Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

город Пермь        

07.11.2024 года                                                             Дело № А50-4482/24

 

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 07.11.2024 года.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Дрондиной Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Желудевой Е.М., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Товарищества собственников жилья «Карбышева, 6» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании отсутствующим права собственности,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора:

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность, диплом, (он-лайн)

от ответчика: ФИО3, уд.адвоката, доверенность,

от третьего лица: не явились, извещены,

 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

 

-             Товарищества собственников жилья «Карбышева, 6» (далее – Истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (далее – Ответчик) о признании местами общего пользования следующие помещения: нежилые помещения общего пользования в подвале (номера на поэтажном плане: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14) общей площадью 315,3 кв. м по адресу 

<

...>;

-   внесении в единый государственный реестр недвижимости изменений в виде прекращения права собственности ФИО1 на нежилые помещения общего пользования в подвале (номера на поэтажном плане: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14) общей площадью 315,3 кв. м по адресу 

<

...> с общим кадастровым номером 59:01:2912568:360.

          Истец на иске настаивает. Просит провести судебную экспертизу по делу.

          Ответчик с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве. Оснований для назначения экспертизы не имеется, поскольку, само по себе наличие инженерных коммуникаций не меняет правового режима спорного помещения, которое проектной документацией при строительстве дома  было учтено как Спортивный клуб, что подтверждается Договором долевого участия в строительстве и Разрешением на ввод в эксплуатацию. Кроме того, ссылается на пропуск Истцом срока исковой давности.

          Протокольным определением от 24.10.2024 г. Истцу отказано в назначении по делу судебной экспертизы в виду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 82 АПК РФ.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено. В отзыве отразили сведения содержащиеся в ЕГРН. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица по правилам ст. 156 АПК РФ.

          Исследовав материалы дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, ТСЖ «Карбышева, 6» управляет многоквартирным домом по адресу 

<

...>, в котором имеется подвал. По всему подвалу проходят инженерные коммуникации холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, отопления, канализации, электроэнергии, которые обслуживают все помещения в многоквартирном доме. Общая площадь помещений в подвале составляет 552 кв. м.

В едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеются сведения о том, что на часть помещений подвала общей площадью 315,3 кв. м. зарегистрировано право частной собственности Ответчика. Между тем такая регистрация права частной собственности не соответствует требованиям закона и влечёт негативные последствия, в частности, для собственников помещений в многоквартирном доме. На оставшиеся помещения в подвале площадью 236,7 кв. м. право частной собственности не зарегистрировано.

          Истец полагает, что рассматриваемый подвал является помещением вспомогательного назначения, предназначен для устройства инженерных коммуникаций многоквартирного дома, в связи с чем он изначально не мог находится в частной собственности. Ответчик, также как и все предыдущие собственники с учётом изложенного не могли не знать, что спорные помещения не могли находится в частной собственности, поэтому, зарегистрировав за собой право частной собственности на помещения, они нарушили закон.

     Выше указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ право на обращение в арбитражный суд принадлежит лицу, права и законные интересы которого нарушены.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на объект.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 N 19-КГ15-47).

В определении Верховного Суда РФ от РФ от 31.07.2015 N 304-ЭС15-9930 по делу N А27-13372/2012 изложена позиция, согласно которой, право на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.

Поскольку под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически и физически обладать им, лицо, предъявившее требование о признании права собственности отсутствующим, должно представить доказательства возникновения у него права собственности на спорное имущество и нахождения этого имущества в его владении, а также доказать незаконность возникновения права собственности другого лица на спорное имущество, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца.

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 13.09.2017 N 306-ЭС17-12659 от 13.09.2017 по делу N А57-27197/2015 для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты как признание права отсутствующим, помимо установления нарушений, имевших место при государственной регистрации, необходимо также представить доказательства того, что право собственности ответчика возникло по порочным основаниям.

          Управление Росреестра по Пермскому краю в отзыве отразило сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся следующие сведения о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимого имущества.

