Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

      

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-45960/2023

г. Краснодар

06 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения 17 сентября 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 06 ноября 2024 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, г. Сочи (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Сочи (ИНН:

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

третьи лица: 

ООО «Курорт-4», г. Сочи (ИНН 

<

***>), 

ФИО2 

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, 

при участии:

участники процесса: не явились, уведомлены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Сочи (далее – ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.03.2005 г. № 4900003427 за период с 01.01.2023 г. по 30.06.2023 г. в размере 600 846,52 руб., пени за период с 11.11.2022 г. по 31.07.2023 г. в размере 30 032,45 руб. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований ООО «Курорт-4», и ФИО3. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2024 г. суд уточнил ФИО третьего лица – ФИО2. 

Участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

От истца в материалы дела во исполнение определения суда от 31.07.2024 поступил процессуальный расчет по земельному налогу.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ООО «Цорус» заключен договор от 23.03.2005 г. № 4900003427 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с кадастровым номером 23:49:0203017:58, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 24, площадью 1700 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации здания магазина». Срок действия договора аренды установлен до 01.04.2054.

Указанный договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 19.05.2005 г. под номером регистрационной записи 23-23-50/031/2005-144.

В соответствии с договором от 29.06.2007 г. права и обязанности по договору аренды от 23.03.2005 г. № 4900003427 переданы от ООО «Цорус» к ФИО3.

На основании договора от 28.03.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 23.03.2005 г. № 4900003427 права и обязанности переданы от ФИО3 к ООО «Курорт-4».

Согласно договору от 04.07.2014 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 23.03.2005 г. № 4900003427 права и обязанности переданы от ООО «Курорт-4» к ФИО1.

На основании сведений ЕГРН на указанном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203017:58 расположено нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0203017:1897, принадлежащее на праве собственности ФИО4 (дата регистрации права собственности – 28.05.2014 г., № регистрационной записи: 23-23-50/113/2014-021).

Дополнительным соглашением от 20.08.2018 г. в договор аренды от 23.03.2005 г. № 4900003427 внесены следующие изменения:

1. Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 24.07.2018 г. № 03-07-96/18 и составляет 1 322 820 руб. в год.

2. Исчисление арендной платы на основании подпункта 1 дополнительного соглашения устанавливается с 23.07.2018 г.

Согласно пункту 3.6. договора аренды, арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования.

В соответствии с пунктом 5.2.4. договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и размере, установленном договором аренды без выставления счетов арендодателем.

В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по оплате арендных платежей за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.01.2023 г. по 30.06.2023 г. в размере 600 846,52 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 23.06.2023 г. № 9258/02.01-45 с требованием оплатить задолженность. 

Однако данная претензия оставлена ответчиком без исполнения, что явилось основанием для обращения истца в суд.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил, что при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, необходимо оценивать обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил заключения договора, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд первоначально проверяет действительность договора аренды земельного участка земельного участка от 23.03.2005 г. № 4900003427. 

Из положений п. «ж» ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 23.03.2005 г., следовало, что лечебно-оздоровительные местности и курорты относятся к особо охраняемым природным территориям. 

В силу ч. 6 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в указанной редакции, особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. 

Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. 

Согласно абз. 2 ч. 7 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в первоначальной редакции, особо охраняемые природные территории федерального и регионального значения определяются соответственно Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. 

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 г. № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи входят в перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение. 

Право собственности муниципального образования города-курорта Сочи в отношении указанных земельных участков возникло лишь в связи принятием Федерального закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Федеральный закон от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ). 

Между тем, в материалы дела представлено подписанное администрацией и предпринимателем дополнительное соглашение от 20.08.2018 г. к договору аренды земельного участка от 23.03.2005 г. № 4900003427, которым определен размер годовой арендной платы в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 24.07.2018 № 03-07-96/18. 

