АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А48-2144/2018

г. Орел

27 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 27 июня 2019 года. 

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коротковой Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества «Орловская коммерческо-производственная компания» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Архстройпроект» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, факт. адрес: Орел, ФИО2 Щедрина, 12/16) 

Третьи лица: 

1) ООО «Архстройпроект» (302005, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

2) Судебный пристав-исполнитель МОСП по ОИП УФССП по Орловской области ФИО3

о взыскании 165547 руб. 90 коп., из которых 107789 руб. 28 коп. - задолженность по арендной плате за период сентябрь, октябрь, частично ноябрь 2016 года, 57758 руб. 62 коп. – задолженность по возмещению стоимости энергоресурсов за период с 01.12.2015 по 16.02.2017

при участии:

от истца – представитель  ФИО4 (постоянная доверенность от 25.06.2018) 

от ответчика – представитель ФИО5. (нотариальная доверенность от 15.05.2019 №57 АА 0999577)

от третьего лица (1) – генеральный директор ФИО6 (паспорт)

от третьего лица (2)Э – судебный пристав-исполнитель МОСП по ОИП УФССП по Орловской области ФИО3 (удостоверение ТО 417407)  

Установил:

Открытое акционерное общество «Орловская коммерческо-производственная компания» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Архстройпроект» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, факт. адрес: Орел, ФИО2 Щедрина, 12/16) о взыскании 165547 руб. 90 коп., из которых 107789 руб. 28 коп. - задолженность по арендной плате за период сентябрь, октябрь, частично ноябрь 2016 года, 57758 руб. 62 коп. – задолженность по возмещению стоимости энергоресурсов за период с 01.12.2015 по 16.02.2017

До принятия решения по делу истец на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просит взыскать с ответчика 328117 руб. 76 коп., в том числе 270359 руб. 14 коп.  задолженности по арендной плате и услуг по уборке и охране помещений за период с сентября 2016 года по февраль 2017 года, 583277 руб. 19 коп. задолженность по возмещению коммунальных услуг в период с декабря 2015 года по январь 2017 года.

 Арбитражным судом уточнение исковых требований принято к производству в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец  поддержал уточненные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик исковые требования не признал, в отзыве на исковое заявление указал, что в конце января 2017 года ОАО «Орелглавснаб» в одностороннем порядке расторгло договор аренды, перекрыв доступ сотрудникам арендатора в арендуемые помещения, при одностороннем расторжении договора аренды были произведены не предусмотренные договором аренды фактические действия по удержанию имущества, использовавшего ответчиком в производственной деятельности.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 27.08.2018 к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований, по заявлению ответчика привлечено ООО «Архстройпроект» (302005, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). Третье лицо (1) считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

Определением  арбитражного суда от  28.03.2019  к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен судебный пристав-исполнитель МОСП по ОИП УФССП по Орловской области ФИО3

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковое заявление подлежит удовлетворению частично, по следующим основаниям.

01 января 2017 года между Открытым акционерным обществом «Орловская коммерческо-производственная компания, далее ОАО «Орелглавснаб» (арендодатель)  и Обществом с ограниченной ответственностью «Архстройпроект», далее ООО «АСП» (арендатор) заключен договор  аренды нежилого помещения №07 (далее – договор), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование помещения, общей площадью 87,8 кв. м, номера помещений по техническому плану 7, 8, 9,10 на втором этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора).

Право собственности на встроенное помещение №1, литер А, 2-й этаж, общей площадью 475,2 кв. м зарегистрировано за ОАО «Орелглавснаб», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.08.2002 *(л.д.57 т.1). 

Согласно п. 3.1 договора арендная плата уплачивается ежемесячно, в срок не позднее первого дня расчетного месяца. Отсутствие счета не является основанием для отказа внесения арендной платы.

Размер ежемесячной арендной платы на момент подписания договора составляет 42144 руб. 00 коп. в месяц из расчета 480 руб. 00 коп. за 1 (один) кв. м (п.3.2.1 договора). 

В соответствии с п.3.3 договора в арендную плату не входит стоимость энергоресурсов, коммунальных услуг и услуг телефонной связи. Ежемесячно, в срок не позднее первого дня расчетного месяца, арендатор обязан уплачивать арендодателю авансовый платеж за возмещение расходов по оплате энергоресурсов, коммунальных услуг и услуг телефонной связи, в размере 100% платы з возмещение расходов, установленной в месяце предшествующем последнему дню срока внесения авансового платежа за возмещение расходов в соответствии с настоящим пунктом (п.3.3.3).

