Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-101570/2024

02 декабря 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  21 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  02 декабря 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» (Ленинградская область, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.11.2002, ИНН: 

<

***>);

ответчик: Администрация муниципального образования «ВСЕВОЛОЖСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН» Ленинградской области (адрес:  Ленинградская область, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.01.2006, ИНН: 

<

***>,);

о признании незаконными действий, 

при участии согласно протоколу судебного заседания от 21.11.2024; 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» (далее – истец, застройщик, общество «СК «Дальпитерстрой») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области, исполняющей на основании статьи 20 устава муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – МО «Город Всеволожск») (в редакции решения совета депутатов МО «Город Всеволожск» от 12.12.2017 № 87) полномочия администрации МО «Город Всеволожск» (далее – ответчик, Администрация), о признании договора о развитии застроенных территорий от 20.09.2013 № 06/01-47 (далее – договор от 20.09.2013, спорный договор) расторгнутым с 07.06.2024.

Определением от 28.10.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание. 

В судебное заседание 21.11.2024 явились представители сторон.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. 

Администрация иск не признала по мотивам, изложенным в отзыве, просила в удовлетворении исковых требований отказать. 

В предварительном судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, граждан, проживающих в домах, расположенных по ул. Сергиевская в 

<

...> (далее – дом № 105) и дом 105а (далее – дом № 105а), поскольку эти дома перечислены в договоре от 20.09.2013, в связи с чем, как полагает ответчик, судебный акт по настоящему делу будет затрагивать права проживающих в указанных домах лиц. 

Истец против привлечения к участию в деле третьих лиц возражал, подчеркивая, что граждане, проживающие на территории, в отношении которой принято решение о развитии, участниками спорного договора не являются, обязательства застройщика по данному договору могут исполняться в пользу истца, а не граждан, проживающих в домах №№ 105, 105а. 

Согласно частям 3-3.1 статьи 51 и части 3 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд вынес в виде отдельного судебного акта определение об отказе в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, граждан, проживающих в домах №№ 105, 105а.

В порядке части 4 статьи 137 АПК РФ суд завершил предварительное судебное заседание, в котором присутствовали стороны, и открыл судебное заседание в первой инстанции, против чего истец и ответчик не возражали. 

В судебном заседании общество «СК «Дальпитерстрой» поддержало предъявленные требования в полном объеме, просило иск удовлетворить; Администрация просила оставить исковые требования без удовлетворения. При этом ответчик не представил доказательств в опровержение требования истца и (или) в подтверждение собственных возражений, в связи с чем суд на основании части 2 статьи 9 и части 1 статьи 65 АПК РФ оценивает требования и возражения сторон по имеющимся в деле доказательствам исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, и исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Как вытекает из материалов дела, между истцом и МО «Город Всеволожск» по результатам аукциона, проведенного в порядке статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ (далее – Закон № 232-ФЗ); далее – ГрК РФ), заключен договор от 20.09.2013.

Предметом договора от 20.09.2013 являлось исполнение обществом «СК «Дальпитерстрой» обязательств, предусмотренных пунктом 3.1, и создание Администрацией в соответствии с пунктом 3.2 необходимых условий для выполнения застройщиком этих обязательств; при этом согласно пункту 1.1 спорного договора территорией, в отношении которой принято решение о развитии (далее также – застроенная территория), является территория, ограниченная Всеволожским проспектом, Варшавской и Константиновской улицами, включая дома №№ 105, 105а.

