АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-1397/2018

г. Краснодар

28 апреля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2026 года Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Коржинек Е.Л., судей Аваряскина В.В. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы видеоконференц-связи, помощником судьи Ступченко В.В., при участии истца (ответчика по встречному иску) – закрытого акционерного общества «Концерн “ИРИБ”» (ОГРН 

<

***>,

ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 30.03.2026), от ответчика (истца по встречному иску) – администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 04.02.2026), в отсутствие третьих лиц: Управления имущественно-земельных отношений г. Махачкала, муниципального бюджетного учреждения «Парк им. Ленинского комсомола», индивидуального предпринимателя ФИО3, муниципального бюджетного учреждения «Дирекция парков и скверов» города Махачкалы», индивидуального предпринимателя ФИО4, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 13.11.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2025 по делу № А15-1397/2018, установил следующее.

ЗАО «Концерн “ИРИБ”» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» (далее – администрация) о признании права собственности на двухэтажное здание зала торжеств «Кегальбан» с наружными размерами 36 х 32 м, находящееся по

адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 1160 кв. м.

Администрация заявила встречный иск о признании самовольной постройкой реконструированной части здания в виде пристроенных помещений вокруг старой части здания под номерами, указанными в поэтажном плане здания зала торжеств «Кегельбан» под номерами 1–15, 17, 18, расположенной по адресу: 

<

...> и возложении на общество обязанности привести здание зала торжеств «Кегельбан» в первоначальное состояние путем сноса указанных пристроек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены муниципальное бюджетное учреждение «Парк им. Ленинского комсомола», индивидуальный предприниматель ФИО3, Управление имущественно-земельных отношений г. Махачкала (далее – управление), МБУ «Дирекция парков и скверов» города Махачкалы», индивидуальный предприниматель ФИО4

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 11.03.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 29.06.2021, признано право собственности общества на двухэтажное здание «Кегельбан» общей площадью 2320 кв. м (литера А, 1-й этаж общей площадью 1160 кв. м, литера Б, 2-ой этаж общей площадью 1160 кв. м), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000044:2129 по адресу: 

<

...> в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2021 решение суда от 11.03.2021 и постановление апелляционного суда от 29.06.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.08.2021 по делу

№ А15-6085/2019 общество признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

При новом рассмотрении администрация уточнила встречные требования и просила суд возложить на общество обязанность привести в первоначальное состояние здание «Кегельбан» путем сноса реконструированной части здания в виде пристроенных помещений вокруг старой части здания под номерами, указанными в поэтажном плане здания «Кегельбан» № 1 – 15, 17, 18 – на первом этаже, № 1 – 14, 21 – на втором этаже по адресу: 

<

...> и о предоставлении администрации права сноса указанных пристроек с последующей компенсацией расходов за счет общества.

Решением суда от 13.11.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.12.2025, первоначальные требования удовлетворены. Суд признал право собственности общества на здание зала торжеств «Кегельбан» общей площадью 2320 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000044:2129 по адресу: 

<

...>. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные акты, в удовлетворение первоначальных исковых требований отказать, встречные исковых требования – удовлетворить. По мнению заявителя, общество не представило доказательства добросовестного поведения при реконструкции спорного объекта, а также соблюдение всех условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), застройщик действовал недобросовестно, действуя в обход закона (злоупотребление правом), что недопустимо по смыслу норм статьи 10 названного Кодекса.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить судебные акты.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации от 15.05.1991 № 191 за МУП «Дирекция парков города Махачкалы» закреплена территория трех парков с указанием внешних границ: Парк им. Ленинского комсомола (площадь 26,8 га), Парк

им. 50-летия Октября (площадь 12,5 га) и Парк им. Афганцев (площадь 5,2 га).

На основании постановления Совета Министров Дагестанской АССР от 27.01.1992 № 17 в муниципальную собственность города Махачкалы переданы в числе прочего Парки им. Ленинского комсомола, 50 лет Октября, Городской сад.

Постановлением администрации от 23.07.1997 № 1396 помещение каркасного типа детского павильона «Автодром», расположенное на территории Парка им. Ленинского комсомола, передано обществу для реконструкции.

2 декабря 1997 года на основании постановления администрации № 2396 за обществом закреплено вновь построенное здание (площадь 500 кв. м) спортивного комплекса «Кегельбан» в Парке им. Ленинского комсомола.

В 2013 году общество обратилось в администрацию о выдаче разрешения на реконструкцию комплекса «Кегельбан», а также выделении земельного участка (дополнительно), подпадающего под реконструкцию и прилегающего к фасаду и тыльной стороне объекта.