В пункте 3.5 договора стороны установили, что за услуги по уборке и охране помещений общего пользования арендатор ежемесячно в срок не позднее третьего дня расчетного месяца уплачивает 6382 руб. 00 коп.

Пунктом 5.3 договора аренды стороны предусмотрели, в случае наличия просрочки по оплате арендной платы на срок более 30 календарных дней арендодатель имеет право ограничить доступ в арендуемые помещения арендатору и его работникам и (или)  ограничить подачу в арендуемые помещения коммунальных ресурсов, а также производить удержание имущества, находящегося в арендуемом помещении. Ответственность за нарушение имущественных прав третьих лиц несет арендатор.

В соответствии с п. п. 7.1, 7.2, 7.3 договора аренды договор вступает в силу с даты его подписания и заключается сроком до 30.06.2017  и распространяет свое действие на отношения сторон с 01.07.2016.

Согласно п. 4.1 Порядка исполнения договора аренды от 01.01.2017 №07, подписанным сторонами, оплата по договору аренды производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре аренды, а при оплате счетов – по реквизитам указанным в счете на оплату. Пунктом 4.5 порядка предусмотрено, что все имущество, находящееся в арендуемом помещении, признается имуществом арендатора, при наличии задолженности в случае его удержания может быть реализовано арендодателем посредством продажи с торгов, либо посредством оставления имущества за собой или путем продажи другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы задолженности.

Как следует из материалов дела между сторонами 29 декабря 2016 года подписано Соглашение о погашении задолженности по договору аренды по имеющейся задолженности за период с 01.12.2015 по 31.12.2016. 

В обеспечении исполнения соглашения от 29.12.2016 сторонами был заключен договор залога, в соответствии с которым ответчик передает в залог движимое имущество, согласно п. 1.4 указанного договора предмет залога принадлежит залогодателю на праве собственности. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора предмет залога в споре или под арестом не состоит, не передан в залог по другому договору и не обременен другими правами третьих лиц.

23 января 2017 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды №07  дополнительное соглашение, которым изложили п.1.1 договора аренды в следующей редакции: «В соответствии с настоящим договором арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование помещения общей площадью 53,5 кв. м,  помещений № 9 площадью 39,2 кв. м и № 10 общей площадью 14,3 кв. м». Также стороны внесли изменение в пункт 3.2.1, установив арендную плату в размере 25680 руб. из расчета 480 руб. 99 коп. за один кв. м. Дополнительное соглашение вступает в силу с 01.02.2017.

02 февраля 2017 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды, об ограничении доступа в арендуемы помещения арендатору и его работникам, об ограничении подачи в арендуемые помещения коммунальных ресурсов и об удержании имущества, находящегося в арендуемом помещении и с требованием оплатить имеющуюся задолженность.

 31 марта 2017 года ИП ФИО7 произведена оценка рыночной стоимости имущества ООО «Архстройпроект», удерживаемого истцом, согласно отчету                     № 07-04/2017 рыночная стоимость имущества составила 163366 руб.72 коп. без учета НДС.

03 апреля 2019 года истец уведомил ответчика о том, что оставляет за собой в счет частичной оплаты задолженности имущество, принадлежащее ООО «Архстройпроект».

Из материалов дела следует, что  решением Арбитражного суда Орловской области от 07 декабря 2016 года в пользу ОАО «Орелглавснаб» с ООО «Архстройпроект» взыскана задолженность по арендной плате в размере 265734 руб.00 коп. за период с 01.12.2015 по 31.08.2016. 

Поскольку арендная плата за период с сентября 2016 года по 16 февраля 2017 года и услуги по уборке и охране помещений общего пользования за период  в сумме 270359 руб. 14 коп., а также коммунальные услуги за период с декабря 2015 года по январь 2017 года в размере 58277 руб. 19 коп. не были уплачены ответчиком,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим  иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе. 

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 614 ГК РФ  установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих воз

В силу п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

При этом право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, если последний владеет ею на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Чтобы избежать злоупотребления этим правом, необходимо учитывать соразмерность стоимости вещи и требований потерпевшего.

