ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-15944/2018, 18АП-15945/2018

Дело № А07-15905/2008

18 декабря 2018 года

г. Челябинск

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Калиной И.В., Хоронеко М.Н.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2, конкурсного управляющего Федерального государственного унитарного предприятия «Опытное производственное хозяйство «Стерлитамакское» ГНУ БНИИСХ РСА на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2018 по делу № А07-15905/2008 о признании сделки должника недействительной и применении последствий ее недействительности (судья Хайдаров И.М.).

       В судебном заседании приняли участие: 

конкурсный управляющий Федерального государственного унитарного предприятия «Опытное производственное хозяйство «Стерлитамакское» ГНУ БНИИСХ РСА - ФИО3 (паспорт, определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2017);

представитель индивидуального предпринимателя ФИО2  - ФИО4  (паспорт, доверенность от 08.12.2018);

представитель индивидуального предпринимателя КФХ ФИО5 - ФИО6 (паспорт, доверенность от 16.11.2018); ФИО7 (паспорт, доверенность от  08.01.2018).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2008  в отношении Федерального государственного унитарного предприятия «Опытно-производственное хозяйство «Стерлитамакское» Государственного научного учреждения Башкирский научно-исследовательский институт сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (далее – ФГУП «ОПХ «Стерлитамакское» ГНУ БНИИСХ Россельхозакадемии, предприятие, должник) введена процедура наблюдения.

Определением от 09.06.2009 в отношении должника введено внешнее управление.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2011  ФГУП «ОПХ «Стерлитамакское» ГНУ БНИИСХ Россельхозакадемии признано несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры конкурсного производства.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан 24.04.2018 поступило заявление индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 (далее – заявитель, ФИО5) о признании недействительным договора купли-продажи №4 от 18.04.2018, заключенного между должником в лице конкурсного управляющего с ИП Главой КФХ ФИО2 (далее – ответчик) по лоту №4 в составе: право аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, СП Аючесвкий с/с: 1-кадастровый № 02:44:271401:274 площадь 63 657 кв.м., 2-кадастровый № 02:44:271401:275 площадь 36 204 кв.м., 3-кадастровый № 02:44:260401:248 площадь 4 107 741 кв.м., 4-кадастровый № 02:44:271401:273 площадь 53 908 кв.м., 5-кадастровый № 02:44:260501:16 площадь 394 586 кв.м., 6-кадастровый № 02:44:260501:17 площадь 2 720 035

кв.м., 7-кадастровый номер № 02:44:260401:239 площадь 46 155 кв.м., 8- кадастровый № 02:44:260501:18 площадь 4 311 кв.м., по цене 1 900 400 рублей; обязать должника в лице конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи по лоту № 4 в составе: право аренды 8 вышеназванных земельных участка по цене 1 900 400 рублей.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Правовое обеспечение» (далее – ООО «Правовое обеспечение», организатор торгов).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2018 (резолютивная часть от 12.09.2018) заявление ФИО5 удовлетворено. 

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик и конкурсный управляющий должника ФИО3 обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2018 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ФИО2 указывает, что торги проводились со спецификой продажи имущества сельскохозяйственной организации с учетом реализации преимущественного права, предусмотренного статьей 179 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), о чем было известно неограниченному кругу лиц, в том числе истцу – ФИО5 Договор купли-продажи заключен с ним на законных основаниях, как с лицом, обладающим преимущественным правом и первым заявившим об этом факте конкурсному управляющему. ИП ФИО2 с 04.04.2014, как глава крестьянского фермерского хозяйства, занимается производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и является фактическим землепользователем земельного участка должника, входящего в состав лота №4, поскольку на нем расположены объекты недвижимости сельскохозяйственного назначения, принадлежащие на праве собственности ФИО2 По мнению апеллянта, истец не доказал надлежащим образом, что он является лицом, обладающим правом преимущественного приобретения имущества должника. 

Не соответствует фактическим обстоятельствам дела утверждение суда о том, что конкурсный управляющий не направлял хозяйствующим субъектам, имеющим преимущественное право приобретения, предложение воспользоваться им. Кроме того, оплата по договору купли-продажи имущества должника произведена ФИО2 в полном объеме. Истец был осведомлен о продаже имущества, но представил конкурсному управляющему соответствующее уведомление позже по времени, чем ФИО2 и без приложения надлежащих документов. Отсутствие в решении суда о признании должника банкротом указания о проведении процедуры банкротства с учетом особенностей, установленных главой X Закона о банкротстве для сельскохозяйственных организаций, не является основанием для неприменения статьи 179 Закона о банкротстве. Факт предварительного не выставления имущества должника, отчужденного в рамках оспариваемого договора купли-продажи, в составе единого лота с иным имуществом сельскохозяйственной организации, не может свидетельствовать о том, что порядок, предусмотренный статьей 179 Закона о банкротстве, не применяется. Суд не мог признать договор купли-продажи имущества должника недействительным при действительности самих торгов, по результатам которых данный договор заключен. Суд первой инстанции незаконно обязал конкурсного управляющего должника заключить договор с истцом. 

