АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А59-1927/2021

г. Южно-Сахалинск

26 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 18.04.2022 года. Полный текст решения изготовлен 26.04.2022 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи   Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,   рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 888 475 рублей 50 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 324 724 рубля 65 копеек, расходов по уплате государственной пошлины,

при участии: от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 11.01.2021, от ответчика – представителя ФИО3, по доверенности от 01.10.2021,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»  (далее - истец) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Сахалинской области к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 888 475 рублей 50 копеек в виде переплаты арендных платежей за период с 19.06.2018 по 28.11.2019, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 324 724 рубля 65 копеек, расходов по уплате государственной пошлины (с учетом уточнений).

В обоснование исковых требований указано на произведенную истцом переплату арендных платежей по договору аренды земельного участка от 26.04.2017 № 13618 в связи с применение арендодателем некорректной ставки арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка.

Определением суда от 22.04.2021 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу №А59-1927/2021. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

В ранее представленном отзыве на иск, дополнениях к нему ответчик с требованиями истца не согласился, указал следующее.

 На момент заключения договора аренды земельного участка (26.04.2017) приказом Минэкономразвития России or 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор).

В редакции Классификатора от 30.09.2015 (начало действия с 03.11.2015) размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро) относило такие объекты к бытовому обслуживанию и такому виду разрешенного использования присвоен код 3.3.

В той же редакции Классификатора Размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи); размещение лечебно-оздоровительных лагерей относилось к санаторной деятельности и такому виду разрешенного использования присвоен код 9.2.1.

Согласно п. 5.3 приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденного Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, действовавшим на момент сложившихся спорных правоотношений, земельные участки, предназначенные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков относятся к землям с разрешенным использованием объектов бытового обслуживания. К земельным участкам на которых предполагается к размещению указанные объекты строительства применяется ставка (Ст) в размере 5%.

Также в силу п 5.7 приложения № 1 к Порядку земельные участки, предназначенные для размещения объектов общественного питания (ресторанов, баров, кафе) и развлечений (ночных клубов, дискотек, бильярдных клубов, боулингов, развлекательных центров) также относятся к землям с разрешенным использованием объектов бытового обслуживания. К земельным участкам на которых предполагается к размещению указанные объекты строительства для определения размера арендной платы применяется ставка (Ст) в размере 5%.

В силу п. 8.1 приложения № 1 к Порядку земельные участки, предназначенные для размещения объектов санаторно-курортных учреждений, детских и спортивных лагерей относятся к землям с разрешенным использованием объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения и к таким земельным участкам на которых предполагается к размещению указанные объекты строительства для определения размера арендной платы применяется ставка (Ст) в размере 1,5 %.

Согласно ч. 11. ст. 48 ГрК РФ подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика.

В соответствии с ч. 13 ст. 48 ГрК РФ состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу п.п. 3 п. 10 положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 раздел 1 проектной документации "Пояснительная записка" содержит сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства, состав и характеристику производства, номенклатуру выпускаемой продукции (работ, услуг);

Таким образом, определение функционального назначения предполагаемого к строительству объекта недвижимости возложено на застройщика.

Как следует из п. 3 проектной документации раздела № 1 «Пояснительная записка» на объект «Бальнеологический комплекс «Хонока» 58.28.-17.05-ПЗ бальнеологический комплекс является объектом многофункционального назначения.

Целью строительства является формирование в регионе рыночной и социально ориентированной экономики, использование имеющегося в регионе потенциала посредством строительства современного бальнеологического комплекса, позволяющего круглый год оказывать водно-оздоровительные услуги и обеспечивать досуг населению Сахалинской области, а также туристам из других областей России и стран АТР.

Как следует из проектной документации раздела № 1 «Пояснительная записка» на объект «Бальнеологический комплекс «Хонока» 58.28.-17.05-ПЗ на первом этаже здания располагаются следующие помещения бани: холл, коридор, лифтовой холл зона отдыха, ресторан, помещения персонала, комната отдыха, комната для хранения белья, кладовые, раздевалки, санузлы, комната уборочного инвентаря, уборные, санузлы для персонала, санузлы для инвалидов, прачечная и комната сушки, ванная, душевая для персонала, сауны, душевые, большая банная комната, офис сотрудников бани, закрытая кабинка, массажная комната, компьютерная комната, комната vip - 3 шт., игровая комната (детская), игровая комната, комната отдыха, места массажа.

