ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решения по делу,

рассмотренному в порядке упрощенного производства

дело № А32-52928/2017

город Ростов-на-Дону

13 августа 2018 года

15АП-4390/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи  Ванина В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Стройинвест»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 28.02.2018 (дата принятия резолютивной части) по делу № А32-52928/2017 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ритейл-Парк»

к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант-Стройинвест» 

о взыскании задолженности,

принятое в составе судьи Любченко Ю.В.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «УК Ритейл-парк» (далее – компания, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант-Стройинвест» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 22 290 руб. 24 коп.

Дело было рассмотрено судом первой инстанции без вызова сторон в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2018 (дата принятия резолютивной части) иск удовлетворен полностью. 

Ответчик обжаловал решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просил решение отменить и принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба с учетом дополнений к ней мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что дополнительные соглашения от 01.09.2013, 01.09.2014 об изменении размера арендной платы, подлежащие государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), были зарегистрированы 15.09.2015, т.е. после фактического расторжения договора аренды, состоявшегося 11.05.2015, а также после государственной регистрации расторжения данного договора 13.09.2015, в силу чего являются недействительными; вывод суда первой инстанции о том, что стороны распространили действие указанных дополнительных соглашений на отношения сторон, возникшие с даты его подписания, является необоснованным. В силу изложенного основанная на данных дополнительных соглашениях задолженность является мнимой и не может быть списана со страхового депозита в пользу арендодателя. При определении арендной платы в соответствии с разделом 3 договора аренды с учетом признанного сторонами размера страхового депозита на день расторжения договора в размере 2 063,03 доллара США имеет место переплата по задолженность истца перед ответчиком в размере 2 141,51 долларов США. Истец признает сумму коммунальных платежей (переменная часть арендной платы) в размере 22 290 руб. 24 коп., однако эта сумма подлежала вычету из страхового депозита в долларах США в первую очередь согласно пункту 3.17 договора аренды по курсу доллара США на 01.07.2015 - день, который бухгалтер истца указала в актах сверки как день оплаты, что составляет 399,17 долларов США. Истец неправомерно зафиксировал курс доллара на день расторжения аренды (11.05.2015), поскольку последние счета по коммунальным платежам истец выставил 31.05.2015. Таким образом, при расчете задолженности истцом были нарушены определенная пунктом 3.17 договора аренды очередность списания платежей по страховому депозиту, при списании страхового депозита неправомерно зафиксирован курс доллара на 11.05.2015, неправомерно начислены и списаны со страхового депозита несуществующие задолженности по арендным платежам на основании дополнительных соглашений от 01.09.2013, 01.09.2014. При этом ответчик не признает начисление и списание истцом со страхового депозита постоянную часть арендной платы и аренды прилегающей территории за май 2015 года, поскольку прилегающая территория была освобождена ответчиком в ночь на 01.05.2015; также ответчик не признает маркетинговый взнос за май 2015 года, поскольку ответчик не осуществлял в мае коммерческую деятельность; письмо № 121 от 15.05.2015 не было вручено ответчику и не имеет к нему отношения, поскольку электропроводка, фанкойл, воздуховод были демонтированы 03.05.2015.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 21.05.2018 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции по основанию пункта 2 части 5 статьи 227 АПК РФ в соответствии с правовым подходом, выраженным в абзаце втором пункта 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве» (далее – Постановление № 10). Кроме того, в просительной части представленного в суд первой инстанции отзыва на исковое заявление ответчик просил признать недействительными дополнительные соглашения № 1 от 01.09.2013, № 2 от 01.09.2014, применить последствия их недействительности, в связи с признанием соглашений недействительными просил признать необоснованными требования о взыскании задолженности, зафиксировать курс доллара на 01.07.2015, просил обязать истца возвратить остаток страхового депозита в размере в размере 2 139,98 долларов США в рублях по курсу на день возврата (т.1, л.д. 74 – 78); аналогичные требования выражены и в апелляционной жалобе. В целях выяснения процессуального значения выраженного в отзыве на исковое заявление волеизъявления ответчика апелляционный суд определением от 21.05.2018 предложил ответчику представить пояснения о том, были ли им при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлены встречные исковые требования или возражения на иск. В дополнении к апелляционной жалобе ответчик сообщил апелляционному суду, что в отзыве на исковое заявление им были заявлены возражения на иск (т.1, л.д. 144). С учетом данных пояснений апелляционный суд пришел к выводу о том, что встречное исковое заявление ответчиком не заявлялось, а потому вытекающие из смысла абзаца второго пункта 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» основания для рассмотрения настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, отсутствуют. 