По условиям пункта 3.1 договора от 20.09.2013 общество «СК «Дальпитерстрой» обязалось:

-подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и утвержденными Администрацией расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры в течение шести месяцев с момента заключения настоящего договора (подпункт 3.1.1);

-создать либо приобрести благоустроенные жилые помещения в границах МО «Город Всеволожск», а также передать благоустроенные жилые помещения в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение тридцати шести месяцев с момента заключения договора (приложение № 1А; № 1Б); перечень, количество, характеристики, площадь жилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность, регулируются дополнительным соглашением к настоящему договору, которое заключается в срок не позднее двух лет с момента подписания настоящего договора и предусматривает получение согласий жильцов из выселяемых помещений на вселение в предоставляемые помещения (подпункт 3.1.2);

-уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения, расположенные на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, находящиеся в собственности граждан, в течение тридцати шести месяцев с момента заключения договора (приложения № 1А; № 1Б); по соглашению с собственником жилого помещения предоставить взамен изымаемого на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену; выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (подпункт 3.1.3);

-осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в течение трех лет с момента заключения настоящего договора (подпункт 3.1.4);

-в соответствии с частью 6 статьи 46.2 ГрК РФ приобрести право на земельные участки, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (подпункт 3.1.5).                

По условиям договора от 20.09.2013 Администрация обязалась:

-утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденными Администрацией и исполнителем градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального, коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, в течение одного месяца с даты проведения публичных слушаний (подпункт 3.2.1);

-принять в установленном законом порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений многоквартирных домов, признанных аварийными или подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на которых расположены такие дома; срок исполнения обязательства два месяца с момента получения согласия собственников; максимальный срок исполнения обязательства – один год с момента заключения договора (подпункт 3.2.2);

-после выполнения подпунктов 3.1.1-3.1.3 договора, предоставить исполнителю без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в аренду или собственность, в целях жилищного строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также ходатайствовать в органы местного самоуправления муниципального района о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с действующим законодательством; максимальный срок исполнения один месяц с момента подачи заявления о предоставлении земельного участка и предоставлении кадастрового плана земельных участков (подпункт 3.2.3).

 Сроки исполнения обязательств, закрепленные договором от 20.09.2013, не могут быть изменены, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) относятся к существенным условием договора о развитии застроенной территории.

При этом договор от 20.09.2013 заключался в порядке статьи 46.3 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ), т.е. на торгах; в силу части 1 статьи 15, частей 1-2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) не допускается изменение сроков исполнения обязательств сторон вне прохождения конкурсных процедур. 

Аналогичный подход к продлению сроков договоров, подлежащих заключению на торгах, раскрыт в пункте 9 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) 28.06.2017.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. 

В силу частей 1-2 статьи 17 Закона о защите конкуренции при проведении торгов, запроса котировок цен на товары, запроса предложений запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции; если организаторами торгов, запроса котировок, запроса предложений или заказчиками являются федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, а также при проведении торгов, запроса котировок, запроса предложений в случае закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд запрещается не предусмотренное федеральными законами или иными нормативными правовыми актами ограничение доступа к участию в торгах, запросе котировок, запросе предложений. 

Если договор, заключенный по результатам проведения обязательных процедур (в том числе, торгов), изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 данного Закона, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 ГК РФ (абзац второй пункта 41 постановления Пленума ВС РФ от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства»).  

В определении ВС РФ от 08.04.2015 № 310-КГ14-6781 подчеркивается, что недопустимо изменение условий, перечисленных в извещении о проведении торгов, поскольку этим исключается создание равных возможностей участия хозяйствующих субъектов в конкурентной борьбе за заключение договора.

Положения договора от 20.09.2013 не допускают более продолжительного срока исполнения обязательств Администрации, чем один год с момента заключения спорного договора (подпункт 3.2.2), независимо от наличия между сторонами переписки относительно исполнения данного договора, что подтверждается правовой позицией, сформулированной в определении ВС РФ от 13.03.2015 № 307-ЭС14-4768, согласно которой переписка, свидетельствующая о признании стороной обязательства, не имеет значения для договоров, заключаемых и (или) изменяемых лишь по результатам проведения торгов.

Правильность вывода о том, что переписка сторон не изменяет исчисление сроков исполнения их обязательств подтверждается и представленным в материалы дела решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (далее -Ленинградское УФАС России) от 27.05.2024 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 047/01/17-607/2024.

