АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-12376/2023

27 ноября 2023 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 27 ноября 2023 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности, паспорт, диплом, 

от ответчика – ФИО4 по доверенности, служебное удостоверение, диплом, 

от третьего лица - ФИО3 по доверенности, паспорт, диплом,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, разрешив их следующим образом: 

«Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:190137:428), на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Покупателям:

Доля земельного участка

Кадастровая стоимость доли земельного участка

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа доли земельного участка

2956/7410

1 252 287,25

30

375 686,20

4454/7410

1 886 903,75

40

754 761,50

Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 1 130 447,70 рублей (один миллион сто тридцать тысяч четыреста сорок семь) рублей 70 копеек. Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 375 686,20 руб. (триста семьдесят пять тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей 20 коп.

Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 754 761 руб. (семьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот шестьдесят один рубль) 50 коп.

Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 г. от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО1 внесен в реестр 01.08.2016 г.».

Заявленные требования Предприниматель мотивирует положениями статей 422, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывая, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка у сторон возникли разногласия при определении цены земельного участка (по пункту 2.1 договора купли-продажи), с которой Предприниматель не согласился, полагая, что такая стоимость подлежит определению, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Омского областного суда по делу № За-578/2022 от 22.11.2022 (мотивированное решение составлено 29.11.2022) – 3 139 191 руб.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором с требованиями истца не согласился, указав, что истец ошибочно ссылается на судебный акт по делу № 3а-578/2022, так как указанным судебным актом была установлена кадастровая стоимость на 2022 год, принимая во внимание то обстоятельство, что за выкупом земельного участка Предприниматель обратился в 2023 году (10.04.2023). Дополнительно Департамент указал, что в 2023 году кадастровая стоимость была изменена и в соответствие с выпиской из Единого государственного реестра прав от 12.04.2023 кадастровая стоимость приобретаемого земельного участка составляет 6 594 529 руб. 50 коп. в связи с чем выкупная стоимость участка составляет 2 374 742 руб. 58 коп.

ИП ФИО1 в период рассмотрения спора заявлено об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, разрешив их следующим образом: 

«Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:190137:428), на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Покупателям:

Доля земельного участка

Кадастровая стоимость доли земельного участка

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа доли земельного участка

2956/7410

2 267 843,20

30

680 352,96

4454/7410

3 417 108,80

40

1 366 843,52

Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 2 047 196 (два миллиона сорок семь тысяч сто девяносто шесть) рублей 48 копеек. Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 680 352 (шестьсот восемьдесят тысяч триста пятьдесят два) рубля 96 коп.

Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 1 366 843 (один миллион триста шестьдесят шесть тысяч восемьсот сорок три)рубля 52 коп.

Цена выкупа земельного участка определена на основании Постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 г. от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО1 внесен в реестр 01.08.2016 г.».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд принял уточненные требования к рассмотрению.

На основана основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 (далее – ФИО2).

Третье лицо мотивированный отзыв на исковое заявление не представило. 

В судебном заседании представитель истца и третьего лица поддержала требования, представитель ответчика возражала против их удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества - здания склада № 12 с кадастровым номером 55:36:190137:195, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:190137:428 по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 2-я Казахстанская, д. 9 (запись о государственной регистрации № 55:36:190137:195-55/092/2019-16 от 01.07.2019).

Также на указанном участке расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:190137:172, площадью 1708,1 кв.м., собственником которого является ФИО2 (запись о государственной регистрации № 55:36:190137:172-55/092/2020-21 от 18.05.2020).

Участок с кадастровым номером 55:36490137:428 сформирован на основании заявления истца и третьего лица в соответствии с Распоряжением от 20.12.2022 г. № 1304 Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о предварительном согласовании предоставления земельного участка в Кировском АО г. Омска площадью 7455 кв.м. из земель кадастрового квартала 55:36:190137, расположенного в границах коммунально-складской зоны (кс), местоположение земельного участка установлено; Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 2-я Казахстанская, д. 9, расположенного под принадлежащим им объектами недвижимого имущества.

Решением Омского областного суда по делу № За-578/2022 от 22.11.2022 (мотивированное решение составлено 29.11.2022) административные исковые требования ФИО2 удовлетворены частично, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, общей площадью 7410 кв.м., местоположение которого установлено по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 2-я Казахстанская, д. 9 по состоянию на 01.02.2022 установлена в размере его рыночной стоимости - 3 139 191 руб.

10.04.2023 ИП ФИО1 и ФИО2 обратились в Департамент с заявлением № 4700/СОО о предоставлении им в общую долевую собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36490137:428.

