ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-53760/2025

Дело № А40-24274/25

г. Москва

02 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Головкиной О.Г., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Элиспрофи» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.09.2025 по делу № А40-24274/25 по иску ФГБУ «Комфортная среда» (ИНН 

<

***>) к ООО «Элиспрофи» (ИНН 

<

***>) о взыскании, и по встречному иску ООО «Элиспрофи» к ФГБУ «Комфортная среда» о взыскании,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 30.12.2025,

от ответчика: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ФГБУ «Комфортная среда» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с ООО «Элиспрофи» 1 168 718 руб. 21 коп. неустойки.

Требования заявлены на основании трех договоров: договора аренды нежилого помещения от 05.10.2018 № 1/962.2-13/14-196, договора от 05.10.2018 № 1/962.2-13/14-214 на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат на здание и договора от 16.11.2021 № 2/921-14-343 на возмещение затрат по техническому обслуживанию и ремонту лифтов. Истец указал, что ответчик систематически нарушал сроки внесения соответствующих платежей.

ООО «Элиспрофи» предъявило встречный иск к ФГБУ «Комфортная среда» о взыскании 887 644 руб.

В обоснование встречных требований истец указал, что Арендодатель ненадлежаще исполнял обязанности по содержанию и ремонту переданного в аренду имущества, в частности, не производил техническое обслуживание и капитальный ремонт лифтов в здании по адресу: 

<

...>. В связи с аварийным состоянием лифтов, подтвержденным актами обследования от 24.06.2024, и бездействием Арендодателя, ООО «Элиспрофи» было вынуждено самостоятельно за свой счет заключить договоры с организацией ООО «Прайд Лифт» и произвести необходимые ремонтные работы на общую сумму 887 644 руб., которую просит взыскать в качестве убытков.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.09.2025 первоначальный иск ФГБУ «Комфортная среда» удовлетворен в полном объеме, с ООО «Элиспрофи» взыскано 1 168 718 руб. 21 коп. неустойки и 60 062 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. Во встречном иске ООО «Элиспрофи» отказано в полном объеме.

ООО «Элиспрофи» не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает что, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования о взыскании неустойки по Договору ЖКХ, поскольку расчет истца произведен с нарушением условий договора: неустойка начислена за периоды, когда обязанность по оплате еще не наступила (счета не были выставлены), что подтверждается представленной ответчиком детальной таблицей платежей, а также, что суд не дал надлежащей оценки доводам ответчика о ненадлежащем исполнении Арендодателем обязанностей по Договору по лифтам, что исключает возможность взыскания с Арендатора соответствующей неустойки. Также заявитель указал, что суд первой инстанции неправомерно отказал во встречном иске, проигнорировав имеющиеся в деле доказательства: акты от 24.06.2024 об остановке лифтов, составленные с участием представителя Арендодателя; заключение специалиста ООО «Единый Центр Экспертизы» № 1562/25, подтверждающее аварийное состояние лифтов, отсутствие их надлежащего технического обслуживания и факт проведения капитального ремонта силами ООО «Прайд Лифт» по заказу ООО «Элиспрофи»; договоры подряда и платежные документы.

ФГБУ «Комфортная среда» представило в суд апелляционной инстанции письменные пояснения (отзыв), в которых настаивает на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ФГУП «ЖКУ РАН» и ООО «Элиспрофи» 05.10.2018 был заключен договор аренды нежилого помещения № 1/962.2-13/14-196.

По данному договору арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (здание) по адресу: 

<

...>, общей площадью 12 274,8 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П12770052649, для использования под гостиницу. Договор был заключен сроком до 04.10.2023. Платежи и расчеты установлены сторонами в ч.6 договора.

В силу п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Таким образом, с учетом отсутствия возражений со стороны арендодателя после истечения установленного в договоре срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно Распоряжению Правительства Российской Федерации от 27.12.2019 № 3249-р ФГУП «ЖКУ РАН» реорганизовано в федеральное государственное бюджетное учреждение «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» (далее - ФГБУ «ЖКУ РАН») в форме преобразования, о чем 10.11.2020 в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.