Конкурсный управляющий ФИО3 считает, что вынесенный судебный акт является незаконным и необоснованным. 

Конкурсный управляющий в обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что в мотивировочной части обжалуемого судебного акта суд первой инстанции ссылается на доказательства, которые сторонами в процессе не представлялись и не были предметом исследования.

Судебный акт содержит противоречивые выводы в отношении применения к должнику правил статьи 179 Закона о банкротстве. Не дана оценка доводам конкурсного управляющего относительно того, в связи с чем, в состав единого лота как производственно-технологического комплекса при реализации имущества должника в 2012 году не вошли права аренды земельных участков по договору №1-2017-А от 18.01.2017, не приняты во внимание пояснения ФИО2 относительно того, что ранее им приобретались с торгов имущество должника (строения сельскохозяйственного назначения), которые находятся на спорных земельных участках, входящих в состав лота № 4. ФИО2 приобретались данные строения по договору купли-продажи № 3 от 07.06.2013, без передачи  прав на данный земельный участок, поскольку они находились в стадии переоформления справа постоянного бессрочного пользования на право аренды. Конкурсный управляющий также ссылается на принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Конкурсный управляющий отметил, что решение собрания кредиторов от 30.01.2018 об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущественных прав должника никем не обжаловано, сами торги проведены в соответствии с утвержденным положением, недействительными не признаны. ФИО5 в антимонопольный орган с жалобой на организатора торгов, конкурсного управляющего не обращалась. Судом не мотивирована позиция по преимущественному праву ФИО5 на приобретение имущественных прав должника. Конкурсным управляющим в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции заявлялось о том, что документы, подтверждающие приоритетное право ФИО5, не представлялись ранее конкурсному управляющему. Кроме того, заявка ФИО2 поступила первой. 

Определением суда апелляционной инстанции от 19.10.2018 апелляционные жалобы приняты к производству суда, назначено судебное заседание на 22.11.2018. Определением суда апелляционной инстанции от 22.11.2018 судебное заседание было отложено для преставления дополнительных доказательств по делу. 

К апелляционной жалобе конкурсного управляющего приложены дополнительные доказательства: Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника от 17.01.2012, дополнительное письменное пояснение с приложением сравнительной таблицы по лоту № 4 (конкурсный управляющий пояснил, что пояснения с таблицей представлялись суду первой инстанции, но по ошибке приобщены к материалам иного аналогичного спора), позднее представлены выписка о движении по расчетному счету должника, а также отчет о прибылях и убытках за 9 месяцев 2008 год.

Протокольным определением суда, в порядке статей 66, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника от 17.01.2012, дополнительное письменное пояснение с приложением сравнительной таблицы по лоту № 4, выписка о движении по расчетному счету должника, в приобщении отчета о прибылях и убытках за 9 месяцев 2008 года судом отказано, в связи с недоказанностью уважительности причин непредставления данных доказательств в суд первой инстанции.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела во исполнение определения суда апелляционной  инстанции от 22.11.2018 (согласно перечню) (рег. № 57097).

Дополнительные доказательства приобщены к материалам дела, за исключением  копий паспортных данных, копий свидетельств, выписки из ЕГРИП в отношении ФИО2 по состоянию на 22.03.2018, договора купли-продажи от 07.06.2013, договора от 16.12.2002, договора аренды земельного участка от 23.01.2015 № 15/03, определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2018 № А07-15905/2008, в связи с наличием таковых в материалах дела (статьи 66, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик в судебном заседании просил приобщить к материалам дела дополнительные доказательства (согласно перечню), находящиеся в основном деле о банкротстве должника и истребовании части его материалов (тома) из суда первой инстанции.   

Конкурсный управляющий просила приобщить письменные пояснения с приложением дополнительных доказательств.

Судом в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приставленных конкурсным управляющим ФИО3 и ИП ФИО2, отказано в связи с недоказанностью уважительности причин непредставления данных доказательств в суд первой инстанции, с учетом того, что доказательства представлены в нечитаемом виде.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы своей апелляционной жалобы  и апелляционной жалобы  ФИО2, просил судебный акт отменить.

Представитель ФИО2 поддержал доводы своей апелляционной жалобы и доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего. 

