﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-4357/2019

г. Краснодар

12 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – сельскохозяйственного производственного кооператива «Закка» (ИНН 1514010908, ОГРН 1121514000453) – Дзарахоховой К.И. (доверенность от 07.09.2019), в отсутствие истца – администрации местного самоуправления муниципального образования Ардонский район Республики Серверная Осетия – Алания (ИНН 1506003030, ОГРН 1021500858697), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Серверная Осетия – Алания, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления муниципального образования Ардонский район Республики Северная Осетия – Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 18.08.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2020 по делу № А61-4357/2019, установил следующее.

Администрация местного самоуправления муниципального образования Ардонский район Республики Северная Осетия – Алания (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к СПК «Закка» (далее – кооператив), в котором просила: 

– взыскать с ответчика 582 074 рубля 86 копеек долга по арендной плате по договору от 10.12.2018 № 10 за период с 26.11.2018 по 30.06.2019;

– расторгнуть договор аренды от 10.12.2018 № 10 и возложить на кооператив обязанность вернуть администрации по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 15:06:0020102:142, 15:06:0020102:280 и 15:06:0020102:144;

– аннулировать в ЕГРН записи об обременении указанных участков договором аренды от 10.12.2018 № 10. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Серверная Осетия – Алания.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 18.08.2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 19.08.2020; т. 3, л. д. 134, 135), оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2020, исковое заявление удовлетворено частично. С кооператива в пользу администрации взыскано 87 734 рубля 54 копейки долга по арендной плате. Требования администрации в части расторжения договора аренды                     от 10.12.2018 № 10, аннулирования записи о государственной регистрации данного договора и возложении на кооператив обязанности вернуть администрации земельные участки с кадастровыми номерами 15:06:0020102:142, 15:06:0020102:280 и 15:06:0020102:144 оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 1000 рублей государственной пошлины; с администрации в пользу кооператива взыскано                        25 000 рублей расходов, связанных с проведением по делу землеустроительной экспертизы. Суды первой и апелляционной инстанций с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, цели предоставления земельных участков и осуществляемой деятельности (производство, заготовка и реализация сельскохозяйственной продукции) установили, что кооператив имеет возможность использовать часть площади земельных участков (1 345 085 кв. м). Помимо сельскохозяйственных угодий в состав земельных участков включены водные объекты (площадью 627 548 кв. м), кустарники (площадью 898 512 кв. м) и леса (площадью 956 931 кв. м), что исключает возможность использовать всю площадь спорных участков в целях сельскохозяйственного производства. При этом суды учитывали, что арендная плата за спорные участки носит регулируемый характер, поэтому должна определяться на основании действующих в спорный период нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Суд также установил, что истцом не соблюден предусмотренный законом досудебный порядок в части расторжения договора, что послужило основанием для оставления без рассмотрения этого и связанного с ним требований к кооперативу.  

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что в силу пункта 1                  статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. На момент передачи спорных земельных участков в аренду кооператив обладал информацией о составе, состоянии и характеристиках земель. Суды не учли, что ответчик имел возможность использовать всю площадь спорных участков. Расчет арендной платы, представленный кооперативом, не соответствует положениям постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 15.03.2016 № 79 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия – Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания и предоставляемые без торгов» (далее – постановление от 15.03.2016 № 79). Расчет арендной платы следует производить с 10.12.2018, то есть с даты подписания акта приема-передачи земельных участков. Суды не указали на последствия для сторон с учетом исключения из общей площади арендованных участков площади, занятой водными объектами, кустарниками и лесными насаждениями.  

В отзыве кооператив указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы отзыва, возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы Республики Северная Осетия – Алания от 26.11.2018 № 351-рг «О предоставлении СПК “Закка” земельных участков в аренду без проведения торгов» в целях реализации инвестиционного проекта администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 10.12.2018 № 10 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 15:06:0020102:280 (площадью 1 003 833 кв. м), 15:06:0020102:142 (площадью 2 550 890 кв. м), 15:06:0020102:144 (площадью 273353 кв. м; т. 1, л. д. 104 – 108). Срок действия договора установлен с 26.11.2018 по 26.11.2021 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 120). Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства, переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.12.2018 (т. 1, л. д. 119).

Стороны согласовали, что ежегодный размер арендной платы за земельные участки составляет 1 035 543 рубля 40 копеек, ежеквартальный – 258 885 рублей 85 копеек (пункт 3.1). Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1 договора суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал – не позднее 31 декабря текущего года (пункт 3.2). В соответствии с приложением № 1 к договору расчет арендной платы определен как произведение кадастровой стоимости земельных участков и ставки арендной платы (3,63%).

