ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

№ 11АП-1407/2024

Дело № А55-2436/2021

г. Самара

10 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2024 года

 Постановление в полном объеме изготовлено 10 апреля 2024 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Машьяновой А.В., 

судей Гадеевой Л.Р., Львова Я.А., 

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем ФИО1, после перерыва секретарем ФИО2,

с участием:

ФИО3 - лично (паспорт), представитель ФИО4 доверенность от 08.12.2023,

от конкурсного управляющего ФИО5 – до и после перерыва ФИО6 доверенность от 08.12.2023, после перерыва ФИО5 - лично (паспорт),

от Прокуратуры Самарской области – до перерыва ФИО7 доверенность от 16.11.2023, после перерыва ФИО8 (удостоверение ТО №349228),

от ООО «ДСК Меркурий» - ФИО9 доверенность от 11.03.2024,

ФИО10 – лично (паспорт), представитель ФИО4 доверенность от 13.02.2024,

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 марта 2024 года в помещении суда в зале №2 апелляционную жалобу ФИО3 на определение Арбитражного суда Самарской области от 18 декабря 2023 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего ФИО5 о признании обременений отсутствующими и об обязании Управление Росреестра внести изменения в ЕГРН

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Солнечная долина»,

 

                                                              УСТАНОВИЛ:

публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Солнечная долина» ИНН 

<

***> (далее – ООО «Солнечная долина», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2021 возбуждено производство по делу по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Солнечная долина».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2021 (резолютивная часть определения объявлена 16.06.2021) ООО «Солнечная долина» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 1 (один) год. 

При рассмотрении дела о банкротстве ООО «Солнечная долина» применены положения параграфа 7 Главы IX Закона о банкротстве. 

Конкурсным управляющим ООО «Солнечная долина» утвержден ФИО5, член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

15.11.2023 конкурсный управляющий ООО «Солнечная долина» ФИО5 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просил: 

1.Признать отсутствующими обременения в отношении земельного участка, с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв.м., в виде следующих записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации ипотеки в силу закона и ипотеки (6 пунктов согласно заявлению). 

2.Признать отсутствующими обременения в отношении земельного участка, с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв.м, в виде следующих записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договоров участия в долевом строительстве и залоге прав требования участника долевого строительства (448 пунктов согласно заявлению). 

3.Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации, указанные в пунктах 1 и 2 настоящего заявления.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2023 заявление конкурсного управляющего ООО «Солнечная долина» ФИО5 (вх. № 432740 от 15.11.2023) к рассмотрению обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, 

- публично-правовая компания «Фонд развития территорий», 

- Министерство строительства Самарской области, 

- Администрация муниципального района Волжский Самарской области, 

- ООО «ДСК Меркурий».

В суде первой инстанции конкурсный управляющий заявил уточнение к заявлению, в соответствии с которым просил обратить вынесенное по результатам настоящего обособленного спора определение к немедленному исполнению.

Указанное уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требования заявителя рассмотрены с учетом принятого уточнения.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2022 судом было рассмотрено и удовлетворено ходатайство Прокуратуры Самарской области (вх. № 325536 от 13.10.2022) о вступлении в настоящее дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2023 заявление конкурсного управляющего ООО «Солнечная долина» ФИО5 (вх. № 432740 от 15.11.2023), удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, ФИО3 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение суда первой инстанции, в которой просит его изменить в части удовлетворения заявления конкурсного управляющего о признании обременений отсутствующими в отношении земельного участка в ЕГРН о регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 на основании следующих договоров:

- договора долевого участия № 4 от 04.12.2007 (дата государственной регистрации договора 05.02.2008, номер государственной регистрации договора 63-63-01/346/2007-807, дата государственной регистрации ипотеки в силу закона 02.08.2007 года, номер государственной регистрации ипотеки 63-63-01/184/2007-009), Договора от 10.10.2011 года уступки прав по договорам долевого участия в строительстве жилья № 4 от 04.12.2007 (дата государственной регистрации договора уступки прав 22.11.2011, номер государственной регистрации договора 63-63-01/235/2011-314);

- договора долевого участия № 3 от 04.12.2007 (дата государственной регистрации договора 05.02.2008, номер государственной регистрации договора 63-63-01/346/2007-800, дата государственной регистрации ипотеки в силу закона 02.08.2007 года, номер государственной регистрации ипотеки 63-63-01/184/2007-009), Договора от 10.10.2011 года уступки прав по договорам долевого участия в строительстве жилья № 3 от 04.12.2007 (дата государственной регистрации договора уступки прав 22.11.2011, номер государственной регистрации договора 63-63-01/235/2011-313).