Представители ФИО5 с доводами апелляционных жалоб не согласились.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие указанных лиц. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 22.10.2008 ОАО «Стерлитамакский завод строительных машин» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2008 требования ОАО «Стерлитамакский завод строительных машин»

признаны обоснованными и в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим предприятия утвержден ФИО8

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2009 в отношении должника введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2010 внешним управляющим должника утвержден ФИО9

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2011 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден

арбитражный управляющий ФИО9

На основании приказа конкурсного управляющего 25.04.2011 проведена инвентаризация имущества должника, составлены инвентаризационные описи.

По результатам проведенной инвентаризации выявлено имущество балансовой стоимостью 11958,751 тыс. руб.

Конкурсным управляющим ФИО9 в соответствии со статьей 130 Закона о банкротстве привлечена организация независимых оценщиков на выполнение заказа на оценку стоимости имущества.

Независимым оценщиком проведена оценка выявленного имущества, получено заключение государственного финансового контрольного органа ТУ Росимущества.

Согласно отчету конкурсного управляющего рыночная стоимость имущества должника определена в размере 34 419,75 тыс. руб.

Во исполнение требований статьи 139 Закона о банкротстве собранию кредиторов должника конкурсным управляющим ФИО9 представлено на утверждение Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. 17.01.2012 собранием кредиторов порядок, сроки и условия продажи имущества должника утверждены.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2012 арбитражный управляющий ФИО9 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2012 конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий ФИО8

Конкурсным управляющим ФИО8 назначены и проведены торги, имущество должника реализовано, от реализации имущества на счет должника поступили денежные средства в размере 5 632 373,27 рублей.

На основании приказа конкурсного управляющего ФИО8 №3 от 15.08.2013 проведена дополнительная инвентаризация имущества должника, по результатам которого 30.09.2013 составлена инвентаризационная опись №4. В результате инвентаризации выявлено следующее имущество: зерносклад кирпичный (№8) 1966 г.п., пристрой металлический к зерноскладу (№10) г.п. неизвестен, зерносклад металлический (№9) г.п. неизвестен, ангар арочный 2000 г.п., автозаправочный пункт г.п. неизвестен, здание АВМ 2004 г.п., летний лагерь

2000 г.п., газопровод, здание ГРП г.п. неизвестен, автовеса 30т (Аючево) г.п.

неизвестен, ЗАВ-20 (Аючево) г.п. неизвестен, незавершенное строительство (Аючево) г.п. неизвестен, зерноочистительная машина ПЕТКУС К-547 А 1986 г.в., зерноочистительная машина ПЕТКУС К-527 А 1986 г.в., зерноочистительная машина ПЕТКУС К-236А 1986 г.в., зерносушилка К-4 УСА 1971 г.в. 

Конкурсный управляющий ФИО8 в соответствии с требованиями положений Закона о банкротстве исполнил решение собрания

кредиторов должника от 30.12.2013: на основании утвержденного Положения

06.06.2014 провел торги в форме открытого аукциона, которые в связи с отсутствием заявок было признаны несостоявшимися; направил всем конкурсным кредиторам, включенным в 3 очередь реестра требований кредиторов должника, в том числе кредиторам 2 очереди и привлеченным в ходе конкурсного производства специалистам, письменное предложение принять нереализованное имущество в счет погашения их требований к должнику; 08.08.2014 провел собрание кредиторов должника, на котором были согласованы проекты соглашения №№ 1, 2, 3 о передаче имущества в качестве отступного в счет погашения кредиторской задолженности; определением суда от 12.01.2015 решение собрания кредиторов должника в указанной части было признано недействительным.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2014 арбитражный управляющий ФИО8 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2014 конкурсным управляющим должника утверждена ФИО3

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан 26.05.2016 арбитражный управляющий ФИО3 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО10

07.11.2016 состоялось собрание кредиторов должника, на котором было принято решение: «Согласовать возможность заключения соглашений об отступном в соответствии с принятым рением собрания кредиторов».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан 03.05.2017 в удовлетворении заявленных требований ФНС России о признании недействительным решения собрания кредиторов от 07.11.2016 по

второму и дополнительным вопросам повестки дня было отказано.

На основании решения собрания кредиторов должника от 07.11.2016 и

Соглашения об отступном от 25.11.2016 конкурсным управляющим ФИО10 была осуществлена передача оставшегося нереализованным имущества должника кредитору ФИО11, заключившему с кредиторами по текущим платежам договоры уступки прав

требований к должнику.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2017 конкурсным управляющим должника утверждена ФИО3

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2018 срок конкурсного производства в отношении должника продлен на четыре месяца до 18 октября 2018 года.

На основании Государственного акта № РБ-44-00052 от 25.04.1995 должнику на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежали земельные участки, общей площадью 2925 га (т.2, л.д. 45-55).

