ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-42292/2019

Дело № А40-289724/18

г. Москва

17 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2019 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Кораблевой М.С., Валюшкиной В.В.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АВАНТАЖ 1" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2019 года по делу № А40- 289724/18, принятое судьей Дружининой В.Г. по иску ФГБУ «РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ МОЛОДЕЖНЫЙ ТЕАТР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ООО «АВАНТАЖ 1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3-е лицо: Территориальное управление Росимущества в г. Москве о взыскании задолженности по договору и пени, расторжении договора и выселении,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 11.12.2018; 

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

УСТАНОВИЛ:

ФГБУ «Российский государственный академический молодежный театр» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «АВАНТАЖ 1» о расторжении Договора № 01-3/252 от 19.07.1999 г. на передачу Министерством государственного имущества Российской Федерации в аренду помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью; выселении из занимаемого помещения по адресу: г. Москва, Театральная площадь, д. 2; о взыскании задолженности по Договору № 01-3/252 от 19.07.1999 г. и Соглашению б/н от 27.12.2017г. в сумме 13 327 894, 51 руб.; пени по Договору № 01-3/252 от 19.07.1999 г. и Соглашению б/н от 27.12.2017 г. в сумме 14 630 378 руб. с перерасчетом на дату исполнения решения суда; задолженности по Договору на возмещение коммунальных услуг № 01А от 01.07.2006г. в сумме 205 506,08 руб.; пени по Договору на возмещение коммунальных услуг № 01А от 01.07.2006г. в сумме 63 481 руб. с перерасчетом на дату исполнения решения суда (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

            Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2019 года исковые требования удовлетворены частично.

            Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом, при принятии решения по делу, нарушены нормы материального права.

            Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

            Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Представитель третьего лица, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

10.09.2019 в суд, через канцелярию поступило ходатайство ООО «АВАНТАЖ 1» об отложении судебного заседания, ввиду возможности урегулирования спора путем заключения мирового соглашения. 

Апелляционная коллегия считает, что указанное ходатайство подлежит отклонению, поскольку, при выяснении мнения истца относительно заявленного ходатайства, истец возражал против заявленного ходатайства. 

Кроме того, доказательств того, что ведутся переговоры об урегулировании спора подателем апелляционной жалобы также не представлено.

В соответствии со статьей 140 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение заключается в письменной форме и подписывается сторонами или их представителями при наличии у них полномочий на заключение мирового соглашения, специально предусмотренных в доверенности или ином документе, подтверждающих полномочия представителя.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу части 1 статьи 139 АПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебных актов.

            Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 19.07.1999 г. Министерством государственного имущества РФ (арендодатель), Российским государственным академическим Молодежным театром (балансодержатель) и ООО «Авантаж-1» (арендатор) был заключен Договор № 01-3/252 на передачу в аренду помещений по адресу: 

<

...> площадью 174, 1 кв. м. для использования под кафе.

            Согласно п. 3.1 Договора аренды арендная плата составляет 241 346,92 руб.

В силу с абз. 5 п. 3.2 Договора аренды, оплата аренды производится за каждый месяц вперед, до 10 числа оплачиваемого месяца.

Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно- хозяйственные услуги не включается в арендную плату и производится по отдельному договору с Балансодержателем в сроки, определенные упомянутым договором, если иное не установлено действующим Договором (п. 3.3 Договора аренды).

На основании Договора аренды, 01.07.2006 г. истец и ответчик заключили Договор № 01А на возмещение эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг по урегулированию отношений на возмещение затрат, связанных с предоставлением арендатору услуг, по которому арендатор возмещает часть оплачиваемых балансодержателем затрат по содержанию здания по адресу: г. Москва, Театральная площадь, д. 2.

Согласно п. 3.3. Договор вступает в силу с 01.07.2006 г. и действует до 31.12.2007 г., но считается пролонгированным на неопределенный срок при отсутствии намерения о расторжении (п. 3.3 Договора).

21.09.2001 было заключено Дополнительное соглашение № 01-30-719 от 21.09.2001 к Договору аренды № 01-3/252 от 19.07.1999, которым стороны увеличили размер арендной платы, уменьшили площадь нежилых помещений, изменили целевое назначение, уточнили адрес местонахождения и продлили срок действия Договора до 31.12.2014.

В соответствии с приложением № 2 к Дополнительному соглашению величина годовой арендной платы составляет 33 391,4 у.е. (по курсу, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому).