В материалах дела имеются доказательств извещения арендатора о том, что его имущество удерживается арендодателем в связи с нарушением условий договора по оплате арендных платежей, как и того, что ограничение доступа в помещение связано с нарушением ответчиком договорных условий.

Суд пришел к выводу, что основания для удержания в силу п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации имущества, у истца имеется, в силу условий заключенного договора.

Согласно ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Пунктом 2 ст. 349 ГК РФ предусмотрено удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Письмом от 03 апреля 2019 года истец уведомил ответчика о том, что оставляет за собой в счет частичной оплаты задолженности имущество, принадлежащее ООО «Архстройпроект». Ответчик возражений по данному письму истцу не представил.

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате и суммы оплаты за услуги по уборке и охране помещений общего пользования за период с сентября 2017 года частично по февраль 2017 года в размере 270359 руб. 14 коп.  

Суд проверил расчет истца, считает его необоснованным, поскольку полагает, что при расчете арендной платы истец должен был учесть стоимость удерживаемого имущества в размере 163366 руб. 72 коп., а также то обстоятельство, что в феврале 2017 года между сторонами достигнуто соглашение об аренде двух помещений № 9 площадью 39,2 кв. м и №10 площадью 14,3 кв. м, следовательно, расчет задолженности за 16 дней февраля 2017 года должен  быть произведен из размера арендной платы за месяц в размере 25680 руб.00 коп.

Следовательно, требования истца подлежат удовлетворению с учетом стоимости аренды и услуг по уборке и охране помещений общего пользования за период с сентября 2017 года частично по февраль 2017 года 97584 руб. 42 коп.

Доводы истца о том, что стоимость удерживаемого имущества засчитана в счет исполнения решения арбитражного суда по делу №А48-6624/2016 от 07 декабря 2016 года, опровергаются материалами дела и пояснениями судебного пристава-исполнителя, которой в судебном заседании пояснил, что заявления от взыскателя об уменьшении задолженности по арендной плате  по возбужденному исполнительному производству на основании выданного судом исполнительного листа, в службу судебных приставов не направлялось. 

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно менял свою позицию по вопросу удержания имущества, указывая на то, что стоимость удерживаемого имущества будет засчитана по делу №А48-6624/2016 после принятия решения по настоящему  делу. 

В судебное заседание 20 июня 2019 года истец представил возражения на отзыв, в котором указал, что сумма задолженности, предъявленная к взысканию по настоящему делу, уменьшена на стоимость имущества, оставленного истцом за собой в счет частичной оплаты. Суд не может принять данное возражение как обоснованное, поскольку оно не подтверждается расчетом заявленных требований.

Предметом данного иска также является оплата коммунальных платежей за период   с декабря 2015 года по январь 2017 года в размере 58277 руб. 19 коп.В подтверждение несения расходов по коммунальным платежам истцом в материалы дела представлены счета на оплату, выставляемые энергоснабжающими организациями ОАО «Орелглавснаб», платежные поручения на оплату коммунальных услуг.

Согласно условиям договора аренды арендатор компенсирует арендодателю расходы, понесенные последним, на оплату коммунальных услуг и эксплуатационных расходов (пункт 3.3.3 договора). 

Требования истца о взыскании расходов по коммунальным платежам ответчик признал в полном объеме. 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств (ч.3).

В силу ч. 5 ст. 70  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном настоящей статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению в сумме 155811 руб. 61 коп., из которых 97584 руб. 42 коп. - задолженность по арендной плате и услуг по уборке и охране помещений общего пользования за период с 01.09.2016 по 16.02.2017, 58227 руб. 19 коп. задолженность по возмещению коммунальных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Открытого акционерного общества «Орловская коммерческо-производственная компания» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить частично.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Архстройпроект» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, факт. адрес: Орел, ФИО2 Щедрина, 12/16) в пользу Открытого акционерного общества «Орловская коммерческо-производственная компания» (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 155811 руб. 61 коп., из которых 97584 руб. 42 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.09.2016 по 16.02.2017, 58227 руб. 19 коп. – задолженность по возмещению коммунальных расходов, также взыскать 5674 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение месяца после принятия решения.

Судья                                    Л.В. Короткова