ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-4693/2024

Дело № А41-34600/22

24 мая 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2024 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Рестр консалтинг плюс» на решение Арбитражного суда Московской области от 12.01.2024 по делу № А41-34600/22, принятое судьей А.А. Летяго, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ООО «Рестр консалтинг плюс» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании по договору аренды земельного участка от 01.03.2019 № 09 задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок, по встречному иску ООО «Рестр консалтинг плюс» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об обязании заключить договор аренды земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рестр консалтинг плюс" (далее - ООО "Рестр консалтинг плюс", ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 01.03.2019 № 09 задолженности по арендной плате за период с 01.08.2021 по 31.12.2021 в размере 501 638,46 руб., неустойки за период с 11.08.2021 по 31.12.2021 в размере 114 476,24 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 01.03.2019 № 09 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010107:1406 по акту приема-передачи.

Определением суда от 06.10.2022 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Рестр консалтинг плюс" к комитету об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.01.2024 прекращено производство по делу № А41-34600/22 в части требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.03.2019 № 09 по арендной плате за период с 01.08.2021 по 31.08.2021, неустойке за период с 11.08.2021 по 31.08.2021. 

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного иска, ответчик по первоначальному иску обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Представитель ООО «Рестр консалтинг плюс» поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды от 01.03.2019 № 09 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010107:1406, площадью 2 160 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для объектов народного образования, расположенный по адресу: 

<

...> на срок с 01.03.2019 по 28.02.2022.

Согласно п. 3.2 договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с приложением № 1 к договору, который является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 3.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 3.6 договора аренды арендная плата изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающее местоположение земельного участка на территории муниципальном) образования (Км) категории, разрешенного вида использования, и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Согласно п. 3.7 договора аренды арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и орган местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.

В соответствии с п. 3.8 договора аренды размер арендной платы считается измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта изменении категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициента соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Согласно п. 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 01.04.2022 комитет уведомил общество об образовавшейся задолженности, неустойке и необходимости ее оплаты.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения комитета в суд с настоящими требованиями.

Судом первой инстанции установлено, что в рамках дела № А41-84990/21 комитетом заявлены требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды  от 01.03.2019 № 09 за период с 11.07.2020 по 31.08.2021 в размере 1 021 623 руб. 24 коп, неустойки в размере 234 345 руб. 86 коп за период с 11.07.2020 по 31.08.2021.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.07.2022 по делу № А41-84990/21, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Принимая во внимание, что требования о взыскании задолженности за период с 01.08.2021 по 31.08.2021 и неустойке за период с 11.08.2021 по 31.08.2021 ранее рассмотрены по существу в рамках дела № А41-84990/21, производство по настоящему делу в данной части правомерно прекращению.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В пункте 19 названного постановления Пленума также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

В Московской области порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен положениями Закона № 23/96-ОЗ.

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Из указанной формулы следует, что одним из составляющих показателей, используемых для расчета, является коэффициент, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка.

Ответчик по первоначальному иску указывает, что истцом неверно применены коэффициенты Кд и Пкд при расчете арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Изменение установленных видов разрешенного использования земельных участков осуществляется в общем порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Так, статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений, определяет градостроительный регламент территориальной зоны (часть 2 статьи 85 ЗК РФ).

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 ГрК РФ).

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Согласно части 1 статьи 37 ГК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу части 2 статьи 37 ГК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. В силу нормы пункта 4 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости.

Согласно правовым позициям, сформированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11, содержание понятия «вид разрешенного использования» раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Ранее действовал приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Принятие Классификатора обусловлено положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и направлено на упорядочение составления правил землепользования и застройки, упорядочение государственного кадастрового учета объектов недвижимости, ведения единого автоматизированного документооборота на всей территории Российской Федерации, упрощение землепользования.

Обращаясь с настоящим заявлением, истец ссылается на то, что при расчете арендной платы на 2021 год арендодателем был применен Кд равный 3, ПКД=3 «для размещения иных объектов коммерческого назначения»; в связи с чем комитетом произведен расчет арендной платы за период с 01.08.2021 по 31.12.2021 в размере 501 638,46 руб. с применением названного коэффициента Кд и Пкд.

