СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-9751/2017-ГК

г. Пермь

27 сентября 2017 года

Дело № А60-1695/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2017 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю.В., судей Макарова Т.В., Семенова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Некрасовой А.С., 

при участии представителя истца, общества с ограниченной ответственностью  "Инвестиционно-строительная компания "СВ Групп", - Плотниковой Я.Г.,  доверенность от 20.10.2016,  

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела  извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет- сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание  не явились, явку своих представителей не обеспечили,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с  ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "СВ  Групп",  

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 мая 2017 года   по делу № А60-1695/2017,  

принятое судьей Чукавиной Т.В, 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно- строительная компания "СВ Групп" (ОГРН 1076673016936, ИНН 6673166297)  

к Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению  муниципальным имуществом,  

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс"  (ОГРН 1046604381691, ИНН 6672160662),  

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТИЦИОННО- СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "СВ ГРУПП" (далее – общество, истец)  обратилось с иском к Администрации города Екатеринбурга в лице  Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее –  департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при  заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда  с условием о рассрочке платежа от 07.09.2016 № 1793, определении рыночной  стоимости нежилого помещения общей площадью 94, 1 кв.м., номера на  поэтажном плане №№ 14, 20-21, 44-46, расположенного по адресу:  Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, 62, просило изложить  п. 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с  условием о рассрочке платежа от 07.09.2016 № 1793 в редакции: «2.1. Цена  объекта составляет 1 280 000 руб.».  

Истец уточнил наименование ответчика, просит считать ответчиком по  делу - Администрацию города Екатеринбурга в лице Департамента по  управлению муниципальным имуществом (уточнения судом приняты).  

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс".  

Решением суда от 17.05.2017 в иске отказано. Пункт 2.1 договора от  07.09.2016 № 1793 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием  о рассрочке платежа изложен в следующей редакции: Цена объекта составляет  5 330 000 рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.  

Истец с решением суда не согласен, в апелляционной жалобе просит  решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Полагает, что  суд необоснованно дважды отказал в удовлетворении ходатайства о назначении  оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта  муниципального нежилого фонда. Также истец не согласен с выводом суда об  отсутствии общедомовых коммуникаций в выкупаемых истцом помещениях.  Ссылается на существенные нарушения, допущенные при подготовке отчетов,  представленных ответчиком, такие как неверное определение наиболее  эффективного использования объекта оценки, некорректный подбор объектов  аналогов (несопоставимых по характеристикам с объектами оценки).  

Учитывая, что вопрос о рыночной стоимости помещений имеет значение  при рассмотрении настоящего спора, и разрешение данного вопроса требует  специальных познаний, определением Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 07.08.2017 по делу назначена судебная экспертиза.  

На разрешение экспертизы поставлены вопросы о соответствии отчета от  23.03.2017 № 112 об определении рыночной стоимости помещения, назначение:  нежилое, общая площадь 94, 1 кв.м, номера на поэтажном плане: 14, 20-21, 4446, этаж: подвал, расположенных по адресу: 620027, Россия, Свердловская  область, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, 62, подготовленный ООО  

"Трансэнергоресурс", требованиям законодательства Российской Федерации об  оценочной деятельности, в том числе требованиям ФЗ «Об оценочной  деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов  уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по  нормативно–правовому регулированию оценочной деятельности, и (или)  стандартов и правил оценочной деятельности. В случае если отчет не  соответствует требованиям законодательства РФ Об оценочной деятельности,  то повлияло ли это на размер рыночной стоимости объекта оценки. Также  перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости  помещений, назначение: нежилое, общая площадь 94, 1 кв.м, номера на  поэтажном плане: 14, 20-21, 44-46, этаж: подвал, расположенного по адресу:  620027, Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, 62,  без НДС, по состоянию на 22.04.2016.  

В связи с поступлением в суд заключения экспертизы протокольным  определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 21.09.2017  производство по делу возобновлено (ст. 146 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).  

Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы  апелляционной жалобы поддержал.  

Ответчик, треть лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте  рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили.  

В представленном письменном отзыве и в дополнениях к отзыву ответчик  выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда  оставить без изменения.  

Общество "Трансэнергоресурс" на апелляционную жалобу представило  письменный отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения,  апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Как следует из материалов дела, 22.04.2016 общество в соответствии с п. 2  ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях  отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (в редакции ФЗ № 149-ФЗ от 17.07.2009, далее -  Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) обратилось в департамент с  заявлением о реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого обществом на основании договора № 29000090 от 01.08.2007  аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга нежилого  помещения, общей площадью 94.1 кв.м, номера на поэтажном плане: 14, 20-21,  44-46, этаж - подвал, расположенного по адресу: 620027, Свердловская область,  г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, 62.  

Письмом от 14.09.2016 № 02.12-12/1/002/3753 ответчик направил истцу  проект договора купли-продажи № 1793 от 07.09.2016.  

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи № 1793 от 07.09.2016 цена  объекта составляет 5 410 000 (пять миллионов четыреста десять тысяч) рублей  без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС. Стоимость  определена на основании отчета № 307 от 05.07.2016 об определении рыночной  стоимости помещения, назначение: нежилое, площадь 94, 1 кв.м., номера на  поэтажном плане №№ 14, 20-21, 44-46, этаж - подвал, расположенных по  адресу: 620027, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, 62  

(далее - отчет № 307), выполненного ООО "Трансэнергоресурс" по  заказу департамента.  

Не согласившись с ценой объекта, истцом в адрес ответчика был направлен  протокол разногласий № 1 к проекту договора купли-продажи объекта  муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 1793 от  07.09.2016,  

Ответчик в письме от 18.11.2016 № 02.12-12/1/002/4549 отклонил  направленный протокол разногласий.  

Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости объекта не  урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Принимая пункт 2.1 договора в редакции департамента, суд первой  инстанции признал, что отчет представленный обществом не может быть  принят, а отчет, подготовленный по заданию департамента, является  достоверным и не противоречит требованиям действующего законодательства.  

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами  заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект  договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий  к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня  получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии  договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При  отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах  его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол  разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении  договора, на рассмотрение суда.  

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях  передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение  суда на основании ст. 446 названного Кодекса, спорные условия договора  определяются в соответствии с решением суда.  

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в  резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по  каждому спорному условию договора.  

Таким образом, разрешая переданный на основании ст. 445 Гражданского  кодекса Российской Федерации спор об урегулировании возникших при  заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм  

должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой  редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли  разногласия.  

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной  собственности, может быть передано его собственником в собственность  граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о  приватизации государственного и муниципального имущества.  

На основании положений ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N  159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий  установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе  вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при  получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить  заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого  имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения  заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества  в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить  заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в  десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации  арендуемого имущества.  

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта  малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является  началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан  обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.  

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна  определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным  органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего  заявления о реализации им предоставленного Федерального закона от  22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого  имущества.  

Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ  от 18.10.2012 по делу N А57-9149/2010.  

Как указано выше, заявление истца о реализации преимущественного  права на выкуп арендованного имущества подано в уполномоченный орган  22.04.2016.  

В ходе судебного разбирательства в суд первой инстанции ответчиком  представлен отчет № 112, об определении рыночной стоимости помещения,  назначение: нежилое, площадь 94, 1 кв.м., номера на поэтажном плане №№ 14,  20-21, 44-46, этаж - подвал, расположенных по адресу: 620027, Свердловская  область, г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев, 62, период проведения работ по  оценке в котором определен с 13-23 марта 2017 года, согласно которому  

рыночная стоимость помещений составляет 5 330 000 руб. по состоянию на  22.04.2016 года.  

Согласно экспертному заключению № 349/С-17 от 24.03.2017  выполненному некоммерческим партнерством саморегулируемая организация  «Свободный Оценочный Департамент», отчет № 112 соответствует требованиям  законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная  стоимость в отчете № 112 подтверждена.  

Отчеты № 307 от 05.07.2016 и № 59-09.2016 от 17.10.2016 содержат  существенно отличающиеся сведения о рыночной стоимости помещения по  состоянию на даты, отличные от даты подачи заявления о выкупе помещения.  

При наличии в материалах дела различных сведений о рыночной  стоимости спорного помещении, судом апелляционной инстанции с целью  определения рыночной стоимости помещения на дату подачи заявления  назначена судебная экспертиза.  

Как следует из заключения независимого эксперта индивидуального  предпринимателя Попова Константина Ивановича от 31.08.2017 рыночная  стоимость спорных помещений по состоянию на 22.04.2016 составляет  2 389 704 руб. 95 коп.  

Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» для целей настоящего  Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается  наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть  отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине  цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

Таким образом, наиболее вероятная цена, по которой данный объект  оценки может быть отчужден, может быть определена лишь когда учтены все  существенные характеристики оцениваемого объекта.  

Эксперт в заключении, данном по результатам проведения судебной  экспертизы, указал, что отчет, подготовленный по заданию департамента,  действительно формально соответствует требованиям законодательства об  оценочной деятельности, однако часть параметров, учитываемых при  определении рыночной стоимости объекта, применены без учета фактических  характеристик спорного объекта, что могло существенно повлиять на  результата оценки. А именно, сегмент рынка определен только исходя из  использования объекта под торговое назначение, что не учитывает фактическое  использование объекта в настоящее время и разрешенное использование по  договору: торговое, офис. Кроме того, в проекте договора купли-продажи,  направленном обществу департаментом, последний назначение помещений  указывает – нежилое, без конкретизации. А также не учтены этаж  расположения объекта (подвальное помещение в жилом доме, в аналогах,  взятых экспертом, подготовившим отчет для ответчика, взяты аналоги,  расположенные на первых этажах и торгово-офисных центра), и его  техническое состояние (в части помещений проходят общедомовые  коммуникации), что также не может не сказываться на рыночной стоимости  объекта.  

В заключении, подготовленном экспертом в рамках судебной экспертизы,  все эти факторы учтены, в результате чего рыночная стоимость объекта  составила 2 389 704 руб. 95 коп.  

Поскольку при определении рыночной стоимости судебным экспертом  наиболее полно учтены характеристики спорного объекта и принято во  внимание его фактическое состояние, апелляционный суд полагает  необходимым определить условие договора исходя из рыночной стоимости  спорных помещений в размере 2 389 704 руб. 95 коп.  

Учитывая изложенное, п. 2.1 договора № 1793 купли-продажи от 07  сентября 2016 года подлежит изложению в следующей редакции: «Цена  Объекта составляет 2 389 704 руб. 95 коп. без учета стоимости неотделимых  улучшений и учета НДС.», решение суда от 17.05.2017 изменению.  

Руководствуясь ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 мая 2017 года по делу   № А60-1695/2017 изменить.  

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.  

Изложить пункт 2.1 договора № 1793 купли-продажи муниципального  нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07 сентября 2016 года в  следующей редакции: «Цена Объекта составляет 2 389 704 (два миллиона  триста восемьдесят девять тысяч семьсот четыре) руб. 95 коп. без учета  стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.».  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий  двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской  области.  

Председательствующий Ю.В. Скромова 

Судьи Т.В. Макаров  

В.В. Семенов