ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11827/2024

г. Челябинск

25 октября 2024 года

Дело № А07-2641/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаптевой В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2024 по делу № А07-2641/2024.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Башкирское зерно +» (далее – ООО «Башкирское зерно +», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 09.01.2024 № КУВД-001/2023-1289158/5, об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды от 15.02.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:15:000000:289.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2024 произведена замена заявителя по делу № А07-2641/2024 с ООО «Башкирское зерно +» на общество с ограниченной ответственностью «Черкизово-Растениеводство» (далее – ООО «Черкизово-Растениеводство», заявитель).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2024 (резолютивная часть от 27.06.2024) заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным решение Управления Росреестра об отказе государственной регистрации права, выраженное в уведомлении № КУВД-001/2023-12891958/5 от 09.01.2024, обязал Управление Росреестра в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу провести государственную регистрацию договора от 15.02.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:15:000000:289.

С указанным решением суда не согласилось Управление Росреестра (далее – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель сослался на то, что судом первой инстанции не были привлечены к участию в деле собственники долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:15:000000:289, права которых затрагиваются вынесенным судебным актом, а также Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан либо судебные приставы-исполнители Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов (ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5), наложившие аресты на земельные доли, для представления суду пояснений о том, распространяются ли эти аресты на сделку по аренде земельных долей или нет. Апеллянт полагал что, признавая решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прав от 09.01.2024 незаконным, суд первой инстанции принял решение о правах лиц, не привлеченных к участию в деле, что свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права. 

Апеллянт указал, что осуществление действий по государственной регистрации договора аренды было приостановлено до устранения причин приостановления по основаниям, предусмотренным пунктами 5, 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ) в связи с наличием актуальных запретов на совершение действий по регистрации. Апеллянт полагал, что арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества; вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования. Судебные приставы-исполнители Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 не были привлечены к участию в деле для определения вида и объема ограничения прав. По сведениям ФГИС ЕГРН содержание зарегистрированных ограничений - «прочие», ограничения прав и обременения объекта недвижимости составляют запрет на совершение действий по регистрации, то есть запрет на совершение любых регистрационных действий, включая запрет на государственную регистрацию сделки по аренде земельного участка.

Апеллянтом также указано, что документы о снятии ограничений, иные распоряжения о возможности осуществления отдельных регистрационных действий от уполномоченного органа не поступали. Наличие в ЕГРН актуальных сведений о запрете на совершение действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды, которое не может быть преодолено самостоятельно по инициативе государственного регистратора прав.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 26.09.2024.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «Черкизово-Растениеводство» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобе было отложено на 17.10.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2022 была произведена замена судьи Аникина И.А. в составе суда на судью Колясникову Ю.С.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

От ООО «Черкизово-Растениеводство» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое в силу части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено апелляционным судом.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между ООО «Башкирское зерно+» (арендатор) и собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:15:000000:289 (арендодатели) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности граждан, от 15.02.2021 (далее также – договор, л.д. 17-21), согласно п. 1.1 которого арендодатели обязуются предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:15:000000:289, общей площадью 12 300 000 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Благовещенский район, а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок в день заключения настоящего договора и оплачивать обусловленной договором арендную плату. Категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования земельного участка: сельскохозяйственное производство.

В силу п. 1.2 договора договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. В порядке статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия настоящего договора распространяются на ранее возникшие отношения сторон с 20.03.2018.

В соответствии с п. 1.3. договора арендодатели гарантируют, что объект аренды не обременен какими-либо правами третьих лиц, не имеется претензий в отношении земельного участка. Арендодатели несут обязательства по урегулированию любых претензий третьих лиц, предъявляющих законные права на объект аренды.

На основании п. 1.4 договора стороны пришли к соглашению, что земельный участок считается переданным арендодателями арендатору в момент заключения настоящего договора, что подтверждается актом о приемке-передаче объекта аренды.

В п. 7.3. договора установлено, что арендатор осуществляет государственную регистрацию настоящего договора в порядке пункта 1 статьи 51 Закона о регистрации. Расходы по оплате государственной пошлины также несет арендатор.

31.03.2023 ФИО6, действующий по доверенности в интересах ООО «Башкирское зерно +», обратился в Управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:15:000000:289 по адресу: Республика Башкортостан, Благовещенский р-н (л.д. 23-24).

Вместе с заявлением на государственную регистрацию представлен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности граждан, от 15.02.2021.

07.07.2023 Управлением Росреестра было вынесено уведомление № КУВД-001/2023-12891958/3 о приостановлении государственной регистрации договора аренды с указанием в качестве основания приостановления наличие в ЕГРН актуальных сведений об ограничениях права, запретах на совершение действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка, в силу требований пункта 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (л.д. 36).

