АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-48411/2017

г. Нижний Новгород      30 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 23 сентября 2019 года 

Решение в полном объеме изготовлено 30 сентября 2019 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Чепурных Марии Григорьевны (вн. шифр 43-937), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению, уточненному  13.04.2018 в порядке статьи  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Общества с ограниченной ответственности "СаровИнвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), содержащим требование: 

1. Признать незаконным отказ Администрации города Саров Нижегородской области о внесении в Договор аренды земельною участка расположенного по адресу: г. Саров. Нижегородской области, ул. Гоголя, д. 10 с кадастровым № 13:60:0010016:112 от 18.03.2015 г. № 01.17-43/400 и Соглашение о передаче прав и обязанностей к указанному договору от 22.01.2016 г. № 01.17-41/1125 изменений основного вида разрешенного использования на «многоквартирные жилые дома до 14 этажей», формализованный в письме от 13.12.2017 года исх. № 01.17-04/3364,

2. Обязать Администрацию города Саров Нижегородской области в течении 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу принять распорядительный акт об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного но адресу: г. Саров Нижегородской области, ул. Гоголя, д. 10 с кадастровым №13:60:0010016:112 с «для эксплуатации нежилого здания» на «многоквартирные жилые дома до 14 этажей»,

3. Обязать Администрацию города Саров Нижегородской области в течении 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу внести в Договор аренды земельного участка №01.17-43/400 от 18.03.2015 года, изменения в п. 1.1. указанного Договора, заменив слова «предназначенный для эксплуатации нежилого здания» на слова «назначение - многоквартирные жилые дома до 14 этажей»,

4. Обязать Администрацию города Саров Нижегородской области в течении 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу внести в Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.10.2017 года изменения в п. 1.1. указанного Соглашения, заменив слова «для эксплуатации нежилого здания» на слова «назначение -многоквартирные жилые дома до 14 этажей»,

при участии представителей сторон:

от заявителя: ФИО2 (доверенность от 07.07.2019), ФИО3 (доверенность от 13.07.2017), ФИО4 (доверенность от 06.11.2018),

от Администрации города Саров: ФИО5 (доверенность от 10.01.2019),

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Саров: ФИО5 (доверенность от 11.01.2019),

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Нижегородской области: ФИО6 (доверенность от 22.01.2019), 

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области 27.12.2017 обратилось общество с ограниченной ответственности "СаровИнвест" (далее - заявитель, общество) с заявлением, содержащим указанное выше требование.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14 августа 2018 года в удовлетворении требований заявителя отказано в полном объеме. 

Не согласившись с решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14 августа 2018 года, общество обратилось в апелляционную инстанцию с апелляционной жалобой на решение.

Первый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев апелляционную жалобу ООО "Саров Инвест", полагая, что требование общества о внесении изменений в условия договора и соглашение не подлежит разрешению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласился с позицией Арбитражного суда Нижегородской области и постановлением от 27.11.2018 оставил решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.08.2018 по делу № А43-48411/2017 без изменения, апелляционную жалобу ООО «СаровИнвест» без удовлетворения.

Считая решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.08.2018  и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 по делу № А43-48411/2017 незаконными, ООО «СаровИнвест» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа, считая что суды нижестоящих инстанций при разрешении спора неверно истолковали и нарушили нормы материального и процессуального права, так как наличие между сторонами договорных отношений применительно к рассмотренному спору с учетом компетенции Администрации в сфере регулирования земельных отношений не лишает общество права на предъявление требований в порядке, установленном нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своим Постановлением от 23.04.2019 отменил решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.08.2018 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 по делу № А43-48411/2017, направил данное дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.05.2019 заявление общества принято к производству и назначено к рассмотрению.

