РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-178834/23-77-1381

г. Москва

07 июня 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2024года

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В., 

с участием представителей: 

от истца (ООО "АВИТА"): ФИО1 (доверенность № б/н от 06.12.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – до и после перерывов, ФИО2 (Генеральный директор на основании решения № 2 от 08.0.2021, предъявлен паспорт) – до и после перерывов,  

от ответчика (ООО "АВАЛЛОН"): ФИО3 (Генеральный директор на основании протокола общего собрания учредителей № 01-19 от 02.09.2019г., предъявлен паспорт) – до и после перерывов,  ФИО4 (доверенность № б/н от 22.01.2024., предъявлено удостоверение адвоката рег. номер 77/12980) – до и после перерывов,

от ответчика (ООО "ОПТИМАЛПРОМСНАБ"): ФИО5 (доверенность №б/н от 17.10.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – до и после перерывов,  ФИО4 (доверенность №б/н от 22.01.2024., предъявлено удостоверение адвоката рег. номер 77/12980) – до и после перерывов,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВИТА" (107076, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕОБРАЖЕНСКОЕ, 2-Я ФИО6 УЛ., Д. 7, КВ. 25/26, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2016, ИНН: 

<

***>)

к ответчикам 1. ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВАЛЛОН" (115184, 

<

...>, СТР.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2008, ИНН: 

<

***>)

2. ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛПРОМСНАБ" (115184, 

<

...>, СТР.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2003, ИНН: 

<

***>)

о признании действий ответчиков по прекращению доступа в помещение, расположенное по адресу: 

<

...> и удержанию имущества Истца незаконным,

об обязании ответчиков предоставить доступ в арендуемые помещения во владение и пользование истца в соответствии с условиями договора аренды № 1/18 от 06.12.2018, заключенного между ООО «АВАЛЛОН», ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» и ООО «Авита», а также не чинить истцу препятствия во владении и пользовании арендуемыми помещениями, находящимися по адресу: 

<

...>, а именно:

- этаж 0 (Подвал), 1, 2, 3 этажи, общей площадью 373,8 кв. м.;

- этаж Мансарда, общей площадью 121.3 кв. м.,

по встречному исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВАЛЛОН" (115184, 

<

...>, СТР.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2008, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВИТА" (107076, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕОБРАЖЕНСКОЕ, 2-Я ФИО6 УЛ., Д. 7, КВ. 25/26, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2016, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности за недополученные платежи по постоянной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 4 342 217 руб., 

- задолженности по переменной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 94 312 руб. 95 коп.,

- пени 0,3% на сумму задолженности ООО «АВИТА» с октября 2021г. по 24.04.2023г. в размере 6 012 497 руб. 39 коп.,

по встречному исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛПРОМСНАБ" (115184, 

<

...>, СТР.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВИТА" (107076, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕОБРАЖЕНСКОЕ, 2-Я ФИО6 УЛ., Д. 7, КВ. 25/26, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2016, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности за недополученные платежи по постоянной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 1 615 149 руб., 

- задолженности по переменной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 29 781 руб. 11 коп.,

- пени 0,3% на сумму задолженности ООО «АВИТА» с октября 2021г. по 24.04.2023г. в размере 2 129 637 руб. 56 коп.

Судебное заседание проводилось с перерывами с 17.05.2024г. по 24.05.2024г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

 

Установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВИТА"  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВАЛЛОН", ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛПРОМСНАБ" о признании действий ответчиков по прекращению доступа в помещение, расположенного по адресу: 

<

...> и удержанию имущества истца незаконным, об обязании ответчиков предоставить доступ в арендуемые помещения во владение и пользование истца в соответствии с условиями договора аренды № 1/18 от 06.12.2018, заключенного между ООО «АВАЛЛОН», ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» и ООО «Авита», а также не чинить истцу препятствия во владении и пользовании арендуемыми помещениями, находящимися по адресу: 

