СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Томск                                                                                                   Дело № А03-13650/2012

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2024 г.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2024 г.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего      Сбитнева А.Ю.,

судей:                                     Логачева К.Д.,

                                               Михайловой А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакаловой М.О. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Путиловец» ФИО1 (07АП-8244/13(13)) на определение от 12.04.2024 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-13650/2012 (судья Жигжитова Н.Б.) о несостоятельности (банкротстве) должника - общества с ограниченной ответственностью «Путиловец» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

принятое по заявлениям:

- конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО «Путиловец» в виде права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (15 лотов); 

- ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 об исключении из конкурсной массы права аренды земельных участков,

с участием прокурора, третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – собственников земельных участков, КФХ ФИО7, КФХ ФИО8, КФХ ФИО9, арбитражного управляющего ФИО10,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ФИО1 - не явился;

от ПАО Сбербанк России Алтайское отделение № 8644 - ФИО11 по доверенности от 18.01.2022 (онлайн);

от ФИО2 - ФИО12 по доверенности от 10.05.2023 (подключение к веб-конференции не обеспечено);

от иных лиц - не явились; 

 

У С Т А Н О В И Л:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Путиловец» 20.04.2023 и 15.06.2023 в электронном виде через систему «Мой арбитр» в арбитражный суд поступили заявления конкурсного управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества общества с ограниченной ответственностью «Путиловец» по продаже по продаже права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 22:28:010101:0235, 22:28:010101:0241, 22:28:010101:0246, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282. 

Определением от 24.07.2023 к производству суда принято заявление ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об исключении из конкурсной массы права аренды спорных земельных участков 22:28:010101:0235, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281, 22:28:010101:282. 

Определением от 26.09.2023 к производству суда принято заявление ФИО6 об исключении из конкурсной массы земельного участка с кадастровым номером: 22:28:010101:246. 

Определениями от 24.07.2023 и от 26.09.2023 споры объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением от 11.03.2024 (резолютивная часть от 26.02.2024) по ходатайству управляющего суд выделил в отдельное производство рассмотрение заявления конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:28:010101:699 (выделен из участка 22:28:010101:235) и заявлений ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об исключении из конкурсной массы права аренды земельного участка с кадастровым номером 22:28:010101:235 (в части, касающейся земельного участка 22:28:010101:699). 

В судебном заседании 31.01.2024 судом принята к рассмотрению уточнённая редакция проекта Положения о реализации права аренды земельных участков в составе 16-ти лотов с учётом выяснения сведений о преобразовании первоначальных 6-ти земельных участков в результате выдела до 16-ти после 2021 года. 

Определениями от 24.05.2023, от 26.06.2023, от 23.01.2024, от 06.02.2024 (по результатам заседания от 31.01.2024) и от 01.03.2024 к участию в рассмотрении спора в качестве третьих лиц привлечены КФХ ФИО7, КФХ ФИО8, КФХ ФИО9, собственники земельных участков и бывший конкурсный управляющий должника ФИО10.

Определением от 12.04.2024 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения отказано; из конкурсной массы исключено право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241, 22:28:010101:246, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281, 22:28:010101:282, 22:28:010101:688, 22:28:010101:689, 22:28:010101:690, 22:28:010101:691, 22:28:010101:692, 22:28:010101:693, 22:28:010101:694, 22:28:010101:695, 22:28:010101:697.

