АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 www.krasnodar.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-27853/2021

г. Краснодар

12 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2023г.  Решение в полном объеме изготовлено 12.04.2023г. 

 Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.   При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Cербиным С.Н.  

 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации  города Сочи, г. Сочи  

к ООО «Югтехинвест», г. Сочи  Третьи лица:  

ПЖСК «Учитель», г. Сочи ФИО1, г. Сочи 

о сносе самовольной постройки  

по встречному иску ООО «Югтехинвест», г. Сочи к администрации города Сочи, г. Сочи о признании права собственности 

при участии в судебном заседании: 

от администрации: ФИО2, ФИО3 – представители, доверенности  в деле;  

от ООО «Югтехинвест»: ФИО4 – представитель, доверенность в деле; 

от ПЖСК «Учитель»: ФИО5 – представитель, доверенность в деле;  от ФИО1: не явился, извещен.  

установил:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный  суд Краснодарского края с иском к ООО «Югтехинвест» (далее – Общество), согласно  которого просит:  

признать одноэтажное строение, расположенное на земельном участке с  кадастровым номером 23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район,  ул. Бамбуковая, самовольной постройкой;  

обязать ООО «Югтехинвест» осуществить снос за свой счет одноэтажного  строения, расположенного земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112  по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая;  

обязать ООО «Югтехинвест» осуществить снос за свой счет самовольно  возведенного капитального основания (фундаментной плиты), расположенного земельном  участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный  район, ул. Бамбуковая и привести земельный участок в первоначальное состояние;  

обратить решение к немедленному исполнению; 

взыскать с ООО «Югтехинвест» 30000 руб. судебной неустойки за каждый день  неисполнения судебного акта.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены ПЖСК «Учитель» (далее –  кооператив) и ФИО1  

Определением суда от 29.07.2022 к совместному рассмотрению с первоначальным  иском принят встречный иск общества к администрации о признании права  собственности на самовольную постройку – объект капитального строительства,  незавершенный строительством, с кадастровым номером 23:49:0203005:1120 –  фундаментная плита, расположенный на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0203005:112 по ул. Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, площадью застройки  2147 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительством (здания  многоквартирного жилого дома): 8%, проектируемое назначение объекта незавершенного  строительства: многоквартирный жилой дом.  

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения  дела надлежащим образом уведомлена.  

Администрация в судебном заседании заявила устное ходатайство о привлечении  ПЖСК «Учитель» к участию в деле в качестве ответчика.  

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено. 

Администрация в судебном заседании требования первоначального иска  поддержала, против удовлетворения встречного иска возражает, ссылаясь на самовольный  характер спорных построек.  

Общество в судебном заседании заявило ходатайство об изменении предмета иска  и просит суд признать право собственности на самовольные постройки:  

 объект капитального строительства, незавершенный строительством, с  кадастровым номером 23:49:0203005:1120 – фундаментная плита, расположенный на  земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 по ул. Бамбуковая в  Центральном районе г. Сочи, площадью застройки 2147 кв. м, степень готовности объекта  незавершенного строительством (здания многоквартирного жилого дома): 8%,  проектируемое назначение объекта незавершенного строительства: многоквартирный  жилой дом;  

сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру  котлована и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по  верху свай;  

незавершенное строительством одноэтажное строение, не имеющее кадастрового  номера, сложной формы в плане, выходящее фасадом на пер. Рахманинова.  

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ,  

Общество требования встречного иска поддержало (с учетом уточнения предмета  иска), против удовлетворения первоначального иска возражает. Обществом и  кооперативом заявлено о пропуске срока исковой давности по первоначальному иску.  

В судебном заседании объявлен перерыв до 11.04.2023 до 10-30 час.  После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.  

Исследовав материалы дела, суд установил, что 26.03.2008 между администрацией  и кооперативом (инвестор) заключен договор инвестирования № 033/261, по условиям  которого кооператив обязался за счет собственных и привлеченных средств осуществить  строительство многоквартирного жилого комплекса по ул. Бамбуковой Центрального  

района города Сочи ориентировочной общей площадью 44922 кв. м. Ориентировочный  срок завершения строительства – 2 квартал 2011 года.  

В соответствии с пунктами 2.4 и 2.5 договора инвестирования в собственность  администрации переходит 3,5% от общей площади объекта в виде жилых помещений, в  собственность инвестора – 96,5% от общей площади объекта.  

Разделом 7 договора инвестирования предусмотрено, что уступка прав по договору  производится с письменного согласия администрации.  

Во исполнение договора инвестирования кооперативом с ООО «Сочистройсвязь»  заключен договор подряда от 15.10.2008 № 15-10/08, в рамках которого подрядчиком  выполнены работы по возведению фундаментной плиты по адресу: г. Сочи, Центральный  район, ул. Бамбуковая. Данный факт подтверждается актом о приемке выполненных работ  (форма КС-2) от 15.12.2008 № 1.  