Согласно договору аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности № 1-2017-А от 18.01.2017, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (арендодатель; далее - Терруправление) и должником (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 02:44:271301:119,  2:44:271301:120, 02:44:271301:121, 02:44:271301:123, 02:44:271301:123, 02:44:271301:124, 02:44:271301:125, 02:44:271301:126, 02:44:271301:127, 02:44:271301:128, 02:44:271301:129, 02:44:271301:130, 02:44:271401:281, 02:44:271301:122, 02:44:250701:101, 02:44:260401:238, 02:44:260401:237, 02:44:271401:274, 02:44:271401:275, 02:44:260401:248, 02:44:271401:273, 02:44:260501:16, 02:44:260501:17, 02:44:260401:239, 02:44:260501:18 (т.2, л.д. 56-62).

08.11.2017 конкурсный управляющий ФИО3 обратилась с письмом (вхд. №12475) в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным существом в Республике Башкортостан относительно возможности включения в конкурсную массу должника имущественных прав, в виде права аренды на земельные участки, принадлежащие должнику на праве аренды по договору №1-2017-А аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Письмом (исх. №07/7977 от 15.11.2017) Терруправление указало на возможность включения в конкурсную массу должника имущественных прав должника и дальнейшей его реализации для удовлетворения требовании кредиторов (т., л.д. 64-65).

После чего конкурсным управляющим составлена дополнительная инвентаризационная опись от 16.11.2017 о включении в опись имущественных прав должника, в виде права аренды на земельные участки, принадлежащие должнику на праве аренды по договору №1-2017-А аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности (т.2, л.д. 67-69).

Сведения о дополнительно выявленных имущественных правах должника размещены на сайте ЕФРСБ, сообщение № 2241966 от 17.11.2017 (т.2, л.д. 66).

Далее конкурсным управляющим в соответствии со статьей 130 Закона

о банкротстве проведена работа по определению рыночной стоимости имущественных прав должника (права аренды земельных участков).

Отчеты оценщика индивидуального предпринимателя ФИО12, члена СРО «Некоммерческое партнерство «Деловой Союз Оценщиков», аккредитованного при СРО «СЕМТЭК», опубликованы на сайте ЕФРСБ сообщение № 1989362, № 1989453 от 06.08.2017 (т.2, л.д. 70-71).

После чего отчеты независимого оценщика были направлены в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключения по отчетам оценщика.

27.11.2017 в результате проведенной экспертизы от Терруправления  получено положительное заключение по отчетам оценщика индивидуального предпринимателя ФИО12 (т.2, л.д. 72-91).

Конкурсным управляющим согласно требованиям статей 110, 111, 129,

139, 179 Закона о банкротстве было разработано Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества (имущественных прав) должника, которое представлено собранию кредиторов для его утверждения (т.2, л.д. 92-96).

На дату рассмотрения вопроса об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества (имущественных прав) должника в реестре требований кредиторов должника значилось требование двух кредиторов: ФИО11 (с размером требований 2 221 120,22 рублей – 99,53% голосов), ФНС России (с размером требований – 10 524,28 рублей (пени по страховым взносам) – 0,47 % голосов).

Собранием кредиторов от 30.01.2018 принято решение об утверждении

начальной цены реализации имущественных прав должника (права аренды земельных участков) и утверждено Положение о порядке, сроках и условиях

продажи имущественных прав должника (далее по тексту - Положение), в котором сформировано 4 лота для продажи на торгах (т.2, л.д. 98).

В лот № 1 включено право аренды на 12 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: РБ, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с, в лот № 2 включено право аренды на 1 земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: РБ, Стерлитамакский район, Наумовский с/с, в лот № 3 включено право аренды на 3 земельных участка сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: РБ, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с, в лот № 4 включено право аренды на 8 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу, адресный ориентир: РБ, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с.

Начальная стоимость имущества, указанного в положении, определена на основании заключения о рыночной стоимости имущества должника.

Публикации осуществлены на сайте ЕФРСБ о проведении собрания кредиторов с вышеупомянутой повесткой дня, сообщение № 2375108 от 12.01.2018 и о результатах проведения собрания кредиторов, сообщение № 241921 от 30.01.2018 (т.2, л.д. 97-98).