Одновременно заявителем заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы.

В обоснование апелляционной жалобы, заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта положений ст. 270 АПК РФ, указывая, что удовлетворение заявления конкурсного управляющего о признании отсутствующими обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275 в виде ипотеки в силу договоров участия в долевом строительстве № 4 от 04.12.2007 и Договора участия в долевом строительстве № 3 от 04.12.2007 незаконным, так как удовлетворение данного заявления до удовлетворения требований залогового кредитора ФИО3, чьи права залога в отношении спорного земельного участка зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости, нарушает права добросовестного дольщика на получение соответствующего денежного возмещения из стоимости проданного земельного участка, закрепленные положениями ст.13-15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Считает, что удовлетворение заявления конкурсного управляющего ООО «Солнечная долина» ФИО5 о признании отсутствующими обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275 до удовлетворения требований ФИО3 нарушило мои права, как добросовестного участника долевого строительства, чьи права требования обеспечены залогом земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275.

В связи с удовлетворением заявления конкурсного управляющего регистрирующим органом будут сняты обременения в виде ипотеки, конкурсным управляющим при невыполнении им обязанностей по внесению требований ФИО3 в реестр требований участников строительства, денежные средства не будут направлены на удовлетворение требований участника долевого строительства, в нарушение требований ст. 201.14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.03.2024.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

27.02.2024 от Прокуратуры Самарской области в материалы дела поступила письменная позиция по апелляционной жалобе.

06.03.2024 от ФИО10 в материалы дела поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

07.03.2024 от Министерства строительства Самарской области в материалы дела поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

11.03.2024 конкурсного управляющего ФИО5 в материалы дела поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

12.03.2024 от третьего лица - ООО "ДСК Меркурий" в материалы дела поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Указанные документы приобщены судом к материалам апелляционного производства в порядке ст. 262 АПК РФ.

Председательствующим в судебном заседании 13.03.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 27.03.2024 до 12 час. 50 мин., зал № 2, информация о котором размещена в электронной картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru).

После перерыва судебное заседание было продолжено 27.03.2024 в том же составе суда.

22.03.2023 от ФИО3 в материалы дела поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые приобщены судом к материалам апелляционного производства в порядке ст. 262 АПК РФ.

В судебном заседании ФИО3 и его представитель, а также ФИО10 и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить определение суда первой инстанции.  

Представители конкурсного управляющего ФИО5, Прокуратуры Самарской области и ООО «ДСК Меркурий» возражали против доводов апелляционной жалобы, просили оставить определение суда первой инстанции без изменения. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 года №12  «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзацах 3 и 4 пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" арбитражный суд апелляционной инстанции пересматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Судебная коллегия считает, что материалы дела содержат достаточно доказательств для рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Каких-либо доказательств затруднительности или невозможности своевременного ознакомления с материалами дела в электронном виде в системе "Картотека арбитражных дел" сети Интернет, лицами, участвующими в деле, представлено не было. Отсутствие отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих  в деле, по мнению суда апелляционной инстанции, не влияет на возможность рассмотрения апелляционной жалобы по существу. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в конкурсную массу должника включено следующее имущество: земельный участок с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв.м.

  Данный земельный участок продан на открытых торгах (сообщение о результатах торгов № 12547838 от 26.09.2023). 

  Покупатель земельного участка – общество с ограниченной ответственностью «ДСК Меркурий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по цене 188 888 888,88 руб. Денежные средства уплачены покупателем полностью.

Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 09.11.2023.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 12.11.2023 в отношении данного земельного участка зарегистрированы следующие ограничения прав и обременения объекта недвижимости:

1.Ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 13.01.2016; номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/772/2015-8624/1; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 24 мес; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество "Сбербанк России", ИНН: 

<

***>; основание государственной регистрации: Договор о переуступке прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № ДА-1- 18/19/20/22/13/15/4/5/6/41/43/44/46/34/39/27/30/31 от 01.08.2015 года, № 5-П, выдан 23.12.2015, дата государственной регистрации: 13.01.2016, номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/772/2015- 8623/1;

2.Ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 02.07.2015; номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6846/1; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 120 месяцев;  лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк "Балтика", ИНН: 

<

***>;  основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве, № СК 4-25, выдан 27.05.2015, дата государственной регистрации: 02.07.2015, номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6845/1; 

3.Ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 02.06.2015; номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6848/1; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: 120 месяцев;  лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество акционерный коммерческий банк "Балтика", ИНН: 

<

***>;  основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве, № СК 4-1, выдан 27.05.2015, дата государственной регистрации: 02.06.2015, номер государственной регистрации: 63-63/001-63/001/820/2015-6847/1;

4.Ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 11.07.2014; номер государственной регистрации: 63-63-01/511/2014-941;  срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 11.07.2014 с 11.07.2014 по срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 2 квартала 2017 г. (п. 3.1.1. договора); лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве;  основание государственной регистрации: Договор участия в долевом строительстве, № К/27/В, выдан 15.05.2014, дата государственной регистрации: 11.07.2014, номер государственной регистрации: 63-63-01/509/2014-827;

5.Ипотека;  дата государственной регистрации: 24.11.2008; номер государственной регистрации:  63-63-01/239/2008-272; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 16.10.2008 Дата исполнения основного обязательства - 240 месяцев, дата подписания договора об ипотеке - 16.10.2008г.;  лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Акционерный коммерческий банк "АК БАРС" (публичное акционерное общество), ИНН: 

<

***>; основание государственной регистрации:  Договор ипотеки (залога), выдан 16.10.2008;

6.Ипотека; дата государственной регистрации: 24.10.2008; номер государственной регистрации:  63-63-01/243/2008-101; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 15.08.2008 Дата исполнения основного обязательства - 242 месяца, дата подписания договора об ипотеке - 15.08.2008г.;  лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество Банк ВТБ (ПАО), ИНН: 

<

***>; основание государственной регистрации:  Договор, выдан 15.08.2008.

Получена выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 02.11.2023. 

Согласно указанной выписке в отношении объекта зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве в количестве 448 штук (перечислены в просительной части заявления конкурсного управляющего), причем, применительно к отдельным договорам имеются записи о зарегистрированных договорах уступки.

Участниками долевого строительства в указанных договорах обозначены муниципальный район Волжский Самарской области (в отношении 315 договоров), Министерство строительства Самарской области (в отношении 2 договоров), а также 118 физических и юридических лиц.

Обременения объекта в виде ипотеки в силу закона и ипотеки вытекают из договоров участия в долевом строительстве.

Реализация имущества должника с торгов и наличие обременений в отношении данного земельного участка послужили основанием для обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Проведение мероприятий по реализации объекта незавершенного строительства исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений, в связи с чем договор долевого участия в строительстве с кредитором, заключившим договор на нежилое помещение, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения. 

Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенными и соответствующие залоги (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что 21.06.2021 конкурсным управляющим ООО «Солнечная долина» в ЕФРСБ сделана публикация (сообщение № 6863829) о признании должника банкротом и о возможности предъявления участниками строительства требовании? о передаче жилых помещении?, машино-мест, нежилых помещении? и денежных требовании?, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения. Требования участников строительства включаются в реестр требовании? участников строительства при предъявлении указанных требовании? конкурсному управляющему не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, направленного в порядке пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве. 

Аналогичное сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» – объявление №63030216780 на стр. 202 выпуска №114(7076) от 03.07.2021.