Подписав указанное дополнительное соглашение в период наличия у администрации соответствующих полномочий арендодатель тем самым признал действительность данного договора аренды. Данный факт свидетельствует о наличии воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки по предоставлению в аренду земельного участка и намерении продолжать арендные отношения. На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что спорный договор является действительным и заключенными в пределах полномочий администрации.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправлении.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истец представил выписки ЕГРН на земельный участок, договор аренды от 23.03.2005 г. № 4900003427, договор о передаче прав от 29.06.2007 г., договор переуступки от 28.03.2023 г., договор переуступки от 04.07.2014 г., дополнительное соглашение от 20.08.2018 г., отчет № 03-07-96/18 и расчет суммы задолженности за период с 01.01.2023 г. по 30.06.2023 г., размер которой составил 600 846,52 руб.

Судом установлено, что данный расчет выполнен истцом в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком от 24.07.2018 г. № 03-07-96/18.

Однако суд не принимает данный расчет в качестве правомерного, в виду следующего. 

Согласно сведениям ИСОГД спорный земельный участок расположен в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 г. № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 г. № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.07.2013 г. по делу № А32-5014/2012).

Курорт Сочи является курортом федерального значения, ввиду чего все земельные участки ограниченны в обороте.

В силу части 5 статьи 27 ЗК РФ, к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены, в частности, участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Часть 2 данной статьи предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий не подлежат приватизации.

При указанных обстоятельствах, спорный земельный участок ограничен в обороте.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановлением № 531 Основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Пункт 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 г., содержит следующие разъяснения по применению положений постановления № 582 (в редакции постановления № 531). В части установления Основных принципов определения арендной платы постановление № 582 является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Указанным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, определенных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Судом установлено, что в спорный период ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли установлена решением Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 г. № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» и составляет 0,85% от кадастровой стоимости.

Во исполнение требований определения суда истец представил процессуальный расчет по земельному налогу без применения инфляции за период с 01.01.2023 г. по 30.06.2023 г., размер арендной платы по которому составил 190 994,49 руб. 

Суд, изучив представленный процессуальный расчет, установил, что расчет составлен методологически и арифметически верно. 

На основании установленного исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2023 г. по 30.06.2023 г. подлежат удовлетворению в размере 190 994,49 руб. 

В удовлетворении остальной части задолженности надлежит отказать.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 11.11.2022 г. по 31.07.2023 г. в размере 30 032,45 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в п. 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно процессуальному расчету, размер пени в размере 282 103,46 руб. начислен администрацией за период с 11.11.2022 г. по 13.09.2024 г., то есть за пределами заявленного периода. Более того, из процессуального расчета следует, что истцом начислены пени на заявленную сумму долга, без учета ставки земельного налога, что нарушает права ответчика.

Кроме того, в расчете администрацией неправомерно установлены начальные даты начисления пени, начиная с 11 числа первого месяца каждого квартала.

Согласно п. 3.3 договора внесение арендной платы за каждый квартал осуществляется  до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.

Начисление истцом неустойки с 11.11.2022 г. на сумму сальдо – 386 304,12 руб. (арендная плата за 4 квартал 2022 года) привело к неправомерному начислению пени на арендную плату за период с 11.11.2022 г. по 14.11.2022 г., поскольку платеж за 4-й квартал 2022 года внесен ответчиком 15.11.2022 г., то есть с нарушением всего на 1 день.

С учетом выше указанных нарушений, судом самостоятельно произведен расчет пени.

С 15.11.2022 г. по 15.11.2022 г. – 386 304,12 руб. х 1 день х 0,05% = 193, 15 руб.;

С 18.04.2023 г. по 17.07.2023 г. – 94 969,64  руб. х 91 день х 0,05% = 4 321, 12 руб.;

С 18.07.2023 г. по 31.07.2023 г. – 190 994,49 руб. х 14 дней х 0,05% = 1 336,96 руб.

Итого: 5 851,23 руб.

Таким образом, исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению за период с 15.11.2022 г. по 31.07.2023 г. в размере 5 851,23 руб.

В удовлетворении остальной части пени надлежит отказать.

Госпошлина в порядке ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в бюджет РФ пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 31,20%).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН:

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, г. Сочи (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 23.03.2005 г. № 4900003427 за период с 01.01.2023 г. по 30.06.2023 г. в размере 190 994,49 руб., пени за период с 15.11.2022 г. по 31.07.2023 г. в размере 5 851,23 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН:

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 4 872,68 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий