﻿/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-10156/2019

07 мая 2021 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2021 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 07 мая 2021 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Барской А.Л., Кушнаревой Н.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чевыкаловой Галины Михайловны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 сентября 2020 года по делу                № А58-10156/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда               от 26 января 2021 года по тому же делу,

установил:

администрации муниципального образования «Город Удачный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ОГРН 1061433000045, ИНН 1433020320, далее также – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Чевыкаловой Галине Михайловне                       (ОГРНИП 312143332500048, ИНН 143310216934, адрес: г. Удачный Мирнинского района Республики Саха (Якутия), далее также – предприниматель Чевыкалова Г.М., ответчик) о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием земельного участка, за период с 01.10.2016 по 30.09.2019 в сумме 873 134 рубля                         51 копейки и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.12.2016 по 28.10.2019 в сумме 112 217 рублей 55 копеек, а также об обязании заключить договор аренды этого земельного участка.    

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 сентября 2020 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2021 года, иск удовлетворен. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Чевыкалова Г.М. обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просила их отменить и отказать в удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы предприниматель сослался на неправильное применение судами норм материального права (применение не подлежащих применению норм статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также на то, что суды не учли наличие действующего между сторонами договора аренды земельного участка, права и обязанности по которому перешли к нему (ответчику) в связи с приобретением здания у предыдущего арендатора участка.  

Администрация в представленном отзыве указала на несостоятельность доводов предпринимателя, в связи с чем просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения.  

В судебное заседание стороны своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 02 апреля 2021 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.  

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и предприниматель Четайкин Дмитрий Александрович (арендатор) заключили договор аренды от 24.06.2003 № 311/у, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на три года – с 24.06.2003 по 24.06.2006 – для размещения здания магазина «Тройка» (Республика Саха (Якутия), г. Удачный, микрорайон Надежный, ул. Строителей, д. 10) земельный участок с кадастровым номером 14:16:010502:12 площадью 2 902 кв.м. 

Указанное здание магазина (кадастровый номер 14:16:010504:2767) на основании договора о залоге имущества от 16.12.2004 № 22/01 передано предпринимателем Четайкиным Д.А. в залог Мирнинскому коммерческому банку «МАК-БАНК» (общество с ограниченной ответственностью).

В дальнейшем в связи с ненадлежащим исполнением предпринимателем Четайкиным Д.А. принятых на себя обязательств это здание перешло в собственность банка (в соответствии с заявлением от 11.06.2009 № 831 об оставлении предмета ипотеки за собой) и далее было продано последним предпринимателю Чевыкаловой Г.М. (договор купли-продажи от 02.11.2012).

Право собственности предпринимателя Чевыкаловой Г.М. на указанное здание зарегистрировано 06.11.2012. 

Ссылаясь на то, что предприниматель осуществляет использование земельного участка с кадастровым номером 14:16:010502:12, на котором расположено данное здание, без заключения договора и ненадлежащим образом производит за это оплату, администрация направила ему претензию от 16.08.2019 № 91 с требованием возместить стоимость неосновательного обогащения и уплатить проценты, а также с предложением заключить договор аренды земельного участка. 

Поскольку предприниматель Чевыкалова Г.М. на эту претензию не ответила, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.      

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 200, 421, 445, 552, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 35, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и, установив факт пользования ответчиком спорным земельным участком, исходил из обоснованности требований истца как в части взыскания с него неосновательного обогащения и процентов, так и в части обязания его заключить договор аренды.  

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов в части взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком и процентов являются правильными. 

Так, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Плательщиками земельного налога выступают организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации), плательщиками арендной платы – арендаторы земельных участков.

В случае использования лицом земельных участков в отсутствие на то правовых оснований с него подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере сбереженных им в результате такого пользования денежных средств.   

Использование земли без внесения соответствующих платежей недопустимо.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что предприниматель Чевыкалова Г.М. в спорный период осуществляла использование земельного участка с кадастровым номером 14:16:010502:12 для целей размещения и эксплуатации принадлежащего ей здания, в связи с чем правомерно исходили из того, что с учетом установленного земельным законодательством принципа платности использования земли она должна произвести оплату за такое использование.