Так, нежилое помещение (нежилое помещение - "спорт-клуб"), общей площадью 315,3 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул.Карбышева, д.6, с кадастровым номером: 59:01:2912568:360. В отношении помещения содержится отметка, что объект не является общим имуществом собственников помещений в здании. Объект поставлен на государственный кадастровый учет (далее - ГКУ) 12.09.2013, является ранее учтенным.

03.11.2011 внесена запись о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью "ЖБК-7" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.06.2010 №417/2007/1, выдавший орган: Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми, акта приема-передачи к договору участия в долевом строительстве №6/0-8 от 07.12.2009 от 29.08.2011, договора №6/0-8 участия в долевом строительстве от 07.12.2009. Запись № 59-59-25/047/2011-735 погашена 30.12.2017 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.12.2017.

30.12.2017 внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.12.2017. Запись № 59:01:2912568:36059/025/2017-2   погашена  23.08.2022   на  основании  договора  купли-продажи имущества от 08.08.2022 №4-08/2022.

19.04.2019 внесена запись о государственной регистрации аренды на основании договора аренды от 25.03.2019 №25/03-2019. Арендатор - ФИО5,    арендодатель    -    ФИО4.    Запись № 59:01:2912568:360-59/097/2019-3 погашена 23.08.2022 на основании договора купли-продажи имущества от 08.08.2022 №4-08/2022.

19.04.2019 внесена запись о государственной регистрации договора аренды на основании договора аренды от 25.03.2019 №25/03-2019, соглашения к договору аренды №25/03-2019 от 25.03.2019 года от 01.10.2022. Арендатор - ФИО5, арендодатель - ФИО1. Запись № 59:01:2912568:360-59/097/2019-4 является актуальной.

23.08.2022 внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи имущества от 08.08.2022 №4-08/2022. Запись № 59:01:2912568:36059/095/2022-7 является актуальной.

23.08.2022внесена запись о государственной регистрации аренды на основании Договора аренды земельного участка №073-190 от 01.11.2019, Договора купли-продажи имущества от 08.08.2022 №4-08/2022, Соглашения к договору аренды №25/03-2019 от 25.03.2019 года от 01.10.2022. Арендатор - ФИО5, арендодатель - ФИО1. Запись № 59:01:2912568:360-59/095/2022-8 является актуальной.

04.09.2022внесена запись о государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды на основании Соглашения к договору аренды №25/03-2019 от 25.03.2019 года. Запись № 59:01:2912568:360-59/293/2023-9 является актуальной.

31.10.2011 в орган регистрации прав поступило заявление ФИО6, действующего от имени ЖБК-7 о государственной регистрации права собственности в отношении нежилого помещения «спорт-клуб», расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Карбышева, д. 6.

К заявлению также были приложены следующие документы:

- платежное поручение от 17.10.2011 № 429;

-   доверенность от 18.06.2010, удостоверенная нотариусом Пермского городского нотариального округа, ФИО7 за № 3-1038;

- кадастровый паспорт помещения от 23.03.2011;

-   акт приема-передачи от 29.08.2011 к договору участия в долевом строительстве № 6/0-8 от 07.12.2009;

-  договор № 6/0-8 участия в долевом строительстве от 07.12.2009;

-  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.08.2011 № 417/2007/2, выданное Департаментом планирования и развития территории города Перми Администрации г. Перми;

-  справка о выполнении финансовых обязательств от 10.03.2010 № 51/2-ОП, выданная ООО «ЖБК-7» в том, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве № 6/0-8 от 07.12.2009 стоимость строительства нежилого помещения - спортивный клуб в подвальном помещении в жилом доме по ул. Карбышева, 6 оплачена в полном объеме.

03.11.2011 в орган регистрации прав представлены дополнительные документы, а именно выписка из ЕГРЮЛ от 02.11.2011 № 2698.

03.11.2011 государственным регистратором принято положительное решение, внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «ЖБК-7».

