Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-79967/23-92-640

г. Москва

31 августа 2023 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 22 августа 2023 года     

Полный текст решения суда изготовлен      31 августа 2023 года                                            

Арбитражный суд в составе судьи Уточкина И.Н. 

При ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по  заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БРОД-ЭСТЕЙТ» в лице Конкурсного управляющего ФИО2 (108831, ГОРОД МОСКВА, ЩЕРБИНКА ГОРОД, ЗАВОДСКАЯ УЛИЦА, 1А/1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.04.2007, ИНН: 

<

***>)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ  (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным отказа от 29.01.2023 КУВД -001/2022-35460261/15, 

при участии:

от заявителя: ФИО3 дов. от 20.05.2023, паспорт, диплом; 

от ответчика: ФИО4 дов. от 24.01.2023 №Д-43/2023, диплом;

УСТАНОВИЛ:

Судебное заседание продолжено 22.08.2023 после перерыва, объявленного 16.08.2023.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БРОД-ЭСТЕЙТ» в лице Конкурсного управляющего ФИО2 (далее – Заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве  о признании незаконным отказа от 29.01.2023 КУВД -001/2022-35460261/15. 

Заявитель поддержал заявленные требования по изложенным основаниям.

Представитель Ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям представленного отзыва.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей заявителя и ответчика, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. 

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2020 г. (резолютивная часть объявлена 15.09.2020г.) по делу А40- 266163/19-187-324 «Б» ООО «Брод-Эстейт» (ОГРН 

<

***>, ИНН

<

***>, юр. адрес: 142172, ГОРОД МОСКВА, 

<

...> Д. 1А/1) (признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 (один) год с применением к процедуре банкротства правил параграфа 7 главы IX ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ. Конкурсным управляющим утвержден ФИО5. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 04.10.2021 (Резолютивная часть объявлена 16.09.202) ФИО5 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «БРОД-ЭСТЕЙТ».

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.12.2021г. (Резолютивная часть объявлена 02.12.2021г. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2 член Союза «СРО АУ СЗ» - Союз «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 191015, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н,№436).

 29 января 2023 г. Отдел государственной регистрации недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по г. Москве выдал Уведомление № КУВД-001/2022-35460261/15 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием (образованием) объекта недвижимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...>.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе, на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 5 статьи 18 закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч.1 ст.21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч.1 ст.29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (п. 3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст.29 Федерального закона №218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В ст.26 Федерального закона №218-ФЗ перечислены случаи, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав.

Конкурсным управляющим подано заявление от 3.10.2022 октября № КУВД-001/2022-48749815 о регистрации права на объект незавершенного строительства: г. Москва, 

<

...>. Однако 13.11.2022 уведомлением о не устранении причин приостановления государственно кадастрового учета и государственно регистрации № КУВД-001/2022-3546026/9 в связи с чем действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права приостановлено.

Причиной приостановки регистрации послужили следующие обстоятельства:

В соответствии с ст. 3 Инвестиционного контракта № СМР-2002/474Д от 254.04.2002 г. базовое соотношение раздела имущества по реализации инвестиционного контракта было установлено в следующей пропорции: Инвестору переходит 95% общей жилой площади объекта и 95% общей нежилой площади объекта.

Обременение доли, причитающийся Инвестору в соответствии с п. 3.1 Инвестиционного контракта, правами требованиями третьих лиц на основании договоров, заключенных Инвестором с третьими лицами.

Конкурсным управляющим даны письменные пояснения и приобщены дополнительные документы.

Однако 29 января 2023 г. Отдел государственной регистрации недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по г. Москве выдал Уведомление №КУВД-001/2022-35460261/15 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по следующим основаниям:

Базовое соотношение раздела имущества по реализации Контракта было установлено в следующей пропорции: Инвестору переходит 95% общей площади Объекта и 95% общей жилой площади Объекта, что свидетельствует о противоречиях между сведениями технического плана и заявленным к регистрации правам.

Дополнительное соглашение об уступке прав и обязанностей Инвестора по Инвестиционному контракту №СМЗ-2002/474Д от 17.01.2008 г. не содержит информации о регистрации в Министерстве строительного комплекса Московской области в соответствии с установленным порядком.

Акт о реализации Инвестиционного контракта не подписан.

Оспариваемый отказ не соответствует законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с ст. 3 Инвестиционного контракта № СМР-2002/474Д от 254.04.2002 г. базовое соотношение раздела имущества по реализации инвестиционного контракта было установлено в следующей пропорции: Инвестору переходит 95% общей жилой площади объекта и 95% общей нежилой площади объекта.