<

...>, а именно:  этаж 0 (Подвал), 1, 2, 3 этажи, общей площадью 373,8 кв. м.;  этаж Мансарда, общей площадью 121.3 кв. м., взыскании почтовых расходов в размере 1 591 руб.  44 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2023г., в соответствии со ст. 132 АПК РФ, принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВАЛЛОН" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВИТА" о взыскании задолженности за недополученные платежи по постоянной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 4 342 217 руб.,  задолженности по переменной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 94 312 руб. 95 коп., пени 0,3% на сумму задолженности ООО «АВИТА» с октября 2021г. по 24.04.2023г. в размере 6 012 497 руб. 39 коп.,  с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2023г., в соответствии со ст. 132 АПК РФ, принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛПРОМСНАБ" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВИТА" о взыскании задолженности за недополученные платежи по постоянной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 1 615 149 руб.,   задолженности по переменной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 29 781 руб. 11 коп.,  пени 0,3% на сумму задолженности ООО «АВИТА» с октября 2021г. по 24.04.2023г. в размере 2 129 637 руб. 56 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования по первоначальному иску мотивированы тем, что  ответчики неправомерно расторгли договор аренды,  удерживают имущество истца и чинят препятствия в пользовании имуществом истца, препятствуя осуществлению прав истца. Истец поддержал исковые требования в полном объеме с учетом уточнений  по доводам искового заявления, возражал против удовлетворения встречных  исков по доводам письменного отзыва, заявил о применении моратория на начисление неустойки и применении ст. 333 ГК РФ. Подтвердил, что помещение не занимает, наличие задолженности по переменной арендной плате не оспаривает. 

Ответчик - ООО "АВАЛЛОН" в судебном заседании возражал в удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску, представил в соответствии со ст. 131 АПК РФ отзыв на исковое заявление. Поддержал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.

Ответчик -  ООО "ОПТИМАЛПРОМСНАБ" в судебном заседании возражал в удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску, представил в соответствии со ст. 131 АПК РФ отзыв на исковое заявление. Поддержал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей  сторон,  исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования по первоначальному иску  не подлежащими удовлетворению, а по встречным искам- подлежащими удовлетворению частично в силу следующего.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, 06.12.2018 между ООО «АВАЛЛОН» (Арендодатель 1, ответчик 1), ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» (Арендодатель 2, ответчик 2) и ООО «Авита» ( Арендатор, истец) заключен договор аренды № 1/18, по условиям которого Арендодатели передали Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду), принадлежащие Арендодателям на праве собственности, нежилые помещения, находящиеся по адресу: 

<

...>, а именно:

-этаж 0 (Подвал), 1, 2, 3 этажи, общей площадью 373,8 кв. м., кадастровый номер 77:01:0002004:2520, принадлежащие Арендодателю 1 (далее - Помещение 1);

-этаж Мансарда, общей площадью 121.3 кв. м., кадастровый номер 77:01:0002004:2521, принадлежащая Арендодателю 2 (далее - Помещение 2).

Согласно п. 1.5 договора аренды нежилые помещения переданы Арендатору для целевого использования - размещения гостиницы.

В пункте 2.1 договора аренды стороны установили, что срок аренды начинается с даты подписания акта приема-передачи и продолжается по 31 декабря 2029 года.

31.01.2019 г. стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним 13.09.2019, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись №77:01:0002004:2520-77/001/2019-3.

В соответствии с п. 3.1  договора аренды № 1/18 от 06.12.2018 Арендная плата по настоящему Договору состоит из двух частей — постоянной и переменной.

В соответствии с п. 3.1.1  договора аренды № 1/18 от 06.12.2018 Постоянная часть Арендной платы по настоящему Договору за все сдаваемые Помещения в месяц начиная с 01 мая 2019 года равна 805 000 , сумма Арендной платы не облагается НДС в соответствии со ст.26.2 НКРФ.

В соответствии с п. 3.3  договора аренды № 1/18 от 06.12.2018 Постоянная часть Арендной платы по настоящему Договору может быть пересмотрена Арендодателем в одностороннем уведомительном порядке не чаще одного раза в год и не более, чем на 3% (три процента). Арендодатели должны уведомить Арендатора об указанном пересмотре постоянной части Арендной платы в письменном виде, не позднее, чем за 1 (Один) месяц. Новая ставка Постоянной части арендной платы применяется с первого числа календарного месяца, следующего за календарным месяцем, в котором Арендатор получит от Арендодателей соответствующее письменное уведомление об увеличении арендной платы. При этом не требуется заключение дополнительного соглашения к настоящему Договору об изменении размера арендной платы.

В соответствии с п. 3.5.1. договора аренды № 1/18 от 06.12.2018 начисление Арендной Платы начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи и продолжается по 31» декабря 2029 года.