Приказом Министерства науки и высшего образования Российской Федерации от 15.03.2021 № 175 ФГБУ «ЖКУ РАН» переименовано в федеральное государственное бюджетное учреждение «Комфортная среда».

Согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ все права и обязанности ФГБУ «ЖКУ РАН» в полном объеме перешли к ФГБУ «Комфортная среда».

Согласно п.4.4.1 договора арендатор обязуется принять от арендодателя имущество, указанное в п.1.1 договора, по акту приема-передачи.

В течение 3 (трех) рабочих дней после заключения договора арендатор обязан заключить с арендодателем договор по оплате всех расходов, связанных с содержанием имущества (коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные) на срок, указанный в п.2.1 договора» (п.4.4.2 договора1).

Согласно п.4.4.3 договора1 арендатор обязан использовать имущество в соответствии с целями, указанными в п.1.1 договора, условиями договора, действующим законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также, в случае, если передаче в аренду подлежит объект культурного наследия, в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных действующим законодательством, актом технического состояния.

В течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после подписания договора арендатор обязан представить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, документы для регистрации договора в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п.4.4.4 договора1).

Согласно п.4.4.5 договора1 арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором или уведомлением арендодателя, направленного в соответствие с п.6.3.1 договора.

В течение 5 (пяти) рабочих дней арендатор обязан представлять арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и неустойки, установленных договором или уведомлением арендодателя (п.4.4.6 договора1).

Основания изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, новый размер арендной платы и порядок её оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.6.3.1 договора).

Согласно п.6.3.2 договора1 уведомление об установлении нового размера арендной платы, новых реквизитов и порядка ее оплаты составляется в письменном виде арендодателем в двух экземплярах и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с уведомлением арендодателя от 28.12.2023 № 12-и-2023/3822 размер арендной платы, на основании п.6.3 договора и Федерального закона от 27.11.2023 № 540-ФЗ «О федеральном бюджете на 2024 год и на плановый период 2025 и 2026 годов», составляет 5.089.212,70 руб. в месяц с учетом НДС 20 % 848.202,12 руб.

В суде первой инстанции, истец указывал, что ответчиком в нарушение условий п.4.4.5, п.6.1, п.6.2 договора систематически нарушались сроки внесения арендной платы, в том числе за период с января 2023 года по сентябрь 2024 года арендная плата ежемесячно вносилась с нарушением срока, что подтверждается сведениями о сроках внесения арендной платы.

Также между истцом (управлением) и ответчиком (пользователем) заключен договор на возмещение затрат по техническому обслуживанию и ремонту лифтов от 16.11.2021 № 2/921-14-343, согласно условиям которого пользователь возмещает управлению затраты по техническому обслуживанию и ремонту лифтов, установленных в здании по адресу: 

<

...>, согласно договору заключенному между управлением и обслуживающей организацией. Договор заключен до 01.11.2022

Согласно п.п.2, 3 договора оплата производится на основании выставленного счета с учетом НДС 20%. Оплата осуществляется пользователем ежемесячно до 10 числа текущего месяца на условиях предоплаты путем перечисления денежных средств на расчетный счет управления. Расчет стоимости услуг по техническому обслуживанию и ремонту лифтов производится на основании цен, установленных правительством города Москвы, и корректируется ежегодно.

В суде первой инстанции, истец указал, что ответчик в нарушение условий договора систематически нарушал сроки оплаты.