В связи с изложенным, а также установив отсутствие вытекающих из абзаца второго пункта 51 Постановления № 10 оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу об ошибочности перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции определением от 21.05.2018, в силу чего протокольным определением от 30.07.2018 перешел к рассмотрению настоящего дела в ординарном порядке по общим правилам апелляционного производства.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителей не обеспечили.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке главы 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее с учетом дополнений к ним, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.08.2012 между компанией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен долгосрочный договор № 312/А/122 аренды нежилого помещения, по которому истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение № 232/6 (секция F01) общей площадью 22 кв.м в здании по адресу: 

<

...>/Сормовская, 178-180/1 (в настоящее время – ул. Уральская, 98/11), а также в пользование часть прилегающей к помещению территории площадью 38 кв.м для организации зоны отдыха посетителей. 

Договор заключен сроком на три года со дня его государственной регистрации (пункт 4.1 договора).

Договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП 13.09.2012, что сторонам не оспаривается. 

По подписанному сторонами акту от 13.09.2012 объект аренды был передан истцом и ответчику. 

По своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с частью первой статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды за пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату, состоящую из постоянной части, эксплуатационных услуг (согласованных в приложении № 1) и переменной части; кроме того, в обязанность арендатора входит ежемесячная оплата использования прилегающей территории  (пункт 3.8 договора) и маркетингового взноса (пункт 3.14 договора). 

Из определяющего условия оплаты использования прилегающей территории пункта 3.8 договора и определяющего условия уплаты маркетингового взноса пункта 3.14 договора не следует, что данные платежи обусловлены какими-либо специальными основаниями, включающими в себя, помимо передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование, дополнительные предоставления со стороны арендодателя (услуги, работы и т.п.). Из этого следует, что фактически плата за использования прилегающей территории и маркетинговый взнос представляют собой элементы арендной платы за арендованное помещение.

Таким образом, арендная плата за арендованное по спорному договору помещение фактически была образована совокупностью пяти элементов: постоянная часть, стоимость эксплуатационных услуг, переменная часть, плата за использование прилегающей территории, маркетинговый взнос.

Ежемесячная постоянная часть арендной платы определена в размере 10% (без НДС) от товарооборота (без НДС) кафе арендатора в месяц, но не менее 1/12 от годовой фиксированной части постоянной части арендной платы, составляющей 530 долларов США за 1 кв.м помещения без НДС; срок уплаты постоянной части арендной платы: аванс в размере 1/12 от годовой фиксированной части постоянной части арендной платы, составляющей 530 долларов США за 1 кв.м помещения без НДС уплачивается не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному; доплата в размере 10% (без НДС) от товарооборота (без НДС) кафе арендатора за вычетом уплаченного аванса – в течение пяти рабочих дней месяца, следующего за расчетным (пункт 3.2 договора). Уплата постоянной части арендной платы осуществляется в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 30 руб. за один доллар США (пункт 3.4 договора). 

Стоимость эксплуатационных услуг определена в размере 1/12 от годовой стоимости данных услуг, составляющей 80 долларов США за 1 кв.м помещения без НДС (пункт 3.3 договора). Эксплуатационные расходы оплачиваются не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 30 руб. за один доллар США (пункт 3.4 договора). 

Переменная часть арендной платы представляет собой плату за коммунальные услуги, потребленные при использовании арендованного помещения, которая определяется ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов в срок не позднее пяти банковских дней со дня получения арендатором счета (пункт 3.6 договора).