Объект незавершенного строительства – фундаментная плита (степень готовности  8%; площадь застройки 2210 кв. м, инв. № 11987), расположенный на земельном участке с  кадастровым номером 23:49:0203005:24, поставлен на государственный кадастровый учет  с присвоением кадастрового номера 23:49:0203005:0:45, что подтверждается кадастровым  паспортом от 10.11.2011 и техническим паспортом по состоянию от 17.10.2011.  

27.09.2012 администрация издала постановление № 2025 «Об образовании  земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112  путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с  сохранением его в измененных границах, расположенного по ул. Бамбуковой в  Центральном районе города Сочи» (далее – постановление от 27.09.2012 № 2025),  согласно которому путем раздела земельного участка с кадастровым номером  23:49:0203005:24, площадью 25202 кв. м с видом разрешенного использования  «комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения», с сохранением  его в измененных границах площадью 11470 кв. м, образованы земельные участки с  кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 (площадью 4313 кв. м) и 23:49:0203005:112  (площадью 9425 кв. м). Данным постановлением предписано заключить с кооперативом  договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью  9425 кв. м. На департамент имущественных отношений администрации города Сочи  возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной  собственности на вновь образованные земельные участки.  

В рамках дела № А32-26288/2018 установлено, что первоначально земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, площадью 28253 кв. м предоставлен в  аренду ОАО «Сочинский морской торговый порт» на основании договора от 07.04.2004   № 4900003096 на срок до 01.04.2052. В последующем, в результате заключения ряда  сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка, во  владение кооператива поступила часть участка площадью 9440 кв. м, а именно: по  договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007,  заключенному с ФИО6, во владение кооператива передана часть участка  площадью 700 кв. м; по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от  08.05.2007 и 21.03.2007, заключенному с ОАО «СМТП», во владение кооператива  переданы части участка общей площадью 7500 кв. м; по договору о передаче прав и  обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО7, во  владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м; по договору о передаче  прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО8, во  владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м. Таким образом, на дату  вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 № 2025 кооператив владел  частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, общей площадью  9440 кв. м.  

Решением Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 по делу   № 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению  

постановления от 27.09.2012 № 2025; на кадастровом учете восстановлены земельные  участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.  

На основании постановления от 27.09.2012 № 2025 администрация (арендодатель)  и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702,  согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112, общей площадью 9425 кв. м,  расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район,  ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с  объектами общественного назначения (пункт 1.1 договора); участок расположен в  территориальной зоне Ж-5.  

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен до 01.04.2052.  

Согласно пунктам 5.2.6, 5.2.7 договора при эксплуатации земельного участка  арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства  и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи;  использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях,  предусмотренных в подпунктах 1.1 и 1.3, способами, которые не должны наносить вред  окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.  

На основании договора о переуступке прав 08.06.2018 кооператив передал  ООО «Югтехинвест» права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.12.2014   № 4900009702.  

Администрация, ссылаясь на использование арендатором земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0203005:112 с нарушением целевого назначения обратилась в  арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 26.12.2014   № 4900009702.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 по делу   № А32-26288/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020, постановлением Арбитражного суда  Северо-Кавказского округа от 10.09.2020, администрации отказано в расторжении  договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702. Суды оценили договор аренды от  07.04.2004 № 4900003096 и все последующие сделки как ничтожные, так как земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, из которого образован земельный  участком с кадастровым номером 23:49:0203005:112 (передан обществу по договору от  26.12.2014 № 49000009702), относится к курортам федерального значения и является  особо охраняемой природной территорией федерального значения.  

Определением Верховного Суда РФ от 25.11.2020 № 308-ЭС19-27676 кооперативу  отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Кроме того, решением Центрального районного суда города Сочи от 24.10.2019 по  делу № 2-4228/2019 установлено, что администрация распорядилась названным участком,  не обладая полномочиями на распоряжение федеральным имуществом.  

Администрация, ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды  от 26.12.2014 № 4900009702 обратилась в арбитражный суд с иском к  ООО «Югтехинвест» о признании отсутствующим права аренды ООО «Югтехинвест» на  земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 и аннулировании  соответствующей регистрационной записи.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2021 по делу   № А32-50795/2020 исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2021  решение суда от 10.03.2021 по делу № А32-50795/2020 отменено, в удовлетворении иска  отказано со ссылкой на недоказанность фактического владения администрацией спорным  земельным участком (на участке расположены капитальные строения).  

При этом, как указывает администрация, управлением муниципального земельного  контроля совместно с представителем общества в целях исполнения определения  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу   № А32-50795/2020, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером  23:49:0203005:112.  

В ходе осмотра установлено, что в границах земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0203005:112 частично расположен объект капитального строительства с  кадастровым номером 23:49:0203005:2389, общей площадью 1711, 7 кв. м. Также в  границах указанного земельного участка расположен котлован/фундамент и одноэтажный  объект капитального строительства. На земельном участке также расположен фундамент  и конструкции, являющиеся его составной частью. Указанные обстоятельства  зафиксированы в акте визуального осмотра объекта земельных отношений от 24.05.2021.  

Согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2021 в границах земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0203005:112, образованного из земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0203005:24, расположены объекты недвижимости с  кадастровыми номерами 23:49:0203005:2389, 23:49:0203005:1120, 23:49:0000000:7941.  

Администрация, ссылаясь на самовольный характер фундамента и одноэтажного  строения, обратилась в арбитражный суд с иском о сносе указанных строений на  основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

Общество, в свою очередь, обратилось в арбитражный суд с иском о признании  права на незавершенный строительством объект с кадастровым номером  23:49:0203005:1120 – фундаментную плиту, расположенный на земельном участке с  кадастровым номером 23:49:0203005:112.  

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение  или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не  предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное  использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо  возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона  согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и  правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении  соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и  строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания  самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной  постройки.  

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением,  нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный  Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное  строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм  земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под  строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и  строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее  законным владельцем.  

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в  пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка  должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в  установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с  нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения  ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2  той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа  признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки  осуществившим ее лицом либо за его счет.  

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней  санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной  постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием,  доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех  условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.  

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления  самовольной постройки должен быть ее снос.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума  Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в  судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) собственник земельного участка,  субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо,  права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки,  вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе  самовольной постройки.  

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым  вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации» разъяснено, что правом требовать сноса самовольной постройки  наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным  владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и  иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение  самовольной постройки.  

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной  постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном  порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство;  несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при  возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При  этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных  нарушений.  

В соответствии с частью 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной титульный  владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять  их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти  права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм  и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.  

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской  Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые,  производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в  соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным  использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных  правил, нормативов.  

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам  по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и  иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов  недвижимости.  

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную  постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном  наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится  земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении  следующих условий:  

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет  права, допускающие строительство на нем данного объекта;  

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным  документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или  обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных  документах;  

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы  других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Пунктом 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от  

03.07.2007 № 595-О-П, разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной  постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной  постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не  отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения  необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и  строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия  хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то  есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.  

В силу пункта 26 постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о  признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению  при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки  являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в  эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку,  предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли  сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и  не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.  

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55  Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или  реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный  участок, доказательства осуществления строительства на основе документов  территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также  осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности  территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны,  обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного  характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований  охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном  порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на  строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию,  подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и  строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.  

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации  определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом  Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ  

«Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ  «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ  

«О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми  актами.  

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по  первоначальному и встречному искам определением суда от 26.10.2021 по ходатайству  сторон и кооператива назначена строительно-техническая экспертиза, производство  которой поручено эксперту НПП ООО «Юринстрой» ФИО9  

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Какие объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая?  

2) Каковы технические характеристики указанных объектов? Описать их  местоположение на земельном участке.  

3) Располагаются ли на земельном участке какие-либо охранные зоны? Если  располагаются, описать расположение объектов относительно охранных зон, смежных  земельных участков и объектов на смежных земельных участках.  

4) Соответствуют ли спорные объекты строительным, градостроительным,  экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам  землепользования и застройки?  

5) Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушают ли  права и законные интересы других лиц?  

В экспертном заключении от 18.05.2022 № 63/16.1 эксперт пришел к следующим  выводам:  

1) В процессе проведения экспертного осмотра выполнена геодезическая съемка  объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0203005:112 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, а именно:  

объект капитального строительства, незавершенный строительством с  кадастровым номером 23:49:0203005:1120 – фундаментная плита с арматурными  выпусками находится в центре земельного участка, в котловане, частично заполненном  водой;  

сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру  котлована, и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по  верху свай;  

объект капитального строительства, незавершенный строительством, одноэтажное  строение, не имеющее кадастрового номера, сложной формы в плане, выходящее фасадом  на пер. Рахманинова.  

По результатам выполненных работ экспертом определены координаты  характерных точек окружных границ указанных объектов, расположенных на земельном  участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 (таблицы № 3, 4, 5, л. 49-51  заключения).  

2) По результатам визуального осмотра определено, что исследуемый земельный  участок по периметру частично огорожен металлическим забором, частично бетонными  ограждениями, частично одноэтажным незавершенным объектом капитального  строительства. Вход на земельный участок осуществляется через металлические ворота со  стороны пер. Рахманинова. В центре земельного участка расположен котлован, частично  заполненный водой. В котловане возведена фундаментная плита с арматурными  выпусками под стены. По периметру котлована выполнен свайный фундамент, поверх  которого возведен монолитный ростверк. Со стороны пер. Рахманинова возведен  одноэтажный объект незавершенного строительства, представляющий собой строение  сложной формы в плане.  