Согласно пункту 3, утвержденного собранием кредиторов Положения, в качестве организатора торгов выступает привлекаемая для этих целей специализированная организация ООО «Правовое обеспечение» (ИНН 

<

***>), аккредитованная при Союзе СРО «СЕМТЭК».

10.02.2018 в газете «Коммерсантъ» организатором торгов было размещено сообщение № 16030265197 (с последующими изменением от 22.02.2018 в части указания предмета торгов – право аренды земельных участков) о продаже имущества должника посредством открытых торгов в форме аукциона в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене имущества на электронной площадке (ЭТП) АО «Центр дистанционных торгов» (http://cdtrf.ru), в том числе имущества, состоящего из Лота №1 - Зем. участки с/х назначения, расположенные по адресу: РБ, Стерлитамакский р-н, СП Аючеевский с/с (12 ед.). Начальная цена 1 204 690.00 руб. Лота №2 - Зем. участок с/х назначения расположенный по адресу: РБ, Стерлитамакский р-н, Наумовский с/с (1 ед.). Начальная цена 1 298 000.00 руб. Лота №3 - Зем. участки с/х назначения расположенные по адресу: РБ, Стерлитамакский р-н, СП Аючеевский с/с (3 ед.). Начальная цена 1 422 100.00 руб. Лота №4 - Зем. участки с/х назначения расположенные по  адресу РБ, Стерлитамакский р-н, СП Аючеевский с/с (8 ед.). Начальная цена 1 900 400.00 руб.(т.2, л.д. 99-100).

В публикации организатора торгов указано: «…Прием заявок на  участие в электронных торгах осуществляется на сайте ЭТП с 09:00 час. (мск) 12.02.2018 до 23:59 час. (мск) 23.03.2018. Заявка на участие в торгах предоставляется в виде электронного документа, подписанного ЭЦП.

  11.02.2018 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 2446446 (с последующими изменениями от 15 и 19 февраля 2018 года) о проведении открытых торгов, которые были назначены на 26.03.2018 (т.2, л.д. 101).

ФИО5 подала заявки на участие в торгах по двум из них, а именно по лотам № № 3, 4. Для участия в торгах по всем указанным лотам заявитель оплатила заблаговременно задатки, сформировала заявки, и 23 марта 2018 года направила заявки с приложением необходимых документов.

В соответствии с протоколом определения участников торгов № 15811 от 09.04.2018 ФИО5 и ФИО2 (заявка на участие в торгах подана

23.03.2018 и 22.03.2018 соответственно) признаны участниками торгов по продаже имущества должника по лоту № 4 (т.1, л.д. 37).

ФИО5 участвовала на торгах с предложением  о  цене в размере 1 900 400 рублей, от ФИО2 предложение о цене не поступило.

Согласно протоколу о результатах торгов от 09.04.2018 № 15811, победителем торгов по лоту №4 признана ФИО5, предложившая максимальную цену за имущество - 1 900 400 рублей (т.1, л.д. 38).

Сообщение о результатах торгов размещено 12.04.2018 на сайте ЕФРСБ (сообщение № 2615005) (т.2, л.д. 108-109). Согласно указанному сообщению победителем торгов по лоту № 2 признано ООО «Орбита-Т» (ИНН 

<

***>). Торги по лоту № 1 признаны несостоявшимися, в связи с тем, что к участию в торгах был допущен только один участник. 13.04.2018 аналогичное объявление опубликовано в газете «Ашказар» № 30 (1857), 14.04.2018 - в газете «Коммерсантъ» (т.2, л.д.107, 113-114).

ФИО5 и ФИО2 являются Главами крестьянских (фермерских) хозяйств, занимаются производством сельскохозяйственной продукции и владеют земельными участками, непосредственно прилегающими к земельным участкам должника.

Письмом, направленным по электронной почте 11.04.2018, врученным конкурсному управляющему ФИО3 нарочно 12.04.2018, направленным почтовой связью 11.04.2018, ФИО2, имеющий преимущественное право на приобретение имущества должника, сообщил конкурсному управляющему о намерении приобрести имущество по лоту №4 по сложившейся на торгах цене (т.1, л.д. 90, т.2, л.д. 116-119,  протокол осмотра доказательств от 15.11.2018, л.д.191-203 т.4).

18.04.2018 конкурсным управляющим должника ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) как лицом, имеющим преимущественное право приобретения в порядке статьи 179 Закона о банкротстве, заключен договор купли-продажи № 4 на право аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу, адресный регистр: РБ, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с (лот № 4) по цене 1 900 400 рублей (т.2, л.д.179-180). По акту приема - передачи права аренды на спорные земельные участки переданы ФИО2

Сообщение о заключенном договоре размещено 23.04.2018 на сайте ЕФРСБ (сообщение № 2643549) (т.2, л.д. 115).

Согласно указанному сообщению, по лоту № 1 по цене 1 204 690,00 рублей был заключен договор купли-продажи имущества №1 от 17.04.2018 с индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО11, по лоту №2 по цене 8 696 600,00 рублей был заключен договор купли-продажи имущества №2 от 17.04.2018 с ООО «Регион Консалт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; согласно выписке из ЕГРЮЛ директором и учредителем общества с 18.04.2108 значится – ФИО11).

