Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-52-70-41, http://www.penza.arbitr.ru 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-7513/2019

9 августа 2019 года

г. Пенза

Резолютивная часть решения объявлена 2 августа 2019 года.

Мотивированное решение  изготовлено 9 августа 2019 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Г.К. Иртугановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Первого заместителя прокурора Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц  и муниципального образования «Юловский сельсовет Городищенского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области (ФИО2 ул., д. 7, 

<

...>)

к: 1. Администрации Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области (Советская ул., д. 21, с. Юлово, Городищенский р-н, Пензенская область, 442315; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

2. индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304583721700031)

о признании договора частично недействительным,

при участии в заседании:

от истца – ФИО4 заместителя начальника отдела по обеспечению  участия прокуроров  в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Пензенской области

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Юловский сельсовет Городищенского района Пензенской области в лице Комитета местного самоуправления Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Администрации Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области и индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительным подпунктов 3.3.5, 3.3.6 пункта 3.3, абзацев 9-11 пункта 6.4 договора № 2 аренды земельного участка от 16.03.2018, заключенного между Администрацией Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание назначено на 02.08.2019.

Представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить иск в полном объеме. 

Представители муниципального образования «Юловский сельсовет Городищенского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области и ответчиков в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

В нарушение требований ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчики отзывы на иск не представили.

В силу ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно п. 4 ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

На основании статей 121, 123, 131, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд признает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителей муниципального образования «Юловский сельсовет Городищенского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области и ответчиков по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 16.03.2018 между Администрацией Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области (Арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендатором) заключен договор № 2 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду на срок 49 лет земельный участок из категории земель земли сельскохозяйственного назначения площадью 2 026 472 кв.м, кадастровый номер 58:07:0000000:2198, расположенный по адресу: Пензенская область, Городищенский район, Юловский сельсовет (п. 1.1. договора).

Границы земельного участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка и не могут быть самостоятельно изменены Арендатором (п. 1.2. договора).

Согласно п.п. 2.1-2.2 договора срок аренды участка устанавливается с 16 марта 2018 года по 15 марта 2067 года и договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Договор № 2 аренды земельного участка от 16.03.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется отметка от 30.03.2018 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на договоре (л.д. 18).

Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 16.05.2018 (л.д. 17).

В соответствии с условиями подпункта 3.3.5 пункта 3.3 договора арендатор имеет право передать арендованный участок либо его часть в субаренду в пределах срока договора аренды участка с письменного согласия Арендодателя.

Согласно подпункту 3.3.6 пункта 3.3 договора арендатор имеет право передать права аренды участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка с письменного согласия Арендодателя.

В соответствии с абзацами 9-11 пункта 6.4 договора арендодатель не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока действия договора направляет арендатору уведомление о намерении расторгнуть договор с указанием причины расторжения. 

Договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке без решения суд с предварительным уведомлением арендатора заказным письмом за один месяц до дня расторжения договора в случае:

- нарушения срока оплаты предусмотренного п. 4.6. договора два и более раз подряд;

- принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Ссылаясь на то, что условия подпунктов 3.3.5, 3.3.6 пункта 3.3, абзацев 9-11 пункта 6.4 договора № 2 аренды земельного участка от 16.03.2018 нарушают явно выраженный запрет, установленный пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании данных пунктов недействительными. 

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ № 14381/10 от 15.02.2011, Определении Верховного Суда РФ № 310-ЭС15-8452 от 23.06.2015.

Поскольку абзац 1 пункта 4.1 договора № 1 аренды земельного участка предусматривает право арендодателя на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования прокурора заявлены обоснованно и указанный пункт договора противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Прокурор также просит признать недействительными подпункты 3.3.5, 3.3.6 пункта 3.3 договора № 2 аренды земельного участка от 16.03.2018, согласно которым арендатор имеет право передать арендованный участок либо его часть в субаренду в пределах срока договора аренды участка с письменного согласия Арендодателя, а также передать права аренды участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка с письменного согласия Арендодателя.

Данный пункт противоречит императивной норме пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

Договор № 2 аренды земельного участка от 16.03.2018 заключен на 49 лет. 

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в абзаце 2 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что подпункты 3.3.5, 3.3.6 пункта 3.3 договора № 2 аренды земельного участка от 16.03.2018 предусматривают обязательное согласование с арендодателем передачи арендатором прав аренды третьим лицам, в том числе передачи арендных права земельного участка в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, сдачи арендуемого земельного участка в субаренду, арбитражный суд приходит к выводу о том, что подпункты 3.3.5, 3.3.6 пункта 3.3 указанного договора противоречат ч. 2 ст. 607, ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а, следовательно, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность подпунктов 3.3.5, 3.3.6 пункта 3.3, абзацев 9-11 пункта 6.4 договора № 2 аренды земельного участка от 16.03.2018 не влечет недействительность данного договора в целом.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ № 15 от 23.03.2012 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Таким образом, предъявленный прокурором иск о признании недействительными подпунктов 3.3.5, 3.3.6 пункта 3.3, абзацев 9-11 пункта 6.4 договора № 2 аренды земельного участка от 16.03.2018, направлен на защиту названных интересов и на недопущение заключения таких договоров в будущем.

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает требования первого заместителя прокурора Пензенской области обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчиков. 

Размер госпошлины при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной составляет 6 000 руб. Госпошлина относится на ответчиков в равных долях – по 3 000 руб. на каждого.

Поскольку в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик – Администрация Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области освобождена от уплаты госпошлины, госпошлина подлежит взысканию со второго ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 3 000 руб.

Учитывая, что прокурор в соответствии с п.п.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина подлежит взысканию со второго ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск Первого заместителя прокурора Пензенской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования «Юловский сельсовет Городищенского района Пензенской области» в лице Комитета местного самоуправления Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными подпункты 3.3.5, 3.3.6 пункта 3.3, абзацы 9 – 11 пункта 6.4 договора аренды земельного участка № 2 от 16.03.2018, заключенного между Администрацией Юловского сельсовета Городищенского района Пензенской области и индивидуальным предпринимателем ФИО3. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 госпошлину в федеральный бюджет в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья                                                             Г.К. Иртуганова