﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-48672/2019

Дело № А65-36982/2018

г. Казань

05 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2019 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В., 

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф., 

при участии представителей общества с ограниченной ответственностью «Кузкэй» - Исмагиловой А.Б., доверенность от 03.04.2019, Каримуллина Р.Р., доверенность от 25.05.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.02.2019 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019

по делу № А65-36982/2018

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) к обществу с ограниченной ответственностью «Кузкэй» (ОГРН 1021601374410, ИНН 1639002885) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – истец, Исполком) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кузкэй» (далее – ответчик, общество «Кузкэй», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2016 по 01.06.2017 в сумме 655 980 руб. 56 коп. и неустойки за период с 18.10.2016 по 20.08.2018 в сумме 47 685 руб. 26 коп.

В последующем истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за земельный участок:

- с кадастровым номером 16:52:040101:46 за период с 01.06.2016 по 31.05.2017 в сумме 436 818 руб., пени за период с 16.07.2016 по 20.08.2018 в сумме 251 053 руб. 24 коп.;

 - с кадастровым номером 16:52:040101:48 за период с 01.06.2016 по 24.05.2017 в сумме 230 646 руб., пени за период с 16.07.2016 по 14.01.2019 в сумме 139 644 руб. 59 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.02.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Исполком обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. В жалобе указывает, что поскольку арендатор в нарушение условий договора и целевого назначения использует спорные земельные участки и под объект торговли «магазин», при расчете суммы задолженности подлежит применению поправочный коэффициент «10», утвержденный постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю».

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:040101:46 и 16:52:040101:48, соответственно, площадью 1437 кв.м. и 759 кв.м., расположенные по адресу: г. Набережные Челны, в жилом районе «Прибрежный», ул. Раскольникова, 34 микрорайон, предоставлены в аренду для строительства автозаправочной станции на 4 колонки с магазином, на основании постановления Исполкома от 29.12.2009 № 6290 Марданшину Айрату Ахунзяновичу (далее – Марданшин А.А.).

Между истцом и Марданшиным А.А. заключен договор аренды от 24.02.2010 № 1804-АЗ сроком до 03.03.2049, акт приема-передачи от 24.02.2010, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.03.2010. 

По условиям договора величина годовой арендной платы за земельные участки на момент заключения договора составляет 595 945 руб. (пункт 3.4.); размер арендной платы не является фиксированным, подлежит изменению в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативным правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования г. Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор (пункт 3.5.). 

В последующем Марданшин А.А. (арендатор) передал все свои права и обязанности по договору аренды от 24.02.2010 № 1804-АЗ Хурматуллину Марату Юнусовичу (далее – Хурматуллин М.Ю.) (новый арендатор), о чем заключен договор о передаче прав и обязанностей от 14.04.2010.

16 мая 2016 г. между Хурматуллиным М.Ю. и обществом «Кузкэй» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – автозаправочной станции с магазином, здания операторской, с кадастровым номером 16:52:040101:835, расположенной по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, в жилом районе Прибрежный, ул. Раскольников, 34 микрорайон.

На основании указанного договора 27.05.2016 за обществом «Кузкэй» зарегистрировано право собственности на незавершенный объект, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

02 июля 2017 г. общество «Кузкэй» зарегистрировало право собственности на сооружение, расположенное по адресу: г. Набережные Челны, в жилом районе «Прибрежный», ул. Раскольникова, 34 микрорайон, с кадастровым номером 16:52:040101:3280. 

Актом от 21.03.2017 № 226 обследования отдела контроля за использованием земли и сохранности земельных насаждений МКУ «Управления административно-технической инспекции при Исполнительном комитете муниципального образования г. Набережные Челны» установлено следующее: земельный участок с кадастровым номером 16:52:040101:46 общей площадью 1437 кв.м., частично огорожен, частично заасфальтирован, на земельном участке расположена одноэтажная, нежилая автозаправочная станция, часть помещения используется под магазин сопутствующих товаров. Земельный участок с кадастровым номером 16:52:040101:48, общей площадью 759 кв.м. не огорожен, частично заасфальтирован, на земельном участке расположена заправочная колонка. 

30 марта 2017 г. между истцом и ответчиком заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:040101:46 и 16:52:040101:48 по адресу: г. Набережные Челны, в жилом районе Прибрежный, улица Раскольникова, 34 микрорайон, на которых расположено принадлежащее ответчику на праве собственности сооружение «АЗС на 4 колонки с магазином» с кадастровым номером 16:52:040101:3280.

Право собственности ответчика за земельный участок с кадастровым номером 16:52:040101:46, общей площадью 143 кв.м. зарегистрировано 01.06.2017, на земельный участок с кадастровым номером 16:52:040101:48, общей площадью 759 кв.м., зарегистрировано 25.05.2017. 

В связи с ненадлежащим исполнением обществом «Кузкэй» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды за периоды с 01.06.2016 по 31.05.2017 и с 01.06.2016 по 24.05.2017, Исполком направил в его адрес претензию от 07.09.2018 исх. № 06/651п., в котором расчет арендной платы за использование земельных участков произвел с применением коэффициента 10 под объекты торговли. 

Общество выразило несогласие с претензией, в связи с чем в ответе на претензию, направленную в адрес Исполкома письмом от 20.09.2018 исх.№ 177, указало, что применение коэффициента 10 при расчете размера арендной платы как к объекту торговли неправильно, поскольку на земельных участках располагается объект автосервиса с магазином, в связи чем подлежит применению коэффициент 4,5.