Не согласившись с состоявшимся определением, конкурсный управляющий ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение от 12.04.2024 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-13650/2012 полностью и принять новый судебный акт: «Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО «Путиловец» по продаже права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 22:28:010101:235 (уточненная площадь 3 176 868 кв. м.), 22:28:010101:241 (уточненная площадь 2 667 786 кв. м.), 22:28:010101:246 (уточненная площадь 2 423 317 кв.м.), 22:28:010101:280 (уточненная площадь 754 020 кв. м.), 22:28:010101:281 (426 923 кв.м.), 22:28:010101:282 (3 102 839 кв.м.), 22:28:010101:690 (445 558 кв. м.), 22:28:010101:691 (252 272 кв. м.), 22:28:010101:692 (1 882 134 кв. м.), 22:28:010101:688 (2 942 182 кв. м.), 22:28:010101:695 (205 920 кв. м.), 22:28:010101:693 (2 240 757 кв. м.), 22:28:010101:697 (681 527 кв. м., 22:28:010101:689 (3 465 741 кв. м.), 22:28:010101:694 (3 787 444 кв. м.)», в редакции принятой к производству суда первой инстанции 31.01.2024.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что полномочия лиц, подписавших соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241, 22:28:010101:0246 не подтверждены, в связи с ничтожностью решения, принятого протоколом общего собрания дольщиков по земельным участкам 22:28:010101:235 от 25.09.2016, принятого при отсутствии необходимого кворума. Оригиналы соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241, 22:28:010101:0246 не были представлены в материалы дела. Соглашений о расторжении договоров аренды по земельным участкам 22:28:010101:280, 22:28:010101:281, 22:28:010101:282 не представлены в материалы дела. Решения общего собрания дольщиков от 15.09.2021, указанные в выписках из протоколов по земельным участкам: 22:28:010101:235, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281, 22:28:010101:282, 22:28:010101:246 о расторжении договоров ничтожны, ввиду не включения в повестку общих собраний вопроса о расторжении договоров аренды. Заявлений об исключении из конкурсной массы земельных участков 22:28:010101:241, 22:28:010101:246, 22:28:010101:688, 22:28:010101:689, 22:28:010101:690, 22:28:010101:691, 22:28:010101:692, 22:28:010101:693, 22:28:010101:694, 22:28:010101:695, 22:28:010101:697 процессуально никем не заявлялось, а заявления об исключении из конкурсной массы земельных участков 22:28:010101:235, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282 заявлялись не всеми участниками долевой собственности. В представленных Росреестром реестровых делах на земельные участки не содержатся соглашения о расторжении договоров аренды. Напротив, содержатся согласие ООО «Путиловец», в лице конкурсного управляющего ФИО10 о сохранении аренды в выделенных земельных участках. 

Конкурсный кредитор ПАО «Сбербанк» в представленном отзыве на апелляционную жалобу поддерживает доводы конкурсного управляющего.

Собственники земельных участков ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в представленном отзыве на апелляционную жалобу просят оставить определение от 12.04.2024 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-13650/2012 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Конкурсный управляющий ФИО1 в представленных возражениях на отзыв ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 не соглашается с позицией ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, изложенной в отзыве. 

Отзывы на апелляционную жалобу и возражения на отзыв приобщены судом к материалам дела. 

Представитель ПАО «Сбербанк» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. 

Иные лица, участвующие в деле и в процессе о банкротстве, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, возражений на отзыв, заслушав участника процесса, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражным судом выносится определение. 

С момента возбуждения производства по делу о банкротстве все процедуры банкротства осуществляются под контролем арбитражного суда.

В абзаце шестом пункта 18 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, разъяснено, что цель конкурсного производства заключается в последовательном проведении мероприятий по формированию конкурсной массы и ее реализации для проведения расчетов с кредиторами. 

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. 

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» инвентаризации подлежат активы и обязательства. При этом выявляется фактическое наличие соответствующих объектов, которое сопоставляется с данными регистров бухгалтерского учета. 

В силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, а также включить в ЕФРСБ сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания. Согласно пункту 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, включающие в себя сведения: 

- подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствии с пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона; 

- о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения; 

- о специализированной организации, которую предлагается привлечь в качестве организатора торгов. 

Согласно статьям 12, 139 Закона о банкротстве конкурсные кредиторы реализуют свое право в отношении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества через участие в собрании кредиторов, которое утверждает либо не утверждает Положение.

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено такое предложение, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи этого имущества (пункт 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве).

Обязанности конкурсного управляющего ООО «Путиловец» исполняли несколько арбитражных управляющих. 

В период с 04.03.2015 по 25.07.2022 такие обязанности были возложены на ФИО10, который освобождён от исполнения обязанностей по его заявлению определением Арбитражного суда Алтайского края от 01.08.2022 (резолютивная часть от 26.07.2022). 

В последующем в период с 26.07.2022 по 26.01.2023 конкурсным управляющим должника являлся ФИО13, также освобождённый от исполнения обязанностей по его заявлению. При этом документация должника, кроме нескольких отчётов управляющего и печати должника, ФИО10 в адрес ФИО13 не передавалась. 