В соответствии с п. 3.5 Дополнительного соглашения при неуплате Арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента наступления сроков платежа Арендодатель вправе взыскать с Арендатора задолженность в установленном порядке.

Письмом от 16.03.2015 г. Министерство культуры РФ подтвердило, что Договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

08.04.2016 истец направил письмо в Территориальное управление Росимущества в г. Москве с просьбой согласовать увеличение размера арендной платы по Договору аренды на основании отчета об оценке арендной ставки за нежилое помещение и в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Письмом от 03.08.2017 Территориальное управление Росимущества в г. Москве сообщило об увеличении ежемесячной арендной платы, начиная с четвертого квартала, до 1 211 185,50 руб. с учетом НДС. Однако с октября 2017 года Арендатор оплату по Договору не осуществлял.

27.12.2017, в связи с образовавшейся задолженностью, стороны заключили соглашение об обязательстве арендатора погасить задолженность по Договору и установили рассрочку погашения долга по согласованному графику до 25.12.2018.

При этом погашение арендатором задолженности не освобождает Арендатора от осуществления ежемесячных платежей по Договору аренды (п. 4 Соглашения).

Гарантийным письмом от 31.12.2017 г. ответчик признал задолженность перед истцом, обязуясь выплатить ее в период с 01.01.2018 г. по 01.01.2019 г. (Приложение № 8), но обязательство исполнил только в январе и феврале 2018 г. частично, в размере 619 258,7 руб.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств у последнего перед истцом образовалась задолженность по соглашению об обязательстве арендатора погасить задолженность по Договору аренды в период с 28.02.2018 г. по 10.12.2018 г. составляет 3 096 290 руб.

Кроме того, задолженность по Договору аренды от 19.07.1999 № 01-3/252 за период с 10.04.2018 г. по ноябрь 2018 г. составляет 10 004 392, 23 руб.

Также истец указал, что у ответчика перед истцом имеется задолженность по Договору на возмещение коммунальных услуг № 01А от 01.07.2006г. в размере 205 506,08 руб.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец в адрес ответчика направил претензию, однако оплаты не последовало, как и мотивированного отказа.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

Согласно п. 4.2.2 Договора аренды, в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, начисляются пени по 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки, которые перечисляются в федеральный бюджет.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 4.2.2 Договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени размере 14 630 378 руб.

По Договору на возмещение коммунальных услуг за период с 09.02.2018 по ноябрь 2018 у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 205 506,08 руб.

В соответствии с п. 2.3 Договора, на возмещение коммунальных услуг за задержку оплаты выставленных счетов предусмотрена выплата Арендатором Балансодержателю пени в размере 0,1 % от суммы выставленного счета за каждый день просрочки платежа.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению коммунальных платежей, истцом были начислены пени по Договору № 01А от 01.07.2006 в размере 63 481 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьей 330, 331, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2012 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», и исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, наличия у ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, отсутствия доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности, в связи с чем, удовлетворил исковые требования в части взыскания основной задолженности и задолженности на возмещение коммунальных услуг в полном объеме.

В части взыскания пени по договору, суд первой инстанции, с учетом ранее заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера неустойки, посчитал обоснованным снизить сумму пени по Договору аренды № 01-3/252 от 19.07.1999 исходя из 0,1 % до 2 090 054 руб., относительной требования о взыскании пени за просрочку оплаты на возмещение коммунальных услуг, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанное требование подлежит удовлетворению в полном объеме, а именно в сумме 63 481 руб. В остальной части требований судом отказано.

Однако, поскольку ответчиком неоднократно нарушались договорные обязательства по арендной плате, истцом в адрес ответчика направлялась претензия с уведомлением о расторжении Договора, суд первой инстанции обоснованно признал договор № 01-3/252 от 19.07.1999, заключенный между ФГБУ «Российский государственный академический молодежный театр» и ООО «АВАНТАЖ 1» расторгнутым.

А поскольку, в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в соответствии, обусловленном договором, и ввиду того, что договор аренды расторгнут, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствуют какие-либо основания нахождения ответчика в арендуемом помещении, а потому требование истца о выселении ООО «АВАНТАЖ 1» из арендуемых помещений является обоснованным, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно,  проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы относительно несогласия с увеличением арендной платы за период с 01.01.2018 по 01.11.2018, что, по его мнению, противоречит законодательству, отклоняется судебной коллегий поскольку,  решение об увеличении ставки принято Арендодателем по Договору аренды - Росимуществом. Истец является балансодержателем здания, в котором расположено арендуемое помещение.

Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен Росимуществом в одностороннем порядке досрочно, о чем Росимущество извещает Арендатора путем Уведомления. Если Арендатор не предоставляет возражения в течении 20 дней с даты получения уведомления, то Арендатор обязан производить оплату по новой ставке, согласно указанному в Уведомлении расчету.

Размер арендной платы не изменялся с 2001 г. и был изменен только в 2017г., несмотря на постоянное увеличение рыночной стоимости аренды помещения в этот период.

В порядке п. 9 ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и ст. 6 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Росимущество заказало у Независимого Института Оценки проведение оценки помещения, арендуемого ответчиком.

03.08.2017г. Территориальное Управление Росимущества направило ответчику Уведомление об изменении величины арендной платы, в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, установленной по результатам проведения оценки.

В связи с изменением величины арендной платы, Письмом от 22.09.2017г. истец просил ответчика в срок до 29.09.2017 г. письменно подтвердить получение Уведомления. Ответчиком указанное Письмо было получено 22.09.2019г., что подтверждается подписью о получении. Ответа на данное письмо ответчик не направлял, при этом, не предоставил никаких письменных возражений относительно увеличении размера арендных платежей и в октябре 2017г. произвел оплату арендной платы по новой ставке (частично). Тем самым, подтвердил свое согласие с новой ставкой арендной платы, в Территориальное Управление Росимущества с заявлением о несогласии с величиной арендной платы не обращался.

Довод заявителя жалобы о том, что уплаченные ранее денежные средства в счет эксплуатационных и коммунальных услуг могут быть взысканы с истца, как неосновательное обогащение, отклоняется судебной коллегией на основании следующего.

Согласно п. 3.3 Договора аренды, оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в арендную плату и производится по отдельному договору с Балансодержателем в сроки, определенные упомянутым договором, если иное не установлено действующим Договором.

В связи с чем. 01.07.2006 г. истец и ответчик заключили Договор № 01Л на возмещение эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг по урегулированию отношений на возмещение затрат, связанных с предоставлением Арендатору услуг, по которому Арендатор возмещает часть оплачиваемых Балансодержателем затрат по содержанию здания по адресу: г. Москва, Театральная площадь, д. 2 (далее - Договор на возмещение коммунальных услуг - имеется в материалах дела).

В соответствии с п. 1.2 Договора на возмещение коммунальных услуг, Арендатор возмещает часть затрат, оплачиваемых балансодержателем по содержанию и эксплуатации здания пропорционально площади занимаемых нежилых помещений - 170,8 кв. м.

В соответствии с представленным расчетом задолженности, ответчик по Договору на возмещение коммунальных услуг с ноября 2017 г. по май 2019 г. денежные средства в счет оплаты коммунальных платежей вносил лишь один раз - 28.04.2018г. был погашен Счет № 39 от 17.04.2018 г. Все остальные счета на оплату коммунальных услуг, вынесенные ответчику, погашены не были, что подтверждается предоставленными в материалы дела доказательствами.

В соответствии с п. 2.1 Договора на возмещение коммунальных услуг, балансодержатель выставляет счет Арендатору на возмещение затрат, а Арендатор обязуется производить оплату по счетам, выставленным Балансодержателем. 

Пунктом 2.3 Договора на возмещение коммунальных услуг, за задержку оплаты выставленных счетов предусмотрена выплата Арендатором Балансодержателю пени в размере 0,1 % от суммы выставленного счета за каждый день просрочки платежа.

Сумма пеней по Договору на возмещение коммунальных услуг за период с 09.02.2018 г. по 20.05.2019 г. составляет 67 208 руб. (шестьдесят семь тысяч двести восемь руб.).

Таким образом, в нарушение п. 1.2 Договора на возмещение коммунальных услуг с ноября 2017г. по настоящее время ответчик не возмещает затраты, которые несет балансодержатель по содержанию и эксплуатации арендуемого ответчиком помещения, поскольку до настоящего времени ответчик не освободил арендуемые помещения.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2019 года по делу № А40-289724/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                  А.И. Проценко

 

Судьи:                                                                                                                      М.С. Кораблева

 

В.В. Валюшкина