С 1 февраля 2019 года по 30 апреля 2019 года Постоянная часть арендной платы выплачивается согласно п. 3.1.2.: стороны настоящим согласовали, что Арендодатели предоставляют Арендатору льготный период для производства ремонтных работ с целью приведения Помещения соответствие с целевым назначением (п. 1.5.) в период с 01 02.2019 по 30.04.2019 Постоянная часть арендной платы за этот период составит 1 000 (Одна тысяча) рублей в месяц за все Помещение (без НДС в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения), и оплачивается в следующем порядке: За Помещение 1 в размере 500 (Пятьсот) рублей в месяц на счет, Арендодателя 1 ;3а Помещение 2 в размере 500 (Пятьсот) рублей в месяц на счет Арендодателя 2.

С 01.05.2019 г оплата постоянной части арендной платы производится в соответствии с п. 3.1.1. и 3.5.2. Стоимость постоянной части Арендной платы не подлежит изменению в случае уменьшения площади Помещения вследствие осуществления Арендатором перепланировок Помещениях.

С 1 мая 2019 года Постоянная часть арендной платы выплачивается следующими платежами: За Помещение 1 на расчетный счет ООО «АВАЛЛОН» в сумме 605000 рублей в месяц. За Помещение 2 на расчетный счет OOО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» в сумме 200 000  рублей в месяц. Все платежи по настоящему Договору не облагаются налогом на добавленную стоимость (НДС) в связи с применением Арендодателями упрощенной системы налогообложения гл. 26.2 НК РФ.

В соответствии с п. 3.5.2. договора аренды № 1/18 от 06.12.2018 Постоянная часть Арендной Платы вносится за каждый месяц Срока Аренды без каких-либо вычетов и зачетов, ежемесячно, авансом, не позднее 05 (Пятого) календарного числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 3.5.4 договора обязательство Арендатора по уплате Арендной Платы считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетные счета Арендодателей.

01.02.2020 постоянная величина арендной платы увеличилась на 3%. Для ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» составила 206 000 рублей, а для ООО «АВАЛЛОН» - 623150 рублей, о чём Арендатор уведомлен 27.01.2020.

В 2021 году постоянная величина арендной платы не увеличивалась с целью поддержать Арендатора.

01.01.2022 постоянная величина арендной платы увеличилась на 3%. причитающаяся для ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» составила 212 180 000 рублей, а для ООО «АВАЛЛОН» 641 845 рублей, о чём Арендатор (ООО «АВИТА») был уведомлен 27.12.2021.

В результате последнего пересмотра Арендодателями постоянной части арендной платы, начиная с 01.01.2022, ее размер составил 854 025 руб., из которых Арендодателю-1 причитается 641 845 руб., а Арендодателю 2 - 212 180 руб.

Принимая во внимание ограничительные меры, связанные с коронавирусной инфекцией COVID-19, стороны заключили соглашение № 1 от 26.03.2020 о понижении цены арендной платы за период с апреля 2020года  по  июль 2020 года, согласно которому постоянная часть арендной платы составляла:

-за апрель 2020 г. - 414 575 рублей (Из них Ответчику 1: - 311 575 руб. Ответчику 2: - 103 000 рублей);

-за май 2020 г. - 150 000 рублей (Из них Ответчику 1: - 100 000 рублей, а Ответчику 2: - 50 000 рублей).

-за июнь 2020 г. - 100 000 рублей (Из них Ответчику 1: - 76 300 рублей, а Ответчику 2:-23 700 рублей);

-за июль 2020 г. - 150 000 рублей (Из них Ответчику 1; -114 450 рублей, а Ответчику 2:-35 500 рублей).

Во исполнение пункта 3.6.1 договора аренды Арендатор для обеспечения уплаты арендной платы и выполнения иных обязательств, предусмотренных договором аренда уплатил Арендодателям в установленном настоящим пунктом порядке обеспечительный взнос в размере равном постоянной части арендой платы за три месяца аренды, т.е. за первый месяц аренды после арендных каникул, 13-й и последний месяц аренды, а именно сумме 2 415 000 руб. без НДС,

Истец указывает на то, что в целях осуществления экономической деятельности и использования нежилых помещений по назначению Арендатор за свой счет произвел в них ремонт, приобрел и разместил в гостинице имущество, общая рыночная стоимость которого составляет около 8 972 410,00 руб. согласно перечня, а также установил при входе в гостиницу вывеску с указанием  информации об Арендаторе и присвоенном им гостинице наименовании «Ордынка».