Определением суда от 30.03.2023 конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий ФИО1, осуществляющий свои полномочия по настоящее время. 

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении ООО «Путиловец» имеются зарегистрированные долгосрочные договоры аренды шести земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241, 22:28:010101:0246, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282 с множественностью лиц на стороне арендодателя сроком действия 10 лет и возможностью пролонгации. 

Указанные земельные участки расположены в окрестностях с. Неводное Михайловского района Алтайского края. 

Собственниками участков на праве общей долевой собственности являются пайщики – физические лица, администрация Николаевского сельсовета Михайловского района Алтайского края, число собственников превышает сотню владельцев. 

Договоры аренды заключены должником до введения в отношении ООО «Путиловец» процедур банкротства 25.05.2007 (участок №246), 06.05.2005 (участок №235), 07.05.2008 (участок №241), 20.05.2009 (участки 280-282), зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРН. Копии имеются в реестровых делах, электронные сканкопии представлены Роскадастром по запросу суда. Учитывая наличие в ЕГРН таких сведений, и то, что предыдущие управляющие не включили их в состав конкурсной массы, конкурсный управляющий ФИО1, проведя инвентаризацию и оценку права аренды вышеуказанных земельных участков сельхозназначения, обратился с заявлением об утверждении положения об их реализации. 

Действительно, как установлено судом, за весь период конкурсного производства им составлено 16 инвентаризационных описей, которые опубликованы в 11 сообщениях на сайте ЕФРСБ: № 684684 от 20.07.2015 (инв. описи 1-5), № 770691 от 05.10.2015 (инв. описи 7-8), № 844391 от 02.12.2015 (инв. опись 9), № 906478 от 22.01.2016 (инв. описи 10-11), № 950581 от 20.02.2016 (инв. опись 12), № 991460 от 19.03.2016 (инв. опись 13), № 1781696 от 05.05.2017 (инв. опись 14), № 2754920 от 04.06.2018 (инв. опись 15), № 5222314 от 16.07.2020 (инв. опись 15), № 3115588 от 11.10.2018 (инв. опись 16), № 3850260 от 11.06.2019 (инв. опись 17). 

При этом инвентаризационная опись № 6 в составе сообщений отсутствует, в ходе судебного разбирательства информация о составлении такой описи в суд не представлена.

В состав проинвентаризованного имущества ФИО10 включены:

 

Инвентаризационная опись № 1 от 20.07.2015

16 объектов недвижимости в собственности (залог ОАО «Сбербанк России»)

Инвентаризационная опись № 2 от 20.07.2015

45 объектов недвижимости в собственности (залог ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк»)

Инвентаризационная опись № 3 от 20.07.2015

12 объектов недвижимости в собственности (залог ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк»)

Инвентаризационная опись № 4 от 20.07.2015

наличные денежные средства (не выявлены)

Инвентаризационная опись № 5 от 20.07.2015

9 единиц транспортных средств, самоходных машин и иных видов техники (залог ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк»)

Инвентаризационная опись № 7 от 05.10.2015

земельный участок 22:18:080204:90 в собственности (залог ОАО «Сбербанк России»)

Инвентаризационная опись № 8 от 05.10.2015

5 единиц транспортных средств, самоходных машин и иных видов техники (залог ОАО «Сбербанк России»)

Инвентаризационная опись № 9 от 23.11.2015

право аренды 7 земельных участков (залог ОАО «Сбербанк России»)

Инвентаризационная опись № 10 от 19.01.2016

объекты недвижимости и право аренды земельных участков (17 единиц, в том числе 9 объектов капитального строительства и 8 земельных участков)

Инвентаризационная опись № 11 от 19.01.2016

162 единицы машин и оборудования, из которых 32 единицы в залоге ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк»

Инвентаризационная опись № 12 от 18.02.2016

9 единиц оборудования (не залог)

 

Инвентаризационная опись № 13 от 18.03.2016

4 единицы транспорта и сельскохозяйственной техники

Инвентаризационная опись № 14 от 04.05.2017

3 единицы самоходных машин и иных видов техники (трактор Buhler, самоходная косилка Makdon и часть от посевного комплекса Bourgault 8810-35 (бункер-накопитель Bourgault 6280)