Администрация в течение предусмотренных договором от 20.09.2013 сроков исполнения обязательств (подпункт 3.2.2) не принимала в соответствии с жилищным законодательством (статьями 32, 84-89 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и пунктами 20, 22 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 14)) решений о признании домов №№ 105, 105а аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, о выкупе жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, и о предоставлении гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, иных благоустроенных жилых помещений; согласие проживающих в доме № 105а граждан на переселение в иное жилое помещение Администрация также не получила.

В определениях ВС РФ от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810 и от 24.06.2022 № 301-ЭС22-3451 подчеркивается, что одним из ключевых моментов договора о развитии застроенной территории является бесплатное предоставление для строительства без проведения торгов земельного участка, находящегося в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым заключен названный договор, по выбору данного лица - в собственность или аренду; по смыслу статей 46.1-46.3 ГрК РФ в результате исполнения договора о развитии застроенной территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда,  так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и извлечению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов; поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего названный договор с этим органом, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства; в силу пунктов 1 и 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств; в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ); в отсутствие разумных ожиданий возникновения прав на земельный участок, позволяющих осуществление строительства новых капитальных объектов, лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, не может принуждаться к передаче благоустроенных жилых помещений в целях расселения граждан, проживающих в аварийных и подлежащих сносу домах.

Аналогичная правовая позиция закреплена в пункте 29 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 25.11.2020. 

При этом в раскрытом выше определении ВС РФ от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810, которое и включено в пункт 29 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 25.11.2020, подчеркивается, что земельный участок, подлежащий передаче застройщику для осуществления нового капитального строительства, формируется из земельных участков, ранее занятых аварийными домами, снесенными в установленном законом порядке в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории. 

Бездействие Администрации, выражающееся в неисполнении договора от 20.09.2013 по обязательствам, связанным с признанием жилых домов аварийными и подлежащими сносу, принятием решений об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и выкупе жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, а также о переселении граждан, проживающих в жилых помещениях на основании договоров социального найма, в иные благоустроенные помещения (подпункт 3.2.2), исключает возможность формирования земельного участка из участков, занятых домами №№ 105, 105а, и осуществления на этом участке нового капитального строительства, что подтверждается решением Ленинградского УФАС от 27.05.2024 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 047/01/17-607/2024, которым установлен факт неисполнения Администрацией обязательств по спорному договору, а также представлением Всеволожской городской прокуратуры от 16.05.2024 № 7-06-2024, которым установлены факты невыполнения Администрацией условий договора от 20.09.2013, исключающие возможность надлежащего исполнения обязательств обществом «СК «Дальпитерстрой».

Из договора от 20.09.2013 усматривается, что его условия регламентируются, в том числе статьями 46.1-46.3 ГрК РФ, введенными в действие с 01.01.2007 Законом № 232-ФЗ и утратившими силу с 30.12.2020 в связи с принятием Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Закон № 494-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 494-ФЗ договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до 30.12.2020), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров; при этом изменение и расторжение указанных договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, в течение максимального срока выполнения данного обязательства, предусмотренного договором. 

Согласно части 10 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения данным органом обязательства, предусмотренного, в том числе пунктом 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 5.3.3 договора от 20.09.2013 застройщик вправе в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения этого договора в случае неисполнения Администрацией обязательства, предусмотренного, в частности, подпунктом 3.2.2, о принятии  в установленном законом порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и (или) подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на которых расположены такие дома, в срок не позднее одного года с момента заключения спорного договора, т.е. до 21.09.2014. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2024 по делу № А56-68935/2023 подтверждено право общества «СК «Дальпитерстрой» отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения спорного договора на основании части 10 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ). 

Истец в связи с неисполнением Администрацией обязательства, предусмотренного пунктом 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) и подпунктом 3.2.2 спорного договора, на основании части 10 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ), части 5 статьи 18 Закона № 494-ФЗ, пункта 5.3.3 договора от 20.09.2013 в одностороннем (внесудебном) порядке отказался от исполнения в полном объеме спорного договора, о чем направил в адрес ответчика уведомление от 27.05.2024 № 20/24. 

