АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-7626/2017

г. Ставрополь

25 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 25 сентября 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края  в составе судьи Быкова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск,  ОГРН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Астория», г. Железноводск, ОГРН 

<

***>,

о взыскании арендной платы и пени,

при участии: от ответчика – ФИО2 по доверенности от 27.06.2017 № 2/17 и ФИО3 по доверенности от 12.09.2017,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений города-курорта Железноводска (далее – истец, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Астория»  (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 921 212,89 рублей за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 и пени в размере 227 939,35 рублей за период с  16.03.2015 по 31.12.2016.

Исковые требования мотивированы неисполнением обществом обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 01.03.2011 № 1082, что явилось основанием для начисления пени и обращения управления в арбитражный суд. В дополнительных пояснениях истец признал допустимым расчет арендной платы исходя из ставки 5% с учетом цели предоставления земельного участка и территориальной зоны, в которой он находится.

В отзыве на иск и дополнениях к нему общество выразило несогласие с расчетом и размером задолженности. Общество указало, что размер арендной платы на 2015 был согласован в приложении № 1 к договору аренды, подписанному сторонами 12.02.2015, в размере 107 977,96 руб. и арендная плата оплачена в полном объеме. Управление в расчете арендной платы необоснованно применяет базовый размер арендной платы, исходя из ошибочно определенного вида использования участка. По мнению ответчика, участок находится в рекреационной зоне и предоставлен для указанных целей, в связи с чем ставка арендной платы в соответствии с нормативным актом составляет 5%. Вместе с тем, поскольку земельный участок находится во второй зоне санитарной охраны                 г. Железноводска размер арендной платы не может превышать размер ставки земельного налога, то есть 1,5%. Кроме того, ответчик полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия ответчику не направлялась.

Изучив материалы дела, и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Как видно из материалов дела, на основании решения Думы города-курорта Железноводска от 14.12.2010 № 792 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 01.03.2011 № 1082 (договор), согласно  которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12 440 кв. м, с кадастровым номером 26:31:020240:6, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, 

<

...> в районе Комсомольской поляны, для строительства культурно-развлекательного комплекса. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.03.2011. Срок аренды устанавливается с 01.03.2011 по 31.01.2060. Участок передан обществу по акту приема-передачи 01.03.2011.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 16 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку (пени) от суммы неуплаты, равной неустойки, применяющейся для земельного налога.

Невнесением обществом в полном объеме арендной платы за 2015 и 2016 годы явилось основанием для начисления управлением пени, направления обществу претензии от 16.02.2017 № 528 с требованием о погашении образовавшейся задолженности в добровольном порядке.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы и отсутствие ответа на претензию явились основанием для обращения управления в арбитражный суд.

Ответчик в отзыве на исковое заявление помимо возражений относительно порядка расчета арендной платы заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку претензия обществом не получена.

Рассмотрев ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, суд считает, что его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Судом установлено, что управление 18.02.2017 направило по юридическому адресу общества претензию от 16.02.2017 № 528 с требованием об оплате задолженности и пени по договору, что подтверждается кассовым чеком от 18.02.2017 № 43625.

Исковое заявление принято определением суда от 25.05.2017. Ни на дату принятия иска к производству, ни к дате проведения судебного разбирательства ответчик оплату не произвел, стороны не урегулировали спор во внесудебном порядке. Кроме того, отзыв ответчика и позиция сторон по иску сводится к принципиальным разногласиям о размере задолженности по договору.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 части 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Из поведения сторон не усматривается возможности добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Таким образом, основания, предусмотренные частью 2 статьи 148 АПК РФ, для оставления искового заявления без рассмотрения отсутствуют, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении дела без рассмотрения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу положений части 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действовавшей с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельный участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается государственным органом власти субъекта Российской Федерации.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Спорный земельный участок в силу положений действующего законодательства и в частности Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»» относится к муниципальной собственности, и арендная плата за него подлежит определению в соответствии с   Порядком определения размера арендной платы, а также порядком, условиями и сроками внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Железноводска Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным решением Думы города-курорта Железноводска Ставропольского края от 29.04.2011 № 27-IV (далее – Порядок).

