АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А32-19011/2022

г. Краснодар

29 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.03.2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 29.03.2023 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Нигоева Р.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карамовым Р.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КраснодарФинСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1, г. Краснодар,

к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

об оспаривании ненормативного акта,

 

при участии в заседании: 

от заявителя: не явились, уведомлены;

от заинтересованного лица: не явились, уведомлены; 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО "КраснодарФинСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в котором просит: (уточненные требования от 20.02.2023):

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выразившееся в отказе в государственной регистрации права собственности ООО «КраснодарФинСтрой» на нежилое помещение с кадастровым № 23:43:0414011:3232 площадью 81,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский вн.о., ул. Сормовская, д. 208, корп. 1, пом. 15 - 17 и изложенное в уведомлении от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-54999736/6.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ООО «КраснодарФинСтрой» на нежилое помещение с кадастровым                    № 23:43:0414011:3232 площадью 81,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский вн.о., ул. Сормовская, д. 208, корп. 1, пом. 15 - 17.

Судебное заседание по ходатайству заявителя путём использования системы веб-конференции не состоялось по причине технических неполадок в сети интернет.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились.

От заявителя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Дело рассматривается по правилам статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ).

Суд, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «КраснодарФинСтрой» зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1042303711020, дата присвоения ОГРН: 16.12.2004, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 

<

...>; конкурсный управляющий: ФИО1.

Общество с ограниченной ответственностью «КраснодарФинСтрой» обратилось в регистрирующий орган с заявлением от 22.12.2021 № КУВД-001/2021-5499736 о государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 23:43:0414011:3232, расположенного по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, 

<

...>, корпус № 1, пом. 15-17.

Уведомлением  Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 10.01.2022                 № КУВД-001/2021-54999736/1 с 10 января 2022 года приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 23:43:0414011:3232, расположенного по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, 

<

...>, корпус № 1, пом. 15-17, в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлением  Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-54999736/6 юридическому лицу сообщено об отказе в государственной регистрации прав, указав в качестве основания на то, что не представлены: документ подтверждающий, что средства дольщиков застройщиком не привлекались и акт приема-передачи на вышеуказанный объект не выдавался и данное имущество не является общим имуществом многоквартирного дома.

Считая отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в регистрации права собственности незаконным, заявитель обратился в суд с требованиями по настоящему делу о признании незаконным решения Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выразившегося в отказе в государственной регистрации права собственности ООО «КраснодарФинСтрой» на нежилое помещение с кадастровым № 23:43:0414011:3232 площадью 81,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.о. г. Краснодар, 

<

...>, изложенного в уведомлении от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-54999736/6; об обязании Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ООО «КраснодарФинСтрой» на нежилое помещение с кадастровым № 23:43:0414011:3232 площадью 81,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.о. г. Краснодар, 

<

...> (требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ). 

Принимая решение, суд исходит из следующего. 

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа не соответствующий закону и иным правовым актам, и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным полностью или частично.

Согласно пункту 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличие у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) установлено, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с указанным законом сведений.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости и иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 1 и 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. При этом не устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, является самостоятельным основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

В обоснование законности оспариваемого в рамках дела отказа в государственной регистрации заинтересованное лицо указывает, что при проведении правовой экспертизы представленных для осуществления государственной регистрации документов, управлением установлено, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона): документ подтверждающий, что средства дольщиков застройщиком не привлекались и акт приема-передачи на вышеуказанный объект не выдавался и данное имущество не является общим имуществом многоквартирного дома.

К отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения Закона о банкротстве, регулирующие банкротство должников - юридических лиц, если иное не предусмотрено параграфом 7 главы IX (статья 168 Закона о банкротстве).

Нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регулирующие порядок исполнения застройщиком - банкротом обязательств из договоров участия в долевом строительстве, являются специальным по отношению к общим нормам Гражданского кодекса и Закона о долевом строительстве, регулирующим такие же правоотношения.

Правила Закона о банкротстве о банкротстве застройщиков направлены на защиту прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования, наиболее незащищенных лиц, несущих существенные потери при финансовой несостоятельности застройщика (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23.04.2013 № 13239/12).

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 порядка предъявления требований к застройщику (пункт 1 статьи 2014 Закона о банкротстве).

В соответствии с Законом о банкротстве:

участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 2011); 

требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. 

При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает 7 кв.м (подпункт 31 пункта 1 статьи 2011).