ФИО5, полагая себя победителем торгов, указав, что договор купли-продажи №4 от 18.04.2018 с ответчиком заключен незаконно, в нарушение требований статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в суд с заявлением о признании указанной сделки недействительной и обязании должника заключить с ней договор.

Удовлетворяя требования ФИО5, суд первой инстанции исходил из того, что процедура банкротства должника возбуждена и проводилась по общим правилам Закона о банкротстве без особенностей, установленных главой IX данного Закона для сельскохозяйственных организаций, при предложении собранию кредиторов Положения о порядке продажи имущества (имущественных прав) должника, предусматривающего реализацию имущества в порядке, установленном статьей 179 Закона о банкротстве, и учитывая, что первоначально имущество должника, в том числе право аренды по договору № 1-2017-А от 18.01.2017, не выставлялось на торги единым лотом в составе производственного - технологического комплекса должника, конкурсный управляющий пришел к необоснованному выводу о том, что в отношении части его имущества, следует применять вышеназванные правила статьи 179 Закона. 

Также судом отмечено, что арбитражный управляющий после проведения торгов по продаже имущества должника обязан предложить лицам с преимущественным правом выкупить его по цене, сформированной на этих торгах; в нарушение указанных положений, конкурсный управляющий должника лицам с  преимущественным правом предложения выкупить имущество должника по цене, сформированной на торгах предложения, не направлял.  Договор купли-продажи следовало заключить с ФИО5, однако оспариваемый договор был заключен с ФИО2 ФИО5, правомерно полагая, что такое намерение она недвусмысленно высказала, как приняв участие в торгах и оказавшись их победителем наряду с другим участником торгов, так и посредством направления уведомления в последующем, законно рассчитывала на заключение договора купли-продажи со стороны конкурсного управляющего. 

Учитывая, что соответствующего требованиям абзаца второго пункта 2 статьи 179 Закона о банкротстве уведомления со стороны конкурсного управляющего фактически не направлялось, и поскольку у ФИО5 есть преимущественное право приобрести имущество должника по цене, определенной на торгах, а цена определена по заявке ФИО5 как участника торгов, арбитражный суд пришел к выводу, что заявка на участие в торгах и предложение цены свидетельствует о намерении   ФИО5 приобрести имущество должника, при этом, ФИО5 как участник торгов выразила свое намерение приобрести имущество по цене, сформировавшейся на торгах, следовательно, договор купли-продажи подлежал заключению с заявителем как лицом, обладающим преимущественным правом покупки имущества должника по цене, определенной на торгах.

Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

Статья 179 Закона о банкротстве устанавливает особенности продажи  имущества должника - сельскохозяйственной организации. Так в соответствии с названной нормой  арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника - сельскохозяйственной организации путем проведения торгов.

В случае, если предприятие должника - сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника - сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации (далее - производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации).

В случаях, указанных в абзацах первом и втором настоящего пункта, продажа предприятия должника - сельскохозяйственной организации и выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 настоящего Федерального закона. Оценка имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона.

В случае, если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации не продан на торгах, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 настоящего Федерального закона.

Преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абзацем четвертым пункта 1 настоящей статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той же местности, где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.

Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника арбитражный управляющий направляет уведомление о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги.

Арбитражный управляющий продает имущество должника лицу, имеющему право их преимущественного приобретения, по цене, определенной на торгах. В случае, если о намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения заявили несколько лиц, имущество должника продается по цене, определенной на торгах, лицу, заявление которого поступило арбитражному управляющему первым.

В соответствии со статьей 177 Закона о банкротстве для целей настоящего Федерального закона под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки.

Данные признаки сельскохозяйственной организации должник должен иметь на момент возбуждения дела о банкротстве и введения в отношении него соответствующих процедур.

Согласно уставу должника предприятие, используя закрепленные за ним землю и имущество, осуществляет опытно-экспериментальную и производственно-финансовую деятельность, входит в систему агропромышленного комплекса Российской Федерации. Видами деятельности предприятия являются производство и реализация семян высших репродукций сельскохозяйственных культур для целей сортосмены и сортообновления, выращивание и реализация племенного молодняка скота сельхозтоваропроизводителям; производство, переработка и реализация сельскохозяйственной и другой продукции (пункты 1.5, 2.2). 

Судом установлено, что признаки сельскохозяйственной организации у должника имелись и на дату возбуждения дела о банкротстве, и на дату открытия конкурсного производства.

Вместе с тем, по смыслу главы IX Закона о банкротстве установленные законом особенности применяются во всей процедуре банкротства должника и не могут регулировать только отдельные стадии процедуры.