По мнению ответчика по первоначальному иск, данный расчет неправомерен, поскольку в соответствии с условиями договора аренды вид разрешенного использования земельного участка «для объектов народного образования», участок предоставлен согласно пункту 1.3 для объектов народного образования, в пункте 1.4 договора указано, что на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010107:1406 расположен объект незавершённого строительства, назначение - здание «Детский центр творчества», с кадастровым номером 50:49:0010107:1784, площадью 1 031, 2 кв.м., со степенью готовности - 50%, какой-либо коммерческой деятельности ответчик не осуществляет.

В связи с этим ответчик по первоначальному иску полагает, что пункт 41 «для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков» Приложения к Закону № 23/96-ОЗ (в редакции Закона от 01.12.2020 № 242/2020-ОЗ) наиболее подходящая категория по аналогии с установленным видом разрешенного использования арендуемого обществом земельного участка, в связи с чем при расчете арендной платы за спорный период должен быть применен коэффициент Кд равный значению -1, соответственно, Пкд также, равный 1, в соответствии с решениями Совета депутатов Одинцовского городского округа от 28.12.2020 № 14/21.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ, значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к указанному Закону.

«Кд» коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, установлен приложением к Закону в редакции Закона Московской области от 01.12.2020 № 242/2020-0З и применяется строго в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка земельного участка, указанном в документах о его формировании, независимо от фактической деятельности, осуществляемой на земельном участке.

Как следует из выписки ЕГРН на земельный участок, вид разрешенного использования земельного участка «для объектов народного образования».

Согласно договору аренды от 01.03.2019 №09, цель предоставления обществу земельного участка - для объектов народного образования, совпадает с видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010107:1406.

Между тем коэффициент Кд для такого вида разрешенного использования, как «для объектов народного образования» Законом № 23/96-ОЗ не предусмотрен.

Фактическое использование земельного участка в рамках предоставленного вида разрешенного использования земельного участка определяется арендатором (обществом) самостоятельно, однако, размер арендной платы не зависит от того каким образом фактически используется земельный участок, поскольку коэффициент Кд определяется исходя из вида разрешенного использования земельного участка, а не из его фактического использования.

В рамках рассмотрения спора по делу № А41-84990/21 судом установлено, что до 01.01.2020 комитетом при заключении договора аренды при расчете арендной платы на 2019 год применялся коэффициент Кд-1,5, при этом оснований для применения данного коэффициента комитетом не приведено, равно как и обоснования для применения при расчете арендной платы на 2020 и 2021 год коэффициента Кд=3 «для размещения иных объектов коммерческого назначения», при установленном для земельного участка виде разрешенного использования «для объектов народного образования» и имеющемся на нем объекта незавершенного строительства - здание «Детский центр творчества».

Учитывая изложенное, при расчете арендной платы должны применять коэффициент Кд равный 1 (для объектов для размещения объектов досуга и отдыха детей и подростков), Пкд равный 1.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно установлено, что размер арендной платы в 2021 году составил: 29,94 x 1 x 1 x 2,5 x 2160 = 161676 руб. Размер ежемесячной платы составляет 13473 руб.

Ответчиком по первоначальному иску на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции в материалы дела представлены доказательства внесения арендных платежей в спорный период на сумму 35000 руб. платежным поручением от 06.09.2021 № 351 (за сентябрь 2021 года); на сумму 34882,18 руб. платежным поручением от 06.10.2021 № 471 (за октябрь 2021 года), на сумму 34882,18 руб. платежным поручением от 19.10.2021 № 539 (октябрь 2021 года); на сумму 34882,18 руб. платежным поручением от 09.11.2021 № 610 (ноябрь 2021 года); на сумму 32 738,06 руб. платежным поручением от 09.12.2021 № 668 (декабрь 2021 года).

Таким образом, принимая во внимание неверный расчет истцом арендной платы, а также платежные поручения, судом первой инстанции установлено отсутствие у ответчика основной задолженности по договору аренды от 01.03.2019 № 9 и, соответственно, неустойки, в связи с чем суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что исковые требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.03.2019 № 09.