Однако согласно п. 3.2 Дополнительного соглашения от 05.08.2010 г. к Инвестиционному контракту №СМР-2002/474Д от 25.04.2002 г. между участниками инвестиционного контракта согласована новая редакция п. 3.1 Инвестиционного контракта, а именно указанный пункт изложен в следующий редакции,  соотношение раздела имущества по реализации инвестиционного контракта было установлено в следующей пропорции: Инвестору - 100% площадей квартир и нежилых помещений в домах №3-8, расположенных по строительному адресу: Московская область г. Щербинка, микрорайон «Новомосковский» ул. Овражная-Заводская». Указанные документы были предоставлены в регистрирующий орган.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что обстоятельство, послужившее причиной приостановления регистрации права устранена, а именно Инвестор обладает 100% доли в объекте незавершенного строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Щербинка, микрорайон «Новомосковский» ул. Овражная-Заводская д. 3.

Относительно доводов об обременении доли, причитающийся Инвестору в соответствии с п. 3.1 Инвестиционного контракта, правами требованиями третьих лиц на основании договоров, заключенных Инвестором с третьими лицами, суд отмечает следующее.

ООО «Брод-Эстейт» осуществляло деятельность в сфере капитального строительства многоквартирных домов с целью дальнейшей реализации и получения прибыли от продажи жилых (квартир) и нежилых помещений. Поскольку инвестиционный контракт и последующие договоры заключались в 2003-2010 годах, законодательство того периода времени не содержало прозрачного понятия Договора долевого участия в строительстве и не регулировало в той же мере, что сейчас, взаимоотношения между участником долевого строительства и застройщиком. Поскольку в законодательстве того времени понятия Договора участия в долевом строительстве в нынешнем его понимании не существовало, застройщик (Инвестор) заключал иные договоры, в частности Договор о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома, предусматривающие передачу после завершения строительства в собственность жилого или нежилого помещения, таким образом обременения третьих лиц указанных в п.  2.5 Дополнительного соглашения об уступке прав и обязанностей Инвестора по Инвестиционному контракту отражало обязанность Инвестора-Застройщика передать гражданам квартиры, после завершения строительства многоквартирного дома и поскольку предыдущий застройщик ЗАО «Стройметресурс» не исполнил свои обязательства по передаче квартир гражданам, но при этом заключил ряд договоров, предусматривающих дальнейшую передачу квартир, новый застройщик ООО »Брод-Эстейт» в рамках Дополнительного соглашения принял на себя обязательство завершить строительство многоквартирного дома и передать имущество гражданам, чьи требования о передаче жилых помещений отражены в виде обременения доли Инвестора.

В отношении ООО «Брод-Эстейт» введена процедура конкурсного производства с применением правил параграфа 7 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ, в реестр требований участников строительства включено порядка 280 участников строительства, часть из которых зарегистрировала договоры в Едином государственном реестре недвижимости, а именно согласно выписке из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве на декабрь 2022 года зарегистрировано 16 Договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов (Пример: номер государственной регистрации 50:61:0020275:3-77/060/2022-1103 согласно которому зарегистрирован Договор о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов № СМР-2003/1503Д от 25.06.2003 ). Согласно ч. 3 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее Закон об участии в долевом строительстве) Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации.

По той же причине ООО «Брод-Эстейт» не может подписать Акт о реализации инвестиционного контракта в силу признания общества банкротом, что в свою очередь подразумевает отсутствие материально-технической возможности реализации Инвестиционного контракта.

Таким образом, довод о невозможности государственного кадастрового учета и государственной регистрации права объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...> является несостоятельным и противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что оспариваемый акт не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

Руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 71, 110, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству Российской Федерации, признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, изложенное в уведомлении об отказе государственного кадастрового учета от 29.01.2023 КУВД -001/2022-35460261/15.

 Обязать Управление Росреестра по г. Москве устранить нарушение прав и законных интересов ООО «БРОД-ЭСТЕЙТ» в течение пяти дней с даты вступления в законную силу решения в установленном порядке путем осуществления государственного кадастрового учета и государственную регистрацию прав в отношении объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Москва, 

<

...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:61:0020275:3.Взыскать с Управления Росреестра по г. Москве в пользу ООО «БРОД-ЭСТЕЙТ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                                 Уточкин И.Н.