Уведомление истца от 27.05.2024 № 20/24 получено ответчиком 31.05.2024, что подтверждается представленным в материалы дела письмом Администрации от 01.07.2024 № 15954/1.0-15 отв.

Согласно абзацу третьему подпункта 5.3.3 спорного договора он считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента отправления застройщиком уведомления от 27.05.2024 № 20/24, т.е. с 07.06.2024.

Вместе с тем, из письма Администрации от 01.07.2024 № 15954/1.0-15 отв усматривается, что ответчик не согласен с односторонним внесудебным расторжением договора от 20.09.2013 и считает указанный договор действующим, в связи с чем общество «СК «Дальпитерстрой» передало данный спор на разрешение суда.

Доводы ответчика о том, что ранее дом № 105а уже был признан аварийным решением Всеволожского горсовета от 17.11.1988 № 1013 и данный факт прямо закреплен в пункте 2.2 спорного договора, а условия договора от 20.09.2013 не требуют признания домов №№ 105, 105а аварийными и подлежащими сносу, поскольку эти дома включены в муниципальную адресную программу «Развитие застроенных территорий муниципального образования «Город Всеволожск» на 2009-2015 г.г.», что, по мнению Администрации, автоматически позволяет считать дома №№ 105, 105а аварийными, суд находит несостоятельными по следующим мотивам.

В пункте 2.2 договора от 20.09.2013 нет никаких ссылок на решение Всеволожского горсовета от 17.11.1988 № 1013, которое, как утверждает ответчик, отнесло дом № 105а к аварийному и подлежащему сносу объекту. 

Упоминание в пункте 2.2 спорного договора о степени накопленного износа домов №№ 105, 105а (не мнее 80%) само по себе не относит их к аварийному и подлежащему сносу жилью.

При этом позиция Администрации о том, что в отношениях, возникших после 01.03.2005 (после введения в действие ЖК РФ) имеется какой-либо иной правовой вариант признания жилых домов аварийными и подлежащим сносу, кроме издания органом местного самоуправления соответствующего ненормативного правового акта, противоречит жилищному законодательству. 

В силу части 1 статьи 4 и статьи 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Закону № 189-ФЗ; к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Решение Всеволожского горсовета от 17.11.1988 № 1013, которое, как утверждает ответчик, отнесло дом № 105а к аварийному и подлежащему сносу объекту, с очевидностью не исполнено на 01.03.2005, поскольку обозначенный дом не снесен и в нем проживают граждане, что не оспаривается Администрацией.  

После введения в действие ЖК РФ не допускается признание жилого помещения непригодным для проживания без признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (часть 4 статьи 15 ЖК РФ).

Администрация игнорирует и то, что Законом № 232-ФЗ, включившим в ГрК РФ статьи 46.1-46.3, регулирующие спорный договор, внесены изменения и в статью 32 ЖК РФ в целях гармонизации положений градостроительного и жилищного законодательства при исполнении договора о развитии застроенной территории. 

В соответствии с частями 10-11 статьи 32 ЖК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) единственным основанием изъятия земельного участка и жилых помещений посредством их выкупа для муниципальных нужд в многоквартирном доме, расположенном на территории, в отношении которой принято решение о развитии, является признание такого дома аварийным и подлежащим сносу. 

В пунктах 20 и 22 постановления Пленума ВС РФ № 14 разъяснено, что до признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу невозможно возникновение правоотношений по выселению граждан из данного дома в связи с изъятием земельного участка, занятого указанным домом, для муниципальных нужд, и выкупа жилых помещений, принадлежащих гражданам в этом доме на праве собственности, а равно выселению граждан, занимающих жилые помещения в аварийном доме на основании договоров социального найма, в иные благоустроенные жилые помещения.