Истец ссылается на то, что с октября 2020 года в связи с последствиями ограничительных мер, вызванных распространением новой коронавирусной инфекцией COVID-19, в виде снижения прибыли  Арендатора, осуществляющего гостиничную деятельность, которой в том числе был причин существенный экономический ущерб ограничительными мерами, Арендатор стал допускать нарушения обязательств по уплате арендной платы.

Истец пояснил, что 24.04.2023 Арендодатели без участия Арендатора составили и подписали акт приема-передачи нежилого помещения, т.е. фактически расторгли договор аренды в одностороннем внесудебном порядке и совершили действия, направленные на захват имущества Арендатора.

06.06.2023 Арендатор, считая действия Арендодателей незаконными, в порядке досудебного урегулирования спора направил Почтой России Арендодателям по адресу места нахождения (юридическому) и почтовому адресу последних требование передать арендуемые помещения во владение и пользование Арендатора в соответствии с условиями договора аренды, а также не чинить Арендатору препятствия во владении и пользовании арендуемыми помещениями.

Однако 24.07.2023 Почтой России данное досудебное требование возвращено Арендатору в связи с истечением срока его хранения.

Истец считает, что действия ответчиков являются незаконными и необоснованными, поскольку  Арендодатели не уведомляли Арендатора о дате и основаниях возврата помещений, неправомерно составили и подписали передаточный акт,  осуществляют незаконное удержание имущества Арендатора.

Истец полагает, что  действия ответчиков следует признать незаконными, а одностороннее внесудебное расторжение договора  аренды  ничтожным.

В обоснование исковых требований по встречным искам  ООО "ОПТИМАЛПРОМСНАБ", ООО  «АВАЛЛОН» ссылаются на то, что в связи с многочисленными допущенными истцом нарушениями условий договора, 06.04.2023 г. Арендодатели направили уведомление о расторжении во  внесудебном порядке договора аренды № 1/18 от 06.12.2018 г. в связи с систематическим неисполнением условий договора, руководствуясь ст. Договора 9,11 9.1.2,9.1.3 и приглашением на подписание Акта приёма-передачи здания.

В соответствии с требованием ст. 10.3 Договора все уведомления, предусматриваемые настоящим Договором, а) вручаются лично под расписку о получении, б) направляются ценным заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего Договора.

Вышеуказанные уведомления принял 06.04.2023 г. под роспись работник ООО «АВИТА» администратор гостиницы «Ордынка» ФИО7 Также эти письма-уведомления с описью были направлены 06.04.2023 г. ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» в адрес ООО «АВИТА» Почтой России, которые позже были возвращены из-за неполучения Арендатором.

24.04.2023 г. Арендодатели вручили Арендатору письмо с приглашением на подписание Соглашения о расторжении договора аренды № 1/18 от 06.12.2018 г., в здание, находящего по адресу, Большая Ордынка д. 59, стр. 2. 28 апреля 2023 г. в 09.30.

Арендатор на данном письме собственноручно написал: «Прошу назначить время для расторжения договора на 10:00» и расписался. Арендодатели согласились. Это опровергает утверждение Арендатора о том, что ему стало известно об этом по прибытию в арендуемые помещения в 10 ч. 20 мин.  Арендатор прибыл в гостиницу в 10 ч. 49 м., что подтверждается фото и видео файлами.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, п.5.2.13 ст.5 Договора Арендатор обязуется в день истечения срока аренды или в день расторжения настоящего договора: (а) освободить и передать по Акту приёма-передачи Помещение Арендодателям в том же состоянии, в котором Арендатор принял Помещение после произведённого ремонта, за исключением нормального износа; (б) вывезти всё своё оборудование, товары, имущество и отделимые улучшения из Помещения.

Как указывают ответчики, истец свое имущество не забрал, для составления акта приема-передачи помещения не явился, в связи  с чем, акт был составлен  ими в одностороннем порядке.

Кроме того, по мнению ответчиков, истец допустил просрочку в оплате постоянной и переменной   арендной плате.

В соответствии с п.7.1.1 ст.7 Договора в случае нарушения сроков оплаты платежей, предусмотренных настоящим Договором, Арендодатели имеют право начислять Арендатором пеню в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый  день просрочки.

Согласно расчету  ООО "ОПТИМАЛПРОМСНАБ"   ответчик не оплатил платежи по постоянной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 1 615 149 руб.,    а также платежи по  переменной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 29 781 руб. 11 коп.

ООО "ОПТИМАЛПРОМСНАБ"  начислил истцу пени  с октября 2021г. по 24.04.2023г. в размере 6 012 497 руб. 39 коп.  

