﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-26844/2021

25 ноября 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   25 ноября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            01 декабря 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола секретарём судебного заседания Кошаташян Х.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Прокуратуры Ростовской области к Администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области, открытому акционерному обществу «Имени Ленина» (ОГРН 1036119000950) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,  

при участии:

от истца: прокурор отдела Зонов О.В.;

от ответчика ОАО «Имени Ленина»: Сулацкий К.С. по доверенности от 28 мая 2021 года, Чаплыгин Ю.А. по доверенности от 25.10.2021 года;

от ответчика Администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области: Коваленко В.Н., по доверенности от 19.08.2021 года,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Ростовской области, действуя в интересах муниципального образования, обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Имени Ленина» (далее также – ОАО «Имени Ленина»), Администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области (далее также – Администрация) с исковым заявлением, в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № 130 находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:21:0600006:1659, местоположение: Ростовская область, р-н Матвеево-Курганский, на территории ОАО «Имени Ленина» рабочий участок 83, общей площадью 629 290 кв.м., заключенный между Администрацией и ОАО «Имени Ленина»; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО «Имени Ленина» возвратить по акту-приема передачи Администрации земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:21:0600006:1659, местоположение: Ростовская область, р-н Матвеево-Курганский, на территории ОАО «Имени Ленина» рабочий участок 83, общей площадью 629 290 кв.м.; обязав Администрацию возвратить ОАО «Имени Ленина» денежные средства в размере 371 381 рубля 10 копеек, уплаченные по договору.

В обоснование иска указано, что в результате проведённой проверки было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:21:0600006:1659 в 2014 году был передан в аренду ОАО «Имени Ленина». В 2019 году срок договора аренды истец. В 2020 году между Администрацией и ОАО «Имени Ленина» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:21:0600006:1659. Данный договор является ничтожным, поскольку был заключен без проведения торгов, после истечения срока договора аренды. Договор аренды, не может считаться пролонгированным на неопределённый срок, поскольку он был заключен на торгах. Учитывая изложенные нарушения закона, продажа земельного участка произошла по заниженной цене и с нарушением установленной законом процедуры. Кроме того в период действия договора арендатором допускалось нарушения условий оплаты, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере более 340 000 рублей.

ОАО «Имени Ленина» указывало, что действующее законодательство, в том числе с учетом разъяснений, данных в пункте 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства", допускает пролонгацию договор аренды заключенных до 01 марта 2015 года. Арендатор после истечения срока договора аренды продолжит пользоваться земельным участком в отсутствии возражений со стороны арендодателя. Задолженность по арендной плате была погашена, кроме того, данное обстоятельство не являлось препятствием в выкупе земельного участка.  

Администрация также считала требования не обоснованными, ссылаясь на пролонгацию договора аренды. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. 

Представители ОАО «Имени Ленина» и Администрации полагали требования не подлежащими удовлетворению.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Земельный участок с кадастровым номером 61:21:0600006:1659 был учтен в государственном кадастре недвижимости 02 июля 2013 года, относится к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования: «для сельскохозяйственного использования (пашня)» (т.1 л.д. 52,56).

07 марта 2014 года в печатном издании «Родник» было опубликовано объявление о проведении аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:21:0600006:1659 (т.1 л.д.91).

02 апреля 2014 года ОАО «Имени Ленина» подало заявку на участие в аукционе, которая была принята и лицо признано участником аукциона (т.1 л.д. 92,93). До подачи заявки ОАО «Имени Ленина» внесло задаток в размере 20 % от годовой стоимости арендной платы (т. 1 л.д. 95).

11 апреля 2014 аукцион был признан не состоявшимся, так как в нем участвовало одно лицо – ОАО «Имени Ленина» (т.1 л.д.96).

21 апреля 2014 года Администрацией было издано постановление № 605 о предоставлении ОАО «Имени Ленина» земельного участка в аренду (т.1 л.д. 97).

25 апреля 2014 года между Администрацией и ОАО «Имени Ленина» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:21:0600006:1659 сроком до 21 апреля 2019 года (т.1 л.д. 98-102).

24 декабря 2020 года на основании заявления ОАО «Имени Ленина» Администрация издала распоряжение № 1712 о продаже земельного участка с кадастровым номером 61:21:0600006:1659 (т.1 л.д. 25).

25 декабря 2020 года между заявления ОАО «Имени Ленина» и Администрацией был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:21:0600006:1659, который оспаривается в рамках настоящего спора (т.1 л.д. 21-22). Обязанность по оплате стоимость земельного участка была выполнена, что подтверждается платежным поручением от 29 декабря 2020 года (т.1 л. д. 20).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Оценивая арендные правоотношения на спорный земельный участок, суд исходит из следующего.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельным кодексом РФ и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Указанная выше правовая позиция определена в пункте 28 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)", пункте 3 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства".

При этом какого-либо исключения из изложенного выше подхода по пролонгации договора аренды, обусловленного порядком заключения такого договора (в аукционе или без его проведения), не имеется. Единственными критериями, заложенными Верховным Судом РФ, определены: дата заключения договора аренды – до 01 марта 2015 года, продолжение использования земельного участка после окончания срока аренды.

В рассматриваемом случае арендатор продолжал использование земельного участка в отсутствии возражений со стороны арендодателя после истечения срока договора аренды, а сам договор аренды был заключен 25 апреля 2014 года, следовательно договор аренды был пролонгирован на неопределённый срок.

Также суд отмечает, что положениями статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции на апрель 2014 года) был предусмотрен уведомительный порядок извещения о передачи земельного участка, аукцион должен был проводиться в случае поступления более одной заявки.

В рассматриваемом деле иных заявки кроме заявки ОАО «Имени Ленина» не поступало, аукцион был признан не состоявшимся. 

Из изложенного следует, что довод о том, что договор аренды от 25 апреля 2014 был заключён на торгах – не состоятелен.

Также суд находит не состоятельными доводы истца о том, что препятствием в заключении договора купли-продажи земельного участка должна была стать задолженность арендатора по внесению арендных платежей. 

По смыслу положений статьи подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ задолженность по арендной плате не является препятствием для продажи земельного участка. Кроме того задолженность была погашена к моменту заключения договора купли-продажи (т.1 л.д.67).

Учитывая изложенное выше, оснований для признания договора купли-продажи ничтожным и применении последствий ничтожности сделки не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае  подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                     Волуйских И.И.