Из изложенного вытекает, что после 01.03.2005 (после введения в действие ЖК РФ) признание домов №№ 105, 105а аварийными и подлежащими сносу является единственным юридическим фактом, порождающим правоотношения по поводу выселения как граждан-собственников жилых помещений, так и граждан, занимающих жилые помещения на основании договоров социального найма, в отсутствие которого дома №№ 105, 105а не могут быть расселены, а в последствии – снесены, что само по себе исключает возможность формирования для застройщика земельного участка в целях осуществления нового капитального строительства из участков, ранее занятых домами №№ 105, 105а.

Кроме того, ссылаясь на муниципальную адресную программу «Развитие застроенных территорий муниципального образования «Город Всеволожск» на 2009-2015 г.г.» как источник отнесения домов №№ 105, 105а к аварийным и подлежащим сносу, Администрация в отзыве подчеркивает, что упомянутая программа действует в редакции решения совета депутатов МО «Город Всеволожск» от 19.04.2011 № 31, согласно которому на территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут находиться как жилые дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, так и не относящиеся к названной категории объектов, что опровергает возражение ответчика об автоматическом отнесении домов №№ 105, 105а к аварийным и подлежащим сносу самим фактом их включения в обозначенную программу. 

В отзыве Администрации отмечается, что дом № 105а признан аварийным и подлежащим сносу только 30.12.2019, т.е. с нарушением срока, вытекающего из подпункта 3.2.2 договора от 20.09.2013 (до 21.09.2014), на пять лет три месяца и 10 дней.  

В доме № 105а квартиры 1-2 находятся в собственности граждан (приложение № 1Б к спорному договору); в случае признания дома № 105а аварийным и подлежащим сносу квартиры 1-2 по аналогии жилищного законодательства (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) выкупаются в порядке части 10 статьи 32 ЖК РФ (абзац третий пункта 22 постановления Пленума ВС РФ № 14). 

В судебном заседании представитель Администрации пояснил, что решения о выкупе квартир 1-2 в доме № 105а ответчиком не принимались, соглашения о выкупе квартир 1-2 в доме № 105а с собственниками жилых помещений Администрация не заключала. 

Из изложенного вытекает, что обязательства ответчика, предусмотренные подпунктом 3.2.2 спорного договора в части дома № 105а, не исполнены, поскольку указанный дом не признан аварийным и подлежащим сносу до 21.09.2014, а квартиры 1-2 в этом же доме не охвачены соглашением о выкупе, заключенным Администрацией в период как до 21.09.2014, так и после 21.09.2014, т.е. обязательства ответчика по дому № 105а просрочены более чем на 10 лет.

В отношении дома № 105 Администрация в отзыве подчеркнула, что «…жилой дом…аварийным и подлежащим сносу не признавался, в связи с тем, что все жилые помещения в данном доме находятся в собственности граждан, указанные обстоятельства препятствуют выделению бюджетных средств на финансирование строительно-технической экспертизы, необходимой для признания дома аварийным.» (абзац второй на стр. 3). 

Из изложенного вытекает, что ранее выдвинутый довод Администрации об автоматическом отнесении жилых домов, включенных в муниципальную адресную программу «Развитие застроенных территорий муниципального образования «Город Всеволожск» на 2009-2015 г.г.», к аварийным и подлежащим сносу является не только несостоятельным в силу приведенных выше мотивов, но и недобросовестным, поскольку сам же ответчик в основном состязательном документе – отзыве на исковое заявление – подтверждает невозможность отнесения дома № 105 к аварийному и подлежащему сносу одним лишь фактом его включения, со слов представителя ответчика, в упомянутую программу. 