Плата за использование прилегающей территории определена в размере 190 долларов США в месяц без НДС; данная плата вносится в срок не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 30 руб. за один доллар США (пункт 3.8 договора).

Ежемесячный маркетинговый взнос определен в размере 1/12 от годовой суммы маркетингового взноса, составляющей 12 долларов США за 1 кв.м помещения в год без НДС; маркетинговый взнос оплачивается в срок не позднее 25-го числа месяца (пункт 3.14 договора). 

Согласно пункту 5.8 договора все платежи, штрафы, пени уплачиваются в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 26 руб. за 1 доллар США. 

Дополнительным соглашением № 1 от 01.09.2013 стороны изменили условия договора о размере арендной платы следующим образом: размер постоянной части арендной платы за помещение составляет 10% (без НДС) от товарооборота (без НДС), но не менее 1/12 от годовой фиксированной части постоянной части арендной платы в размере  565 долларов США за 1 кв.м помещения без НДС; ежемесячная стоимость эксплуатационных услуг составляет 1/12 от суммы в размере 96 долларов США за 1 кв.м помещения в год без НДС; плата за использование прилегающей территории в размере определена в размере 203 доллара США в месяц без НДС; маркетинговый взнос определен в размере 15 долларов США за 1 кв.м помещения в год без НДС. Согласно пункту 4 данного соглашения оно вступает в силу со дня его государственной регистрации, при этом стороны договорились распространить действие соглашения на отношения, возникшие с даты его подписания. Дополнительное соглашение № 1 было зарегистрировано 14.09.2015, что следует из штампа Управления Росреестра по Краснодарскому краю на данном соглашении и сторонами не оспаривается.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.09.2014 стороны изменили условия договора о размере арендной платы следующим образом: размер постоянной части арендной платы за помещение составляет 10% (без НДС) от товарооборота (без НДС), но не менее 1/12 от годовой фиксированной части постоянной части арендной платы в размере 602 долларов США за 1 кв.м помещения без НДС; ежемесячная стоимость эксплуатационных услуг составляет 1/12 от суммы в размере 102 доллара США за 1 кв.м помещения в год без НДС; плата за использование прилегающей территории в размере определена в размере 216 долларов США в месяц без НДС. Согласно пункту 4 данного соглашения оно вступает в силу со дня его государственной регистрации, при этом стороны договорились распространить действие соглашения на отношения, возникшие с даты его подписания. Дополнительное соглашение № 2 было зарегистрировано 14.09.2015, что следует из штампа Управления Росреестра по Краснодарскому краю на данном соглашении и сторонами не оспаривается.

Уведомлением от 10.04.2015 ответчик сообщил истцу о расторжении спорного договора с 11.05.2015, указав в качестве основания его расторжения на расторжение другого договора аренды – договора аренды № 103/А/122 от 01.03.2010 между компанией и ИП ФИО2, объектом аренды по которому выступало другое помещение (F-02), в связи с тем, что арендованное по спорному договору помещение невозможно использовать без использования помещения F02; в данном письме выражена готовность ответчика возвратить арендуемое помещение 11.05.2015. Данное письмо было  получено истцом 17.04.2015, что подтверждается штампом входящей корреспонденции последнего и им не оспаривается (т.1, л.д. 79). Ответчиком представлены адресованные истцу письма от 15.05.2015, 25.05.2015, содержащие указание на готовность арендованного помещения к возврату на 11.05.2015 и требование о принятии арендованного помещения, а также акт от 02.06.2015, которым зафиксирован факт передачи ключей от арендованного помещений ответчиком охранной организации (ООО ЧОО «Сокол-М»). 

Из правовой позиции истца, выраженной в исковом заявлении, следует, что им не оспариваются факты получения уведомления ответчика о расторжении договора с 11.05.2015, а равно указанные в письмах ответчика от 15.05.2015, 25,05.2015 факты осмотра арендованного помещения работниками арендодателя для определения его готовности к возврату. Равным образом, истец не оспаривает факт возврата ответчиком арендованного помещения. Из выраженной в исковом заявлении правовой позиции следует, что истец исходит из прекращения опосредованной спорным договором обязанности ответчика как арендатора по уплате арендной платы после 11.05.2015. Таким образом, из поведения истца следует, что фактически им была выражена воля расторжение спорного договора с 11.05.2015.