Кроме того, между ФГБУ «Комфортная среда» (управление) и ООО «Элиспрофи» (пользователь), заключен договор по оплате коммунальных услуг и возмещения затрат на здание от 05.10.2018 № 1/962.2-13/14-214 (далее по тексту также – договор3), согласно условиям которого управление обеспечивает пользователю коммунальное обслуживание помещений общей площадью 12274,8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, а пользователь возмещает управлению затраты на здание, 4 коммунальные расходы, долевое участие в расходах по капитальному ремонту ЦТП, долевое участие в содержании и ремонте, в т.ч. аварийном, теплотрассы, канализационных сетей, трубопровода холодного и горячего водоснабжения, согласно счетам, выставленным управлением. Договор заключен сроком до 04.10.2033. Порядок расчетов между сторонами установлен в ч.6 договора.

В суде первой инстанции, истец указал, что ответчик в нарушение условий договора систематически нарушал сроки оплаты.

Основанием для обращения с первоначальным иском послужил акт сверки взаимных расчетов от 04.12.2024, а также направленная ответчику и оставшаяся без удовлетворения претензия от 12.12.2024.

В свою очередь, ООО «Элиспрофи» в обоснование встречных исковых требований сослалось на то, что ФГБУ «Комфортная среда» ненадлежаще исполняло обязанности арендодателя по содержанию переданного имущества, в частности, не обеспечивало техническое обслуживание и ремонт лифтов.

Арендатором были представлены акты обследования лифтового оборудования от 24.06.2024, из которых следовало, что три лифта из четырех в арендованном здании остановлены ввиду предельного износа тяговых канатов и канатоведущих шкивов, и их безопасная эксплуатация невозможна.

В связи с бездействием арендодателя, несмотря на направленные претензии, ООО «Элиспрофи» заключило договоры с организацией ООО «Прайд Лифт» от 11.07.2024, 16.08.2024 и 26.12.2024 на проведение ремонтных работ и произвело их оплату на общую сумму 887 644 руб., которую и просило взыскать в качестве убытков.

В материалы дела также было представлено заключение специалиста ООО «Единый Центр Экспертизы» № 1562/25.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства спора, доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта нарушения ООО «Элиспрофи» сроков оплаты по всем трем договорам, проверил расчет неустойки и признал его верным, в связи с чем удовлетворил иск в полном объеме. Отказывая во встречном иске, суд первой инстанции сослался на то, что арендатор не представил доказательств поломки лифтов, не получил согласия арендодателя на ремонт и, кроме того, по условиям договоров аренды и ЖКХ обязан нести расходы на текущий ремонт. Суд указал, что ООО «Элиспрофи» не доказало противоправность поведения арендодателя, причинно-следственную связь между действиями арендодателя и убытками.

Изучив материалы дела, проверив представленные доказательства и оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.

Вопреки выводам суда первой инстанции, требование ФГБУ «Комфортная среда» о взыскании неустойки по договору на техническое обслуживание и ремонт лифтов от 16.11.2021 № 2/921-14-343 в размере 11 605 руб. 21 коп. не может быть признано правомерным.

Согласно условиям данного договора, пользователь (ООО «Элиспрофи») обязан возмещать затраты управлению (ФГБУ «Комфортная среда») на обслуживание и ремонт лифтов в здании.

Таким образом, обязанность пользователя по оплате является встречной по отношению к обязанности управления организовать и обеспечить оказание соответствующих услуг.

В нарушение требований ст. 65 АПК РФ суд первой инстанции не учел, что истец, заявляя требование о взыскании платы за услуги в виде неустойки за ее неоплату, не представил суду доказательств того, что ФГБУ «Комфортная среда» были надлежащим образом исполнены обязательства по договору, то есть что лифтовое оборудование в арендованном здании фактически и качественно обслуживалось. Напротив, из представленных в материалы дела и не опроворгнутых истцом доказательств следует, что данное обязательство истцом исполнено не было.

В материалах дела имеются акты обследования лифтового оборудования от 24.06.2024, составленные в присутствии представителя обслуживающей организации ООО «Лифтинженер» (с которой у истца был заключен договор на обслуживание) и представителя арендатора, главного энергетика ФИО2

В данных актах указано, что три из четырех лифтов в здании были остановлены ввиду предельного износа тяговых канатов и канатоведущих шкивов, и их безопасная эксплуатация была невозможна.