Таким образом, информация Кубанского бассейнового водного управления, изложенная в письмах от 15.08.2017 № 07-17/648, 08.09.2017 № 07-12/688, от 14.09.2017 № 07-13/702 с учетом доводов и пояснений лиц, участвующих в деле, а также представленных в дело доказательств и выводов суда об отнесении земельного участка к муниципальной собственности не влияет на обязанность общества по исполнению обязательств из договора аренды и внесению арендной платы, определенной в соответствии с Порядком.

Как видно из представленного в материалы дела расчета задолженность общества по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 определялась управлением, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» (в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка                         7 198 530,40 руб.), Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» (в 2016 году кадастровая стоимость земельного участка 23 033 157,60 руб.), а также с применением ставки арендной платы равной 10 %, определяемой как для земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Возражения ответчика сводятся к несогласию с применяемой истцом ставкой арендной платы. По мнению общества, земельный участок относится к землям рекреационного назначения и ставка арендной платы установлена в размере 5%, однако с учетом того, что участок находится во второй зоне округа санитарной охраны г. Железноводска подлежит применению ставка арендной платы 1,5%, соответствующая ставке земельного налога. 

Доводы общества о необходимости применения при расчете арендной платы ставки 1,5%, предусмотренной постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» судом рассмотрены и не принимаются, поскольку при расчете арендной платы подлежит применению Порядок.

Поскольку курортным статусом обладает город Железноводск, являющийся населенным пунктом, в границах округа санитарной охраны курорта, установленных постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300, а в отдельную категорию законодательством выделены земли особо охраняемых территорий и объектов (подпункт 4 пункта 1 статьи 7, статья 94 Земельного кодекса), основания для применения к спорному земельному участку, образованному из земель населенных пунктов, пункта 8 Порядка и применения ставки арендной платы в размере 1,5% отсутствуют.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.03.2017 по делу № А63-2658/2016 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2017 по названному делу, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.05.2017 по делу          № А63-5852/2016.

Ссылки общества на то, что для изменения арендной платы необходимо заключение дополнительного соглашения или уведомление арендатора об изменении арендной платы также основаны на ошибочном толковании норм права (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558).

Из пояснений истца, ответчика, документов о выборе земельного участка, цели договора, проекта комплекса, суд пришел к выводу, что земельный участок фактически предоставлен и используется для рекреационных целей.

Названные обстоятельства также подтверждаются письмом управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска от 24.07.2017 № 870, согласно которому земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки города-курорта Железноводска, утвержденными решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2011 № 17-IV, находится в зоне рекреационного назначения – объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений (зона Р 3-1), а в соответствии Правилами землепользования и застройки города-курорта Железноводска, утвержденными решением Думы города-курорта Железноводска от 29.11.2016  № 28-V - в зоне размещения объектов рекреационно-туристического назначения – объектов санаторно-курортного лечения, гостиниц, пансионатов, детских оздоровительных лагерей (зона Р2).

Кроме того в соответствии с приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» кадастровая стоимость земельного участка также определена исходя из вида функционального (разрешенного) использования участка по группе 8 «Земли, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения».

Таким образом, проверив представленный расчет задолженности, суд считает его ошибочным ввиду необоснованного применения при расчете арендной платы ставки 10 %, применяемой для земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

С учетом установленных судом обстоятельства и сделанных выводов размер арендных платежей за 2015 и 2016 годы подлежал определению исходя из ставки 5%, применяемой для земель, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Таким образом, в 2015 году обществу надлежало уплатить 359 926,52 руб., а в 2016 году – 1 151 657,88 руб.

Ссылки общества на наличие у него переплаты на 01.01.2015 судом оценены и не принимаются, поскольку из представленного акта сверки видно, что в 2014 году размер арендных платежей за 2014 год определен ошибочно, доказательства внесения обществом арендной платы за 2014 год в полном объеме, исходя из ставки 5%, предусмотренной соответствующим нормативным правовым актом, в суд не представлено.