09.01.2024 в связи с истечением срока приостановления и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации договора аренды от 15.02.2021, государственным регистратором прав принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав (уведомление от 09.01.2024 № КУВД-001/2023-12891958) (л.д. 37-39).

Полагая указанный отказ незаконными, ООО «Башкирское зерно+» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) активной записи об ограничениях (обременениях) в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении доли одного из сособственников земельного участка либо в отношении всего земельного участка не может являться предусмотренным законом основанием для приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:15:000000:289 от 15.02.2021, поскольку его регистрация не влечет прекращения или перехода прав на земельную долю любого из сособственников на земельный участок. Суд исходил из того, что само по себе наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о действующем договоре аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не является безусловным препятствием для выделения земельного участка в счет принадлежащей одному из собственников доли в земельном участке и обращения на нее взыскания по его обязательствам.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы регистрирующего органа, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132, 133.1, 164 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

В силу указанных правовых норм договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат обязательной государственной регистрации.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Закона о регистрации).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1 Закона об обороте земель).

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

В силу статьи 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьи 13 и 14 этого закона.

Статья 14 Закона об обороте земель закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 1, подпункт 6 и 7 пункта 3 Закона об обороте земель).

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона об обороте земель).

В силу статьи 14.1 Закона об обороте земель общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона (пункт 1).

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5 статьи 14.1 Закона об обороте земель).

 Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (пункт 8 статьи 14.1 Закона об обороте земель).

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании (пункт 11 статьи 14.1 Закона об обороте земель).

Как следует из материалов дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, в рассматриваемом случае спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного производства, собственниками долей которого являются физические лица.

Следовательно, распоряжение данным земельным участком (передача его в аренду) должно осуществляться в порядке, предусмотренном статьей 14 Закона об обороте земель, на основании решения участников общей долевой собственности, принимаемого на общем собрании таких участников.

Судом первой инстанции было установлено, что 27.01.2021 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:15:000000:289, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Благовещенский район, в котором приняли участие 65 человек (54 %).

Согласно протоколу общего собрания от 27.01.2021 большинством голосов собственниками долей было принято решение передать в аренду ООО «Башкирское зерно+» земельный участок, находящийся в общей долевой собственности с кадастровым номером 02:15:000000:289, сроком на пять лет; уполномоченным лицом, имеющим право действовать от имени участников общей долевой собственности без доверенности при заключении договора и представлении интересов собственников при его регистрации в Управлении Росреестра и иных государственных органах, избрана ФИО7 (л.д. 28-32).

Между участниками общей долевой собственности в лице ФИО7 (арендодатель) и ООО «Башкирское зерно+» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности граждан от 15.02.2021, согласно условиям которого арендодатели обязуются предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:15:000000:289, общей площадью 12 300 000 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Благовещенский район, а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок в день заключения настоящего договора и оплачивать обусловленной договором арендную плату, сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

ООО «Башкирское зерно+» обратилось в Управление Росреестра для государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности граждан от 15.02.2021.

Уведомлением № КУВД-001/2023-12891958/5 от 09.01.2024 Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности граждан, от 15.02.2021, ссылаясь на то, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о регистрации запрета на указанный объект недвижимого имущества, произведенный на основании:

- постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 19.05.2017 № 138265026/0218 Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов;

- постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 13.03.2019 № 173455396/0218 Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов;

- постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 19.02.2021 № 197207284/0218, по 1183/20/02018-ИП Благовещенского межрайонного отделения судебных приставов;

- постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 11.08.2022 № 225125161/0218, по 52261/22/02018-ИП Благовещенского межрайонного отделения судебных приставов;

- постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 16.09.2022 №227887667/0218, по 40136/22/02018-ИП Отделения судебных приставов по г. Благовещенску и Благовещенскому району;

- постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 16.09.2022 № 227887693/0218, по 70226/22/02018-ИП Отделения судебных приставов по г. Благовещенску и Благовещенскому району;

- постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 16.09.2022 № 227887615/0218, по 66413/22/02018-ИП Отделения судебных приставов по г. Благовещенску и Благовещенскому району;

- постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 03.07.2023 № 248191530/0218 (31162/22/02018-ИП) Отделения судебных приставов по г. Благовещенску и Благовещенскому району;

- постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 10.11.2023 № 257593177/0218 (15069/23/02018-ИП) Отделения судебных приставов по г. Благовещенску и Благовещенскому району.

В соответствии с частью 1 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее также – Закон № 229-ФЗ) судебный пристав - исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Согласно части 3 статьи 80 Закона № 229-ФЗ арест на имущество должника применяется:

1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации;

2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;

3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества (часть 4 статьи 80 Закона № 229-ФЗ). Режим ареста земельного участка подразумевает дальнейшую неприкосновенность объекта, вплоть до его реализации, либо снятия ареста, путем запрета должнику распоряжаться арестованным имуществом.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на спорный земельный участок, судебными приставами –исполнителями были наложены аресты на земельные доли некоторых собственников в рамках возбужденных исполнительных производств.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Башкирское зерно+» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:15:000000:289.