Данные документы, подтверждают факт ненадлежащего исполнения истцом своей обязанности по обеспечению работоспособности и безопасности лифтов.

Для подтверждения характера и причин возникшей неисправности, а также объема и необходимости проведенных работ, в материалы дела представлено заключение специалиста ООО «Единый Центр Экспертизы» № 1562/25.

В соответствии с выводами указанного заключения, техническое состояние лифтового оборудования на момент обследования варьировалось от исправного до аварийно опасного, регламентное техническое обслуживание ранее не проводилось в установленном порядке, а все выполненные впоследствии ООО «Прайд Лифт» работы имели характер неотложных, аварийно-предупредительных и по объему соответствовали капитальному ремонту.

Данное заключение не было оспорено ФГБУ «Комфортная среда» в суде первой инстанции.

Следовательно, в период, за который истцом начислена неустойка, лифтовое оборудование не обслуживалось надлежащим образом, о чем свидетельствуют как акты от 24.06.2024, так и экспертное заключение.

Требование о взыскании неустойки за неоплату фактически не оказанных услуг противоречит основным началам гражданского законодательства, в том числе принципам добросовестности (ст. 1 ГК РФ) и недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения (ст. 10 ГК РФ).

Суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки указанным доказательствам, что привело к неправильному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки. В связи с изложенным, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения данной части исковых требований.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного иска, указал то, что ООО «Элиспрофи» не представило доказательств поломки лифтов, не получило согласия арендодателя на ремонт, а также на условия договоров, возлагающих на арендатора обязанность по текущему ремонту. Между тем, данные выводы являются неправомерными и сделанными без учета всей совокупности доказательств, имеющихся в материалах дела.

Установленные материалами дела обстоятельства свидетельствуют о том, что к июню 2024 года лифтовое оборудование в арендованном здании пришло в неработоспособное и аварийное состояние. Данный факт подтвержден не только актами от 24.06.2024, но и заключением специалиста № 1562/25, которое указывает на аварийно опасное состояние одного из лифтов на момент обследования.

После составления актов ООО «Элиспрофи» неоднократно (претензиями от 11.07.2024, 30.07.2024, 26.12.2024) обращалось к ФГБУ «Комфортная среда» с требованием устранить неисправности и возместить расходы на вынужденный ремонт, однако ответа по существу и действий по ремонту со стороны арендодателя не последовало.

В сложившейся ситуации, когда бездействие арендодателя создавало угрозу безопасности эксплуатации многоквартирного жилого дома, используемого в качестве гостиницы, и препятствовало его нормальному использованию, ООО «Элиспрофи» было вынуждено принять меры к устранению неисправности. Для этого им были заключены договоры с организацией, имеющей необходимую специализацию, ООО «Прайд Лифт» (№ КР24-0724/1 от 11.07.2024, № 24-0816/1 от 16.08.2024, № КР24-1226/1 от 26.12.2024) и произведена оплата выполненных работ на общую сумму 887 644 руб., что подтверждается договорами, актами выполненных работ, счетами и платежными поручениями.

Согласно заключению специалиста № 1562/25, выполненные работы по замене тяговых канатов, канатоведущих шкивов и ограничителей скорости носили характер неотложных, аварийно-предупредительных и по объему соответствовали капитальному ремонту.

В силу ст. 616 ГК РФ обязанность по производству капитального ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором, лежит на арендодателе.

Бездействие арендодателя в условиях аварийного состояния оборудования, создающего угрозу безопасности, и его отказ от исполнения своей законной обязанности предоставили арендатору право, предусмотренное ст. 616 ГК РФ, по своему выбору произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

Условия договора аренды от 05.10.2018 № 1/962.2-13/14-196 и договора на оплату коммунальных услуг от 05.10.2018 № 1/962.2-13/14-214 не содержат положений о переложении обязанности по капитальному ремонту лифтов на арендатора.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии со ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу положений ст.15 ГК РФ лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие совокупности следующих условий: факт причинения убытков, противоправное поведение лица, действиями (бездействием) которого причинены убытки, причинную связь между указанными действиями (бездействием) и убытками, размер убытков.