Таким образом, истец при эксплуатации объекта «Бальнеологический комплекс» предполагал осуществлять различные виды деятельности, в том числе использование ресторана.

Как указано было ранее, к земельным участкам на которых предполагается размещение объектов общественного питания для определения размера арендной платы применяется ставка (Ст) в размере 5%.

Таким образом, департаментом при заключении договора аренды земельного участка от 26.04.2017, по мнению ответчика, правомерно установлен вид разрешенного использования «земельные участки, предоставленные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков» и при установлении размера арендной платы установлена ставка по виду разрешенного использования в размере 5 %.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон спора, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Распоряжением Губернатора Сахалинской области от 24.10.2016 № 178- р на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указано, на возможность предоставления ООО «Хонока Сахалин» земельного участка с кадастровым номером 65:01:0603002:851, площадью 24600 кв.м., расположенного в г. Южно- Сахалинске, в границах лесного массива, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов для строительства и эксплуатации объекта социально-культурного назначения «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА».

26 апреля 2017 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 13618, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.04.2017 по 26.04.2020 земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0603002:851, площадью 24 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. Земельный участок передается по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение № 1). Участок предоставляется для строительства объекта социально-культурного назначения «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА». Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием». Изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется путем внесения изменений в настоящий договор (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствие с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно расчёту арендной платы, арендная плата рассчитывалась по виду разрешенного использования «Земельные участки, предоставленные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков» в размере 5 %.

Согласно п. 2.3 договора арендная плата начисляется со 02.12.2016.

26 апреля 2017 года между сторонами подписан передаточный акт к договору аренды земельного участка № 13618 от 06.04.2017.

22 июня 2020 года истец направил в адрес ответчика письмо о приведении указанного в договоре аренды вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0603002:851 в соответствие с утвержденным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

В ответе на данное письмо ответчик указал, что Департаментом подготовлено Распоряжение об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 установив наименование  «Санаторная деятельность», код 9.2.1. Распоряжение направлено в Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Сахалинской области в ЕГРН.

23.11.2020 года ответчик письмом № 8876-014/08 сообщил истцу о том, что на основании распоряжения Департамента от 26.06.2020 № 857-р, в рамках договора аренды земельного участка от 26.04.2017 № 13618, с 26.06.2020 произведен перерасчет арендной платы с применением ставки по виду разрешенного использования 1,7 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В адрес ответчика направлялось письмо о перерасчете арендной платы по спорному договору, в ответ на которое ответчик отказал в перерасчете арендной платы за весь период действия договора, указав, что перерасчет арендной платы произведен на основании распоряжения Департамента от 26.06.2020 № 857-р с 26.06.2020.

Полагая, что со стороны истца возникла переплата по арендной плате, являющаяся неосновательным обогащением ответчика, истец обратился в суд с настоящим иском.

В результате рассмотрения спора судом установлено, что противоречия между истцом и ответчиком и требования о неосновательном обогащении в результате переплаты по арендным платежам за 2018, 2019 годы, связаны с необоснованным применением ответчиком, по доводам истца, ставки аренды для вида разрешенного использования - для земельных участков, предназначенных  для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков, вместо ставки аренды вида разрешенного использования - для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, санаторно-курортных учреждений.

Возникшие между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами ЗК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ регламентирован порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (статья 73 Лесного кодекса РФ), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п.п. 3 п. 2 ст. 36.9 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

В силу положений статьи 39.7 ЗК РФ за публичные земли, переданные в аренду без проведения торгов, взимается арендная плата, которая определятся в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления.

Законом Сахалинской области от 01.08.2008 № 78-30  утвержден порядок определения размера арендной платы, а также условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области.

Пунктом 1 статьи 1 указанного Закона Сахалинской № 78 области установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется согласно приложению 1 к настоящему Закону.

Согласно п. 1 Приложения № 1 к Закону Сахалинской области № 78 размер годовой арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле:

А = Кс х Кд х Кз, где:

А - размер годовой арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кд - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией. Размер коэффициента в зависимости от вида функционального использования земельного участка устанавливается уполномоченными органами местного самоуправления в Сахалинской области;

Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок. Размер коэффициента в зависимости от зоны градостроительной ценности земельного участка устанавливается уполномоченными органами местного самоуправления в Сахалинской области.

Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18-15-5, действовавшим на момент сложившихся спорных правоотношений, утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" (далее — Порядок).

