АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-36290/2016

28 ноября 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27.11.2017.

Полный текст постановления изготовлен 28.11.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от истца: Мелехина В.А. (доверенность от 01.11.2017),

Глазова О.Ю. (доверенность от 01.06.2016),

от ответчика: Шибановой А.В. (доверенность от 09.01.2017)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

Территориального управления Федерального агентства по управлению

государственным имуществом в Нижегородской области 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017,

принятое судьями Бухтояровой Л.В., Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,

по делу № А43-36290/2016 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Паритет-С» 

(ИНН: 5249124885, ОГРН: 1135249000292) 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области

(ИНН: 5260258667, ОГРН: 109526008172) 

об обязании заключить договор в редакции предлагаемой истцом,

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Паритет-С» (далее – ООО «Паритет-С») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Теруправление) об обязании заключить договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка в редакции, предлагаемой истцом, а именно:

- пункт 2.1 договора: «Цена участка составляет 360 661 руб. 32 коп.»;

- пункт 2.3 и 2.4 договора переименовать, в порядке очередности, в пункт 2.4 и 2.5 соответственно.

Исковые  требования  основаны  на  статьях   445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что цена, предлагаемая Теруправлением (9 880 000 рублей), является завышенной.

Арбитражный суд решением от 14.03.2017 отказал истцу в удовлетворении заявленного требования.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 07.07.2017 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования ООО «Паритет-С».

Не согласившись с судебным актом суда апелляционной инстанции, Теруправление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции при принятии обжалуемого постановления не учел выводы, сделанные Арбитражным судом Нижегородской области при рассмотрении дела № А43-19451/2015 и имеющими преюдициальное значение для рассмотрения спора по настоящему делу, в частности о том, что надлежащая заявка на заключение договора купли-продажи земельного участка была подана заявителем 27.05.2015. Суд апелляционной инстанции необоснованно дал оценку обращению ООО «Паритет-С» как надлежащему заявлению, тогда как оно не соответствовало закону. Спорный земельный участок относится к федеральной собственности, истец не является субъектом малого и среднего предпринимательства, а потому положения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) применению не подлежали.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и настаивал на необходимости отмены принятого по делу постановления суда апелляционной инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представители истца указали на ошибочность позиции заявителя и просили оставить оспоренный судебный акт без изменения.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и заслушав представителей истца и ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, 23.01.2013 закрытое акционерное общество «Паритет-С» преобразовано в ООО «Паритет-С». К вновь возникшему юридическому лицу перешли в полном объеме права и обязанности ЗАО «Паритет-С».

ООО «Паритет-С» является собственником 13 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:22:1300014:7, находящемся в пользовании истца на праве аренды.

Указанный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет 24.05.2001, сформирован площадью 99 768 квадратных метров, отнесен к категории особо охраняемых территорий и объектов с разрешенным использованием – для оздоровительного лагеря имени Горького.

ООО «Паритет-С» обращалось в Теруправление с заявками от 23.09.2008 и 18.05.2015 на выкуп земельного участка, находящегося в государственной собственности (приватизацию), площадью 99 768 квадратных метров, кадастровый номер: 52:22:1300014:7, местоположение: Нижегородская область, Володарский район, севернее поселка Желнино. 

В письме от 27.05.2015 № ИБ-07/7482 Теруправление отказало в выкупе испрашиваемого участка, причисленного к категории особо охраняемых территорий и объектов и не подлежащего приватизации в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо было оспорено ООО «Паритет-С» в судебном порядке. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 09.12.2015 года по делу № А43-19451/2015 требования ООО «Паритет-С» удовлетворены: суд обязал Теруправление в установленном законом порядке в течение одного месяца со дня принятия решения издать распорядительный акт о предоставлении ООО «Паритет-С» в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 52:22:1300014:7, площадью 99 768 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижегородская область, Володарский район, севернее поселка Желнино, подготовить проект соответствующего договора купли-продажи и направить его в адрес ООО «Паритет-С» вместе с предложением о заключении договора. Решение вступило в законную силу 23.03.2016.