Кроме того, из дословно воспроизведенного в настоящем решении фрагмента отзыва на исковое заявление, а также объяснений представителя Администрации в судебном заседании, вытекает, что ответчик не только не признавал дом № 105 аварийным и подлежащим сносу, не принимал решений об изъятии земельного участка, занятого домом № 105, для муниципальных нужд и о выкупе жилых помещений, которые в составе дома № 105 принадлежат гражданам на праве собственности, но и не намерен исполнять обязательства, вытекающие из подпункта 3.2.2 спорного договора, в отношении дома № 105.

Установленные судом обстоятельства неисполнения ответчиком обязательств, предусмотренных подпунктом 3.2.2 спорного договора, на основании пункта 8 части 3, части 10 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ) и подпункта 5.3.3 договора от 20.09.2013 предоставляли истцу право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения спорного договора в полном объеме, которое общество «СК «Дальпитерстрой» реализовало, направив по надлежащему адресу ответчика уведомление от 27.05.2024 № 20/24. 

Порядок заявления об одностороннем внесудебном отказе от исполнения спорного договора, урегулированный пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ и подпунктом 5.3.3 договора от 20.09.2013, истцом соблюден. 

Момент прекращения договора от 20.09.2013 определен истцом правильно, поскольку в силу абзаца третьего подпункта 5.3.3 спорный договор считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента отправления соответствующего уведомления; уведомление общества «СК «Дальпитерстрой» от 27.05.2024 № 20/24 отправлено в адрес Администрации 27.05.2024, что подтверждается представленной в материалы дела почтовой квитанцией № 19104096002554 и описью вложения в ценное письмо (РПО № 19104096002554) от 27.05.2024. 

Из изложенного вытекает, что договор от 20.09.2013 считается расторгнутым с 07.06.2024. 

Ответчик не ссылался в отзыве или судебном заседании на нарушение истцом предписаний пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ, согласно которым сторона, наделенная правом на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Суд по собственной инициативе не усматривает признаков нарушения истцом положений пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ, поскольку допущенное Администрацией неисполнение обязательств, вытекающих из подпункта 3.2.2 спорного договора, является виновным, грубым и полностью исключающим возможность формирования земельного участка, который мог бы получить истец для осуществления нового капитального строительства. 

Другими словами, ответчиком допущено такое неисполнение спорного договора, при котором полностью исключается достижение цели сделки для истца. 

Здесь же суд учитывает и представленное в материалы дела решение Ленинградского УФАС России от 27.05.2024 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 047/01/17-607/2024, из которого вытекает, что спорный договор не может исполняться после 21.09.2016 без нарушений частей 1-2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, что также подтверждает обоснованность действий истца, направленных на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора от 20.09.2013. 

Возражения ответчика о том, что обстоятельства, послужившие основанием для направления истцом уведомления от 27.05.2024 № 20/24, возникли еще до 30.03.2022, т.е. до заключения сторонами дополнительного соглашения № 1 к договору от 20.09.2013, после заключения которого последующий отказ от исполнения спорного договора по тем же основаниям (обстоятельствам) не допускается в силу пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ, отклоняются судом по следующим мотивам. 

В определении ВС РФ от 27.04.2023 № 305-ЭС17-14039 сформулирована правовая позиция, согласно которой положения пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ не применяются, если основания для одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора возникли еще до заключения дополнительного соглашения к договору, но ответчик после подписания дополнительного соглашения продолжал не исполнять те обязательства, факты нарушения которых и образовали основания для расторжения договора, хотя бы эти основания и возникли до заключения упомянутого соглашения.

Ответчик и после заключения дополнительного соглашения от 30.03.2022 № 1 к спорному договору продолжал не исполнять обязательства, прямо вытекающие из пункта 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ), норма которого содержательно соответствовала подпункту 3.2.2 договора от 20.09.2013, в связи с чем оснований для применения пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ не имеется.  

Кроме того, в постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.03.2024 по делу № А56-42793/2023, от 10.06.2024 по делу № А56-43728/2023, от 02.07.2024 по делу № А56-2056/2023, от 25.07.2024 по делу № А56-62226/2023 подчеркивается, что положения пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ применяются тогда, когда сторона после направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, подтверждает его действие в отношениях с другой стороной. 