Подпунктом 1 п. 2 Порядка установлены следующие размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов:

для случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, коэффициент Кд = Ст/ 100%иКз= 1,где:

Кд - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией;

Ст - ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка, установленная приложениями 1 - 3 к Порядку;

Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок.

Согласно  выписке из единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок относится к категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – для строительства объекта социально-культурного назначения «Бальнеологический комплекс «Хонока».

Согласно пункту 5.3 приложения № 1 к указанному выше порядку ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости, а именно, для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков определена равной 5%.

Пунктом 8.1 приложения № 1 к этому же порядку ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости, а именно, для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, санаторно-курортных учреждений, детских и спортивных лагерей определена равной 1,5%.

В силу части 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения: земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. 

Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

В редакции «Классификатора видов разрешенного использования земельных участков в РФ», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», действующей на момент спорных правоотношений, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро) отнесено к объектам бытового обслуживания, данному виду разрешенного использования присвоен код 3.3.

Этой же редакцией классификатора размещение санаториев и профилакториев, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи), размещение лечебно-оздоровительных лагерей отнесено к санаторной деятельности, данному виду разрешенного использования присвоен код 9.2.1.

Изначально арендная плата по договору аренды была установлена с учетом ставки аренды в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка по виду разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков» на основании Решения № 303/18-15-5 от 25.11.2015.

Впоследствии, на основании распоряжения департамента землепользования № 857-р от 26.06.2020 г. «Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков» установлено соответствие разрешенного использования Земельного участка классификатору видов разрешенного использования, в связи с чем в отношении Земельного участка установлено наименование вида разрешенного использования: «Санаторная деятельность» (код 9.2.1), соответствующие сведения были направлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Арендная плата по договору аренды была установлена с учетом ставки в размере 1,7 % от кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Городской думы города Южно-Сахалинска от 26.02.2020 №159/8-20-6 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

 Ответчик, возражая против заявленных исковых требований, полагает, что вид разрешенного использования земельного участка, а соответственно, и ставка по виду разрешенного  использования 5% по пункту 5.3. приложения № 1 к указанному порядку установлены правомерно, поскольку из проектной документации следует, что истцом предполагалось строительство банного комплекса, иных документов, указывающих на  предоставление лечебно-оздоровительных услуг медицинского характера на момент заключения спорного договора предоставлено не было, такие документы были предоставлены истцом при подаче заявления об изменении разрешенного вида использования, по результатам которого вынесено постановление от 26.06.2020 № 857-р.

Кроме того ответчиком указано на применение им максимального значения размера ставки для арендной платы по договору, учитывая осуществление истцом иных видов деятельности.

Вместе с тем,  приказом Минздрава России от 05.05.2016 N 279н утвержден «Порядок организации санаторно-курортного лечения". Согласно пункту 1 порядок устанавливает правила организации и оказания санаторно-курортного лечения взрослому и детскому населению в медицинских организациях (санаторно-курортными организациями) и иных организациях, осуществляющих медицинскую деятельность (далее - медицинская организация), на территории Российской Федерации. Согласно пункту 2 порядка санаторно-курортное лечение включает в себя медицинскую помощь, осуществляемую медицинскими организациями в профилактических, лечебных и реабилитационных целях на основе использования природных лечебных ресурсов, в том числе в условиях пребывания в лечебно-оздоровительных местностях и на курортах.  

Согласно пункту 5 порядка санаторно-курортное лечение осуществляется в санаторно-курортных организациях, в том числе, в  бальнеологической лечебнице.

Приложением N 13 к данному порядку установлены Правила организации деятельности бальнеологической лечебницы.

Бальнеологическая лечебница является самостоятельной медицинской организацией или структурным подразделением медицинской организации и иной организации, осуществляющей медицинскую деятельность. Бальнеологическая лечебница располагается на территории лечебно-оздоровительной местности или курорта и осуществляет проведение отдельных методов санаторно-курортного лечения с применением природных минеральных вод и рассолов (бальнеолечение) и пресных вод (водолечение) (пункт 2).

Согласно пункту 7 правил основными функциями бальнеологической лечебницы являются, в том числе, осуществление санаторно-курортного лечения на основе использования бальнеолечения и водолечения.

