АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-30576/2016

г. Краснодар

28 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  28 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Алькор» (ИНН 6166015620, ОГРН 1026104024374) – Хатламаджиян К.Т. (доверенность от 06.09.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – Бутко С.А. (доверенность от 28.12.2017), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации города Ростова-на-Дону, третьих лиц: департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, акционерного общества «Коммунальщик Дона», Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алькор» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2018 (судья Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 (судьи Сулименко О.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу № А53-30576/2016, установил следующее.

ООО «Алькор» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1729 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020604:71, выраженного в письме от 02.09.2016 № 59-30-19549/6.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры) и АО «Коммунальщик Дона».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.02.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017, признан незаконным как противоречащий Земельному кодексу Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) отказ департамента в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 02.09.2016 № 59-30-19549/6. В качестве способа восстановления нарушенного права на департамент возложена обязанность принять решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1729 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020604:71, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Думенко, 3«а». Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует пункту 8 статьи 39.11 Земельного кодекса. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020604:71 имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации охраняемой автостоянки», являлся объектом аренды с 2005 года, какие-либо препятствия в проведении аукциона отсутствуют. Общество являлось субарендатором рассматриваемого земельного участка на основании договора субаренды от 01.03.2010             № 38/2, что свидетельствует о заинтересованности данного лица в проведении аукциона. Апелляционный суд отклонил ссылку департамента на невозможность проведения аукциона в силу положений СНиП 2.07.01-89*. Согласно пункту 1.1 СНиП 2.07.01-89* данный документ распространяется на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений и включает основные требования к их планировке и застройке (на существующую планировку его требования не распространяются). Данный документ введен в действие с 20.05.2011, то есть спустя значительное время с момента заключения договоров аренды (2005, 2011 годы) и субаренды (2009, 2010 годы). Требования указанного СНиП предъявляются к вновь разрабатываемой градостроительной и проектной документации, а также иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды проживания (пункт 1.3). 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.10.2017 решение от 17.02.2017 и постановление от 11.05.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал на необходимость устранения противоречий в представленных в дело доказательствах, а также отметил, что департамент является органом специальной компетенции и не может осуществлять функции администрации города Ростова-на-Дону (далее – администрация) как исполнительного органа общей компетенции в отсутствие у него соответствующих правомочий. Несмотря на упоминание администрации во вводной части постановления суда апелляционной инстанции от 11.05.2017, равно как и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, данные лица к участию в деле не привлечены, требования к администрации обществом не заявлены, тогда как департамент является отраслевым органом и обеспечивает осуществление полномочий в области управления и распоряжения муниципальной собственностью, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

 При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

 В связи с уточнением заявленных требований администрация привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица (т. 2, л. д. 48, 49).

При новом рассмотрении дела суд принял к производству следующие уточненные требования общества:

– признать незаконным отказ департамента в проведении аукциона от 02.09.2016                № 59-30-19549/16;