Требования большинства участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве переданы муниципальному району Волжский Самарской области.

По соответствующим договорам требования муниципального района Волжский Самарской области включены в Реестр требований участников долевого строительства (далее – РТУС). 

В выписке из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 02.11.2023 участником долевого строительства по соответствующему договору обозначен муниципальный район Волжский Самарской области. 

Часть участников долевого строительства – физических лиц, включенных в РТУС, фактически получили удовлетворение своих требований и должны были передать права по договорам долевого участия муниципальному району Волжский Самарской области, однако по различным причинам государственная регистрация договоров уступки соответствующих прав требования не была произведена (по 23 договорам долевого участия). 

Часть участников долевого строительства - физических лиц продолжают оставаться включенными в РТУС (по 30 договорам долевого участия).

Другие участники долевого строительства не обращались с заявлениями о включении в РТУС. 

Требования участников долевого строительства, включенные в РТУС, будут погашены в ходе распределения денежных средств в соответствии с положениями Закона о банкротстве.

Решение о целесообразности, либо нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовой компанией «Фонд развития территорий»  не принималось в связи с отсутствием правовых оснований для принятия такого решения. 

Собранием участников строительства от 04.07.2022 (сообщение в ЕФРСБ о назначении собрания  № 9042750 от 20.06.2022, сообщение в ЕФРСБ о результатах собрания  № 9158045 от 06.07.2022) принято решение не обращаться в Арбитражный суд Самарской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2023 по настоящему делу в удовлетворении заявления о признании недействительным решения собрания, отказано.

Законодатель предусмотрел особенности погашения требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика. Средства, вырученные от реализации предмета залога и (или) прав на него, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Зачисленные на этот счет средства в установленном законодателем процентном соотношении распределяются на погашение требований кредиторов. 

По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142, 201.9 Закона о банкротстве. 

В сложившихся обстоятельствах в деле о банкротстве ООО «Солнечная долина» обязательства должника по передаче в пользу участников долевого строительства объектов недвижимого имущества не могут быть исполнены  и соответственно трансформируются в денежные. Наступление предусмотренного договорами участия в долевом строительстве правового последствия в виде перехода права собственности на недвижимое имущество от должника к участникам долевого строительства становится невозможным.

 Таким образом, договоры участия в долевом строительстве, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв.м. прекращены в связи с невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенными соответствующие залоги (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).?

Исходя из изложенного, указанные договоры долевого участия, а также договоры залога являются прекращенным обязательством в силу закона. 

При этом наличие соответствующих регистрационных записей нарушает права должника в части распоряжения собственным имуществом и возможности его реализации в соответствии с Законом о банкротстве.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного о права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании нрава или обременения отсутствующим.  

В силу указанной нормы требование о признании отсутствующими ограничений прав и обременений объекта недвижимости подлежат рассмотрению в деле о банкротстве ООО «Солнечная долина».

Учитывая установленный судами факт прекращении залога по предусмотренным законом основаниям, но который значится в реестре как существующий, что требования конкурсного управляющего направлены на прекращение зарегистрированного обременения, суд, обязывая погасить записи об ипотеке и залоге прав требований участников долевого строительства, по сути, устраняет правовую неопределенность в правоотношениях между застройщиком-банкротом, залоговыми кредиторами и покупателем имущества должника – обществом с ограниченной ответственностью «ДСК Меркурий» таким образом, что положение последнего стало соответствовать требованиям законодательства о банкротстве.

При этом правомерность снятия обременений в отношении земельного участка не ставится в зависимость от расчетов с кредиторами. Денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника, а зачисленные на этот счет средства в установленном законодателем процентном соотношении распределяются на погашение требований кредиторов в установленном Законом о банкротстве порядке. 

При таких обстоятельствах требование конкурсного управляющего о признании отсутствующими обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км северо-западнее пос. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра-Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь – 688 876 кв.м. подлежит удовлетворению.

