена справка от 11.08.2015 о текущем состоянии арендованных площадей по адресу: г. Пятигорск, ул. Февральская, д. 54, подготовленная филиалом академии, и адресованная ее ректору, из которой видно, что мероприятия, направленные на расторжение договора аренды, совершены филиалом в рамках реализации плана повышения экономической эффективности в части сокращения расходов на арендную плату; руководство филиала предложило арендодателям             (ЗАО «Машук» и швейной фабрике) зачесть реконструкцию помещений, произведенную институтом, в счет задолженности института по договорам аренды, от чего арендодатели отказались; в рамках подготовки к освобождению арендованных площадей институт демонтировал все улучшения, которые могут быть использованы для организации учебного процесса на новых площадях, в том числе вывез мебель и компьютерную технику; помещения, расположенные на третьем и четвертом этажах, ранее занимаемые филиалом академии, по состоянию на 01.08.2015 не могут быть использованы для организации учебного процесса (т. 1, л. д. 48).

19.01.2016 комиссионно, с участием представителей арендодателя, арендатора (об осмотре уведомлен 14.01.2016) и привлеченного эксперта, был произведен общий осмотр спорных нежилых помещений; представителями арендатора акт не подписан, причины неподписания, мотивированные возражения и замечания в акте не приведены, изложены позднее в письме учреждения от 27.01.2016 (т. 1, л. д. 36 – 37, 39 – 40, 49 – 65, 66 – 67,       68 – 70).

 На основании заключенного с обществом договора от 20.11.2015 № 4819.1 на выполнение проектных работ и акта общего осмотра нежилых помещений от 19.01.2016, ООО «Гражданпроект» подготовлена Локальная смета. Сметная документация по оценке стоимости восстановительных работ нежилых помещений 4 этажа литера Г, арендованного академией (т. 1, л. д. 20 – 24, 75 – 104).

В письме от 11.02.2016 № 21 общество предложило филиалу учреждения, в рамках внесудебного мирного урегулирования, освободить помещения 4-го этажа литера Г от имущества филиала, привести помещения в состояние, пригодное для передачи в соответствии с пунктом 6.3.6 договора и передать их по акту приема-передачи без претензий со стороны арендодателя, либо вернуть помещения в фактически ухудшенном  состоянии по акту приема-передачи, в котором будет указана сумма причиненного ущерба в размере 3 392 769 рублей 06 копеек, в соответствии с пунктом 1.5 договора аренды (т. 1,    л. д. 41 – 45, 46).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 01.09.2016 № 64 с требованием оплатить восстановительный ремонт нежилых помещений в размере 3 392 769 рублей      06 копеек, и расходы на оплату локального сметного расчета в размере 24 тыс. рублей      (т. 1, л. д. 32 – 33, 34, 35).

Ссылаясь на перечисленные выше обстоятельства, условия заключенного сторонами договора аренды от 26.12.2005 № 6 и нормы статей 15, 1064 Гражданского кодекса, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора по существу судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1          статьи 611 Гражданского кодекса). 

Согласно пункту 1 статьи 615, пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом           (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 1 статьи 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. 

Согласно разъяснениям, сформулированным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2      статьи 15 Гражданского кодекса).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В силу части 1 статьи 64 Кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к прямо противоположным выводам относительно заявленных швейной фабрикой к академии исковых требований. 

Вместе с тем, ни решение от 21.06.2017, ни апелляционное постановление             от 26.09.2017, не могут быть признаны окружным судом законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 1 – 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В материалах дела отсутствует и не получил судебной оценки План объекта недвижимости на 23.12.2005, выданный Пятигорским филиалом государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Крайтехнинвентаризация», характеризующий предмет аренды, и являющийся его неотъемлемой частью в силу     пункта 2.1 и приложений к договору.

Судебные инстанции при разрешении настоящего спора, исходя из фактического содержания правоотношений, круга обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу (часть 1 статьи 133, часть 1 статьи 168 Кодекса), не обсудили возможность рассмотрения его по существу (пункт 1 части 1 статьи 143 Кодекса) до вступления в законную силу судебного акта о ранее возбужденному арбитражным судом делу № А63-10129/2016 по иску общества к академии о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.12.2005 № 6, о возложении на академию обязанности освободить арендуемые по данному договору помещения №№ 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192а, 196, 201 и образованные из них в результате перепланировки нежилые помещения №№ 354, 355, 356, 357, 358, 359, 360, 361, 362, 363, 364, 365, 366, 367, 368, 369, 370, 371, 372, 373, 374, 375, общей площадью 1 216,1 кв. м, передать их по акту приема-передачи (уточнение иска основано на заключении от 11.07.2017 по результатам технического обследования нежилых помещений 4-го этажа нежилого здания по ул. Февральской, 54, в г. Пятигорске, площадью 1 216,6 кв. м).     

Суды не проверили, в том числе с учетом использования специальных методов (экспертиза, привлечение специалиста), и не оценили в должной мере акт общего осмотра нежилых помещений от 19.01.2016, с точки зрения соответствия осматриваемых помещений помещениям, переданным в аренду по договору от 26.12.2005, причин такого соответствия (несоответствия), их правовой квалификации (в качестве правомерных или противоправных), справку филиала академии от 11.08.2015, в которой арендатор прямо указывает на осуществление им реконструкции помещений, демонтажа всех улучшений, которые могут быть использованы для организации учебного процесса на новых площадях, о непригодности ранее занимаемых по договору аренды с обществом помещений 4-го этажа в здании по ул. Февральской, 54, в г. Пятигорске, для организации учебного процесса, и соответствие требованиям закона, условиям договора аренды таких действий арендатора. 

Удовлетворяя иск на основании заключения экспертов от 27.03.2017 № 07-ЗЭ/2017, суд апелляционной инстанции не принял во внимание действительное содержание содержащихся в нем выводов экспертов о том, что определенная ими сумма                        5 538 000 рублей представляет собой стоимость ремонтно-восстановительных работ применительно к перекрытию второго этажа и кровли (первый вопрос), а для ответа на второй вопрос у экспертов отсутствовали достаточные материалы, не принял предусмотренных процессуальных законом мер для устранения имеющихся неясностей и противоречий.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой и степенью достоверности установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить возникший спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам     статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по делу                                  № А63-12534/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий					                               Н.С. Мазурова 

Судьи					                                     	                   Я.Е. Волков

										       В.Е. Епифанов