Инвентаризационная опись № 15 от 01.06.2018

Инвентаризационная опись № 15 от 14.07.2020

часть от посевного комплекса Bourgault i

1810-35

 

трактор New Holland Т9060, госномер 22АО 0970, заводской номер Z7A202415

Инвентаризационная опись № 16 от 10.10.2018

трактор К-744, 2010 года выпуска, заводской номер 100040

Инвентаризационная опись № 17 от 11.06.2019

39 единиц условно-пригодных строительных материалов от разбора строения (склада) по адресу: Алтайский край, Ключевский район, 5 км от с. Северка

 

Права аренды земельных участков ООО « Путиловец » включены ФИО10 в инвентаризационную опись от 23.11.2015 № 9, однако в отношении спорных земельных участков сведения в данной описи и в других инвентаризационных описях имущества ООО «Путиловец», составленных ФИО10, отсутствуют. 

Конкурсный управляющий ФИО13 инвентаризацию имущества ООО «Путиловец» не проводил. 

В ходе судебного разбирательства, истребовав и проанализировав копии реестровых дел в отношении земельных участков, суд установил факт выдела из них долей в 2021 году с образованием новых участков и изменением площади первоначальных.

В результате в 2021 году 6 земельных участков преобразовались в 16:

 

номер

площадь

 

номера выделенных участков, включая первоначальный

площадь после выделения

22:28:010101:235

14 126 041 кв.м.

 

22:28:010101:235 22:28:010101:689 22:28:010101:694 22:28:010101:699

3 176 868 кв.м. 3 465 741 кв.м. 3 787 444 кв.м. 3 695 988 кв.м.

22:28:010101:241

5 815 888 кв.м.

 

22:28:010101:241 22:28:010101:688 22:28:010101:695

2 667 789 кв.м. 2 942 182 кв.м. 205 920 кв.м.

22:28:010101:246

5 345 601 кв.м.

 

22:28:010101:246 22:28:010101:693 22:28:010101:697

2 423 317 кв.м. 2 240 757 кв.м. 681 527 кв.м.

22:28:010101:280

1 199 578 кв.м.

 

22:28:010101:280 22:28:010101:690

754 020 кв.м. 445 558 кв.м.

22:28:010101:281

679 195 кв.м.

 

22:28:010101:281 22:28:010101:691

426 923 кв.м. 252 272 кв.м.

22:28:010101:282

4 984 973 кв.м.

 

22:28:010101:282 22:28:010101:692

3 102 839 кв.м. 1 882 134 кв.м.

ИТОГО

32 151 276 кв.м.

 

ИТОГО

32 151 279 кв.м.

 

Данные обстоятельства следуют из содержания реестровых дел на участки и подтверждены в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 87.1 АПК РФ специалистами Росреестра. 

В судебном заседании 23-31.01.2024 специалистом Росреестра даны пояснения и консультации по основаниям изменения площади первоначальных земельных участков с кадастровыми номерами 22:28:010101:235, 22:28:010101:241, 22:28:010101:246, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282, об образованных в результате выдела земельных участках (их площадях), а также о переносе информации об обременениях в виде права аренды в пользу ООО «Путиловец» на выделенные земельные участки. Пояснения изложены, в том числе в письменном виде. 

Судом установлено и подтверждено специалистом Росреестра, что преобразование спорных 6 земельных участков сельхозназначения в 16 произведено в результате выдела долей на основании решения общих собраний пайщиков, оформленных протоколами от 15.09.2021, выписки из которых содержатся в представленных по запросу суда реестровых делах на участки (копии реестровых дел представлены в электронном виде на диске).

Специалист Росреестра пояснил, что обременения в виде права аренды в пользу ООО «Путиловец» перенесены в отношении всех выделенных земельных участков, кроме участка № 699 (выделен из участка № 235), а на часть выделяемых участков, предусмотренных проектами межевания, права в ЕГРН не регистрировались, поскольку соответствующие заявления собственниками не подавались, сведения в отношении таких участков носят временный характер (подлежат исключению из ЕГРН после 01.03.2022), произведена лишь постановка участков на кадастровый учёт без присвоения кадастровых номеров. 