Требование конкурсного управляющего в части возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области обязанности погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации, указанные в пунктах 1 и 2 заявления, суд также признал обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В пункте 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частями 1, 2 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подлежат отклонены судом первой инстанции, поскольку данным судебным актом каким-либо образом не нарушаются права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, правомерность действий (бездействия) не оцениваются судом, заявитель в рамках дела о банкротстве застройщика на основании пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве обращался с требованием не к регистрирующему органу, а к должнику, просил снять обременение с погашением соответствующих записей об обременении, по сути, суд лишь обязывает его исполнить функцию регистратора, которой его наделил Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Данные выводы подтверждаются судебной практикой: постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.09.2023 по делу N А65-19662/2018, постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2023 по делу N А65-4184/2020.

Конкурсный управляющий также просил обратить вынесенное по результатам настоящего обособленного спора определение к немедленному исполнению, ссылаясь на то, что участок продан и продавец не может в полном объеме реализовывать свои правомочия собственника в отношении земельного участка при наличии ограничений и обременений права, во избежание предъявления требований к должнику о возмещении убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

Согласно части 3 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным.

Принимая во внимание высокую социальную значимость разрешения указанного обособленного спора, затрагивающего права граждан, претендующих на возмещение денежных средств за счет конкурсной массы застройщика-банкрота, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что немедленное исполнение определения суда нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле, влечет для них неблагоприятные последствия, суд удовлетворяет заявленные требования и считает необходимым обратить определение к немедленному исполнению.

Учитывая указанные обстоятельства суд удовлетворил заявленные требования конкурсного управляющего в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции повторно рассмотрев дело, с учётом обстоятельств установленных в рамках настоящего обособленного спора, принимая во внимание доказательства имеющиеся в материалах настоящего обособленного спора, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом считает необходимым отметить следующее.

Решение о целесообразности, либо нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» не принималось, в связи с отсутствием правовых оснований для принятия такого решения.

Собранием участников строительства от 04.07.2022 (сообщение в ЕФРСБ о назначении собрания № 9042750 от 20.06.2022, сообщение в ЕФРСБ о результатах собрания № 9158045 от 06.07.2022) принято решение не обращаться в Арбитражный суд Самарской области с ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2023 по настоящему делу в удовлетворении заявления о признании недействительным решения собрания, отказано.

Судебный акт вступил в законную силу.

Законодатель предусмотрел особенности погашения требований граждан-участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика, а именно средства, вырученные от реализации предмета залога и (или) прав на него, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Зачисленные на этот счет средства в установленном законодателем процентном соотношении распределяются на погашение требований кредиторов.

По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142, 201.9 Закона о банкротстве.

В сложившихся обстоятельствах в деле о банкротстве ООО «Солнечная долина» обязательства должника по передаче в пользу участников долевого строительства объектов недвижимого имущества не могут быть исполнены и соответственно трансформируются в денежные. Наступление предусмотренного договорами участия в долевом строительстве правового последствия в виде перехода права собственности на недвижимое имущество от должника к участникам долевого строительства становится невозможным

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договоры участия в долевом   строительстве,   зарегистрированные   в   отношении   земельного участка   с   кадастровым   номером   63:17:0000000:275,   местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская обл., р-н Волжский на   землях   Смышляевской   волости,   в   0,5км.   северо-западнее   пос Стройкерамика, в 180м. с правой стороны от подъездной дороги на п. Петра Дубрава, с восточной стороны граничащий с п. Заярье; категория земель земли   населенных   пунктов;   вид   разрешенного   использования   -  для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадь 688 876кв.м.  -  прекращены в связи с невозможностью исполнения в силу пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенными соответствующие залоги  в силу подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Исходя из изложенного, указанные договоры долевого участия, а также договоры залога, являются прекращенным обязательством в силу закона.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, регулирующие спорные правоотношения сторон и фактических обстоятельств дела, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены верно, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта обжалуемого по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы, не имеется.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 18 декабря 2023 года по делу № А55-2436/2021 - в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его вынесения, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                        А.В. Машьянова 

 

Судьи                                                                                      Л.Р. Гадеева

 

                                                  Я.А. Львов