В обоснование заявленного требования, заявитель полагает оспариваемый отказ Администрации города Саров Нижегородской области (далее – ответчик, Администрация) не соответствующим требованиям части 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 12.1 Правил землепользования и застройки на территории города Сарова нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

По мнению заявителя, у ответчика отсутствовали основания для отказа во внесении в Договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Саров Нижегородской области, ул. Гоголя, д. 10 с кадастровым №13:60:0010016:112 от 18.03.2015 №01.17-43/400 и Соглашение о передаче прав и обязанностей к указанному договору от 22.01.2016 №01.17-41/1125 изменений основного вида разрешенного использования на «многоквартирные жилые дома до 14 этажей», поскольку  правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования в соответствии с градостроительным планом. 

Заявитель полагает, что спорный земельный участок расположен в пределах территориальной зоны Ж-2, что позволяет осуществлять строительство многоквартирного жилого дома на нем.

При этом, заявитель утверждает, что Администрация ошибочно указывает, что договором аренды установлен вид разрешенного использования земельного участка "для эксплуатации нежилого здания", а также на отсутствие полномочий по принятию решения об изменении вида разрешенного использования в рамках договора.

По мнению заявителя, Администрация неверно толкует нормы действующего законодательства, а также она ошибочно указывает, что действия общества направлены на получение участка без проведения торгов, в обход законодательного порядка.

Подробно позиция общества изложена в заявлении, дополнительных правовых позициях по делу, обобщенной правовой позиции, дополнительном заявлении, уточнении заявления и поддержаны представителями в судебном заседании.

Администрация не согласна с требованием заявителя, просит суд отказать заявителю в его удовлетворении, ссылаясь на избранный заявителем ненадлежащим способ защиты в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также на отсутствие правовых оснований для внесения испрашиваемых заявителем изменений в договор аренды и соглашение о передаче прав и обязанностей к указанному договору.  При этом Администрация отмечает, что приняв на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка с видом разрешенного использования «для эксплуатации нежилого здания», общество, как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Также Администрация отмечает, что в силу статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Подробно доводы Администрации изложены в отзыве на заявление, дополнениях к отзыву и поддержаны представителем в судебном заседании.

Представитель второго ответчика по делу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова, в судебном заседании поддержал позицию Администрации г. Сарова Нижегородской области.

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в направленном отзыве на заявление отмечает, что в силу пункта 4 статьи 2, абз. «б» подпункта 2 пункта 5 статьи 2 Закона Нижегородской области от 23.12.2014 №197-З «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образования Нижегородской области и органами государственной власти Нижегородской области», вопросы смены вида разрешенного использования земельного участка не относятся к компетенции Министерства. Просит суд дело рассмотреть в отсутствие своего представителя. В соответствии со статьей 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Департамент градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (ранее – Департамент  градостроительного развития территории Нижегородской области), привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в своем отзыве на заявление отмечает, что приказом департамента градостроительного развития территории Нижегородской области от 01.10.2015 №05-09-1455ГП утвержден градостроительный план спорного земельного участка, согласно которому вид разрешенного использования «многоквартирные жилые дома до 14 этажей» является основным видом разрешенного использования. В соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 23.06.2017 №452 «О сроках использования информации, указанной в градостроительных планах земельных участков, утвержденных до 1 января 2017 года» информация, указанная в данном градостроительном плане, используется до 1 января 2020 года.

Представитель Департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайств не заявил. В соответствии со статьей 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области, привлеченного  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил ходатайство, в соответствии с которым просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. В соответствии со статьей 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Нижегородской области в судебном заседании поддержал позицию заявителя, считает оспариваемый отказ Администрации необоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, общество является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке площадью 4970 кв.м, с кадастровым номером 13:60:0010016:112, расположенного по адресу: 

<

...>.

Между КУМИ Администрации и ИП ФИО7 заключен договор аренды земельного участка от 18.03.2015 №01.17-43/400, предметом которого является земельный участок общей площадью 4970 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 13:60:0010016:112, предназначен для эксплуатации нежилого здания. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации от 10.07.2017 №52-АЕ 562591 ФИО7 на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 3 353,9 кв.м. по адресу: 

<

...>.