22 мая 2015 года администрация приняла постановление о предоставлении обществу в аренду на 49 лет земельного участка площадью 1160 кв. м, расположенного в районе Парка им. Ленинского комсомола под зданием зала торжеств «Кегельбан».

Указанным постановлением комитету поручено заключить с обществом договор аренды земельного участка площадью 1160 кв. м.

Договор аренды земельного участка площадью 1160 кв. м, расположенного в районе Парка им. Ленинского комсомола не заключен; администрация постановлением

от 05.08.2016 отменила свое постановление от 22.05.2015.

Полагая, что общество произвело реконструкцию спортивного комплекса в зал торжеств «Кегельбан» без получения разрешения на его реконструкцию и с нарушением градостроительных, строительных норм и правил, администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к обществу о признании здания зала торжеств «Кегельбан» с наружными размерами 36 х 32 м, расположенного по адресу:

<

...> самовольной постройкой и обязании его в течение 30-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда снести его за счет собственных средств.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.04.2017 по делу № А15-1754/2016 в удовлетворении иска администрации к обществу отказано. Суд установил, что реконструкция здания произведена путем увеличения общей площади здания способом надстройки, не изменяя площадь застройки территории в соответствии с ситуационной схемой и не выходя за пределы земельного участка.

В связи отказом администрации в сносе реконструированного здания зала торжеств «Кегельбан», общество обратилось с иском в суд о признании права собственности.

Администрация, указывая на то, что реконструкция спорного здания произведена без разрешения на строительство, обратилась со встречным иском о приведении объекта в первоначальное состояние.

Разрешая заявленные требования, суды исходили из следующего.

В силу пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации

(в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ, действовавшей на момент возведения постройки) здание, возведенное без разрешения на строительство, является самовольной постройкой (пункт 1); лицо, осуществившее самовольную постройку, не

приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме в том числе случая, предусмотренного пунктом 3 данной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015

№ 101-О и 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Обращаясь со встречным требованиями о приведении спорной постройки в первоначальное состояние (до реконструкции), администрация сослать на отсутствие у общества разрешения на реконструкцию спорного объекта.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики

№ 2 (2020) иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что в силу

положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25).

В соответствии с пунктом 43 указанного постановления следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса; пункт 43).

В рассматриваемом случае суды установили и материалами дела подтверждается, что общество в 2013 году обращалось в администрацию с заявлением о реконструкции спорного объекта, разработало проект пристройки к объекту «Кегельбан», принимало меры для получения земельного участка под ним в аренду, что подтверждается постановлением Главы администрации от 02.12.1997 № 2396 о закреплении за обществом нового спортивного комплекса «Кегельбан», письмом Комитета по управлению имуществом администрации г. Махачкалы от 05.03.2015, заключением и письмом

МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы» от 21.24.2015 и

от 16.04.2015 № 3235, постановлением от 22.05.2015 № 2682 о предоставлении обществу в долгосрочную аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 1160 кв. м.

Оценивая представленные доказательства, суды пришли к выводу, что в рассматриваемом случае поведение общества при реконструкции спорного является добросовестным.

Заключением судебной экспертизы подтверждено, что при возведении (реконструкции) здания зала торжеств «Кегельбан» не были допущены нарушения градостроительных, строительных норм и правил; спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды также отметили, что постановление администрации от 22.05.2015 № 2685 о предоставлении ответчику земельного участка площадью 1160 кв. м в долгосрочную аренду на 49 лет под пристройки к зданию зала торжеств «Кегельбан» отменено 05.08.2016, т. е. после завершения строительных работ; объект расположен на земельном участке площадью 1160 кв. м, общество добросовестно полагало, что отсутствуют порочности правовых отношений, возникших в связи с принятием администрацией постановления от 22.05.2015 № 2685.

Кроме того, суды приняли во внимании, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.04.2017 по делу

№ А15-1754/2016 в удовлетворении иска администрации к обществу о сносе спорного объекта было отказано.

В абзаце шестнадцатом пункта 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 указано, что одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности

Установив, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суды удовлетворили первоначальный иск общества о признании права собственности на спорный объект и отказали в удовлетворении встречного иска администрации о приведении спорной постройки в состояние до реконструкции.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости, в сносе которого вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан

от 07.04.2017 по делу № А15-1754/2016 было отказано.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Кодекса).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Кодекса основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 13.11.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2025 по делу

№ А15-1397/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Л. Коржинек Судьи В.В. Аваряскин А.В. Садовников