Согласно расчету  ООО «АВАЛЛОН» ответчик не оплатил платежи по постоянной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 4 342 217 руб.,  а также платежи по переменной величине арендной платы за время действия договора аренды в размере 94 312 руб. 95 коп.

ООО «АВАЛЛОН» начислил истцу  пени  сумму задолженности ООО «АВИТА» с октября 2021г. по 24.04.2023г. в размере 6 012 497 руб. 39 коп.

Также, Арендатор не узаконил произведённые им перепланировку и переустрой» помещения в ЕГРН, тем самым, не выполнил требование п.5.2.16 договора аренды, согласно котором Арендатор обязуется самостоятельно и за свой счёт согласовать в установленном  законом порядке произведённую перепланировку/переустройство Помещения и внести  изменения в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) не позднее 30.11.2019 г.

Согласно заключению кадастрового инженера, была произведена перепланировка, проект которой не был узаконен и не был согласован с Арендодателями. В настоящий момент, помещение по причине незаконной перепланировки, находится в «красных линиях». Согласно предоставленному в адрес ООО «АВАЛЛОН» коммерческому предложению, со стороны строительной компании - ООО «AM ГРУПП «ТЕХНОЛОДЖИ» (исх.№2803/24/1 от 28.03.2024 г.), стоимость выполнения работ по приведению помещений (ранее сдаваемых ООО «АВИТА»), в первоначальное состояние, включая демонтаж и общестроительные работы, составит - 31 248 000 рублей.

Кроме того, Арендатор не оплатил Ответчику 1 первый и второй обеспечительный взнос на сумму 1210 000 рублей, с учетом произведенных ответчиками зачетов  обеспечительных платежей.

Арендатор также  нарушил  пункты 5.2.1, 5.2.5., 9.1.5 договора, которые также являют основанием для расторжения договора аренды.

В нарушении условий договора, генеральный директор ООО «АВИТА» организовала в арендуемом помещении противозаконную преступную деятельность по активной постановке на учет иностранных граждан, что является преступлением, предусмотренным ст. 322.3 УК РФ «Фиктивная постановка на учет иностранного гражданина или лица без гражданства по месту пребывания в Российской Федерации», о чем свидетельствует приговор от 28 декабря 2022 года по делу №1-16/398/2022 о лишении  генерального  директора  ООО   «АВИТА»   ФИО2,   вынесенный мировым судьей судебного участка №398 района Замоскворечье г. Москвы. 

Кроме того, арендатором нарушались правила противопожарной безопасности, так Постановлением №011 от 03.02.2022 г. инспектором 6 РОНПР Управления по ЦАО ГУ МЧС  по г. Москве, Арендатор был привлечен к административной ответственности в виде штрафа, за нарушение противопожарной безопасности арендуемого помещения.

ООО «АВИТА», в нарушении условий договора аренды, передал часть арендуемого помещения субарендатору - ИИ ФИО2 для использования - «кафе», без согласия с Арендодателем.

Направленные истцу претензии оставлены им без удовлетворения.

Отклоняя доводы истца, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 3 названной нормой права предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ч. 1, ч.2 ст.450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения банного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В порядке ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 165.1 ГК РФ, правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Исходя из положений статьи 153 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора является сделкой, так как направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданскою кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на восстановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например: гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла для него неблагоприятные последствия. В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 9.1.7 договора аренды в случае одностороннего внесудебного расторжения настоящего Договора по основаниям п.п. 9.1.1 — 9.1. 6 Арендодатели обязаны направить Арендатору письменное уведомление, не менее чем за 15 (Пятнадцать) календарных дней до даты такого расторжения, настоящий договор считается расторгнутым по истечении 15 (Пятнадцати) календарных дней с момента уведомления Арендатора.

Ссылка  ООО «АВИТА»  на то, что к материалам дела приобщены чеки без указания адреса получателя, судом отклоняются, поскольку  помимо чеков, были также предоставлены конверт, отчет об отправлении с почтовым идентификатором 10706178055695, в которых указан полный адрес: 

<

...> ФИО6, д. 7, кв. 25/26. Во всех чеках Почта России указывает сокращенный адрес: «г. Москва», однако, письма доходят до Арендатора, что подтверждается принятым Арендатором 20.05.2023 письмом (идентификатор 10706176090629), которые Арендодатель отправили 06.03.2023 в адрес Арендатора, то есть  месяцем ранее до отправки писем о расторжении договора аренды.