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 расположены  объекты, имеющие следующие технические характеристики:  

объект капитального строительства, незавершенный строительством с  кадастровым номером 23:49:0203005:1120 – фундаментная плита с арматурными  выпусками находится в центре земельного участка, в котловане, частично заполненном  водой:  

вид объекта недвижимости: незавершенный строительством; назначение: фундаментная плита под здание многоквартирного жилого дома; кадастровый номер объекта: 23:49:0203005:1120; дата присвоения кадастрового номера: 10.11.2011; местоположение: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая; 

ранее присвоенный государственный учетный номер: 23:49:0203005:0:45;  кадастровый номер земельного участка: 23:49:0203005:1120;  

год постройки: 2008 г.; площадь застройки: 2147 кв. м; степень готовности: 8%; 

проектируемое назначение объекта: многоквартирный жилой дом;  

конструктивные решения: толщина фундаментной плиты – 2 м из бетона В30,  абсолютная отметка низа фундаментной плиты – 30,00, согласно представленному  проекту рабочей документации 08-05-1/3Ж. Армирование фундаментной плиты  выполнено согласно проектной документации ООО «Сочигражданпроект» из арматуры  АIII диаметром 16 мм и 22 мм. Под плитой фундамента выполнен пластовый дренаж с  использованием асбоцементных труб диаметром 400 мм и щебня фракции 50-70 мм.  

сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по  периметру котлована, и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным  ростверком по верху свай:  

назначение: сооружение инженерной защиты котлована строящегося объекта  капитального строительства и прилегающей территории оползневых процессов;  

кадастровый номер: определить технически не представилось возможным из-за  отсутствия в материалах дела документации, относящейся к кадастровому учету объекта  недвижимости;  

площадь застройки: 803 кв. м (часть сооружения площадью 76, 8 кв. м расположена  за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112);  

конструктивные решения: сооружение располагается по периметру котлована и  представляет собой обойму из двухрядного свайного ростверка. Состоит из двух рядов  буронабивных свай, по верху которых выполнен монолитный ростверк шириной от 2,80 м  до 3 м, толщиной 0,8 м. Абсолютная отметка верха ростверка составляет 37,61. Из плиты  ростверка выведены арматурные выпуски диаметром 22 мм в два ряда;  

год постройки: 2008 – 2009 гг.; фундаменты: буронабивные сваи. 

объект капитального строительства, незавершенный строительством,  одноэтажное строение, не имеющее кадастрового номера, сложной формы в плане,  выходящее фасадом на пер. Рахманинова:  

назначение: определить технически не представилось возможным из-за отсутствия  проектной документации в материалах дела;  

кадастровый номер: определить технически не представилось возможным из-за  отсутствия в материалах дела документации, относящейся к кадастровому учета объекта  недвижимости;  

площадь застройки: 921 кв. м (часть строения площадью 87,5 кв. м расположена за  пределами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112);  

объемно-планировочные и конструктивные решения: объект не завершен  строительством, возведен только цокольный этаж. Имеет сложную форму в плане.  Конструктивно строение выполнено по каркасно-диафрагмовой схеме, имеет стеновые и  стержневые элементы несущих конструкций. Каркас представляет собой монолитные  железобетонные колонны 400 мм х 400мм (шаг от 6м до 7м) с перекрестным  расположением ригелей. Стеновые несущие конструкции выполнены в виде монолитных  стен (диафрагм жесткости), поверх которых выполнена монолитная железобетонная  плита. Несущие ригеля опираются на колонны, плиты перекрытия опираются на стены и  на ригеля;  

год постройки: определить технически не представилось возможным из-за  отсутствия в материалах дела исполнительной документации;  

ограждающие конструкции: частично стены из шлакоблока, частично бетонные; 

внутренние стены: из шлакоблока (размер 180 ммх390ммх188мм);  

фундаменты: фундамент имеется, глубина заложения и материал не определены  (доступ к фундаменту отсутствует, исполнительная документация отсутствует);  

заполнение дверных и оконных проемов: частично металлопластиковые оконные  блоки, частично отсутствуют; дверные – частично отсутствуют, частично металлические  дверные блоки, частично временные металлические ворота;  

внутренняя отделка и инженерные коммуникации: отсутствует.  

3) Экспертом определено расположение объектов относительно охранных зон,  смежных земельных участков и объектов на смежных земельных участках:  

Фундамент, объект незавершенного строительства расположены за границами  охранных зон. Противооползневое сооружение расположено за границей охранной зоны  23:49-6.4398, часть сооружения площадью 29, 70 кв. м расположена в границах охранной  зоны 23:49-6.3104.  

Минимальные расстояния от фундамента, расположенного на земельном участке с  кадастровым номером 23:49:0203005:112, до границ смежных земельных участков:  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:110 – 33,82 м, до границ жилого  дома с КН 23:49:0203005:2477 – более 6м, до границ многоквартирного дома с КН  23:49:0203005:1314 – 41, 13 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:1306 – 17,62 м, до границ  парковки – 14,80 м, до границ многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2389 – 17,62 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:111 – 19,66 м, до границ жилого  дома с КН 23:49:0203005:2389 – 15,15 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:2496 – 27,75 м, до границ  объекта незавершенного строительства – 27,75 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:2497 – 43,22 м, до границ  объекта незавершенного строительства – 45,26 м;  

до границ трансформаторной подстанции (ТП-641), расположенной в границах  земельного участка с КН 23:49:0000000:7879 – 19,20 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:1219 – 3,26 м;  до границ нежилого здания с КН 23:49:0203005:1972 – 20,64 м.  