Исходя из смысла и содержания статьи 606 ГК РФ, право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Законом не предоставлено арендатору право по распоряжению имуществом. Собственник имущества в данном случае остается прежним.

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности граждан, от 15.02.2021 не влечет за собой отчуждение земельных долей третьих лиц.

Суд первой инстанции верно отметил, что обременение, наложенное на долю в земельном участке, а также всего указанного выше земельного участка, заключается в запрете на совершение в отношении нее (него) регистрационных действий только лишь в целях недопущения ее (его) отчуждения, либо обращения на нее (на него) взыскания вне рамок исполнительного производства и направлено на обеспечение возможности обращения на нее (на него) взыскания в рамках исполнительного производства о взыскании с должника задолженности по обязательным платежам, что при этом не исключает и не ограничивает возможность использования доли, а равно самого земельного участка собственником (собственниками) по ее (по его) прямому назначению, в том числе и путем передачи ее (его) в пользование другому лицу, при которой собственник имущества не меняется.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 132-О указано, что государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, наличие в Едином государственном реестре недвижимости активной записи об ограничениях (обременениях) в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении доли одного из собственников земельного участка не может являться предусмотренным законом основанием для приостановления государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:15:000000:289 от 15.02.2021, поскольку его регистрация не влечет прекращения или перехода прав на земельную долю любого из сособственников на земельный участок.

Суд первой инстанции верно отметил, что согласно части 4 статьи 69 Закона № 229-ФЗ при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Частью 6 статьи 69 Закона № 229-ФЗ установлено, если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.

В силу статьи 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Пунктом 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» предусмотрено, что требование об обращении взыскания на земельный участок вправе заявить в суд взыскатель и судебный пристав-исполнитель.

В пункте 63 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что при отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьей 255 ГК РФ.

Согласно статьи 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

В пункте 5 статьи 14 Закона об обороте земель определено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Из указанного следует, что само по себе наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о действующем договоре аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не является безусловным препятствием для выделения земельного участка в счет принадлежащей одному из собственников доли в земельном участке и обращения на нее взыскания по его обязательствам.

Поскольку иных оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации Управлением Росреестра в оспариваемом отказе обозначено не было, требование ООО «Черкизово-растениеводство» (правопреемник ООО «Башкирское зерно+») о признании незаконным уведомления Управления Росреестра от 09.01.2024 № КУВД-001/2023-1289158/5 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:15:000000:289 от 15.02.2021 является обоснованным и было правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При выборе правовосстановительной меры арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения. При этом применяемые судом меры должны отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного оспариваемыми действиями (актами, решениями), и быть обусловленными существом спора.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения и связано с оценкой спорных правоотношений, совокупностью установленных по делу обстоятельств.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно обязал Управление Росреестра устранить нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно в течение десяти рабочих дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу провести государственную регистрацию договора от 15.02.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:15:000000:289.

Доводы подателя апелляционной жалобы о непривлечении судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц собственников долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:15:000000:289, Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан, судебных приставов-исполнителей Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов (ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5), наложивших аресты на земельные доли, оценены судебной коллегией и признаны необоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

По смыслу указанных процессуальных норм обязательное участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на его права или обязанности, то есть приведет к возникновению, изменению или прекращению соответствующих правоотношений между третьим лицом и стороной судебного спора.

Предусмотренный процессуальным законодательством институт третьих лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, призван обеспечить судебную защиту всех заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов о правах и обязанностях этих лиц без их участия.

При этом необходимо учитывать, что категория «принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле» (пункт 4 части 4 статьи 270 АПК РФ) не тождественна категории «судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон» (часть 1 статьи 51 АПК РФ).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Согласно системному толкованию изложенных норм суд удовлетворяет либо не удовлетворяет ходатайство исходя из представленных в материалы дела доказательств и фактических обстоятельств, основываясь на внутреннем убеждении.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица, должно иметь объективно выраженный материальный интерес на будущее. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

В данном случае судебная коллегия не усмотрела оснований для того, чтобы признать тот факт, что судебный акт по настоящему делу непосредственным образом повлиял на права и обязанности указанных апеллянтами лиц по отношению к одной из спорящих сторон, поскольку они не являются участниками спорного материального правоотношения, связанного с государственной регистрацией договора аренды.

Доказательства того, что итоговый судебный акт по рассматриваемому делу напрямую затронул права и обязанности указанных апеллянтами лиц по отношению к заявителю или заинтересованному лицу, апеллянтами суду представлены не были. Судом первой инстанции оценка правам и обязанностям указанных апеллянтами лиц не давалась, суд не разрешал вопрос об их правах и обязанностях в судебном акте.