Таким образом, Арендодатели не нарушили условия вышеуказанного договора аренды и действующее законодательство РФ, надлежащим образом уведомили Арендатора, более чем за 15 дней о расторжении договора аренды.

Доводы истца  о незаконном удержании имущества Арендодателями судом отклоняется, поскольку Арендодатель вправе удерживать принадлежащее Арендатору оборудование и имущество оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды.

Согласно  ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу,   указанному   должником,   вправе   в   случае   неисполнения   должником обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Основанием поступления имущества во владение Арендаторов является оставление  Арендатором имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть, после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое  имуществом не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ. 

В связи с тем, что Арендатор 06.04.2023 был надлежащим  образом уведомлен о расторжении договора аренды во внесудебном порядке, у Арендатора  была возможность вывезти принадлежащее Арендатору имущество до расторжения договора аренды во внесудебном порядке, однако, Арендатор данным не воспользовался. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено. 

В рассматриваемом случае спорное имущество оказалось во владении  Арендодателей по воле самого Арендатора при отсутствии со стороны Арендодателей  каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления имущества во владение собственника помещения является оставление Арендатором этого оборудования в помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на  помещение.

На основании вышеизложенного, действия Арендодателей являются обоснованными, соответствуют условиям договора аренды, не нарушают права Арендатора.

Доводы, изложенные ООО «АВИТА», об  отсутствии счетов на оплату, и не урегулировании расхождений в актах сверки судом отклоняются, как необоснованные.

В силу положений ст. 606, 614 ГК РФ обязанность по внесению арендных платежей возникает у арендатора с момента передачи ему предмета аренды и не связана с наличием либо отсутствием счета (счета-фактуры), на основании которых вносятся арендные платежи. Доводы Арендатора об обратном противоречат принципу добросовестности участника гражданских правоотношений, поскольку вопреки п. 3 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ направлены на извлечение преимущества из незаконного поведения ( п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской  Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении  принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в  том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,  оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,  отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им  иным образом.

В соответствии со ст. 304, 305 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии с п. 45 постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», по смыслу статьи 304 ГК России ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.

Исходя из положений п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

По смыслу п. 5, п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.

По смыслу п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Согласно п. 1. и п. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая расторжение договора аренды и отсутствия у истца права на занятие спорного помещения,  каких-либо  доказательств чинения препятствий в пользовании нежилым  помещением со стороны ответчиков истцом не представлено, право истца не нарушено,  в связи с чем, суд считает, что требования истца по первоначальному иску  являются не обоснованными, не доказанными и не подлежат удовлетворению.

Требование  об обязании ответчиков предоставить доступ в арендуемые помещения во владение и пользование истца в соответствии с условиями договора аренды № 1/18 от 06.12.2018, заключенного между ООО «АВАЛЛОН», ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» и ООО «Авита», также являются необоснованными ввиду расторжения договора аренды. 

Кроме того, статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

По экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений, обращение в арбитражный суд осуществляется в форме искового заявления. При этом согласно пункту 4 части 2 статьи 125 АПК РФ в исковом заявлении должно быть сформулировано исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), а в соответствии с пунктом 5 части 2 этой же статьи исковое заявление должно содержать фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основания иска). 

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Для защиты гражданских прав возможно использовать один из перечисленных в статье способов, либо несколько способов. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ. 

Способ защиты как требование  о признании не законным действий  Банка не предусмотрен, поскольку оспаривание действия/бездействий  в рамках искового производства не осуществляется.

В то же время,  суд исходит из того, что в соответствии с ч. 1 ст. 198, ст. 197 АПК РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) государственных и иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления указанной деятельности.

Однако, в данном случае ответчики не являются  государственными и иными органами либо  должностными лицами, в связи с чем, их действия не могут быть оспорены в порядке главы 24 ГК РФ.

Как указал Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 25.11.2008 N 8787/08, выбор ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

С учетом изложенного, первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В отношении встречного  иска судом установлено следующее.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлены Законом № 98-ФЗ.

Арендатор по такому договору вправе требовать заключения дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы за 2020 год, изменять по соглашению с арендодателем размер арендной платы в любое время в течение 2020 года, требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием названных организационных решений (части 2 и 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор N 2), при ответе на вопрос 5 разъяснено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре № 2 (вопросы 3 - 6), арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Таким образом, основанием для уменьшения арендной платы по требованию арендатора является отсутствие возможности осуществлять деятельность в арендуемом помещении в связи с принятыми ограничительными мерами, сохранение у арендатора возможности использовать имущество, но в меньшем объеме, чем до введения соответствующих ограничений, не лишает его права на уменьшение арендной платы.

