АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 августа 2017 года

Дело №

А56-85397/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017), от закрытого акционерного общества «Прайм Групп» Кузьминой А.А. (доверенность от 12.10.2016), Овчинникова Г.А. (доверенность от 12.10.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2016),

рассмотрев 02.08.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (судьи Колосова Ж.В., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу № А56-85397/2015, 

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Прайм Групп», место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 36/40, лит. К, ОГРН 1057812372200,            ИНН 7801388606 (далее – ЗАО «Прайм Групп»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), в котором просило признать недостоверной установленную в отчете об оценке от 30.09.2015 № 31-8-0119(185)-2015 величину рыночной стоимости нежилого помещения в составе пом. 4-Н, 44-Н, 45-Н общей площадью 253 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001285:3079 (предыдущий кадастровый номер 78:1285:2:4:17), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр.,   д. 60, лит. А., урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи указанного помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), путем установления цены этого помещения в размере 130 000 000 руб., обязать Комитет заключить с ЗАО «Прайм Групп» договор купли-продажи названного помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены санкт-петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – ГУП ГУИОН), акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд).

Определением от 16.09.2016 суд на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве соответчика ГУП ГУИОН.

В судебном заседании 29.09.2016 до рассмотрения дела по существу          ЗАО «Прайм Групп» в порядке статьи 49 АПК РФ заявило отказ от иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, а в судебном заседании 22.12.2016 уточнило заявленные требования и просило урегулировать возникшие разногласия путем изложения пункта 2.1 договора купли-продажи помещения в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 130 800 000 руб.». Отказ от части требований и их последующее уточнение приняты судом первой инстанции.

Решением от 29.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.04.2017, суд урегулировал разногласия по договору, возникшие между сторонами при его заключении, изложив спорный пункт в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 130 800 000 руб.», и обязал Комитет заключить названный договор с ЗАО «Прайм Групп». В части требований к ГУП ГУИОН о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения производство по делу прекращено.

В кассационных жалобах ГУП ГУИОН и Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просят изменить обжалуемые судебные акты и установить цену арендуемого помещения в соответствии с первоначальным отчетом ГУП ГУИОН – в размере 177 200 000 руб.

Как указывают податели жалоб, представленное в материалы дела экспертное заключение от 30.11.2016 № 4 является ненадлежащим доказательством; вопреки сведениям кадастрового паспорта эксперт изменил этажность объекта исследования, что привело к занижению его итоговой стоимости; вывод эксперта о том, что помещение фактически расположено на втором этаже, является его субъективным мнением, противоречащим данным технической документации; размещение в спорном помещении выше уровня земли ресторана быстрого питания «Теремок» не оказывает влияния на количество его посетителей, а напротив, улучшает видовые характеристики помещения. По мнению Комитета, фактическое место расположения помещения не может быть учтено при оценке его рыночной стоимости до внесения соответствующих изменений в документы технического учета.

Кроме того, податели жалоб считают, что эксперт не обосновал надлежащим образом величину ставки капитализации, используемой при расчете рыночной стоимости доходным подходом, и неправомерно исключил из моделей стоимости прав собственности и аренды в рамках сравнительного и доходного подходов коэффициент местоположения.

В отзыве на кассационные жалобы ЗАО «Прайм Групп» просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представители ЗАО «Прайм Групп» – в отзыве на них. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного во исполнение распоряжения председателя Комитета по управлению городским имуществом (правопредшественника Комитета) от 08.06.2005 № 834-рк договора аренды от 07.07.2005 № 10-А162270 (в редакции дополнительного соглашения от 17.05.2006 № 1) ЗАО «Прайм Групп» арендует нежилое помещение общей площадью 253 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001285:3079 (предыдущий кадастровый номер 78:1285:2:4:17), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 60, лит. А. пом. 4-Н, 44-Н, 45-Н.

ЗАО «Прайм Групп» 16.04.2015 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

В изданном 13.10.2015 распоряжении № 926-рз об условиях приватизации упомянутого помещения Комитет определил способ приватизации – продажа по преимущественному праву приобретения, цену продажи по состоянию на 16.04.2015 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.09.2015 № 31-8-0119(185)-2015, подготовленным ГУП ГУИОН, – 177 200 000 руб.

Фонд направил в адрес ЗАО «Прайм Групп» подписанный договор купли-продажи, полученный истцом 22.10.2015, в пункте 2.1 которого указана выкупная стоимость помещения – 177 200 000 руб.

ЗАО «Прайм Групп» в ответном письме от 09.11.2015 направило протокол разногласий, в котором предложило изменить пункт 2.1 договора, установив цену выкупаемого имущества в размере 130 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 03.11.2015 № 76/15, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Северо-Западное проектно-экспертное бюро+».

Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилось основанием для обращения ЗАО «Прайм Групп» в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суды урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 30.11.2016 № 4.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В данном случае разногласия сторон касались цены отчуждаемого объекта.

Как следует из материалов дела, в проекте договора купли-продажи, направленном Фондом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета от 30.09.2015 № 31-8-0119(185)-2015. В протоколе разногласий Общество предложило установить цену выкупаемого объекта в размере                130 000 000 руб. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку истцом оспаривалась достоверность представленного ГУП ГУИОН отчета, а заключение судебного эксперта от 04.07.2016 № 248/СЭ/2016 имело недочеты, не позволившие принять его в качестве надлежащего доказательства,  суд первой инстанции определением от 18.10.2016 по ходатайству  ГУП ГУИОН для определения рыночной стоимости арендуемого имущества назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» Бычковой Ольге Владимировне.

Согласно заключению эксперта от 30.11.2016 № 4 рыночная стоимость помещения по состоянию на ту же дату составила 130 800 000 руб. (НДС не облагается).

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды пришли к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Поскольку в заключении эксперта Бычковой О.В. содержатся все необходимые сведения, указанные в статье 86 АПК РФ, экспертиза проведена надлежащим лицом, выводы эксперта по результатам исследования достаточного материала обоснованы и непротиворечивы, суды правомерно не усмотрели установленных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству ГУП ГУИОН очередной экспертизы и обоснованно определили цену подлежащего продаже имущества на основании заключения эксперта от 30.11.2016 № 4 – 130 800 000 руб.

Возражения Комитета и ГУП ГУИОН по данному заключению в части самостоятельного определения экспертом этажности объекта исследования, применения ошибочных ставок и неиспользования отдельных коэффициентов исследовались апелляционным судом и мотивированно отклонены как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта, которые ответчиками документально не опровергнуты.

Суд кассационной инстанции с учетом части 3 статьи 286 АПК РФ не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам, в том числе заключению эксперта. 

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2017 исполнение решения суда первой инстанции от 29.12.2016 было приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационных жалоб и оставлением обжалуемых судебных актов в силе приостановление исполнения следует отменить.

Руководствуясь статьями 286, 287, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

по с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу № А56-85397/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 29.12.2016, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2017, отменить.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М. В. Захарова

Т.И. Сапоткина