– отменить решение (отказ) департамента от 02.09.2016 № 59-30-19549/16 и обязать подготовить решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности площадью 1729 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Думенко, 3«а», категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 61:44:0020604:71.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 26.04.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды установили, что по испрашиваемому земельному участку транзитом проходят сети инженерных коммуникаций (водопровод, теплотрасса, газопровод). Расстояние от многоквартирного жилого дома до испрашиваемого земельного участка составляет 16,5 метра. От магазина (адрес: город Ростов-на-Дону, ул. Думенко, 3/2) – 8 метров, от магазина (адрес: город Ростов-на-Дону ул. Думенко, 3«а») – 1 метр, тогда как необходимое расстояние должно составлять 25 м (пункт 11.25 СНиП 2.07.01.89*). В связи изменением законодательства об охранных зонах, использование земельного участка согласно установленному виду разрешенного использования невозможно. Доводы общества о том, что ни одно из названных в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса оснований, препятствующих проведению аукциона, к испрашиваемому земельному участку не относится, суд апелляционной инстанции отклонил. На момент обращения в департамент земельный участок не мог быть использован для размещения автостоянки ввиду несоблюдения положений СНиП 2.07.01-89*. Согласно пункту 30 постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"» обязательны для исполнения разделы 1 (пункт 1.1), 4.5 (за исключением пунктов 5.4. 5.7), 6 (за исключением пункта 6.3), 8 (пункты 8.2 – 8.6, 8.8, 8.9, 8.12 – 8.20, 8.24 – 8.26), 9, 10 (пункты 10.1 – 10.5), 11 (пункты 11.1 – 11.24, 11.25 (таблица 10, за исключением примечания 4), 11.26, 11.27), 12 (за исключением пункта 12.33), 13, 14 СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». В соответствии с пунктом 11.25 (таблица 10) СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, расстояния от открытых стоянок при числе легковых автомобилей 51 – 100, предназначенных для постоянного и временного хранения легковых автомобилей, до жилых домов и общественных зданий, следует принимать не менее 25 метров. На земельном участке по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Думенко, 3, корпус 1, находится многоквартирный жилой дом, расстояние от которого до испрашиваемого земельного участка составляет 16,5 метра. От магазина (адрес: город Ростов-на-Дону, ул. Думенко, 3/2) – 8 метров, от магазина (адрес: город Ростов-на-Дону ул. Думенко, 3«а») – 1 метр, тогда как необходимое расстояние должно составлять 25 метров (пункт 11.25 СНиП 2.07.01.89*). Оспариваемый отказ действительно не содержал ссылки на положения статьи 39.11 Земельного кодекса. В то же время, рассматривая вопрос о законности отказа в проведении аукциона, суд должен проверить не только мотивы такого решения, но и установить возможность удовлетворения заявления общества, поскольку обязан определить способ восстановления нарушенного права.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 21.02.2018 и постановление от 26.04.2018. Податель жалобы указывает, что оспариваемый отказ в проведении аукциона от 02.09.2016 не содержал ссылки на подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса. Наличие на участке тепловых и газораспределительных сетей, а также их охранных зон не является препятствием для использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием. Ранее земельный участок предоставлялся в аренды для размещения автостоянки. Ссылка судов на пункт 11.25  СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* ошибочна, поскольку он применяется к вновь разрабатываемой градостроительной и иной проектной документации, а также к иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды планирования. Спорный земельный участок использовался для размещения стоянки автотранспорта, услугами которой пользовались жители соседних домов. Поскольку административный регламент предоставления соответствующей услуги противоречил Земельному кодексу, суд обладал возможностью возложить на администрацию обязанность принять решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка.   

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель департамента полагал, что основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, решение от 21.02.2018 и постановление апелляционного суда от 26.04.2018 следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения департамента от 06.09.2005 № 2081 земельный участок с кадастровым номером 61:44:020604:0071 площадью 0,1729 га, в том числе участок площадью 0,0540 га за красной линией застройки, предоставлен в аренду ОАО «Коммунальщик Дона», для эксплуатации охраняемой автостоянки (т. 1, л. д. 56).

14 декабря 2005 года департамент (арендодатель) и ОАО «Коммунальщик Дона» (арендатор) заключили договор аренды № 28542 (т. 1, л. д. 68 – 73), по условиям которого арендатору передан земельный участок общей площадью 1729 кв. м, обремененный сервитутами (согласно пункту 1.2 договора арендатор обязался обеспечить беспрепятственный доступ инженерных служб города к работе с инженерными сетями на участке площадью 644 кв. м, за красной линией застройки 453 кв. м). Срок аренды установлен с 06.09.2005 по 04.09.2010 (пункт 2.1 договора).

30 декабря 2011 года стороны заключили тождественный договор аренды № 33618 аренды данного земельного участка с теми же ограничениями, установив срок аренды с даты регистрации договора и до 04.09.2015.

Суды установили, что общество использовало земельный участок площадью     0,1429 га на основании договора субаренды от 01.03.2010 № 38/2, срок действия которого определен до истечения срока договора аренды, заключенного департаментом иОАО «Коммунальщик Дона» (т. 1, л. д. 20, 21). По акту приема-передачи участок площадью 0,1429 га передан в субаренду обществу (л. д. 21/оборот).

11 июля 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1729 кв. м (кадастровый номер 61:44:0020604:71), расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Думенко, 3«а».