Согласно ст.393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. В связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательств, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст.15 ГК РФ.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ФГБУ «Комфортная среда» не исполнило свою обязанность по капитальному ремонту лифтового оборудования, что является противоправным бездействием. Бездействие арендодателя, несмотря на неоднократные обращения арендатора, создало для последнего необходимость произвести ремонт собственными силами и за свой счет для предотвращения угрозы безопасности и дальнейших убытков.

Между противоправным бездействием арендодателя и понесенными арендатором расходами существует прямая причинно-следственная связь.

Следовательно, на основании ст. 15, 393, 616 ГК РФ понесенные ООО «Элиспрофи» расходы в размере 887 644 руб., подтвержденные договорами подряда, актами выполненных работ и платежными документами, подлежат взысканию с ФГБУ «Комфортная среда» в качестве убытков, причиненных неисполнением последним своих договорных и законных обязанностей.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 49, 150 АПК РФ, удовлетворил ходатайство истца, в связи с чем решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.09.2025 по делу №А40-24274/25 в части отказа во взыскании неустойки в размере 60 532 руб. 13 коп. отменено, а производство по делу №А40-24274/25 в данной части прекращено.

Апелляционный суд предлагал истцу представить доказательства обслуживания лифтов (самостоятельного или привлеченными подрядчиками), однако после отложения такие доказательства представлены не были, на вопрос суда представитель истца пояснил, что не представляет этих доказательств.

Таким образом, истцом не было представлено доказательств надлежащего обслуживания лифтов, в связи с чем у истца не имеется правовых оснований для взыскания неустойки с ответчика за нарушение сроков по оплате обслуживания лифтового оборудования, но при этом у него возникает обязанность по возмещению ответчику его расходов по самостоятельному обслуживанию и ремонту этого лифтового оборудования.

После пересчета неустойки по договору на оплату коммунальных услуг с учетом выявленных ошибок в начислении и учета частичного отказа от иска по договору аренды, общий размер неустойки, подлежащей взысканию с ООО «Элиспрофи» по первоначальному иску, составляет 1 096 580 руб. 87 коп.

В этой связи, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда г. Москвы подлежит отмене, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, в то время как встречный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Поскольку подлежат удовлетворению как первоначальные требования ФГБУ «Комфортная среда» о взыскании неустойки, так и встречные требования ООО «Элиспрофи» о взыскании убытков, апелляционный суд производит зачет взаимных однородных встречных требований сторон на основании статьи 410 ГК РФ и статьи 132 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.09.2025 по делу №А40-24274/25 отменить.

Принять отказ ФГБУ «Комфортная среда» от исковых требований в части взыскания 60 532 руб. 13 коп. неустойки.

Взыскать по первоначальному иску с ООО «Элиспрофи» в пользу ФГБУ «Комфортная среда» 1 096 580 руб. 87 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части первоначального иска ФГБУ «Комфортная среда» отказать.

Взыскать по встречному иску с ФГБУ «Комфортная среда» в пользу ООО «Элиспрофи» 887 644 руб. убытков.

Возвратить ФГБУ «Комфортная среда» из федерального бюджета 1 816 руб. госпошлины по иску, оплаченной по платежному поручению от 03.02.2025.

Произвести зачет встречных удовлетворенных требований.

По результатам зачета взыскать с ООО «Элиспрофи» в пользу ФГБУ «Комфортная среда» 208 936 руб. неустойки.

Взыскать с ФГБУ «Комфортная среда» в пользу ООО «Элиспрофи» 6 746 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: 	А.М. Елоев

Судьи: 	О.Г. Головкина

О.В. Савенков