При разрешении подобных споров с учетом вопроса № 4 указанного Обзора от 30.04.2020 бремя доказывания того факта, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает от введения названных ограничений, лежит на арендодателе (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2024 № Ф10-7070/2023 по делу № А35-5552/2022).

В отсутствие соответствующих доказательств со стороны ответчика наличие негативных последствий на стороне арендатора презюмируется.

11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" (далее - Указ N 12-УМ) в связи с угрозой распространения в городе Москве новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) с марта 2020 года были установлены ограничительные меры, в том числе по перемещению лиц на территории города Москвы, проведению всех массовых и публичных мероприятий с присутствием граждан, приостановлена работа досуговых, культурных и развлекательных объектов. Указанным документом введен режим повышенной готовности на территории города Москвы, временно приостановлено на территории города проведение досуговых мероприятий с участием граждан, в том числе в сфере просветительской деятельности с числом участников более 50 человек, приостановлено посещение обучающимися образовательных учреждений, увеличено до 27 количество государств, после посещения которых люди вынуждены обеспечить самоизоляцию.

Данные ограничения постепенно отменялись на основании Указа Мэра Москвы от 08.06.2020 № 68-УМ "Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с введением режима повышенной готовности".

Как следует из заключенного между сторонами договора аренды, изначально согласованным назначением использования арендованных помещений является размещение гостиницы с размещением в одном номере не более трех человек (пункт 1.5 договора аренды от 06.12.2018 № 1/18). В арендованных помещениях размещена гостиница с соблюдением требований пункта 1.5 договора о целевом использовании помещений. Данное обстоятельство подтверждается согласованием сторонами соответствующего профиля помещений в договоре и не опровергается ответчиком.

Правительством РФ принято Постановление от 03.04.2020 № 434 (ред. от 16.10.2020) "Об  утверждении  перечня  отраслей российской  экономики,  в  наибольшей  степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции".

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности общества с ограниченной ответственностью "Авита" является деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания (код 55.10).

Согласно разделу 2 Перечня, к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции по пункту 5 отнесен такой вид деятельности как деятельность по предоставлению мест для временного проживания (Код КВЭД 55), что включает в себя деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания (Код КВЭД 55.10).

Соответственно, деятельность истца входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В связи с тем, что основной вид деятельности арендатора отнесен в перечень отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к нему  применяются условия о скидке и отсрочке по оплате арендной платы.

Из приведенных выше законоположений и разъяснений судебной практики следует не право, а обязанность арендодателя предоставить арендатору снижение и (или) отсрочку оплаты арендной платы в связи с введением ограничительных мер и невозможностью использования арендуемого имущества по изначально согласованному назначению (уменьшением объема использования такого имущества).

В виду изложенного арендатор обратился к арендодателям за снижением размера арендной платы в 2020 году в связи с введением ограничительных мер по распространению коронавирусной инфекции на территории города Москвы. Уменьшение размера арендной платы было предоставлено арендатору первоначально на основании дополнительного соглашения № 1 от 26.03.2020 к договору аренды № 1/18 от 06.12.2018, согласно которому арендная плата в апреле 2020 г. составила 414 575 руб., в мае 2020 г. -150 000 руб., в июне 2020 г. - 100 000 руб., в июле 2020 - 150 000 руб. Из них подлежало выплате ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» 103 000 руб. (апрель 2020 г.), 50000 руб. (май 2020 г.), 23 700 руб. (июнь 2020 г.), 35 550 руб. (июль 2020 г.).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Вместе с тем согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14, совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положение Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок.

Несмотря на то, что Дополнительное соглашение №2  к договору об уменьшении арендной платы  не было подписано Арендодателями, сторонами ежемесячно  подписывались Акты, в которых арендная плата была указана в заниженном размере.  

Таким образом, стороны конклюдентными действиями договорились о снижении размера арендной платы на период август 2020 г. - сентябрь 2021 г. на основании Закона 98 -ФЗ.

Представленные в материалы дела счета и акты об оказанных услугах за период август 2020 года - сентябрь 2021 г. подписаны со стороны истца и ответчика, имеют оттиски печатей. На основании данных счетов истцом полностью оплачена арендная плата, а в соответствующих актах стороны указали, что претензий  друг к другу не имеют. 