В силу изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что каждой из сторон была выражена воля на расторжение спорного договора с 11.05.2015: ответчиком – посредством направления истцу уведомления от 10.04.2015; истцом – посредством конклюдентных действий. В силу изложенного спорный договор аренды расторгнут по соглашению сторон, совершенному в порядке пункта 3 статьи 438 ГК РФ. 

Тот факт, что расторжение спорного договора было зарегистрировано в ЕГРП 13.09.2015, не означает, что обязательства из спорного договора были прекращены с указанной даты в силу следующего. В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ в подлежащей применению редакции соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом государственная регистрация не является элементом формы договора аренды, а потому положения пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не определяют момент заключения соглашения о расторжении такого договора. Как указано выше, соглашение о расторжении спорного договора аренды с 11.05.2015 было совершено в порядке пункта 3 статьи 438 ГК РФ, что в силу пункта 3 статьи 434 ГК РФ означает соблюдение письменной формы такого соглашения. Кроме того, ни одна из сторон не оспаривает прекращение возникших из спорного договора обязательств с 11.05.2015. 

В силу изложенного апелляционный суд пришел к выводу о прекращении возникших из спорного договора обязательств с 11.05.2015.

Согласно расчету истца, основанному на применении ставок всех элементов арендной платы, определенных договором и дополнительными соглашениями №№ 1, 2 в периоды после дат их подписания, задолженность арендатора по состоянию на 11.05.2015 составляла: по уплате постоянной части арендной платы – 1 442,61 долларов США; по плате за пользование прилегающей территорией – 280,58 долларов США; по оплате эксплуатационных услуг – 293,71 долларов США; по оплате маркетингового взноса – 44,93 долларов США; по оплате переменной части арендной платы (коммунальные платежи) – 22 351 руб. 14 коп.

Не оспаривая арифметический расчет указанных сумм, ответчик оспаривает основания применения ставок постоянной части арендной платы, платы за пользование прилегающей территорией, стоимости эксплуатационных услуг, маркетингового взноса, ссылаясь на недействительность дополнительных соглашений №№ 1, 2 по основанию отсутствия их государственной регистрации в период до дня государственной регистрации спорного договора. 

При оценке данного довода апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что дополнительные соглашения № 1 от 01.09.2013, № 2 от 01.09.2014 были зарегистрированы 14.09.2015, то есть после прекращения обязательств из спорного договора по соглашению сторон, а равно после внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации расторжения спорного договора. 

Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует ни об их ничтожности, ни об их незаключенности в силу следующего. 

Из материалов дела следует, что указанные соглашения исполнялись сторонами, о чем, в частности, свидетельствует дополнительное внесение ответчиком страхового депозита, что в силу пункта 3.11 договора обусловлено изменением размера фиксированной части постоянной арендной платы и стоимости эксплуатационных услуг. 

Из выраженного в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) правового подхода следует, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости не исключает возникновение арендного обязательства, если сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям и совершены действия по его исполнению; правовое значение отсутствия государственной регистрации в этом случае проявляется во внешних по отношению к арендному обязательствах отношениях – права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. 

По смыслу данного правового подхода, поскольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим возникновение арендного обязательства, постольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим изменение арендного обязательства, в том числе по условию о размере арендной платы. Из этого следует, что соглашение о размере арендной платы связывает арендатор и арендодателя обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, безотносительно к его государственной регистрации (обоснованность данного правового подхода применительно к соглашению об изменении размера арендной платы подтверждается постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2016 по делу № А53-6941/2015). 

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 дополнительных соглашений № 1 от 01.09.2013, № 2 от 01.09.2014 стороны договорились распространить действие данных соглашений на отношения, возникшие с дат их подписания, что в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ является основанием применения предусмотренных ими ставок постоянной части арендной платы, платы за пользование прилегающей территорией, стоимости эксплуатационных услуг, маркетингового взноса с дат заключения каждого из указанных соглашений.