Письмом 02.09.2016 № 59-30-19549/6 департамент отказал заявителю в проведении аукциона на право заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка по мотиву отсутствия градостроительной возможности, указав, что по рассматриваемому участку транзитом проходят сети инженерных коммуникаций (водопровод, теплотрасса, газопровод), согласно СНиП 2.07.01-89* расстояние от открытых стоянок при числе легковых автомобилей 51 – 100, предназначенных для постоянного и временного хранения автомобилей, до жилых и общественных зданий должно быть не менее 25 метров, в то время как многоквартирный жилой дом отстоит на расстоянии 16,5 метра, магазины – на расстоянии 8 метров и 1 метра.

Общество, полагая, что отказ департамента не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

   В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

   Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 39.11 Земельного кодекса.

   Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11 Земельного кодекса).

   Обстоятельства, исключающие проведение аукциона в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, определены в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса. В частности, такой земельный участок не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.  

   Судебные инстанции установили, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 87 (далее – Правила), указанный земельный участок находится в зоне жилой застройки второго типа (Ж-2). К числу основных видов разрешенного использования для данной территориальной зоны относится размещение плоскостных автостоянок. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020604:71 поставлен на государственный кадастровый учет, отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации охраняемой автостоянки (т. 1 л. д. 52). С мая 2016 года земельный участок возвращен департаменту и как автостоянка не используется.

  В направленном в департамент заявлении общество просило провести аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка для размещения автостоянки.

          Согласно письму департамента архитектуры от 27.07.2016 № 59-34-2/18593 расстояние от многоквартирного жилого дома № 3/1 по ул. Думенко до границ испрашиваемого участка составляет 16,5 метра, от магазина по ул. Думенко, 3/2 –                       8 метров, от магазина по ул. Думенко, 3«а» – 1 метр (т. 1, л. д. 51). 

           В соответствии с пунктом 11.25 (таблица 10) СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, расстояние от предназначенных для постоянного или временного хранения легковых автомобилей открытых стоянок (при числе легковых автомобилей 51 – 100) до жилых домов следует принимать не менее                  25 метров, до общественных зданий – 15 метров. 

  В силу пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

  Пункт 3 названной статьи устанавливает, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

   Согласно пункту 4 статьи 85 Земельного кодекса земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

   Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

   Согласно статье 35 Правил для территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, максимальное и минимальное расстояния до объектов, расположенных на смежных земельных участках, не ограничены.

   В то же время в силу статьи 5 Правил для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенных в границах города, разрешенным считается такое использование, которое соответствует: градостроительным регламентам, установленным в главе 8 данных Правил; техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования; ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия, экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям – в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в соответствующей зоне с особыми условиями использования территории; иным ограничениям на использование объектов капитального строительства (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).

  Собственники, землепользователи, землевладельцы земельных участков, иных объектов недвижимости имеют право по своему усмотрению выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный как основной и вспомогательный к ним для соответствующих территориальных зон, при условии обязательного соблюдения требований технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

   Приведенная норма Правил позволяет использовать при определении допустимого вида разрешенного использования земельного участка технических регламентов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования. 

            Пункт 11.25 (таблица 10, за исключением примечания 4) СП 42.13330.2011                «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» включен в пункт 30 утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521 «Перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)», в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

            Суды установили, что использование испрашиваемого земельного участка для размещения автостоянки (в случае заключения нового договора) приведет к нарушению названного технического регламента, направленного на обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, что недопустимо в силу пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса.  Согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса такой земельный участок не может быть предметом аукциона.

   С учетом изложенного уполномоченный орган  правомерно отказал в проведении аукциона на право заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка, поскольку установленное градостроительными регламентами разрешенное использование данного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении общества (параметры участка с учетом вида его предполагаемого использования не соответствуют допустимым значениям, установленным градостроительным регламентом (обязательным к применению техническим регламентом)).

            При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявления общества (часть 2 статьи 201 Кодекса).

            Иные доводы жалобы суд округа отклоняет, так как они не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов.

            С учетом изложенного основания для отмены решения от 21.02.2018 и постановления от 26.04.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судебных инстанций, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 по делу № А53-30576/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

             Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         А.И. Мещерин

Судьи										         Я.Е. Волков							                                                        И.В. Сидорова