Согласно пункту 2.1 договора, договор заключается сроком на три года с 01.03.2019 по 28.02.2022.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно абзацу 3 пункта 1 названного постановления Пленума договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса).

Таким образом, для определения возможности продления условий договора аренды на неопределенный срок необходимо исследовать вопрос о дате заключения такого договора, а также наличие правовых оснований для проведения публичных торгов в отношении права аренды соответствующего земельного участка.

При указанных обстоятельствах, поскольку договор аренды № 09 от 01.03.2019 земельного участка заключен в период действия закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, положения статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае не подлежат применению.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор не был возобновлён на неопределенный срок, а арендные отношения сторон прекратились 28.02.2022 в связи с истечением срока действия договора.

При этом после прекращения арендных отношений истцом в адрес ответчика направлена претензия от 01.04.2022, в которой комитетом однозначно выражены возражения против продолжения использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010107:1406 после истечения срока действия договора 28.02.2022.

Обстоятельства прекращения договора аренды также подтверждаются решениями комитета от 12.05.2022, от 06.06.2022, принятыми по результатам рассмотрения обращений общества, об отказе в продлении договора аренды на новый срок, заключении нового договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что поскольку по состоянию на дату рассмотрения настоящего спора договор аренды земельного участка прекратил свое действие, следовательно, расторжение прекратившегося обязательства не представляется возможным, в связи с чем, в удовлетворении требований комитета о расторжении договора аренды следует отказать.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие, каким именно образом его права и законные интересы будут восстановлены в случае удовлетворения иска о расторжении спорного договора аренды, при наличии установленного судом факта прекращения действия договора аренды земельного участка от 01.03.2019.

Также судом первой инстанции правомерно оставлено без удовлетворения производное от основного требование комитета об обязании ответчика возвратить земельный участок истцу.

Как следует из выписки ЕГРН, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:49:0010107:1784 "здание "Детский центр творчества", степенью готовности объекта 50%, принадлежащий обществу, в связи с чем положения статьи 622 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

В обоснование встречных исковых требований, ООО "Рестр консалтинг плюс" указывает, что является собственником объекта капитального строительства с кадастровым № 50:49:0010107:17842, который расположен на вышеуказанном земельном участке. 

Согласно п. 1.2 договора аренды земельного участка с кадастровым № 50:49:0010107:1406 от 01.03.2019 № 09 «Земельный участок предоставляется в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации». 

В соответствии с пунктом 2.1 вышеуказанный договор заключается  сроков на 3 года с 01.03.2019 по 28.02.2022. 

Ответчик по первоначальному иску посредством ЕПГУ Московской области направлял заявления в Администрацию Одинцовского г.о. о продлении указанного договора аренды, о заключении нового договора аренды, о выкупе земельного участка, ссылаясь на положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области решениями от 12.05.2022 № P001-9000394620-58434781, от 06.06.2022 № P001-9000394620-59160289 отказал ООО "Рестр консалтинг плюс" в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что земельное законодательство устанавливает, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок по общему правилу возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, заключенный после 01.03.2015. 

Судом первой инстанции установлено, что между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 01.03.2019 № 09, в соответствии с пунктом 1.5 которого на земельном участке уже расположен объект незавершенного строительства.

В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску указывает, что за период аренды с 01.03.2019 по 28.02.2022 ответчик (истец по встречному иску) не успел завершить строительство объекта по причине введения ограничений и запретов из-за распространения новой коронавирусной инфекции (Указ Президента РФ от 02.04.2020 №239, Указ Президента РФ от 11.05.2020 №316, Постановление Губернатора МО от 12.03.2020 №108-ПГ).

Ответчик по первоначальному иску полагает, что им не реализовано своё право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства, предусмотренное п.5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Кроме того, ответчик по первоначальному иску в апелляционной жалобе отмечает, что после истечения срока действия договора КУМИ Администрации Одинцовского городского округа не воспользовался своим правом на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Согласно подп. 9 части 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании п. 1 ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В силу ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 2 ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В обоснование своего решения от 12.05.2022 № P001-9000394620-58434781, Комитет указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18.04.2021 № КУВИ-001/2022-58340962, на испрашиваемом земельном участке площадью 2160 кв.м К№ 50:49:0010107:1406 для объектов народного образования, по адресу: 

<

...> уч. 51а, расположен объект незавершенного строительства с К№ 50:49:0010107:1784.