Суд при возбуждении дела о банкротстве на основании представленных в дело документов, в том числе финансовой, бухгалтерской отчетности, определяет статус должника и возможность применения к нему специальных норм Закона о банкротстве, установленных для сельскохозяйственных организаций, на что указывает в судебном акте по делу о банкротстве.

Для сельскохозяйственной организации статьей 178 Закона о банкротстве установлены правила осуществления процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления, а статьей 179 этого же Закона - особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственной организации.

Как правильно указано судом первой инстанции, в настоящем деле о необходимости применения к должнику специальных правил банкротства сельскохозяйственной организации с 2008 года заинтересованные лица не заявляли; процедура банкротства предприятия возбуждена и проводилась в течение десяти лет по общим правилам Закона о банкротстве без особенностей, установленных параграфом 3 главы IX данного Закона для сельскохозяйственных организаций. 

Установленные законом особенности процедуры банкротства сельскохозяйственной организации направлены на сохранение сельскохозяйственного предприятия, рабочих мест в сельском хозяйстве и экономических связей, и предусматривают первоначальную продажу на торгах предприятия должника - имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. 

При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам (пункт 3 статьи 110 Закона о банкротстве).

Между тем, как установлено материалами дела, из решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2011 следует, что процедура банкротства должника возбуждена и проводилась по общим правилам Закона о банкротстве без особенностей, установленных главой IX

данного Закона для сельскохозяйственных организаций.

В рассматриваемом деле, первоначальный порядок продажи имущества, утвержденный собранием кредиторов 17.01.2012 (т.4, л.д.169-180), хотя и предусматривал положение о продаже имущества и имущественных прав в соответствии с требованиями статьи 179 Закона о банкротстве (пункт 1.8), фактически регулировал иной порядок. Имущество должника предложено к продаже не в виде сельскохозяйственного предприятия (здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, скот, земля), а в виде единого комплекса, в состав которого вошли только здания, оборудование и автомобили. Имущество должника продавалась на первых торгах 08.10.2012, повторных торгах 22.12.2012, путем публичного предложения 03.03.2013, повторных торгов путем публичного предложения 16.06.2013. Ни одна из публикаций сообщений о торгах не содержала указание на продажу имущества по правилам статьи 179 Закона о банкротстве и фактически такие особенности при продаже имущества должника не применялись. Начиная с повторных торгов 22.12.2012, имущество реализовывалось с разбивкой на лоты, объединяющие объекты недвижимости по территориальному признаку.

Указание в анализе финансового состояния, в отчетах арбитражных управляющих категории должника как сельскохозяйственной организации о ведении процедуры с особенностями параграфа 3 главы IX Закона о банкротстве не свидетельствует.

На ведение процедуры с такими особенностями не указано ни при введении внешнего управления, ни в плане внешнего управления, ни в решении о признании должника банкротом.

При таких обстоятельствах, предложение конкурсного управляющего после проведения процедуры в течение десяти лет без каких-то особенностей реализовать права аренды земельных участков с соблюдением требований статьи 179 Закона о банкротстве не соответствует нормам права, устанавливает необоснованные ограничения в реализации имущества должника. 

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, по результатам торгов договор купли-продажи должен быть заключен с ФИО5, поскольку указанное лицо признано организатором торгов победителем.

Соответственно, приводимые конкурсным управляющим и ответчиком возражения в отношении реализации преимущественного права покупки юридического значения не имеют, судом не оцениваются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).  

С учетом указанных разъяснений применительно к предмету спора надлежащим способом защиты является перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи на победителя торгов - ИП ФИО5

 Вместе с тем, в возражениях на требования ИП ФИО5 ответчиком приведены доводы о наличии на спорных земельных участках принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

Спорный лот №4 сформирован в составе восьми земельных участков:

1-кадастровый № 02:44:271401:274 площадь 63 657 кв.м., 

2-кадастровый № 02:44:271401:275 площадь 36 204 кв.м., 

3-кадастровый № 02:44:260401:248 площадь 4 107 741 кв.м., 

4-кадастровый № 02:44:271401:273 площадь 53 908 кв.м., 

5-кадастровый № 02:44:260501:16 площадь 394 586 кв.м.,

6-кадастровый № 02:44:260501:17 площадь 2 720 035 кв.м., 

7-кадастровый номер № 02:44:260401:239 площадь 46 155 кв.м., 

8-кадастровый № 02:44:260501:18 площадь 4 311 кв.м.

Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; назначение: для сельскохозяйственного производства.

Договор от 18.01.2017 №1-2017-А аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, не содержит сведений о расположении на спорных участках объектов недвижимости.