В судебном заседании, отложенном на 26.02.2024 для выяснения причин отсутствия в ЕГРН записи об аренде по участку № 699, специалистом Росреестра даны пояснения, также представлены письменные пояснения. Указано, что в отношении участка 22:28:010101:699 (выделен из участка № 235) данная запись именно не переносилась, а не погашена. По участку 22:28:010101:699 в ЕГРН внесена запись о передаче в аренду одному из сособственников ФИО8 (с 18.04.2023). Также пояснил, что после истечения срока аренды погашение записи о ней носит заявительный характер либо осуществляется на основании решения суда. При поступлении такого заявления от сторон договора Росреестром исходя из согласованных договором аренды условий проверяется соблюдение формы и порядка расторжения договора. 

Из содержащихся в реестровых делах на участки выписок из протоколов общих собраний участников долевой собственности на участки от 15.09.2021 следует, что собрания проводились под председательством главы Николаевского сельсовета ФИО14 с включением в повестку вопросов об утверждении проектов межевания земельных участков о выделении части долей с целью передачи в аренду иным лицам. По вопросу о передаче в аренду образуемых земельных участков приняты решения о передаче в аренду следующим арендаторам: 

- ИП КФХ ФИО8 (протокол собрания по участку 22:28:010101:235); 

- ИП КФХ ФИО7 (протокол собрания по участку 22:28:010101:241); 

- ИП КФХ ФИО8 (протокол собрания по участку 22:28:010101:246); 

- ИП КФХ ФИО7 (протокол собрания по участкам 22:28:010101:280, 22:28:010101:281 и 22:28:010101:282). 

По земельному участку 22:28:010101:699 (выделен из 22:28:010101:235) в ЕГРН зарегистрирован договор аренды с главой КФХ ФИО8 от 11.04.2023 сроком действия на 20 лет. 

В реестровых делах на первоначальные 6 участков также содержатся письменные согласия арендатора ООО «Путиловец» от 16.09.2021 на образование земельных участков в результате выдела в счёт земельных долей, подписанные конкурсным управляющим ФИО10 и заверенные оттиском печати должника. 

По ходатайству представителя собственников в ходе судебного разбирательства 17.08.2023 судом в порядке статьи 56 АПК РФ в качестве свидетеля опрошен ФИО15, пояснивший, что в период с декабря 2015 года до середины 2021 года был привлечённым специалистом по делу о банкротстве ООО «Путиловец», занимался инвентаризацией имущества должника, представил в подтверждение доверенность от конкурсного управляющего ФИО10 от 26.08.2016 (данные сведения подтверждаются также отчётами конкурсного управляющего, в которых имеется указание на ФИО15 в качестве привлечённого специалиста). ФИО15 пояснил, что право аренды по спорным земельным участкам не включалось в инвентаризационные описи, поскольку дольщики (пайщики) участков выразили намерение о расторжении договоров аренды с выделом их паёв из общей долевой собственности, о чём по инициативе администрации Николаевского сельсовета проводилось собрание дольщиков 25.09.2016, на котором он присутствовал в качестве представителя конкурсного управляющего. На собрании были выбраны уполномоченные лица по каждому из участков для подготовки и оформления уведомлений о расторжении договоров аренды и подписания соглашений о расторжении. Соответствующие проекты документов были направлены ему на электронную почту, однако соглашения о расторжении договоров аренды так и не были подписаны. Возможно какое-то из соглашений всё-таки было подписано ФИО10, об этом ему неизвестно. Право аренды спорных земельных участков не передавалось в ходе конкурсного производства в субаренду ввиду высокой стоимости самой арендной платы, наличия задолженности по арендной плате за три предшествующих года и отсутствия по этим причинам экономической целесообразности для передачи участков в субаренду. 

Аналогичные по своему содержанию пояснения даны в ходе судебного разбирательства представителем собственников земельных участков ФИО12 

В связи с приведёнными пояснениями и возражениями, в целях проверки взаимоотношений должника с арендодателями участков, судом направлялись запросы в сельское поселение, администрацию района, Министерство сельского хозяйства Алтайского края, орган статистики, третьим лицам и собственникам участков педлагалось представить доказательства их использования.