Часть парковки многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2349 площадью  214 кв. м расположена в границах земельного участка с КН 23:49:0203005:112.  

Часть жилого дома с КН 23:49:0203005:2389 площадью 132,50 кв. м расположена в  границах земельного участка с КН 23:49:0203005:112.  

Минимальные расстояния от противооползневого сооружения, расположенного на  земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, до границ смежных  земельных участков:  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:110 – 28,10 м, до границ жилого  дома с КН 23:49:0203005:2477 – 40,48 м, до границ многоквартирного дома с  КН 23:49:0203005:1314 – 33,52 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:1306 – 12,49 м, до границ  парковки – 9,38 м, до границ многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2349 – 3,23 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:111 – 3,29 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:2496 – 3,99 м, до границ объекта  незавершенного строительства – 3,99 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:2497 – 3,48 м, до границ объекта  незавершенного строительства – 4,12 м;  

до границ трансформаторной подстанции (ТП-641) – 5,75 м, до границ земельного  участка с КН 23:49:0000000:7879 – 4,36 м;  

до границ нежилого здания с КН 23:49:0203005:1972 – 15,18 м.  

Границы земельного участка с КН 23:49:0203005:1219 пересекают  противооползневое сооружение.  

Границы жилого дома с КН 23:49:0203005:2389, расположенного на земельном  участке с КН 23:49:0203005:111, пересекают противооползневое сооружение.  

Минимальные расстояния от объекта незавершенного строительства (одноэтажное  строение), расположенного на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0203005:112, до границ смежных земельных участков:  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:110 – 7,57 м, до границ жилого  дома с КН 23:49:0203005:2477 – 13,37 м, до границ многоквартирного дома с  КН 23:49:0203005:1314 – 21,74 м;  

до границ земельного участка с КН 23:49:0203005:1306 – 42,89 м, до границ  парковки – 36,00 м, до границ многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2349 – 59,57 м;  

до границ строения, расположенного на земельном участке с КН  23:49:0203005:111, составляет 7,82 м.  

4) Объект капитального строительства, незавершенный строительством с  кадастровым номером 23:49:0203005:1120 – фундаментная плита с арматурными  выпусками; сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по  периметру котлована, и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным  ростверком по верху свай находятся в работоспособном техническом состоянии, их  месторасположение относительно существующей сложившейся застройки не  противоречит действующим градостроительным требованиям, строительным правилам,  экологическим нормам, санитарно-эпидемиологическим нормам, противопожарным  требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам.  

Качество поверхности ж/б конструкций объекта незавершенного строительства  (одноэтажного сооружения) не соответствует требованиям Приложения Х СП  70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». В части возведенных перегородок  не соответствует нормативным требованиям ФЗ «Технический регламент о безопасности  зданий и сооружений», п. 6.5.1, 6.5.3 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических  районах». Указанные несоответствия являются дефектами значительными и  устранимыми.  

В части требований к прямолинейности поверхностей ж/б конструкций,  противопожарных требований исследуемое строение соответствует установленным  требованиям.  

В части градостроительных требований и параметров не соответствует предельным  параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального  строительства (отступ от границы соседнего земельного участка и часть объекта  расположена за границами земельного участка с КН 23:49:0203005:112).  

В части санитарно-эпидемиологических норм, экологических норм и  противопожарных требований, объект на данной стадии строительства по своему  месторасположению, конструктивному решению и техническому состоянию не  противоречит требованиям статей 3, 6, 7, 8,9, 10, 11, 14 ФЗ «Технический регламент о  безопасности зданий и сооружений».  

5) Исследуемые объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не  нарушают права и законные интересы других лиц.  

Определением суда от 29.07.2022 по ходатайству общества назначена  дополнительная судебная строительно-техническая экспертизы, производство которой  поручено эксперту НПП ООО «Юринстрой» ФИО10  

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Создает ли снос самовольных строений, расположенных на земельном участке с  кадастровым номером 23:49:0203005:112, на котором находятся спорные объекты, угрозу  обрушения, оползня, нанесения ущерба конструктивным элементам здания,  расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:1306,  многоквартирному жилому дому № 44/3 по ул. Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи,  

а также иным объектам недвижимости, расположенным на других смежных земельных  участках?  

2) Если да, то какие следует произвести мероприятия с целью предотвращения  причинения ущерба объектам, расположенным на смежных земельных участках в  результате сноса спорных объектов?  