Таким образом, процессуальных оснований для обязательного привлечения судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц собственников долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:15:000000:289, Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан, судебных приставов-исполнителей Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов (ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5), у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апеллянта о том, что осуществление действий по государственной регистрации договора аренды было приостановлено до устранения причин приостановления по основаниям, предусмотренным пунктами 5, 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, что арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества; вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, что судом первой инстанции не было установлен объем ограничений, определенных судебными приставами-исполнителями Благовещенского межрайонного отдела судебных приставов, отклонены судом апелляционной инстанции.

По запросу апелляционного суда Управлением Росреестра были представлены дополнительные сведения, из которых следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:15:000000:289 зарегистрированы следующие актуальные ограничения права в виде запрета на совершение регистрационных действий:

1) № 02:15:000000:289-02/101/2017-6 от 24.05.2017 на основании постановления Благовещенского межрайонного отделения судебных приставов (далее - Благовещенский МОСП) от 19.05.2017 №138265026/0218 по исполнительному производству № 16171/15/02018-ИП в отношении 1/123 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО8;

2) № 02:15:000000:289-02/112/2019-18 от 29.03.2019 на основании постановления Благовещенского МОСП от 13.03.2019 №173455396/0218 по исполнительному производству № 10092/17/02018-ИП в отношении 1/123 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО9;

3) № 02:15:000000:289-02/370/2021-27 от 25.02.2021 на основании постановления Благовещенского МОСП от 19.02.2021 №197207284/0218 по исполнительному производству № 1183/20/02018-ИП в отношении 1/123 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО9;

4) № 02:15:000000:289-02/370/2022-51 от 12.08.2022 на основании постановления Благовещенского МОСП от 11.08.2022 №225125161/0218 по исполнительному производству № 52261/22/02018-ИП в отношении 1/246 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО10;

5) № 02:15:000000:289-02/370/2022-54 от 20.09.2022 на основании постановления Благовещенского МОСП от  16.09.2022 №227887667/0218 по исполнительному производству № 40136/22/02018-ИП в отношении  1/246 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО10;

6) № 02:15:000000:289-02/370/2022-55 от 20.09.2022 на основании постановления Благовещенского МОСП от 16.09.2022 №227887693/0218 по исполнительному производству № 70226/22/02018-ИП в отношении 1/246 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО10;

7) № 02:15:000000:289-02/370/2022-56 от 21.09.2022 на основании постановления Благовещенского МОСП от 16.09.2022 №227887615/0218 по исполнительному производству № 66413/22/02018-ИП в отношении 1/246 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО10;

8) № 02:15:000000:289-02/370/2023-65 от 10.07.2023 на основании постановления Благовещенского МОСП от 03.07.2023 №248191530/0218 по исполнительному производству № 31162/22/02018-ИП в отношении 1/123 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО11;

9) № 02:15:000000:289-02/370/2023-73 от 15.11.2023 на основании постановления Благовещенского МОСП от 10.11.2023 №257593177/0218 по исполнительному производству № 15069/23/02018-ИП в отношении 1/123 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО12;

10) № 02:15:000000:289-02/370/2024-74 от 12.09.2024 на основании постановления Благовещенского МОСП от 09.09.2024 №275060584/0218 по исполнительному производству № 135435/23/02018-ИП в отношении 1/123 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО13 Тайфуне Анвартдиновне;

11) № 02:15:000000:289-02/370/2024-76 от 30.09.2024 на основании постановления Благовещенского МОСП от 20.09.2024 №275613787/0218 по исполнительному производству №111248/24/02018-ИП в отношении 1/123 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО14;

12) № 02:15:000000:289-02/370/2024-75 от 27.09.2024 на основании постановления Благовещенского МОСП от 25.09.2024 №275985979/0218 по исполнительному производству №111248/24/02018-ИП в отношении 1/123 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей должнику ФИО14.

Поскольку наличие в ЕГРН записей о запрете на совершение регистрационных действий с единичными земельными долями, принадлежащими отдельным сособственникам, входящими в состав земельного участка, не может служить препятствием для заключения участниками общей долевой собственности договора аренды на данный земельный участок, а соответственно, и для государственной регистрации данной сделки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.03.2021 № 310-ЭС21-339), указанные апеллянтом обстоятельства не являются основанием для вывода о незаконности принятого судебного акта.

По тем же мотивам судебной коллегий были отклонены доводы апеллянта о том, что документы о снятии ограничений, иные распоряжения о возможности осуществления отдельных регистрационных действий от уполномоченного органа не поступали, поскольку обозначенные регистрирующим органом запреты на совершение действий по государственной регистрации прав в отношении долей в праве на земельный участок не могли являться препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают правильные выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 АПК РФ доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2024 по делу № А07-2641/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

А.Х. Камаев

Ю.С. Колясникова