Согласно проектной документации по объекту «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА», пункту 1.4 положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства «Бальнеологический комплекс «Хонока» от 25.07.2017, составленного ООО «Оборонэкспертиза», целью строительства является формирование в регионе рыночной социально ориентированной экономики, использование имеющегося в регионе потенциала посредством строительства современного бальнеологического комплекса, позволяющего круглый год оказывать водно-оздоровительные услуги и обеспечивать досуг населению Сахалинской области, а также туристам из других областей России и стран АТР.

Далее, в пп. 3.1.1 раздела 1 «Пояснительная записка» проектной документации по объекту «Бальнеологический комплекс «ХОНОКА» по проектному решению здание Бальнеологического комплекс располагается в центральной части земельного участка. Данное решение обусловлено местонахождением минеральных источников и многолетней технологической схемой проектирования японских онсэнов.

Таким образом, по мнению суда, бальнеологический комплекс «Хонока» относится к объектам санаторно-курортной деятельности.

 В этой связи суд приходит к выводу об отсутствии у департамента достаточных правовых оснований для отнесения данного объекта к объектам бытового обслуживания и применения при расчете арендной платы по договору ставки, установленной пунктом 5.3 Приложения № 1 к Решению от 25.11.2015 в размере 5% (ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости, а именно, для размещения саун, бань, водно-оздоровительных комплексов, бассейнов, аквапарков), тогда как Приложением № 1 к Решению от 25.11.2015 была  предусмотрена ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости при предоставлении земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости, а именно, для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, санаторно-курортных учреждений, детских и спортивных лагерей в размере 1,5% (пункт 8.1.).

Доводы ответчика о применении им максимального значения коэффициента для арендной платы по договору, учитывая осуществление истцом иных видов деятельности, судом отклоняются, поскольку из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что основным видом деятельности, осуществляемой истцом на спорном земельном участке являлось именно строительство бальнеологического комплекса.

Кроме того, в материалы дела представлен договор аренды спорного земельного участка от 16.02.2021, по условиям которого ответчик (арендодатель) предоставляет за плату, а истец (арендатор) принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0603002:851, площадью 24 600 кв.м, сроком с 16.02.2021 по 15.02.2024, целевое использование – завершение строительства объекта незавершенного строительства. При этом, вид разрешенного использования земельного участка установлен «санаторная деятельность, для размещения объектов санаторного и курортного назначения». 

То есть в 2021 году фактически требования истца удовлетворены. Вместе с тем, доказательств того, что объект, возводимый на спорном земельном участке, конструктивно претерпел какие-либо изменения, связанные с его предназначением материалы дела не содержат.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

На основании части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать: факт сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения, а также размер неосновательного обогащения.

Как указано в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" в случае если оплата произведена в связи с договором, но не на основании его, такая оплата является неосновательным обогащением.

Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, суд приходит к выводу, что вышеуказанная переплата по спорному договору со стороны арендатора является неосновательным обогащением арендодателя.

Проверив представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения по спорному договору, суд признает его обоснованным, арифметически верным. Из первоначального расчета истцом исключены периоды, на которые имеется ссылка ответчика в ходатайстве о пропуске срока исковой давности.

Арифметически расчет неосновательного обогащения ответчиком не оспорен.

Внесение истцом арендной платы по договору аренды с учетом ставки по виду разрешенного использования 5% в 2018, 2019 год ответчиком не оспорено.

Расчет неосновательного обогащения составлен с учетом первоначально определенной в договоре от 2017 года кадастровой стоимости земельного участка, ставки 1,7%, размера внесенных оплат по договору, исходя из ставки 5%.

При этом доводы ответчика относительно того, что на момент заключения договора он не имел возможности установить, что спорный объект является объектом санаторно-курортного назначения, с  учетом сформулированного наименования объекта в распоряжении Губернатора Сахалинской области от 24.10.2016 № 178- р и в спорном договоре – бальнеологический комплекс, судом отклоняется.

Согласно статье 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (статья 395 ГК РФ).

Расчет процентов произведен истцом, исходя из определенных им переплат по договору аренды, размеров действующей в соответствующие периоды ключевой ставки ЦБ РФ. Арифметически расчет процентов ответчиком не оспорен.

На основании изложенного, требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В  соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176  АПК РФ, суд 

Р Е Ш  И Л:

Взыскать с департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  1 888 475 рублей 50 копеек неосновательного обогащения, 324 724 рубля 65 копеек процентов, 34 066 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, а всего 2 247 266 рублей 15 копеек.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Хонока Сахалин»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  из федерального бюджета 1 216 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 13.04.2021 № 187.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

     Судья                П.Б. Мисилевич