Во исполнение решения арбитражного суда Теруправление направило ООО «Паритет-С» письмо от 05.ю10.2016 № ОП-07/10890 с подписанным со своей стороны проектом договора от 05.10.2016 № 09/2016 купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка. Цена участка определена Теруправлением в сумме 9 880 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором стоимость земельного участка обозначена  суммой в размере 360 661 рубля 32 копеек. 

Основанием для обращения ООО «Паритет-С» с настоящим иском в Арбитражный суд Нижегородской области явилось недостижение сторонами договора согласия по вопросу цены  выкупаемого участка, поскольку протокол разногласий Теруправление вернуло истцу без подписи.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Закона о приватизации, в части 5 статьи 3 которого указано, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В частности, такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации, в соответствии с нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Закона.

Кроме того, в указанной статье закреплена обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

ООО «Паритет-С» не согласилось с ценой земельного участка, установленной Теруправлением в сумме 9 880 000 рублей, тогда как истец счел правомерным определение цены в сумме 360 661 рубля 32 копеек.

Материалы дела свидетельствуют о том, что значительная разница в предполагаемой цене земельного участка возникла в связи с тем, что из стороны исходили из различных дат возникновения спорных отношений: Теруправление сочло, что ООО «Паритет-С» обратилось с заявкой о приватизации 18.05.2015, а истец из того, что первоначальное требование было направлено ответчику ещё 23.09.2008, и, соответственно, контрагенты применили к сложившимся правоотношениям разные правовые нормы.

Суд третьей инстанции оценил  по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, принял во внимание фактические обстоятельства спора и правовые позиции сторон и пришел к выводу об отсутствии оснований для пересмотра постановления Первого арбитражного апелляционного суда в связи со следующим.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

В пункте 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи заявки от 23.09.2008) указано, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

Пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи первоначальной заявки) предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания пункта 1 статьи 2 этого же Федерального закона следует, что определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

Суд второй инстанции установил, что ООО «Паритет-С» неоднократно, начиная с сентября 2008 года, обращалось в Теруправление с заявлениями о выкупе земельного участка, занятого принадлежащими истцу объектами недвижимости. Ответчик данное обстоятельство в ходе рассмотрения настоящего спора не опроверг.

Кроме указанного, Первый арбитражный апелляционный суд установил, что к заявлению от 23.09.2008 истец приложил все необходимые документы, получение заявки уполномоченным органом подтверждается письмом Теруправления от 21.10.2008 № СЛТ-07/10661, ответчик в указанном письме не приводит фактов, свидетельствующих о непредставлении истцом каких-либо документов, необходимых для приватизации земельного участка.

Приняв во внимание приведенные обстоятельства, руководствуясь пунктами 5 – 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что при условии наличия у ООО «Паритет-С» права на приватизацию спорного земельного участка и предоставления истцом уполномоченному органу всех документов, необходимых для заключения договора купли-продажи земли, цена на земельный участок должна быть установлена на момент первоначального обращения истца к ответчику с соответствующим заявлением, то есть на 23.09.2008.

Соответственно, суд второй инстанции обоснованно обязал Теруправление заключить с ООО «Паритет-С» договор купли-продажи земельного участка, пункт 2.1 которого должен быть изложен в редакции истца, а именно: «Цена участка составляет 360 661 руб. 32 коп.».

Доводы, приведенные Теруправлением в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии с установлением судом второй инстанции факта надлежащего обращения истца с соответствующей заявкой в сентябре 2008 года. Однако данное обстоятельство переоценке судом кассационной инстанции не подлежит, поскольку в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Суд кассационной инстанции отклонил довод заявителя жалобы о том, что истец не является субъектом малого и среднего предпринимательства, а потому не подлежали применению положения Закона о приватизации и Закона № 159-ФЗ, поскольку он опровергается письменными доказательствами.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Теруправление освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов судом округа не рассматривался.

В связи с принятием судом округа постановления по настоящему делу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.09.2017 о приостановлении исполнения постановления апелляционной инстанции следует считать утратившим силу, исполнение оспоренного судебного акта подлежит возобновлению.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О СТ А Н О В И Л :

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 по делу №  А43-36290/2016  Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области – без удовлетворения.

Возобновить исполнение постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2017 по делу № А43-36290/2016 Арбитражного суда Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

Е.Г. Кислицын

Д.В. Чернышов