Таким образом, выполненный истцом с применением ставок всех элементов арендной платы, определенных договором и дополнительными соглашениями №№ 1, 2 в периоды после дат их подписания, расчет задолженности арендатора по уплате постоянной части арендной платы в размере 1 442,61 долларов США, по плате за пользование прилегающей территорией в размере 280,58 долларов США, по оплате эксплуатационных услуг в размере 293,71 долларов США, по оплате маркетингового взноса в размере 44,93 долларов США по состоянию на 11.05.2015 является обоснованным. 

Размер стоимости коммунальных платежей в его выражении в рублях ответчиком не оспаривает. Доказательства иной стоимости коммунальных платежей ответчиком не представлены. 

Довод ответчика о том, что с 01.05.2015 им фактически не осуществлялась коммерческая деятельность в арендуемом помещении, сам по себе не свидетельствует об отсутствии обязанности по уплате определенной договором арендной платы (в совокупности всех ее элементов), поскольку в условиях связанности ответчика арендным обязательством фактическое неиспользование им объекта аренды не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы. Доказательства существования обстоятельств, исключающих возможность такого использования вследствие нарушения спорного договора арендодателем либо действий третьих лиц, в деле отсутствуют. 

Пунктом 3.11 договора предусмотрена обязанность арендатора внести арендодателю в течение 10 банковских дней страховой депозит в размере фиксированной части постоянной арендной платы и стоимости эксплуатационных услуг за одни месяц, которые на день заключения договора составляли 1 319,63 долларов США (пункт 3.11 договора). Данным условием предусмотрено изменение размера страхового депозита пропорционально изменению размера фиксированной части постоянной арендной платы и стоимости эксплуатационных услуг с обязанностью арендатора по внесению недостающей части страхового депозита в течение 5 банковских дней со дня указанного изменения. 

Дополнительным соглашением № 1 от 01.09.2013 стороны увеличили размер страхового депозита до 1 462,41 долларов США. Дополнительным соглашением № 2 от 01.09.2013 стороны увеличили размер страхового депозита до 1 555,44 долларов США.

Сторонами не оспаривается, что в обеспечение исполнения обязательств по спорному договору ответчиком истцу были внесены денежные средства в качестве обеспечительного платежа (именуемого в договоре страховым депозитом), размер которого по состоянию на 11.05.2015 составил 2 063,03 доллара США. Данный факт признан обеими сторонами, а потому считается установленным в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ. 

Как следует из правовой позиции истца, при определении задолженности ответчика он зачел в счет указанного страхового депозита постоянную часть арендной платы в размере 1 442,61 долларов США, платы за пользование прилегающей территорией в размере 280,58 долларов США, платы за эксплуатационные услуги в размере 293,71 долларов США, маркетинговый взнос в размере 44,93 долларов США, стоимость коммунальных услуг в части 1,2 доллара США (60 руб. 90 коп), применив при переводе стоимости коммунальных услуг в доллары США курс ЦБ РФ на 11.05.2015 (1 доллар США - 50,7511 руб.). При таком подходе задолженность ответчика перед истцом составила 22 290 руб. 24 коп.

Ответчик оспаривает правоменость применения курса доллара США, установленного ЦБ РФ на 11.05.2015, полагая обоснованным применение данного курса по состоянию на 01.07.2015 – день, который бухгалтер истца указала в актах сверки как день оплаты; кроме того, ответчик полагает, что при расчете задолженности истцом были нарушены определенная пунктом 3.17 договора аренды очередность списания платежей по страховому депозиту,

При оценке обоснованности примененного истцом подхода при расчете задолженности и доводов апелляционной жалобы о его неправильности апелляционный суд  установил следующее. 

Как указано выше, за исключением переменной части арендной платы (стоимость коммунальных платежей), размеры остальных элементов арендной платы – постоянной части арендной платы, стоимости эксплуатационных услуг, платы за использование прилегающей территории, маркетингового взноса – выражены договором в долларах США. 