Ответчиком не представлены в материалы дела доказательства того, что истец, направив уведомление от 27.05.2024 № 20/24, после 27.05.2024 подтверждал действие спорного договора в отношениях с Администрацией.  

Суд принимает во внимание и то, что дополнительное соглашение от 30.03.2022 № 1 квалифицировано как недействительное в силу ничтожности в решении Ленинградского УФАС России от 27.05.2024 по делу о нарушении антимонопольного законодательства № 047/01/17-607/2024, а также решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2024 по делу № А56-43169/2024.

Возражения ответчика о том, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-68935/2023 установлены обстоятельства, свидетельствующие о подтверждении истцом действия спорного договора после 21.09.2016, в связи с чем последующий отказ от исполнения спорного договора по обстоятельствам, имевшим место до 21.09.2016, противоречит пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ, отклоняются судом по следующим мотивам.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.05.2023 № 1274-О отмечается, что пункт 5 статьи 450.1 ГК РФ выступает одним из проявлений принципа добросовестности участников гражданских правоотношений (пункты 3-4 статьи 1, пункты 1-2 статьи 10 ГК РФ).

В абзацах третьем и четвертом пункта 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации; поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В определении ВС РФ от 08.10.2024 № 300-ЭС24-6956 сформулирована правовая позиция, согласно которой непоследовательное поведение одной стороны гражданских правоотношений нельзя квалифицировать в качестве недобросовестного в силу самого факта совершения непоследовательных действий; непоследовательное поведение приобретает признак недобросовестного лишь тогда, когда другая сторона гражданских правоотношений имела добросовестные и разумные основания полагаться на поведение своего контрагента, основанные, в том числе на фактах выполнения встречных обязательств в его пользу.

В судебных актах по делу № А56-68935/2023 установлены признаки непоследовательного поведения истца, которые не отвечают критерию поведения недобросовестного ввиду полного неисполнения Администрацией обязательств, вытекающих из спорного договора, включая его подпункт 3.2.2.

Учитывая изложенное и в свете правовой позиции, сформулированной в определении ВС РФ от 08.10.2024 № 300-ЭС24-6956, нет оснований считать обстоятельства, установленные по делу № А56-68935/2023, препятствующими одностороннему внесудебному отказу от исполнения договора от 20.09.2013 в порядке части 10 статьи 46.2 ГрК РФ (в редакции Закона № 232-ФЗ), на что обратил внимание и Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 30.09.2024 по указанному делу. 

По существу Администрация, настаивая на сохранении договора от 20.09.2013, но не исполняя его существенные условия, чем исключается достижение цели спорного договора для общества «СК «Дальпитерстрой», добивается расселения домов №№ 105, 105а за счет застройщика в режиме принуждения к дарению, что противоречит принципу добросовестности участников гражданских правоотношений.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14, подпунктом 15 пункта 1 статьи 15, подпунктами 6 и 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Администрация обязана сносить ветхие и расселять аварийные дома безотносительно к наличию или отсутствию договора о развитии застроенной территории, т.е. перечисленные вопросы местного значения подлежат разрешению в ходе реализации государственной жилищной политики органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Таким образом, Администрация не вправе обусловливать реализацию своих полномочий как органа местного самоуправления наличием источника для расселения домов №№ 105, 105а в виде имущества общества «СК «Дальпитерстрой».

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по внесению государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика, поскольку хотя Администрация и освобождена от уплаты государственной пошлины согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, но данное положение законодательства о налогах и сборах не распространяется на возникающие между сторонами спора отношения по поводу возмещения судебных расходов, а нормы главы 9 АПК РФ, регулирующие данные отношения, не содержат правил, аналогичных подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

исковые требования удовлетворить. 

Признать договор о развитии застроенных территорий от 20.09.2013 № 06/01-47 расторгнутым с 07.06.2024.

Взыскать с Администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Нетосов С.В.