На основании статей 22, 39.7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации расчет размера платы за пользование земельным участком произведен администрацией в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 26.01.2008 № 26, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, базовой ставки арендной платы, утвержденной в установленном порядке органом местного самоуправления (решения городского Совета депутатов муниципального образования «Город Удачный»                              от 28.03.2015 № 27-2, от 07.12.2015 № 33-5, от 05.12.2016 № 42-1, от 22.11.2017 № 4-5,              от 26.12.2018 № 14-2), и поправочных коэффициентов, учитывающих показатель инфляции на текущий финансовый год. 

При определении площади используемого предпринимателем земельного участка суды правомерно исходили из всей площади этого участка – 2 902 кв.м, поскольку установили, что на нем расположено принадлежащее предпринимателю здание, при этом сам этот участок огорожен. Предприниматель каких-либо доказательств того, что он не имел возможности пользоваться всей площадью земельного участка, либо доказательств нахождения на этом участке объектов иных лиц в материалы дела не представил. 

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В данном случае здание магазина, находящееся по адресу: г. Удачный,                  ул. Строителей, д. 10, расположено на земельном участке с кадастровым номером 14:16:010502:12, который изначально на основании договора аренды от 24.06.2003             № 311/у был предоставлен в аренду сроком на три года собственнику этого здания – предпринимателю Четайкину Д.А. Впоследствии в соответствии с договором о залоге имущества от 16.12.2004 № 22/01 и заявлением от 11.06.2009 № 831 об оставлении предмета залога за собой, а также договором купли-продажи от 02.11.2012 право собственности на указанное здание перешло к Мирнинскому коммерческому банку «МАК-БАНК» (ООО) и далее – к предпринимателю Чевыкаловой Г.М. В этой связи, исходя из изложенных выше норм и разъяснений, в случае, если названный договор аренды от 24.06.2003 № 311/у является действующим (возобновившим свое действие на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), права и обязанности по нему считаются перешедшими к предпринимателю Чевыкаловой Г.М., в силу чего она должна вносить арендную плату за пользование земельным участком. 

Между тем указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного по существу спора судебного акта по требованию о взыскании с ответчика платежей за пользование земельным участком, так как в рассматриваемом случае сумма взысканных с него платежей рассчитана администрацией именно в соответствии с порядком расчета размера арендной платы (которая является регулируемой и подлежит уплате в размере, установленном соответствующими нормативными актами).

Однако применительно к требованию об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В частности, согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пунктов 1 и 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственника здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если он не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Данная норма имеет своей целью юридическое оформление прав собственников зданий, сооружений или помещений в них на земельные участки, на которых эти здание или сооружение расположены, и подлежит применению к ситуациям, в которых собственники не имеют каких-либо прав на эти земельные участки.

Вместе с тем, как указано выше, в случае, если договор аренды от 24.06.2003         № 311/у, изначально заключенный в отношении спорного земельного участка первоначальным собственником здания – предпринимателем Четайкиным Д.А., является действующим (возобновившим свое действие на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), права и обязанности по нему считаются перешедшими к предпринимателю Чевыкаловой Г.М. При указанном условии последняя не может быть понуждена к заключению договора аренды в отношении этого земельного участка в связи с наличием такого договора в отношениях сторон.

Однако суды вопрос о том, был ли договор аренды от 24.06.2003 № 311/у возобновлен на неопределенный срок и является ли он действующим, не выясняли.

Кроме того, удовлетворяя требование администрации в указанной части, суды не учли, что по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), чего судами сделано не было.

 При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление в части обязания предпринимателя Чевыкаловой Г.М. заключить договор аренды земельного участка и, соответственно, в части взыскания с нее в доход федерального бюджета        6 000 рублей государственной пошлины (соответствующей данному требованию) не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 Кодекса подлежат отмене с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения. 

При новом рассмотрении дела в отмененной части суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, в частности, выяснить вопрос о том, является ли договор аренды          от 24.06.2003 № 311/у действующим (возобновившим свое действие на неопределенный срок), по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор. Кроме того, при новом рассмотрении дела суду также следует распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ответчиком при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 сентября 2020 года по делу № А58-10156/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2021 года по тому же делу в части обязания индивидуального предпринимателя Чевыкаловой Галины Михайловны заключить договор аренды земельного участка и в части взыскания с нее в доход федерального бюджета                       6 000 рублей государственной пошлины отменить.

Направить дело в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

В остальной части оставить обжалуемые решение и постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном             статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                  С.Б. Качуков

 

Судьи                                                                                             А.Л. Барская

                                                                                                             Н.П. Кушнарева