Как следует из  материалов дела, между Администрацией городского округа Звенигород и ООО «СтройИнвест» был заключен договор  аренды земельного участка  от 21.04.2014 № 23.

В соответствии с пунктом  1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает  в аренду земельный участок площадью  2160 кв.м.  с КН 50:49:0010107:1406 расположенный по адресу:  

<

...> уч. 51а.

В соответствии с пунктом 1.2 земельный участок предоставляется  в аренду сроком с 21.04.2014 по 20.04.2019

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор имеет возводить на земельном участке  объекты капитального строительства с соблюдением правил застройки.

08.02.2018 между ООО «Рестр Консалтинг Плюс» (покупатель) и ООО «СтройИнвест» (продавец) заключен договор купли-продажи  недвижимости, в соответствии с которым  продавец  обязуется  передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства  (степень готовности 50%) – нежилое здание  общей площадью  1031, 2 кв.м., кадастровый номер  50:49:0010107:1784, расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с КН 50:49:0010107:1406.

Между истцом по первоначальному истку и ответчиком по первоначальному иску заключен договор аренды от 01.03.2019 № 09 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010107:1406, площадью 2 160 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для объектов народного образования, расположенный по адресу: 

<

...> на срок с 01.03.2019 по 28.02.2022.

В соответствии с пунктом 1.5 договора на земельном участке расположен объект незавершенного строительства  (степень готовности 50%) с кадастровым номером  50:49:0010107:1784.

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен на три года с 01.03.2019 по 28.02.2022.

После истечения срока договора ответчик по первоначальному иску обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области  с заявлением о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного.

В обоснование своего решения 06.06.2022 № P001-9000394620-59160289, Комитет указал, что земельный участок площадью 2160 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010107:1406, расположенный по адресу: 

<

...> изначально предоставлен в аренду 21.04.2014 (договор аренды земельного участка № 23). 

Также в указанном решении истец по первоначальному иску отметил, что договор аренды № 23 расторгнут и 01.03.2019 заключен договор аренды № 9 на срок 3 года до 28.02.2022. Пунктом 1.5. договора аренды земельного участка установлено, что земельный участок занят объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 50:49:0010107:1784. 

В решении от 06.06.2022 № P001-9000394620-59160289, Комитет разъясняет ООО «Рестр консалтинг плюс», что  в соответствии с пунктом 285 Сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области от 18.02.2019 № 22-З было принято решение заключить договор аренды в отношении испрашиваемого ответчиком по первоначальному иску земельного участка на срок до трех лет однократно для завершения строительства.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предоставление земельного участка в аренду в 2019 году в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ противоречило нормам права, поскольку ООО «Рестр консалтинг плюс» не являлось собственником объекта завершенного строительства.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у администрации отсутствовали правовые основания для повторного предоставления ООО "Рестр консалтинг плюс" в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства на 3 года. Заявитель уже воспользовался правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства указанного объекта путем заключения договора от 01.03.2019 № 09.

Ответчик по первоначальному иску указывает, что после истечения срока действия договора КУМИ Администрации Одинцовского городского округа не воспользовался своим правом на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Как было указано выше, согласно п. 2 ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Как следует из материалов дела, срок действия договора от 01.03.2019 № 09 прекратился 28.02.2022.

При этом в рамках настоящего дела Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Московской области 17.05.2022.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в настоящем случае срок в 6 месяцев для обращения уполномоченного органа в суд по требованию об изъятии объекта аренды на публичных торгах еще не истек, поскольку этот срок был объективно приостановлен на период рассмотрения настоящего дела в суде.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы заявителя направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12.01.2024 по делу  №А41-34600/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.  

 

Председательствующий cудья

                                                   М.И. Погонцев

 

Судьи

                                                   С.А. Коновалов          

 

                                                   В.Н. Семушкина