Согласно пунктам 3.4, 3.8 5.8 договора оплата указанных элементов арендной платы осуществляется в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Приведенная норма исключает правомерность перевод выраженного в рублях размера переменной части арендной платы в доллары США для расчетов между сторонами; наоборот, выраженные в долларах США остальные элементы арендной платы (постоянная части арендной платы, стоимость эксплуатационных услуг, плата за использование прилегающей территории, маркетинговый взнос) подлежали переводу в рубли на дни их платежа. Соответствующим образом подлежала переводу в рубли выраженная в долларах США сумма страхового депозита. 

В спорной ситуации задолженность по арендной плате была зачтена в счет страхового депозита, то есть фактического перечисления денежных средств не было, в силу чего при определении дат, на которые подлежащая уплате арендная плата и сумма страхового депозита подлежали переводу в рубли, апелляционный суд  исходит из следующего. 

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

По состоянию на день расторжения договора существовала обязанность арендатора по уплате арендодателю арендной платы в виде постоянной части арендной платы в размере 1 442,61 долларов США, по плате за пользование прилегающей территорией в размере 280,58 долларов США, по оплате эксплуатационных услуг в размере 293,71 долларов США, по оплате маркетингового взноса в размере 44,93 долларов США, по оплате переменной части арендной платы (коммунальные платежи) в размере 22 351 руб. 14 коп. 

При этом условий договора о сроках уплаты различных элементов арендной платы следует, что срок исполнения обязанности по уплате постоянной части арендной платы, по плате за пользование прилегающей территорией, по оплате эксплуатационных услуг, по оплате маркетингового взноса наступил 25.04.2015, а срок исполнения обязанности по уплате переменной части арендной платы наступил 05.06.2015. 

В связи с расторжением договора аренды отпало правовое основание удержания истцом суммы страхового депозита, а потому 11.05.2015 возникла обязанность истца по возврату ответчику данной суммы, размер которой был выражен в сумме 2 063,03 доллара США.

Письмом № 248 от 28.06.2016 истец направил ответчику возражение на претензию, в котором заявил о списании части спорной задолженности за счет страхового депозита, приложив подписанный им акт сверки взаимных расчетов (т.1, л.д. 26 – 27). Факт получения данного письма и акта сверки ответчик не оспаривает. 

Как указано выше, в силу статьи 410 ГК РФ для зачета достаточно заявления одной стороны.

На день заявления истца о зачете сроки исполнения как обязанности арендатора по уплате арендной платы, так и обязанности арендодателя по возврату страхового депозита наступили, в силу чего существовало предусмотренное статьей 410 ГК РФ основание их прекращения зачетом встречного однородного требования.

Между тем, днем исполнения обязанности, которые прекращены зачетом, является не день заявления одной из сторон обязательства о зачете. В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее.

При этом пунктом 3.17 договора предусмотрено, что денежные средства, направленные арендатором на погашение задолженности по договору, но недостаточные для полного погашения задолженности, направляются на погашение в следующей очередности: в счет погашения суммы задолженности по оплате переменной части арендной платы; в счет погашения задолженности по оплате эксплуатационных услуг; в счет погашения основного долга по оплате постоянной части арендной платы; в счет погашения задолженности по оплате санкций (неустоек, штрафов и т.п.), предусмотренных договором и приложениями к нему; в счет погашения иной документально подтвержденной задолженности по договору (в частности, вытекающей из причинения вреда, в т.ч. третьим лицам, а также иной задолженности). Основания для применения пункта 3.13 договора в данном случае отсутствуют, поскольку он определяет порядок зачета при надлежащем исполнении обязанностей арендатором.

Таким образом, в первую очередь в счет депозита подлежала зачету обязанность по уплате переменной части  арендной платы в размере 22 351 руб. 14 коп.; срок исполнения обязанности по ее уплате (05.06.2015) наступил позднее срока возврата страхового депозита (11.05.2015), а потому оба этих обязательства – обязанность по уплате переменной части  арендной платы в размере 22 351 руб. 14 коп. и обязанность по возврату страхового депозита в соответствующей части – прекратились 05.06.2015. Поскольку подлежащая уплате в рублях сумма выраженного в иностранной валюте обязательства определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа (в данном случае – на день прекращения обязательства зачетом), постольку применению подлежит установленный ЦБ РФ курс доллара США на 05.06.2015 (54,9908 руб.). 