Согласно письмам Министерства сельского хозяйства Алтайского края от 10.07.2023, от 12.10.2023 и от 18.03.2024 информацией об использовании (возделывания, обработке) земельных участков сельскохозяйственного назначения в окрестностях с. Неводное с 2016 года по настоящее время министерство не располагает. 

Администрация Михайловского района письмами от 23.06.2023, от 21.07.2023, от 09.10.2023 и от 21.03.2024 сообщила, что земельные участки находятся в собственности пайщиков и используются собственниками, и о том, что сведениями о заключённых договорах аренды в отношении участков не располагает. При этом в письме от 23.06.2023 указала, что участки № 235, № 281 и № 282 используются ИП ГКФХ ФИО7 (указанные сведения подтверждаются отчетностью за 2016-2022 годы 29-СХ «Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур»), а земельный участок № 280 используется собственниками для сенокошения. 

В соответствии с письмами администрации Николаевского сельсовета Михайловского района Алтайского края от 05.06.2023, от 20.06.2023 и от 05.03.2024 (копия представлена прокурором) сведениями и документами об использовании и обороте спорных участков (кем, когда и как с 2016 года, а также о подаваемой отчётности на них) администрация не располагает. Также в администрации отсутствуют протоколы общих собраний 2016 года по вопросу досрочного прекращения договоров аренды и нет сведений, проводилось ли такое собрание. Подтвердила проведение 15.09.2021 общих собраний об утверждении собственниками участков проектов их межевания, инициаторами которого являлись КФХ ФИО7, КФХ ФИО16 и КФХ ФИО9 

Алтайкрайстат письмом от 11.08.2023 сообщил, что учёт земель в ведомстве по кадастровым номерам не ведётся, данные предоставить нет возможности, сведениями об использовании и обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения служба не располагает. 

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регламентированы в статье 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). 

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, что имеет место по настоящему делу, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Закона. 

В пункте 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения указано, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Подпунктами 6 и 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 того же Закона). 

Из пояснений и представленных в дело доказательств следует, что такие собрания созывались в 2016 и 2021 годах. 

В соответствии с требованиями Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в газете «Алтайская правда» от 11.08.2016 № 146 (29287) опубликовано извещение о проведении 25.09.2016 общих собраний участников общей долевой собственности на спорные шесть земельных участков №№ 235, 241, 241, 280-282. Согласно извещению в перечень вопросов, подлежащих обсуждению, включен вопрос о расторжении договора аренды названных участков (пункт 1). Копия газетной публикации представлена в дело 24.10.2023 через систему «Мой арбитр» представителем собственников участков ФИО12 

Общее собрание собственников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 22:28:010101:235 и 22:28:010101:241, состоявшееся 25.09.2016, приняло решение о расторжении в одностороннем порядке договоров аренды с ООО «Путиловец» (согласно протоколам от 25.09.2016, представленным в дело в копиях в заседаниях 22.09.2023 и 01.03.2024). 

Собственниками участков в дело также представлены копии соглашений от 14.05.2019 о расторжении договоров аренды земельных участков 22:28:010101:235, 22:28:010101:241 и 22:28:010101:246, подписанных со стороны ООО «Путиловец» конкурсным управляющим ФИО10 (представлены в дело в копиях в заседаниях 22.09.2023 и 01.03.2024). 

Оригиналы протоколов от 25.09.2016 и соглашений от 14.05.2019 в дело не представлены, по пояснениям представителя собственников ФИО12, у них отсутствуют, имеются только копии. 

С заявлениями о погашении записи об аренде земельных участков в ЕГРН никто не обращался, что не оспаривается лицами, участвующими в деле. 

Вместе с тем, как верно отмечено судом, по смыслу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора аренды, при этом сохранение записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился. 

В связи с этим отсутствие в указанном реестре записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае ее прекращения по основаниям, установленным законом или договором. 

Согласно выпискам из протоколов общих собраний, проведённых в 2021 году, при выборе пайщиками по вопросу 5 повестки уполномоченных лиц для осуществления необходимых регистрационных мероприятий по снятию (постановке) на кадастровый учёт преобразованных в результате выдела долей участков они наделили выбранных лиц (ФИО4 и ФИО5) полномочием расторгнуть существующие договоры аренды с ООО «Путиловец» и заключить договоры аренды с новыми арендаторами (ФИО8 и ФИО7). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 того же Кодекса). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ). 