Из представленных документов следует, что помещение с кадастровым номером 59:01:2912568:360 является объектом долевого строительства. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред. на момент государственной регистрации права собственности ООО ЖБК-7») «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, при регистрации права собственности за ООО «ЖБК-7» орган регистрации прав исходил из того, что объект не является общим имуществом собственников многоквартирного дома (в связи с его созданием по договору участия в долевом строительстве, с привлечением денежных средств ООО «ЖБК-7»).

В соответствии с п. 2 статьи 287.5 Гражданского кодекса Российской Федерации к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающее более одного помещения, машино-места в этих зданиях или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающие более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту «а» пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. На данное обстоятельство неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в Определениях от 19.05.2009 N 489-0-0, от 24.02.2011 N 137-0-0, от 24.09.2012 N 1605-О, от 25.09.2014 N 2110-О

Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 15.12.2009 N12537/09 по делу N А56-42253/2007 была изложена сходная правовая позиция, согласно которой право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого дома не относятся.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством являются назначение и цели использования нежилого помещения.

Нежилое помещение, общей площадью 315,3 кв.м. с кадастровым номером: 59:01:2912568:360 по адресу: 

<

...> (далее - «нежилое помещение», «объект») было приобретено у Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) по договору купли-продажи недвижимости № 4-08/2022 от 08.08.2022 г. , запись о регистрации права собственности № 59:01:2912568:360-59/095/2022-7 от 23.08.2022 г. Индивидуальному предпринимателю ФИО4 нежилое помещение, в свою очередь, принадлежало на праве собственности на основании Договора № 21/12-2017 купли-продажи от 21.12.2017 г. с ООО «ЖБК-7»

Обществу с ограниченной ответственностью «ЖБК-7» нежилое помещение принадлежало на праве собственности на основании Разрешения №417/2007/1 на ввод объекта в эксплуатацию от 15.06.2010, Договора №6/0-8 участия в долевом строительстве от 07.12.2009, дата регистрации 14.01.2010 г. №59-59-25/003/2020-002, с приложениям, Акта приема-передачи от 28.08.2011 к договору участия в долевом строительстве договору №6/0-8 участия в долевом строительстве от 07.12.2009.

Из содержания вышеуказанных правоустанавливающих документов следует, что:

-    Объект был создан по договору участия в долевом строительстве с привлечением денежных средств ООО «ЖБК-7»;

-    Нежилое помещение приобреталось Дольщиком с целью его дальнейшего использования в коммерческих целях;

-    Изначальное назначение помещения при его проектировании и строительстве «спортивный клуб», объект был введен в эксплуатацию в качестве «спортивного клуба».

Таким образом, нежилое помещение изначально было сформировано и поставлено на учет как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. С 2011 года нежилое помещение используется по назначению «спортивный клуб», по состоянию на настоящий момент для использования в указанных целях передано по договору аренды № 25/03-2019 от 25.03.2019 г. Индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

Наличие инженерных коммуникаций в подвале не имеет значения для определения правового режима помещений, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из ответа Департамента градостроительства и архитектура администрации города Перми от 09.08.2024 г. № 059-22-01-08/2-163 следует, что жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: ул. Карбышева, 6 вводился в эксплуатацию в несколько пусковых этапов.

Тот факт, что право собственности на иные помещения в доме были зарегистрированы ранее «спортивного клуба», не свидетельствует о возникновении на них права общей долевой собственности домовладельцев, поскольку спорное имущество проектировалось, строилось, вводилось в эксплуатацию как помещение самостоятельного назначения.

Это же обстоятельство свидетельствует о том, что эксплуатация и обслуживание общего имущества МКД возможна без спорного нежилого помещения.

Поскольку помещение с кадастровым номером 59:01:2912568:360 является объектом долевого строительства, введено в эксплуатацию на основании Разрешения №417/2007/1 на ввод объекта в эксплуатацию от 26.08.2011 № 417/2007/2  как 7-й этап. Спортивный клуб, общая площадь спортивного клуба 369,55 кв.м. по проекту, 363,7 кв.м. фактически, правовых оснований  для удовлетворения  настоящего иск не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                   Е.Ю. Дрондина