Остаток страхового депозита после прекращения зачетом обязанности по уплате переменной части арендной платы в размере 22 351 руб. 14 коп. составил 1 656 руб. 58 коп. (2 063,03 х 54,9908 = 113 447 руб. 67 коп. – 22 351 руб. 14 коп. = 91 096 руб. 53 коп./54,9908 = 1 656 руб. 58 коп.).

Размер обязанности по уплате остальных элементов арендной платы (постоянной части арендной платы, платы за пользование прилегающей территорией, оплате эксплуатационных услуг, уплате маркетингового взноса) составлял 2 061,83 доллара США. 

Поскольку срок исполнения обязанности по уплате остальных элементов арендной платы (постоянной части арендной платы, платы за пользование прилегающей территорией, оплате эксплуатационных услуг, уплате маркетингового взноса) наступил 25.04.2015, а срок возврата страхового депозита наступил 11.05.2015, постольку оба этих обязательства – обязанность по возврату остатка страхового депозита и обязанность по уплате остальных элементов арендной платы (постоянной части арендной платы, платы за пользование прилегающей территорией, оплате эксплуатационных услуг, уплате маркетингового взноса) в соответствующей части – прекратились 11.05.2015. Поскольку подлежащая уплате в рублях сумма выраженного в иностранной валюте обязательства определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа (в данном случае – на день прекращения обязательства зачетом), постольку применению подлежит установленный ЦБ РФ курс доллара США на 11.05.2015 (50,7511 руб.). 

Размер обязанности ответчика по уплате остальных элементов арендной платы (постоянной части арендной платы, платы за пользование прилегающей территорией, оплате эксплуатационных услуг, уплате маркетингового взноса) по указанному курсу составлял 104 640 руб. 14 коп. (2 061,83 х 50,7511).

Размер обязанности истца по возврату остатка страхового депозита по указанному курсу составлял 84 073 руб. 26 коп. (1 656,58 х 50,7511).

Таким образом, в результате зачета обязанность истца по возврату страхового депозита и обязанность ответчика по уплате остальных элементов арендной платы (постоянной части арендной платы, платы за пользование прилегающей территорией, оплате эксплуатационных услуг, уплате маркетингового взноса) были прекращены в части 84 073 руб. 26 коп. 

Соответственно, обязанность ответчика по уплате арендной платы в части 20 566 руб. 88 коп. прекращена указанным зачетом не была. 

Доказательства ее прекращения исполнением либо иным предусмотренным законом способом в деле отсутствуют.

Тот факт, что истцом данная задолженность квалифицирована как задолженность по переменной части арендной платы не исключает ее взыскания, поскольку В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Данный правовой подход сформулирована в абзаце 3 пункта 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.07.2016 по делу № А63-12002/2015.

В силу изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 20 566 руб. 88 коп. В остальной части в иске надлежит отказать.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению как принятое при неправильном применении норм материального права. 

Поскольку иск удовлетворен в части, составляющей 92,27% от размера заявленного по нему требования, постольку на основании части 1 статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 1 845 руб. 40 коп.

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным данной статьей.

При подаче апелляционной жалобы ответчиком не была уплачена госпошлина. Поскольку в результате рассмотрения апелляционной жалобы принят судебный акт, которым иск удовлетворен в части, составляющей 92,27% от размера заявленного по нему требования, постольку по смыслу пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ с истца в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 232 руб., с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2 768 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2018 (дата принятия резолютивной части решения) по делу № А32-52928/2017 изменить. 

Изложить абзац первый резолютивной част решения суда в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ритейл-Парк»           (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в размере 20 566 руб. 88 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 1 845 руб. 40 коп.».

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атлант-Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную  пошлину по апелляционной жалобе в размере 2 768 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ритейл-Парк» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную  пошлину по апелляционной жалобе в размере 232 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

В соответствии с частью 4 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                          В.В. Ванин