Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-33773/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Полосина А.Л.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи  кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области на решение от 12.04.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Галкина Н.С.) и постановление от 26.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сорокина Е.А., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу № А45-33773/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 322547600028312) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (630004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об определении условий договора.

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа до перерыва принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 10.03.2023.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – управление, ответчик) об определении существенных условий договора купли-продажи земельного участка: предмет: земельный участок с кадастровым номером 54:33:040805:859, площадью 5 788 кв.м, местоположением: Новосибирская область, 

<

...> в составе земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов (далее – земельный участок № 859). В целях эксплуатации капитальных зданий; цена: 70 075 руб. 30 коп.

Решением от 12.04.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 26.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, урегулированы разногласия и определены спорные условия договора в редакции истца. Принят отказ от части исковых требований. Производство по делу в части требования об определении условий договора, касающихся обременения земельного участка прекращено.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований предпринимателя отказать в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на следующие доводы:  в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации с 26.03.2015 не применяются правила, установленные подпунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ); льготная цена выкупаемого земельного участка в размере 2,5%, предусмотренная пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, сохранилась только в отношении земельных участков субъектов Российской Федерации и неразграниченной государственной собственности, что подтверждается постановлением Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» (далее – Порядок № 280-п). Управление полагает несостоятельным довод истца об исключении из пункта 1.2 договора условия об обременении всего земельного участка, поскольку указанное обременение согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельный участок также установлено в отношении всего участка. Управление выразило несогласие с выводами судов о распространении положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ не только на первых собственников приватизированных зданий, строений, сооружений, но и на всех последующих. Помимо этого, податель жалобы настаивает на определении выкупной цены земельного участка исходя из размера кадастровой стоимости, существовавшего на момент подачи заявления.

В своем отзыве предприниматель выразил несогласие с доводами, изложенными в кассационной жалобе, просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 25.09.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлен перерыв до 03.10.2023.

До начала судебного заседания от предпринимателя поступили письменные пояснения относительно оснований изменения кадастровой стоимости земельного участка и необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям положений Федерального закона от 05.12.2022 № 513-ФЗ.

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании до перерыва поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения итогового судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, учитывая письменные пояснения, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:33:040805:176 по адресу: 

<

...> (далее – земельный участок № 176): здания общей площадью 738,3 кв.м, кадастровый номер 54:33:040805:234 (далее – здание № 234), здания общей площадью 341 кв.м, кадастровый номер 54:33:040805:429 (далее – здание № 429), здания общей площадью 372,7 кв.м, кадастровый номер 54:33:040805:430 (далее – здание № 430).

В связи с приобретением права собственности на указанные объекты недвижимости предприниматель вступил в договор аренды земельного участка № 176 в качестве соарендатора.

В целях реализации права на приватизацию земельного участка публичной собственности предпринимателем подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в целях его раздела, утвержденная распоряжением управления от 10.09.2021 № 54-554-р.

На основании распоряжения был образован земельный участок № 859, необходимый для эксплуатации недвижимости, принадлежащей предпринимателю.

Вступившим в законную силу решением от 05.06.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-5946/2022 признан незаконным отказ управления в заключении договора купли-продажи земельного участка № 859, на него возложена обязанность по направлению ИП ФИО2 проекта соответствующего договора.

В рамках исполнения данного судебного акта сопроводительным письмом от 30.09.2022 в адрес предпринимателя направлен проект договора.

В проекте договора выкупная цена земельного участка определена управлением в размере его кадастровой стоимости – 3 202 268 руб. 88 коп.

13.10.2022 предпринимателем заявлены разногласия по проекту договора, дополненные 01.11.2022, согласно которым выкупная цена земельного участка № 859 должна составлять 2,5% от кадастровой стоимости, кадастровая стоимость должна быть определена на момент заключения договора.

Управлением письмами от 02.11.2022, от 18.11.2022 разногласия отклонены, в том числе со ссылкой на то, что кадастровая стоимость определяется на момент обращения с заявлением. В рассматриваемом случае – 20.12.2021.

Принимая при разрешении заявленных разногласий позицию истца, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 422, 432, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходил из того, что в силу Закона № 137-ФЗ, предоставляющего право выкупа земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим, основанием для возможности реализации которого является своевременное переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды, возложив на ответчика негативные последствия изменения кадастровой стоимости земельного участка ввиду неверного и несвоевременного рассмотрения заявления предпринимателя. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам суд округа не усматривает.

Из установленных судами обстоятельств, оснований заявленных требований и предмета иска следует, что между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно определения выкупной цены земельного участка № 859.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По правилу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из вышеприведенных нормативных положений и разъяснений по их применению, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что положения пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503 и от 07.07.2022 по делу № 308-ЭС21-28715.