В заключении от 08.02.2023 № 31/16.1 эксперт по первому вопросу на основании  проведенных исследований проектной и технической документации, относящейся к  объектам капитального строительства и недвижимого имущества, расположенным на  смежных земельных участках по отношению к земельному участку с кадастровым  номером 23:49:0203005:112 пришел к выводу, что снос самовольных строений,  расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, на  котором находятся спорные объекты, создает угрозу обрушения, оползня, нанесения  ущерба конструктивным элементам здания, расположенного на земельном участке с  кадастровым номером 23:49:0203005:1306, многоквартирному жилому дому № 44/3 по  ул. Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, а также иным объектам недвижимости,  расположенным на других смежных земельных участках.  

В процессе выполнения работ по сносу самовольных строений, расположенных на  земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, возникает аварийная  ситуация. Земельные массы, расположенные выше котлована, находящегося на земельном  участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112, и удерживаемые спорным  противооползневым сооружением, возведенным по периметру котлована, будут  смещаться в сторону котлована под действием веса грунта, а также объемных и  поверхностных сил, вследствие чего возникнут оползневые процессы  вышерасположенных грунтов, а также будет создана угроза нанесения ущерба  конструктивным элементам объектов капитального строительства, в том числе с угрозой  обрушения следующих объектов на смежных земельных участках:  

многоквартирного жилого дома с двухэтажной автомобильной парковкой по  адресу: 

<

...> на земельном участке с КН 23:49:0203005:1306;  

многоквартирного дома с КН 23:49:0203005:2349 на земельном участке с  КН 23:49:0203005:1306;  

жилого дома с КН 23:49:0203005:2389 на земельном участке с  КН 23:49:0203005:111;  

сооружения инженерной защиты территории, представляющего собой свайную  конструкцию в виде буронабивных свай, по верху которых выполнен железобетонный  ростверк, расположенного на земельном участке с КН 23:49:0203005:111;  

объекта незавершенного строительства в виде железобетонной плиты с  арматурными выпусками на земельном участке с КН 23:49:0203005:2496;  

сооружения инженерной защиты территории на земельном участке с КН  23:49:0203005:2496;  

трансформаторной подстанции ТП-641 на земельном участке с КН  23:49:0000000:7879;  

участка дороги с бетонным покрытием, расположенного с южной и восточной  стороны за границами земельного участка с КН 23:49:0203005:112 по ул. переулок  Рахманинова.  

Расположенные на земельном участке с КН 23:49:0203005:112: объект  капитального строительства, незавершенный строительством с КН 23:49:0203005:1120 –  фундаментная плита с арматурными выпусками; объект капитального строительства,  сооружение для удержания грунта (противооползневое), возведенное по периметру  котлована и состоящее из двух рядов буронабивных свай с монолитным ростверком по  верху свай, имеющее функциональное назначение – сооружение инженерной защиты  котлована строящегося объекта капитального строительства и прилегающей территории  от оползневых процессов; объект капитального строительства, незавершенный  

строительством, одноэтажное строение, сложной формы в плане, выходящий фасадом на  пер. Рахманинова, фактически являются на момент проведения обследования объектами,  предотвращающими оползневые процессы вышерасположенных грунтов на смежных  земельных участках, а также предотвращают угрозу нанесения ущерба конструктивным  элементам объектов капитального строительства, в том числе, с угрозой обрушения  объектов.  

По второму вопросу экспертом разработан пошаговый перечень мероприятий,  технически необходимый для организации работ по предотвращению причинения ущерба  объектам, расположенным на смежных земельных участках при условии выполнения  работ по сносу – ликвидации спорных объектов и только лишь механическим путем.  Указанные мероприятия по предотвращению причинения ущерба каждому из объектов,  расположенных на смежных земельных участках, необходимо выполнить до начала  производства работ по сносу спорных объектов:  

1) Выполнить инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно- геотехнические, инженерно-гидрологические, инженерно-гидрометеорологические и  инженерно-экологические изыскания для строительства, планировочных решений и  вариантной проработки проектных решений сооружений инженерной защиты территорий  для каждого из объектов.  

2) Разработать в установленном порядке проекты устройства сооружений  инженерной защиты территорий для каждого из объектов с обязательной разработкой  проектов организации работ и проектов производства работ с учетом предполагаемого  производства работ по сносу существующих строений на земельном участке с КН  23:49:0203005:112.  

3) Предварительно выполнить строительные мероприятия по возведению  сооружений инженерной защиты территорий для каждого из вышеперечисленных  объектов капитального строительства и недвижимого имущества, расположенных на  соседних земельных участках на основании разработанных в установленном порядке и  утвержденных проектных решений.  

4) Подготовить проект организации работ по сносу объекта капитального  строительства в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями в области охраны окружающей  среды, требованиями к осуществлению деятельности в области промышленной  безопасности.  

5) Выполнить производство работ по сносу объектов капитального строительства  на земельном участке с КН 23:49:0203005:112 в строгом соответствии с проектом  организации строительства, проектом организации работ по демонтажу (сносу),  разработанными до принятия решения о проведении конкурса или заключения договора  на снос, и проектом производства работ.  