Из материалов дела следует, арендодателем не оспаривается факт перечисления арендатором в период с 01.06.2016 по 31.05.2017 арендной платы в размере 612 950 руб., рассчитанной с применением коэффициента разрешенного вида использования земельного участка 4,5 – под автозаправочную станцию.

Между тем, Исполком числит задолженность ответчика по арендной плате, полагая, что размер арендной платы неправомерно определен ответчиком с применение коэффициента разрешенного вида использования земельного участка 4,5 – под автозаправочную станцию, в то время как его необходимо исчислять с применением наибольшего коэффициента разрешенного вида использования для данных земельных участков 10, поскольку разрешенным видом использования для данного земельного участка является «автозаправочная станция на 4 колонки с магазином», то есть на земельном участке располагается, в том числе, и объект торговли. 

Указанные обстоятельства, оставление претензии со стороны общества «Кузкэй» без удовлетворения, послужило основанием для обращения Исполкома в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в Республике Татарстан определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю».

Согласно указанному Порядку расчет арендной платы производится по формуле: А = Рс х Кф, где А – размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс – ставка земельного налога; Кф – поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» утвержден также перечень поправочных коэффициентов, учитывающий вид использования земельного участка.

Согласно указанному перечню, при расчете арендной платы за использование земельного участка под объекты автосервиса и автозаправочные станции подлежит применению поправочный коэффициент – 4,5, под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки – 10. 

При разрешении спора суды установили, что на арендуемых обществом, а, впоследствии, на принадлежащих ему на праве собственности земельных участках с кадастровыми номерами 16:52:040101:46 и 16:52:040101:48, расположена автозаправочная станция на 3 колонки с магазином. Земельные участки, согласно выпискам из ЕГРН, имеют разрешенное использование «автозаправочная станция на 4 колонки с магазином», «под строительство автозаправочной станции на 4 колонки с магазином». Ответчик являлся единственным арендатором и в настоящее время собственником указанных участков, использует земельные участки под деятельность автозаправочной станции с магазином, однако производил расчет арендной платы за пользование земельными участком с применением поправочного коэффициента 4,5, полагая, что согласно подразделу 4.9.1. раздела 4 «Предпринимательство» классификатора, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, автозаправочные станции (бензиновые, газовые) с размещенными магазинами сопутствующей торговли, относятся к объектам придорожного сервиса, а под магазином в соответствии с кодом вида разрешенного использования земельного участка 4.4 того же классификатора, понимается «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.».

Суды первой и апелляционной инстанции согласились с такой позицией ответчика, и отказали в удовлетворении заявленного требования. 

Суды указали, что истец не привел доказательства использования ответчиком объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 16:52:040101:46 и 16:52:040101:48, которые являются объектами торговли в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А6523104/2015, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения. 

Материалами дела подтверждается, лицами, участвующим в деле не оспаривается, что объект капитального строительства автозаправочная станция возводился вместе с помещением магазина, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.11.2016 № RU16302000-173-2016 как «АЗС на 3 колонки с магазином», из которого следует, что объект капитального строительства состоит из здания площадью 192,4 кв.м., нежилого здания (лит.А) площадью застройки 220,4 кв.м, навеса АЗС (Лит. Г), колодца для слива топлива (лит.Г9), заправочных островков с ТРК (лит.Г10, Г11, Г12), резервуаров для нефтепродуктов (лит Г3, Г4, Г5, Г6, Г7), резервуара сливного топлива (лит.Г8).

Согласно техническому паспорту сооружения «АЗС на 3 колонки с магазином» по состоянию на 23.09.2016, здание операторной с магазином (лит А) переименовано в нежилое здание, общая площадь которого 192,4 кв.м., при этом площадь обслуживания клиентов 96,2 кв.м., продовольственный склад 19 кв.м., непродовольственный склад 4,9 кв.м. 

Таким образом, спорные земельные участки с учетом назначения нежилого здания, расположенного на них, относящегося к торговой деятельности, предназначены для использования и используются для двух видов разрешенного использования: для автозаправочной станции и для магазина как объекта торговли, что не оспаривается самим арендатором.

Пунктом 2.1 решения Казанской городской Думы от 11.11.2013 № 526 «О земельном налоге» установлено, что в случае если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки земельного налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 № 3/4 «О земельном налоге», утратившем силу, а также в пункте 8 ныне действующего решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 № ¾ «О земельном налоге», также установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

Таким образом, в случае осуществления собственниками объектов недвижимости нескольких видов деятельности и (или) нескольких видов использования, при определении размера арендной платы поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, определяется по принципу его наибольшего значения.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2017 № 306-ЭС17-4516, от 08.09.2017 № 306-ЭС17-13987.

В связи с этим судам надлежало дать оценку обстоятельствам, связанным с фактической деятельностью ответчика и видом разрешенного использования земельного участка, и, исходя из установленного, определить правильность применения истцом при расчете платы за землю поправочных коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка.

Однако оценка данным обстоятельствам судами не дана, подлежащие применению нормы материального права не применены.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым на основании пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1-3 статьи 288 АПК РФ направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, следует проверить расчет арендной платы за спорный период с учетом изложенных в настоящем постановлении положений, и с учетом установленных обстоятельств, произведенных арендатором платежей, определить наличие или отсутствие задолженности у ответчика установив, за какой период произведена оплата, и за какой период подлежит взысканию плата за пользование земельным участком, с учетом того, что арендатор приобрел спорные земельные участки в собственность, и в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.02.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 по делу № А65-36982/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья				Ф.В. Хайруллина 

 

Судьи								В.А. Петрушкин 

 

А.Ф. Фатхутдинова