Кроме того, пунктом 4 Порядка № 280-п также предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок № 859 образован из земельного участка № 176, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок № 176 было переоформлено по договору аренды № 50рз от 04.12.2009 (далее – договор аренды), объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка № 859 и находящиеся в собственности предпринимателя, изначально были приватизированы, и согласно договору аренды принадлежали открытому акционерному обществу «Сибирьгазсервис» (далее – ОАО «Сибирьгазсервис») и обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирскоблгаз» (далее – ООО «Новосибирскоблгаз»).

Право собственности ОАО «Сибирьгазсервис» на здания, находящиеся на момент рассмотрения спора в собственности предпринимателя, возникло в порядке приватизации государственного имущества, что подтверждается: планом приватизации государственного предприятия производственного объединения «Новосибирскгазификация» от 20.10.1993, приложением к которому выступает акт оценки стоимости зданий и сооружений, информацией ОГУП «Техцентр НСО» от 21.08.2007, сведениями Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ОАО «Сибирьгазсервис»: дата регистрации в качестве юридического лица 18.11.1993.

Далее права на эти здания были внесены в уставный капитал ООО «Новосибирскоблгаз», что подтверждается: протоколом № 6 заседания совета директоров ОАО «Сибирьгазсервис» от 02.04.2007 о создании ООО «Новосибирскоблгаз» и о передаче ему имущества, перечнем имущества № 2 к протоколу, актами приема-передачи от 01.08.2007.

В дальнейшем эти здания отчуждены ООО «Новосибирскоблгаз» в пользу ФИО4 по договору купли-продажи от 22.08.2018, а затем - ФИО4 в пользу ФИО2 по договору купли-продажи от 21.01.2019.

Таким образом, все три здания ранее были отчуждены из государственной собственности в порядке приватизации.

Также представленными доказательствами подтвержден факт того, что договор аренды был заключен в порядке переоформления ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования исходным, по отношению к спорному, земельным участком № 176 до 01.07.2012.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости.

Отклоняя довод подателя жалобы со ссылкой на Порядок № 280-п о сохранении льготной цены выкупаемого земельного участка в размере 2,5% только в отношении земельных участков субъектов Российской Федерации и участков, государственная собственность на которые не разграничена, суд кассационной инстанции отмечает, что данное толкование противоречит положениям земельного и гражданского законодательства, поскольку установление нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации подобных льгот для перечисленных категорий землепользователей, не исключает применение положений Закона № 137-ФЗ и не может противоречит правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суды приняли во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления, приняв во внимание наличие у истца необходимости в дополнительном судебном разбирательстве, возникшем ввиду необоснованности отказа в его первоначально поданном заявлении.

Как установлено судами и следует из материалов дела, первоначально предприниматель обратился в управление с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка 20.12.2021, в удовлетворении которого было отказано, и свое право на приватизацию предприниматель защитил в судебном порядке в рамках дела № А45-5946/2022.

Решение суда от 05.06.2022, по сути, заменило в сложном составе приобретения права собственности на публичный участок порочное волеизъявление управления и увеличение времени реализации исключительного права предпринимателя на приватизацию произошло по вине управления.

Суды правомерно приняли во внимание, что отказ управления и последовавшее за ним судебное разбирательство привели к тому, что за это время кадастровая стоимость земельного участка уменьшилась, и негативные риски неблагоприятного для заявителя изменения кадастровой стоимости не могут быть возложены на предпринимателя, действовавшего в пределах предоставленных законом прав.

Действительно, как верно указывает податель жалобы, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Однако правоприменительная практика исходит из презумпции повышения цены земельного участка с момента обращения с заявлением о выкупе и до рассмотрения преддоговорного спора судом, в связи с чем сформированные правовые позиции направлены на защиту добросовестного покупателя, в удовлетворении заявления которого незаконно отказано уполномоченным органом, ввиду чего первый должен был защищать свои интересы в судебном порядке.

В рассматриваемом же случае кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка за время рассмотрения спора судом понизилась вследствие проведения регулярной кадастровой оценки, между тем указанные обстоятельства не должны ухудшать положение обратившегося за выкупом участка лица, а условия выкупа быть более выгодными для управления, поскольку в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что законодателем на момент рассмотрения спора судом урегулирован пробел в регулировании подобных правоотношений. Так, Федеральным законом от 05.12.2022 № 513-ФЗ внесены изменения в статьи 18 и 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», согласно которым в случае, если после даты подачи заявления (ходатайства) о заключении договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости, в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в ЕГРН на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления (ходатайства), при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера платы, применяется кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН на дату заключения договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Из пояснительной записки к законопроекту № 175071-8 следует, что в целях реализации мер поддержки граждан, организаций и отраслей экономики, законопроектом предусмотрены дополнительные гарантии прав субъектов гражданского оборота, если  после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды или договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, кадастровая стоимость изменилась в сторону понижения. В таком случае при оказании соответствующей государственной или муниципальной услуги применяется измененная (сниженная) кадастровая стоимость объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суды на законном основании определили выкупную стоимость спорного земельного участка в размере, предложенном истцом.

В целом доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 12.04.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 26.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-33773/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                    А.Л. Полосин

 

ФИО1