Суды установили, что кооператив 09.04.2019 обращался администрацию с заявлением о проведении осмотра арендованных земельных участков для определения размера арендных платежей, рассчитанных по видам угодий – пашня, сенокос, лес и др.    (т. 1, л. д. 91). 

Письмом от 13.05.2019 № 1426 администрация сообщила кооперативу об отсутствии препятствий для реализации инвестиционного проекта и соответствии вида и разрешенного использования переданных в аренду участков сведениям ЕГРН (т. 1, л. д. 90). 

Кооператив также обращался в администрацию с заявлениями о разделе земельных участков. Данные заявления оставлены без ответа (т. 1, л. д. 92 – 99).

В порядке досудебного урегулирования спора администрация направила в адрес кооператива претензию 15.07.2019 № 2347 о необходимости устранения допущенных нарушений в части своевременного внесения арендной платы за пользование земельными участками, общий размер которой составил 582 074 рубля 86 копеек (т. 1, л. д. 12). Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Администрация, указывая, что кооператив ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору от 10.12.2018 № 10 обязательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд. 

На основании определения от 20.12.2019 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза (т. 2, л. д. 45 – 48).

Согласно экспертному заключению от 20.02.2020 в границах каждого из предоставленных кооперативу земельных участков сельскохозяйственного назначения выявлены площади (части), занятые реками, кустарниками, лесами (т. 2, л. д. 71 – 78,                90 – 92). 

В силу разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливает правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Вместе с тем суд при принятии постановления самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, и может не применить законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (пункт 12 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). С учетом этого при определении пределов рассмотрения дела суд кассационной инстанции не связан правовым обоснованием доводов кассационной жалобы и возражений, представленных сторонами, и не ограничен в выводах, которые он делает по результатам проверки. В частности, приняв во внимание доводы стороны о несоответствии выводов судов первой и (или) апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции может прийти к выводу о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, на что может быть указано в мотивировочной части судебного акта.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной  собственности, относится к категории регулируемых цен.

В силу разъяснений, сформулированных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статья 102 Земельного кодекса определяет, что к землям водного фонда относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. В силу пункта 2 данной нормы на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Водным объектом является природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима (изменение во времени уровней, расхода и объема воды в водном объекте (статья 1 Водного кодекса Российской Федерации; далее – Водный кодекс).

Согласно частям 1 и 2 статьи 5 Водного кодекса водные объекты в зависимости               от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на поверхностные и подземные водные объекты. Одним из видов поверхностных водных объектов являются водотоки (реки, ручьи, каналы).

Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением прудов, обводненных карьеров, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу (части 1 и 2 статьи 8 Водного кодекса).

Судебные инстанции установили, что каждый из предоставленных ответчику земельных участков сформирован с включением в его границы частей рек Терек и Ардон (поверхностных водных объектов), что свидетельствует о предоставлении в пользование объекта аренды, образованного с нарушением закона (статья 102 Земельного кодекса). Кроме того, у органа местного самоуправления отсутствовали и основания для предоставления ответчику участков с лесными насаждениями, прилегающих к водным объектам (часть 1 статьи 8, пункт 2 части 2 статьи 102 Лесного кодекса Российской Федерации; т. 2, л. д. 90 – 92). Изложенное влечет квалификацию договора аренды                    от 10.12.2018 в качестве недействительной (ничтожной) сделки. 

   В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации            от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

   Таким образом, квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки не освобождает фактического пользователя земельного участка                от обязанности произвести оплату за такое пользование. Правовым основанием для взыскания с фактического пользователя земельным участком платы за его использование в таком случае является статья 167 Гражданского кодекса.

   Поскольку суды установили, что у ответчика отсутствовала возможность использовать всю площадь земельных участков, при расчете размера соответствующей платы суды правомерно учитывали значение площади фактически используемых кооперативом частей участков (1 345 085 кв. м). Доказательства, позволяющие заключить об использовании кооперативом иной площади земельных участков, в материалах дела отсутствуют (статьи 9 и 65 Кодекса). При определении размера платы за использование участков суд первой инстанции использовал (применительно к установленным обстоятельствам использования) значения кадастровой стоимости, ставки и период, указанные в представленном истцом расчете (т. 3, л. д. 112 – 115).   

   С учетом изложенного вывод судов о возможности частичного удовлетворения требования к ответчику о взыскании платы за использования участков является верным.

   Поскольку требования, связанные  с расторжением договора аренды, суд первой инстанции оставил без рассмотрения, администрация не лишена возможности предъявить к ответчику самостоятельные требования о возврате участков и устранении из реестра записей о договоре аренды.         

          Иные доводы кассационной жалобы суд округа не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

           При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам жалобы отсутствуют.

           Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в суд округа с кассационной жалобой. 

           Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 18.08.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2020 по делу № А61-4357/2019  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                   			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         В.Е. Епифанов