Судом приняты в качестве доказательства внесения арендной платы за 2015 год платежные поручения: от 20.08.2015 № 6 на сумму 27 484,43 руб. с назначением платежа за 1,2 кв. 2015г., от 21.12.2015 № 14 на сумму 27 216,36 руб. с назначением платежа за            3 кв. 2015г.,  от 21.12.2015 № 15 на сумму 27 216,36 руб. с назначением платежа за 4 кв. 2015г.; за 2016 год – платежные поручения: от 20.02.2017 № 1 на сумму 38 000 руб. с назначением платежа за 1,2 кв. 2016г., от 28.02.2017 № 9 на сумму 15 545,24 руб. с назначением платежа за 2 кв. 2016г., от 28.02.2017 № 10 на сумму 27 216,36 руб. с назначением платежа за 3 кв. 2016г., от 28.02.2017 № 8 на сумму 27 216,36 руб. с назначением платежа за 4 кв. 2016г.

В связи с чем, задолженность за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 составила 1 321 689,29 руб.

Платежи, произведенные обществом по платежным поручениям от 05.05.2017 № 12 на сумму 27 216,36 руб. и от 09.08.2017 № 15 на сумму 28 000 руб. судом оценены и не принимаются в качестве доказательства оплаты задолженности за спорный период, поскольку имеют назначением платежа за 1 и 2 квартал 2017 года соответственно.

Истцом также предъявлена к взысканию неустойка, определенная в соответствии с пунктом 3.5 договора в размере 227 939,35 руб., начисленная за период с 16.03.2015 по 31.12.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку (пени) от суммы неуплаты, равной неустойки, применяющейся для земельного налога.

В силу пункта 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы налога. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Ссылки общества на подписанный сторонами 12.02.2015 расчет арендной платы на 2015 год, согласно которому годовой размер арендной платы составляет 107 977,96 руб. судом оценены и признаны обоснованными для целей частичного освобождения общества от ответственности, предусмотренной пунктом 3.5 договора, за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Получив 12.02.2015 году расчет арендной платы на 2015 год, общество вправе было рассчитывать, что при своевременном внесении арендных платежей в согласованном размере, основания для применения ответственности, предусмотренной пунктом 3.5 Договора, отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд на основании статьи 401 ГК  РФ признает ответчика невиновным в нарушении обязательства по оплате арендной платы за 2015 год в размере, определенным в соответствии с нормативным актом, до 01.03.2016 и освобождает ответчика от ответственности за период с 17.03.2015 по 29.02.2016, в размере, превышающем 1287,62 руб. (расчет произведен судом исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами 12.02.2015, с учетом произведенных обществом платежей за 2015 год).

В последующий период (с 01.03.2016), так как в силу пункта 5.4.3 договора арендатор обязан ежегодно в срок до 01 марта уточнять у арендодателя размер арендной платы, суд пришел к выводу, что обществу должно было стать известно о действительной задолженности по арендной плате за 2015 год и размере арендной платы на 2016 год, определенном в соответствии с нормативным актом, исходя из базового размера 5% и вновь утвержденной кадастровой стоимости земельного участка.

Нарушение обществом сроков внесения арендной платы судом установлено, обществом не оспаривается, в связи с чем требования управления о взыскании договорной неустойки, рассчитанной по 31.12.2016 являются правомерными.

Судом произведен перерасчет размера пени в соответствии с методикой, определенной в пункте 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации, за период с 01.03.2016 по 31.12.2016, размер которой составил 90 006,35 руб., а всего за период с 17.03.2015 по 31.12.2016 в размере 91 293,97 руб.

Заявление ответчика о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК  РФ судом рассмотрено и признано не обоснованным.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования управления в части взыскания с общества суммы основного долга в размере 1 321 689,29 руб. за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 и неустойки в размере 91 293,97 руб. за период с 17.03.2015 по 31.12.2016 и отказывает в удовлетворении иска в остальной части. 

Согласно статье 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 159, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении ходатайства ООО «Астория» об оставлении искового заявления без рассмотрения отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Астория», г. Железноводск,                          ОГРН 

<

***>, в пользу управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН 

<

***>, сумму основного долга в размере 1 321 689,29 руб. за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 и неустойку в размере              91 293,97 руб. за период с 17.03.2015 по 31.12.2016, а всего 1 412 983,26 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Астория», г. Железноводск,                          ОГРН

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 384,82 руб. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                              А.С. Быков