В ответ на заявление письмом от 21.04.2023 № Ис-ДИО/5367 ответчик направил в адрес представителя заявителей проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка, в соответствии с пунктом 2.1 которого расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36490137:428), на котором расположены объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности Покупателям, произвел следующим образом:

Доля земельного участка

Кадастровая стоимость доли земельного участка

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа доли земельного участка

2956/7410

2 630 692,20

30

789 207,66

4454/7410

3 963 837,30

40

1 585 534,92

Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 2 374 742,58 (два миллиона семьдесят четыре тысячи семьсот сорок два рубля 58 копеек). 

Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 789 207,66 руб. (семьсот восемьдесят девять тысяч двести семь рублей 66 копеек).

Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 1 585 534,92 руб. (один миллион пятьсот восемьдесят пять тысяч пятьсот тридцать четыре рубля 92 коп).

Цена выкупа земельного участка определена на основании Постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 г. от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО1 внесен в реестр 01.08.2016 г.

С учетом измененной кадастровой стоимости, покупателями договор купли-продажи подписан 30.05.2023 с протоколом разногласий, в части п. 2.1 договора, в котором определена стоимость доли каждого из покупателей в отчуждаемом продавцом земельном участке с учетом  ранее указанного решения Омского областного суда.

Договор купли-продажи и протокол разногласий к нему были направлены в Департамент 01.06.2022.

Письмом от 22.06.2023 № Исх-ОГ-ДИО/783 ответчик уведомил истца, что в ответ на обращение от 01.06.2023 подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи.

Согласно представленному со стороны Департамента протоколу согласования разногласий к договору купли-продажи ответчик отклонил предложенную истцом редакцию пункта 2.1 договора и остается в редакции продавца.

Поскольку разногласия сторон по договору купли-продажи не были урегулированы в досудебном порядке, постольку Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил в порядке статьи 49 АПК РФ требования со ссылкой на установленную в 2023 году кадастровую стоимость участка. 

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Суд считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению в связи со следующим.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Истец и третье лицо в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ имеют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, так как являются собственниками недвижимого имущества, расположенного на выкупаемом земельном участке.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется без проведения торгов.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В статье 173 АПК РФ закреплено положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 №4667/10). 

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 №309-ЭС15-17035, от 14.09.2017 №305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 №307-ЭС15-2292 по делу №А05- 13164/2013.

При этом суд отмечает, что в силу пунктов 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское  законодательство основывается, в том числе на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Разногласия сторон заключаются в определении выкупной цены земельного участка, которая на основании положений пункта 4 статьи 421, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), определяется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» (далее - Постановление № 275-п).

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.

Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В настоящем случае цена выкупа земельного участка определена на основании Постановления № 275-п, с учётом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО1 внесен в реестр 01.08.2016.

Указанный порядок устанавливает правила определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами.

Цена земельных участков определяется в размере 40 процентов их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3-10 Постановления № 275-п.

Цена земельных участков определяется в размере 30 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и являющимся собственниками зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на приобретаемых земельных участках, за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 Постановления № 275-п. 

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Следовательно, цена, находящегося в муниципальной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Иными словами, как верно отметил Департамент, расчет платы за земельный участок производится исходя из кадастровой стоимости на год подачи заявления.

Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 ГК РФ).

С учетом приведенных правовых норм цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор. 

Аналогичный правовой подход изложен в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2022 по делу №308-ЭС21-28715, №А32-49829/2017; 25.05.2022 №308-ЭС21-28715 по делу №А32- 49829/2017. Такой позиции придерживается и Арбитражный суд Центрального округа (постановление от 22.12.2022 по делу № А14-3533/2022).

Согласно представленной в материалы дела выкопировке из кадастровой карты стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428 составляет 5 684 952 руб. (дата определения 01.01.2022, дата внесения сведений 23.08.2023, дата применения с 01.01.2023).

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428 на дату обращения ИП ФИО1 (10.04.2023) составляла 5 684 952 руб., суд считает необходимым изложить спорный пункт договора в редакции, предложенной Предпринимателем.

В связи с урегулированием разногласий и удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на Департамент в порядке статьи 110 АПК РФ. С учётом пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы подлежат отнесению на ответчика в полном объёме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>; ОГРНИП 

<

***>) и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:190137:428, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:190137:428), на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Покупателям:

Доля земельного участка

Кадастровая стоимость доли земельного участка

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа доли земельного участка

2956/7410

2 267 843,20

30

680 352,96

4454/7410

3 417 108,80

40

1 366 843,52

Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 2 047 196 руб. 48 коп. 

Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 680 352 руб. 96 коп. 

Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на Участок, подлежащая оплате, составляет 1 366 843 руб. 52 коп. 

Цена выкупа земельного участка определена на основании Постановления Правительства Омской области от 5 октября 2015 года №° 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО1 внесен в реестр 01.08.2016 г.».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>; ОГРНИП: 

<

***>) 6 000 руб. судебных расходов. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                                Е.Д. Малявина