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении стороной договора, в том числе арендодателем, требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, не имеет правового значения, какие обстоятельства или мотивы предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; право на отказ от такого договора обусловлено исключительно волей стороны.

Таким образом, правовое значение для разрешения вопроса о том, продолжается ли действие договора, возобновленного на неопределенный срок, имеет наличие или отсутствие волеизъявления любой из его сторон на прекращение арендных отношений. Именно с волеизъявлением стороны связывается прекращение аренды в отношении недвижимого имущества по истечении трех месяцев с момента извещения другой стороны о таком волеизъявлении. 

Аналогичный правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2023 № 306- ЭС23-12789 по делу № А12-16447/2022.

Из материалов дела следует и установлено судом, что арендодатели - собственники земельных долей однозначно выразили волю на прекращение с должником арендных отношений в отношении принадлежащих им участков категории земель сельскохозяйственного назначения, что следует из представленной в дело газетной публикации 2016 года, содержания протоколов общих собраний пайщиков 2021 года, копий протоколов от 25.09.2016. Из совокупности согласующихся между собой прямых и косвенных доказательств, в частности копий соглашений от 14.05.2019 о расторжении договоров аренды по участкам №235, 1241 и 246, а также пояснений свидетеля ФИО15 следует осведомленность конкурсного управляющего о таком намерении. 

Решение пайщиков об отказе от арендных отношений с должником принято в период после введения конкурсного производства в отношении ООО «Путиловец» в 2015 году, которое в период конкурсного производства не возделывало и не пользовалось спорными земельными участками, не осуществляло посевные работы и сбор урожая, что не оспаривается никем из лиц, участвующих в деле. 

Данное обстоятельство подтверждается пояснениями свидетеля ФИО15, письмом администрации Михайловского района от 23.06.2023 о том, что участки № 235, № 281 и № 282 используются ИП ГКФХ ФИО7 (указанные сведения подтверждаются отчетностью за 2016-2022 годы 29-СХ «Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур»), а земельный участок № 280 используется собственниками для сенокошения, а также протоколами общих собраний пайщиков от 25.09.2021 и договором аренды с ФИО8 по участку 22:28:010101:699 (выделен из 22:28:010101:235). 

На основании изложенного и учитывая, что отсутствие в ЕГРН записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае ее прекращения по основаниям, установленным законом или договором, суд обоснованно пришел к выводу о том, что договоры аренды спорных участков прекратили своё действие в связи с расторжением в одностороннем порядке со стороны арендодателей, о чём также свидетельствуют представленные в дело копии соглашений от 14.05.2019 о расторжении договоров по участкам № 235, 1241 и 246 (представлены в дело в заседаниях 22.09.2023 и 01.03.2024).

Доводы конкурсного управляющего и кредитора ПАО «Сбербанк России» о ничтожности протоколов общих собраний дольщиков от 25.09.2016 судом отклоняются как противоречащие установленным судом обстоятельствам и представленным в дело иным доказательствам, в частности, копиям соглашений о расторжении договоров аренды от 14.05.2019.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал заявление управляющего не подлежащим удовлетворению, а заявление собственников по участкам 22:28:010101:0235, 22:28:010101:280, 22:28:010101:281, 22:28:010101:282 обоснованным, в том числе в отношении выделенных из них участков. 

Несмотря на отсутствие заявлений собственников по участку № 246 суд, с учетом выводов, постановленных в настоящем определении, и необходимости окончательного разрешения спора, принимая во внимание привлечение к участию третьими лицами всех собственников участков, а также длительность процедуры конкурсного производства в отношении должника с 2015 года, обоснованно посчитал необходимым исключить из конкурсной массы также участок № 246 и выделенные из него участки № 693 и №697.

Установленные судом обстоятельства и сделанные на их основе выводы заявителем апелляционной жалобы по существу не опровергнуты. Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств дела в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьёй 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение от 12.04.2024 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-13650/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Путиловец» ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края. 

 

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью состава суда, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети Интернет.

 

Председательствующий                                                                                    А.Ю. Сбитнев

 

Судьи                                                                                                                   К.Д. Логачев

 

                                                                                                                             А.П. Михайлова