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и  должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации экспертиза является одним из видов доказательств. Однако, в отличие  

от других видов доказательств, экспертиза в соответствии со статьей 9 Федерального  закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в  Российской Федерации» является процессуальным действием, состоящим из проведения  исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует  специальных познаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые  поставлены перед экспертом судом, судьей в целях установления обстоятельств,  подлежащих доказыванию по конкретному делу.  

Целью экспертного исследования является извлечение сведений об относящихся к  делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты,  

входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных  доказательств по делу.  

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве  доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного  характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными  доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 АПК РФ.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства, включая выводы  судебной экспертизы, выслушав объяснения сторон, суд пришел к выводу, что спорные  объекты – фундаментная плита, противооползневое сооружение и объект незавершенного  строительства (одноэтажное строение сложной формы) являются самовольными  постройками, поскольку возведены в отсутствие разрешительной документации на  земельном участке, переданном кооперативу по недействительной (ничтожной) сделке.  При этом часть объекта незавершенного строительства (одноэтажное строение)  расположено за границами земельного участка с КН 23:49:0203005:112.  

В то же время по результатам дополнительной экспертизы экспертом установлено,  что фундамент и противооползневое сооружение, возведенное по периметру котлована,  фактически предотвращают оползневые процессы вышерасположенных грунтов на  смежных земельных участках, а также предотвращают угрозу нанесения ущерба  конструктивным элементам объектов капитального строительства, в том числе, с угрозой  обрушения объектов – многоквартирных жилых домов, их снос возможен исключительно  после выполнения строительных мероприятий по возведению сооружений инженерной  защиты территорий для каждого из вышеперечисленных объектов капитального  строительства и недвижимого имущества, расположенных на соседних земельных  участках на основании разработанных в установленном порядке и утвержденных  проектных решений.  

Таким образом, снос фундамента и противооползневого сооружения повлечет  нарушение прав и законных интересов правообладателей и фактических владельцев  помещений в смежных многоквартирных домах, создаст угрозу их жизни и здоровью.  

Невозможность сноса указанных объектов без причинения ущерба объектам,  расположенным на смежных земельных участках, не опровергнута администрацией в  процессе разбирательства по делу, и препятствует удовлетворению иска в данной части.  

К выводам эксперта о том, что объект незавершенного строительства (одноэтажное  строение сложной формы) также представляет собой объект инженерной защиты смежной  территории от оползневых процессов, суд относится критически.  

Так, из исследовательской части экспертного заключения от 08.02.2023 № 31/16.1  такие выводы не следуют (л. 23 – 41), в связи с чем суд приходит к выводу о самовольном  характере объекта незавершенного строительства (одноэтажное строение сложной формы)  и правомерности требований администрации о его сносе.  

Ссылка кооператива на Определение Верховного суда РФ от 13.05.2015   № 32-КГ15-3 судом отклоняется как несостоятельная, поскольку указанный судебный акт  принят по иным фактическим обстоятельствам. При этом, в рассматриваемом случае  судами констатирована недействительность (ничтожность) договора аренды от 07.04.2004   № 4900003096 и всех последующих сделок, в том числе договора от 26.12.2014   № 49000009702.  

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических  последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и  недействительна с момента ее совершения.  

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.  

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по  иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года  (статья 196 ГК РФ).  

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком,  является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (пункт 2  статьи 199 ГК РФ).  

Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, полагающих, что их  право на земельный участок нарушено возведением постройки, был разрешен в пункте 6  Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами  статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного  информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 09.12.2010 № 143.  

По смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на  требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия,  если истец владеет этим земельным участком.  

В случаях, когда истец, считающий себя собственником спорного земельного  участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия  спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска,  либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права  собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением  владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть  предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании  имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается  со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.  

Применительно к статьям 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании  недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда  лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его  владения и находится в чужом незаконном владении.  

В соответствии с пунктом 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с  самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской  Федерации 16.11.2022, срок исковой давности по требованию о сносе самовольной  постройки, заявленному собственником – арендодателем земельного участка, начинает  течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на  котором возведена самовольная постройка.  

В данном случае предметом договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702 являлся  земельный участок, принадлежащий администрации на праве собственности (право  зарегистрировано в 2014 году).  

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды от 26.12.2014   № 4900009702 и возврате земельного участка в 15-дневный срок со дня его получения  направлено администрацией в адрес общества 24.11.2017. Иск подан администрацией  22.06.2021, то есть за пределами срока исковой давности.  

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа  в удовлетворении исковых требований.  

 Отказ в удовлетворении требований о признании построек самовольными и их  сносе исключает возможность удовлетворения требований администрации о взыскании  неустойки за неисполнение судебного акта.  

 Требования общества по встречному иску о признании права собственности на  объект капитального строительства, незавершенный строительством, с кадастровым  номером 23:49:0203005:1120 – фундаментную плиту, сооружение для удержания грунта  (противооползневое) и на незавершенное строительством одноэтажное строение также не  подлежат удовлетворению.  