Доводы  ответчиков о том, что ООО «Авита» обязалось доплатить арендную плату за указанный период не позднее мая 2022 года, документально не подтверждены. Истец не принимал на себя обязательства по внесению каких-либо дополнительных сумм по оплате арендной платы кроме тех, которые были указаны самим ответчиком в выставленных счетах и приняты им как надлежащее исполнение при подписании актов. Более того, принятие истцом на себя такого обязательства полностью нивелировало бы смысл и значение мер поддержки, предоставляемых в условиях распространения короновирусной инфекции. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того,  ответчики не предъявляли каких-либо претензий об оплате арендной платы за весь период действия договора  до предъявления  встречных исков  в суд в 2024г., что дополнительно свидетельствует о том, что ответчики согласились с указанной в Актах суммой арендной платы, которую оплачивал истец.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Выставленные ответчиком ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ» счета и акты принимались к исполнению истцом, по итогам достигнутых сторонами договоренностей у истца отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности представленных документов.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, с учетом того, что фактически сторонами было согласовано уменьшение арендной платы путем  подписания актов, истец продолжал оплачивать арендную плату  по уменьшенной ставке, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности истца по постоянной арендной плате  за вышеуказанный период в связи с чем, в этой части исковые требования по встречному иску удовлетворению не подлежат. 

Между тем, учитывая, что наличие задолженности по переменной части арендной платы истцом (ответчиком по встречным искам) не оспаривается, суд считает, что материалами дела подтверждена задолженность ООО «Авита» по договору аренды по переменной величине арендной платы в размере 94 312  руб. 95 коп. перед ООО «АВАЛЛОН» и в размере 29781  руб. 11 коп. перед ООО «ОПТИМАЛПРОМСНАБ»,   доказательств обратного ответчиком по встречным  искам не представлено, в связи с чем, суд считает, что задолженность  в указанном размере подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

Требования  ответчиков (истцов по встречным искам) о взыскании неустойки за просрочку несения постоянной арендной платы судом отклоняется, ввиду недоказанности наличия задолженности истца  по постоянной части арендной платы.

Заявление истца о применении ст. 333 ГК РФ судом по существу не рассматривается  ввиду отказа в требовании о взыскании пени по иным основаниям.

Требование истца о взыскании  почтовых расходов в размере 1 591 руб.  44 коп. также удовлетворению не подлежит в силу ст. 110 АПК РФ, поскольку судебный акт принят не в пользу истца.

Расходы по госпошлине относятся на сторон  по правилам ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 9, 11, 166, 209, 301, 304, 305, 307, 309, 310, 330,  450, 452. 606, 614  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 16, 27, 28, 64, 65, 66, 67, 70, 71, 102, 106, 110, 112, 123, 124, 132,  156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВИТА" оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВАЛЛОН" удовлетворить частично. 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВИТА" (107076, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕОБРАЖЕНСКОЕ, 2-Я ФИО6 УЛ., Д. 7, КВ. 25/26, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2016, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВАЛЛОН" (115184, 

<

...>, СТР.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2008, ИНН: 

<

***>) задолженность по переменной величине арендной платы в размере 94 312 (Девяносто четыре тысячи триста двенадцать) руб. 95 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 679 (Шестьсот семьдесят девять) руб. 16 коп.

В остальной части встречных исковых требований  ООО "АВАЛЛОН" о взыскании постоянной части арендной платы и пени - отказать. 

Встречные исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛПРОМСНАБ" удовлетворить частично.  

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВИТА" (107076, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕОБРАЖЕНСКОЕ, 2-Я ФИО6 УЛ., Д. 7, КВ. 25/26, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2016, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛПРОМСНАБ" (115184, 

<

...>, СТР.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2003, ИНН: 

<

***>) задолженность по переменной величине арендной платы в размере 29781 (Двадцать девять тысяч семьсот восемьдесят один) руб. 11 коп., расходы по уплате госпошлины в размере  330 (Триста тридцать) руб. 38 коп. 

В остальной части встречных исковых требований  ООО "ОПТИМАЛПРОМСНАБ" о взыскании постоянной части арендной платы и пени - отказать.  

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВАЛЛОН" (115184, 

<

...>, СТР.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2008, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину по встречному иску в размере 11 606 (Одиннадцать тысяч шестьсот шесть) руб. 00 коп.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОПТИМАЛПРОМСНАБ" (115184, 

<

...>, СТР.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.02.2003, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину по встречному иску в размере 5 493 (Пять тысяч четыреста девяносто три) руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.      

Судья:

С.В. Романенкова