То есть, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в редакции от 27.12.2018, применяемой в рамках дела № А32-20367/2018 о банкротстве общества) предусматривают возможность передачи в ходе конкурсного производства в собственность участника строительства, являющегося исключительно физическим лицом, только нежилого помещения, площадь которого не превышает 7 кв.м.

Передача в ходе конкурсного производства нежилого помещения в собственность юридического лица, с которым заключён договор участия в долевом строительства в отношении такого нежилого помещения, не предусмотрена.

Таким образом помещение, площадь которого составляет 72,3 кв.м и превышает предусмотренный подпунктом 31 пункта 1 статьи 2011 Закона о банкротстве пороговый размер площади в 7 кв.м, не может быть в ходе конкурсного производства общества передано участнику строительства.

Из материалов дела следует, что обществу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414011:9 площадью 16 924 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский вн.о., ул. Сормовская, 208 (далее - Земельный участок).

С 2007 года общество на Земельном участке строит многоэтажный жилой дом литер «2» со встроенно-пристроенными помещениями (три 16-этажных жилых корпуса (3-секционный корпус «2/1», 3-секционный корпус «2/2», 3-секционный корпус «2/3»), 2-этажный корпус встроенно-пристроенных помещений «2/4») (разрешение от 30.05.2007 № RU 23306000-367-р на строительство, далее - Многоквартирный дом).

04.06.2018 Арбитражный суд Краснодарского края принял заявление АО «Россельхозбанк» о признании Общества банкротом и возбудил производство по делу              № А32-20367/2018 о банкротстве Общества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 по делу № А32-20367/2018 общество признано банкротом и открыто конкурсное производство, а также установлено применение при банкротстве Общества правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Завершённому строительством многоквартирному дому присвоен адрес: Краснодарский край, г.о. г. Краснодар, 

<

...>.

29.12.2018 многоквартирный дом после завершения строительства введён в эксплуатацию (разрешение от 29.12.2018 № 23-43-4882-в-2018 на ввод объекта в эксплуатацию).

Верховный Суд применительно к судьбе нежилого помещения, которое в ходе конкурсного производства застройщика не может быть передано участнику строительства, в пункте 22 Обзора судебной практики № 3 (2019) и в определении от 11.04.2019 № 305-ЭС18-2130(5) указал, что в ситуации, когда многоквартирный дом введён в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. Требование дольщика становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

На основании изложенного, право собственности на помещение должно было быть зарегистрировано за обществом на основании заявления даже при наличии в ЕГРН записи о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве в отношении помещения.

Общество в сопроводительном письме от 05.04.2022 № 2КФС, приобщённом 07.04.2022 в материалы регистрационного дела № КУВД-001/2021-54999736, указало, что помещение с даты ввода многоквартирного дома и по настоящее время участнику долевого строительства по акту, в том числе фактически без составления акта, не передавалось.

Суд приходит к выводу о том, что основаниями для регистрации права собственности на помещение за обществом, применительно к части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», являются: выданное обществу разрешение от 29.12.2018 № 23-43-4882-в-2018 на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию; решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 по делу № А32-20367/2018 о признании общества банкротом и применении при его банкротстве правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Закона о банкротстве.

Факт того, что помещение не является общим имуществом многоквартирного дома следует как из самого ЕГРН (представленной в Управление выписке из ЕГРН в отношении Помещения), так и из сданных в Управление проектной документации и технического плана Многоквартирного дома. Согласно указанным документам: «назначение» помещения - «нежилое».

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что правовых препятствий для осуществления управлением регистрационных действий, с учетом представленных обществом на государственную регистрацию документов, не имелось, в связи с чем, требования заявителя по настоящему делу являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ следует, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. 

В целях устранения нарушенных прав заявителя, вызванных отказом, суд пришел к выводу о возможности обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности общества на рассматриваемое помещение. Суд считает, что указанная восстановительная мера обеспечивает защиту нарушенных прав заявителя.

Руководствуясь статьями 49, 64-71, 110, 156, 167-170, 176, 198, 200, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство заявителя о приобщении к материалам дела документов – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации прав, изложенный в уведомлении от 11.04.2022 № КУВД-001/2021-54999736/6.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «КраснодарФинСтрой» на нежилое помещение с кадастровым номером 23:43:0414011:3232, площадью 81,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский вн.о, ул. Сормовская, д. 208, корп. 1, пом. 15-17.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края. 

 

Судья                                                                                                 Р.А. Нигоев