 В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на  самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом  случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном  

наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится  земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении  следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее  постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на  день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если  сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и  не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Таким образом, пункт 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусматривает условия, при  одновременном соблюдении которых в судебном порядке может быть признано право  собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной  проверке в обязательном порядке.  

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной  в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством,  утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014,  признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является  исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если  лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено  возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или  реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными  правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной  деятельностью, и отношения по использованию земель.  

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь  созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства,  предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот  новых недвижимых вещей.  

 Материалами дела подтверждается и ответчиками (кооперативом и обществом) не  оспаривается факт возведения кооперативом в 2008-2009 гг. фундаментной плиты и  противооползневого сооружения в целях последующего возведения многоквартирного  жилого дома. Строительство на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0203005:112 осуществлялось кооперативом за счет привлеченных денежных средств  пайщиков по договорам паенакопления.  

 При этом фундамент и противооползневая плита возведены кооперативом в  отсутствие разрешительной документации.  

 Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2018 по делу   № А32-46377/2018 принято заявление о признании ПЖСК «Учитель» банкротом,  применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)». Решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 22.05.2020 по делу № А32-46377/2018 кооператив признан банкротом, открыто  конкурсное производство.  

 Как было указано выше, вступившими в законную силу судебными актами  установлено, что заключенный администрацией и кооперативом договор аренды от  26.12.2014 № 4900009702 является ничтожным и как ничтожная сделка не влечет  юридических последствий, соответственно, у кооператива не возникло право аренды  земельного участка, которое могло быть передано в порядке перенайма обществу.  Указанные обстоятельства также отражены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.04.2022 по делу № А32-46377/2018.  

ООО «Югтехинвест» отказано в выдаче разрешения на строительство объекта  капитального строительство (решение от 17.12.2019 № 21.01-21/46474).  

Решением Центрального районного суда города Сочи от 30.04.2021 по делу   № 2а-2174/2021 решение об отказе в выдаче разрешения на строительство от 17.12.2019   № 21.01-21/46474 признано обоснованным со ссылкой, в том числе, на отсутствие у  администрации полномочий по предоставлению спорного земельного участка в аренду.  

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии совокупности условий,  предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ для признания права собственности в  судебном порядке.  

Передача пайщиками ФИО11, ФИО12, ФИО13,  ФИО14, Ван ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО17,  ФИО18, ФИО19, ФИО20 прав требования ООО «Югтехинвест» к  кооперативу сама по себе не предоставляет право обществу требовать в судебном порядке  признания права собственности, поскольку ему переданы права денежных требований с  должника ПЖСК «Учитель», вытекающие из договоров накопления индивидуального  паевого взноса.  

Требование о признании права собственности общества на незавершенное  строительством одноэтажное строение удовлетворению не подлежит, поскольку  обществом не представлены доказательства возведения данного строения в  установленном порядке с получением соответствующей разрешительной документации.  Также не представлены документы, подтверждающие тот факт, что застройщик  предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности, к  получению разрешения на строительство, как до начала строительства, так и во время  проведения работ. Также общество не указало причины, по которым отсутствовала  возможность своевременно обратиться за получением разрешения на строительство  спорного объекта.  

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную  постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые  законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое  значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта  обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до  начала строительных работ (данная правовая позиция выражена в постановлениях  Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2018 по делу № А32-4983/2018,  от 12.09.2018 по делу № А53-35999/2017, от 27.08.2018 по делу № А32-38642/2017).  

Поскольку строительство здания проведено в отсутствие соответствующего  разрешения на проведение таких действий, возможность легализации самовольно  постройки в судебном порядке исключается.  

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине по встречному иску  следует возложить на общество, расходы по оплате судебных экспертиз следует  возложить на администрацию.  

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 46, 49, 65, 70, 110, 159, 163, 167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

По первоначальному иску: 

Устное ходатайство истца о привлечении ПЖСК «Учитель» к участию в деле в  

качестве ответчика – удовлетворить. Привлечь ПЖСК «Учитель» к участию в деле в качестве ответчика. В иске отказать. 

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи в пользу НПП ООО «ЮрИнСтрой», г. Краснодар 125 000 руб.  

стоимости судебной экспертизы. 

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи в пользу ООО «Югтехинвест», г. Сочи 118 400 руб. расходов на  

судебную экспертизу. 

По встречному иску: 

Ходатайство истца об изменении предмета иска – удовлетворить.  

В иске отказать. 

Произвести НПП ООО «ЮрИнСтрой», г. Краснодар оплату стоимости экспертизы  

с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края в размере 118 400 руб.  

(платежные поручения № 276 от 22.10.2021, № 142 от 08.09.2022) по следующим  

реквизитам: ИНН 

<

***>/КПП 230801001 Счет получателя: 40702810030000003381 в Краснодарском отделении № 8619 ОАО «Сбербанк России» Счет банка получателя: 30101810100000000602 БИК 040349602 

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после  

его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд  

Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.  

 Судья М.В. Крылова