По зарегистрированному 30.10.2017 соглашению от 25.10.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли указанный земельный участок передан обществу.

14.11.2017 общество направило в Администрацию заявление о внесении в договор и соглашение изменений основного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым №13:60:0010016:112 на «многоквартирные жилые дома до 14 этажей».

Письмом от 13.12.2017 исх.№01.17-04/3364 Администрация отказала заявителю во внесении изменений в договор аренды земельного участка основного вида разрешенного использования земельного участка.

Не согласившись с отказом Администрации, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Учитывая постановление кассационной инстанции по настоящему делу, суд рассматривает заявленное требование в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в том числе на основании договора аренды или договора купли-продажи.

В части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Для предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, гражданин или юридическое лицо подает в уполномоченный орган заявление о предоставление земельного участка, в соответствии с требованиями частей 1 - 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ закреплено, что допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По правилам пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

При этом по существу требованием общества является внесение изменений в заключенные с Администрацией в лице КУМИ договор аренды земельного участка и соглашение о передаче прав и обязанностей к указанному договору, а именно в части  вида разрешенного использования с «для эксплуатации нежилого здания» на «многоквартирные жилые дома до 14 этажей».

В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами в отношении земельного участка с разрешенным видом использования: для эксплуатации нежилого здания.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество, как арендатор данного участка, выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным целевым назначением и одним из видов разрешенного использования, установленных правилами для зоны Ж-4, тем самым, реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В свою очередь, арендодатель не обязан вносить изменения в договор аренды только на том основании, что у арендатора изменились намерения относительно цели использования арендованного земельного участка.

Предлагаемое же обществом изменение разрешенного использования земельного участка поставит его в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами в обход установленных процедур предоставления земельных участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11 и N 12919/11, указанные положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ позволяют изменить фактическое использование земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Таким образом, указанная норма имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 5743/10, вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, а не устанавливается этим документом.

Поэтому фактическое использование обществом данного объекта недвижимости и, как следствие, земельного участка (на котором этот объект находится) - имеет правовое значение при рассмотрении спора по настоящему делу.

Однако, материалы дела доказательств того, что спорный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости фактически используются для размещения многоквартирного жилого дома до 14 этажей, что могло бы послужить основанием для изменения его вида разрешенного использования, не содержат.

Из материалов дела не видно, что объект недвижимости (нежилое здание) был реконструирован.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, то положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка.

Таким образом, отказ Администрации относительно внесения изменения в договор аренды земельного участка в части цели его использования, не противоречит закону и не нарушает прав заявителя.

Аналогичный вывод содержится в Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2017 N Ф06-25504/2017 по делу N А12-426/2017.

Довод заявителя о том, что Администрация ошибочно указывает, что договором аренды установлен вид разрешенного использования земельного участка "для эксплуатации нежилого здания", опровергается пунктом 1.1. "Предмет договора" договора аренды земельного участка №01.17-43/400, в котором  зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером -13:60:0010016:112, площадью 4970 кв.м., расположенный по адресу: г. Саров, ул. Гоголя, д.10, предназначен для эксплуатации нежилого здания. 

Кроме того, в силу пункта 3.1 договора, арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с целью, указанной в пункте 1.1 договора №01.17-43/400. 

Таким образом, самими договором аренды земельного участка №01.17-43/400 установлен вид разрешенного использования земельного участка "для эксплуатации нежилого здания" и общество, подписав данный договор, обязалось соблюдать условия этого договора.

Также, сведения о виде разрешенного использования отражены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, которой закреплено, что земельный участок площадью 4970 кв.м. с кадастровым номером 13:60:0010016, расположенный по адресу: 

<

...> предназначен для эксплуатации нежилого здания.

В силу вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого отказа незаконным, в связи с чем, в соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд отказывает заявителю в удовлетворении заявленного требования и испрашиваемых правовосстановительных мер.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования заявителю отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

Судья                                                                                         М.Г.Чепурных