Должнику на праве хозяйственного ведения по договору от 16.12.2002 принадлежали объекты недвижимости, в том числе коровник общей площадью 1324,3 кв.м., остаточной стоимостью 75,5 тыс. руб.; телятник общей площадью 749,8 кв.м., остаточной стоимостью 28, 3 тыс. руб., зерносклад  общей площадью 959,8 и 582,1 кв.м., здание нежилое (зерносклад) 1078,2 кв.м., указанные объекты включены в реестр федеральной собственности (т.2, л.д.167-170).

Согласно справке Администрации сельского поселения Аючевского сельсовета муниципального района Стерлитамаккий район Республики Башкортостан № 24/2 от 10.04.2018 (т.2, л.д. 166) следует, что ФИО2  на праве собственности принадлежат объекты недвижимости сельскохозяйственного назначения:

-  расположенные на земельном участке с кадастровым номером  02:44:260401:248 (входящие состав лота № 4): коровник, телятник приобретенные у должника по договору купли-продажи от 07.06.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.04.2014 (т.2, л.д. 143-144); 

- расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:44:260101:126, принадлежащие на праве аренды  по договору  аренды земельного участка № 15/03 от 23.01.2015 (т.2, л.д. 156-159), на границе с земельными участками должника, входящие в состав  лота № 4: зерносклад здание нежилое, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.04.2018 (т.2, л.д. 148-150).

Зарегистрированное право собственности ФИО2 не оспорено, недействительным не признано. Из представленных схем кадастрового инженера следует, что объекты недвижимости расположены на участке, в ходящем в состав спорного лота.

 20.11.2017 между должником и ИП ФИО2 заключен договор субаренды земельного участка № 4, на основании которого арендатор (должник) передает свои права и обязанности, а субарендатор (ИП ФИО2) принимает в субаренду земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу (адресный ориентир) Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, СП Аючевский с/с (пункт 1.1):

1-кадастровый № 02:44:271401:274 площадь 63 657 кв.м., 

2-кадастровый № 02:44:271401:275 площадь 36 204 кв.м., 

3-кадастровый № 02:44:260401:248 площадь 4 107 741 кв.м., 

4-кадастровый № 02:44:271401:273 площадь 53 908 кв.м., 

5-кадастровый № 02:44:260501:16 площадь 394 586 кв.м.,

6-кадастровый № 02:44:260501:17 площадь 2 720 035 кв.м., 

7-кадастровый номер № 02:44:260401:239 площадь 46 155 кв.м., 

8-кадастровый № 02:44:260501:18 площадь 4 311 кв.м.

Договор заключен сроком, не превышающим срок процедуры конкурсного производства, открытой в отношении арендатора (пункт 2.1).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 20.11.2017 арендодатель передал земельные участки субарендатору (л.д. 177). 

Согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету 91.1.1, за 2017 год выручка от сельскохозяйственной продукции ФИО2 составляет 100 %, в размере 3 810 192 рублей и за период с 01.01.2018 по 31.05.2018 выручка от сельскохозяйственной продукции составляет 100 % в размере 1 371 450 рублей. 

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве. 

В связи с этим при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке. 

Так, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением в том числе следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. 

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.  

Применительно к рассматриваемому спору вышеуказанное означает, что ИП ФИО2, приобретая по договору купли-продажи от 07.06.2013 нежилые здания, приобрел право пользования земельным участком, на котором они расположены, и вправе требовать оформления арендных отношений или выкупа земельного участка.

Права ИП ФИО2 на земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, должны были учитываться как при разделении земельного участка для целей заключения договора аренды с должником, так и при продаже таких земельных участков, что не было сделано конкурсным управляющим.

Перевод прав и обязанностей по договору на истца при наличии на земельном участке, включенном в лот №4, объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, нарушает не только принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), но и ограничивает права обоих лиц в использовании имущества, создает правовую неопределенность в использовании объектов.   

Отчуждение истцу всего спорного земельного участка, если на нем располагается объект недвижимости, находящийся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

Указанные обстоятельства препятствуют удовлетворению требований ИП ФИО5 о переводе на нее прав и обязанностей по договору.

Спорный земельный участок не может быть выделен судом из состава сформированного конкурсным управляющим единого лота, по которому в целом определялась как начальная цена, так и цена предложения.  

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Для удовлетворения требований заявитель должен доказать, что при заключении оспариваемого им договора допущены нарушения его прав как участника торгов, указанные нарушения являются существенными, удовлетворение иска восстановит права заявителя.  

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право; какое исковое требование и в связи с чем предъявлять в суд; к кому предъявлять иск и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 4, статья 49, пункты 1, 3, 4 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Непосредственно торги по продаже имущества должника, в том числе в связи с выявленными нарушениями их проведения в части формирования лотов, ИП ФИО5 не оспорила. Исходя из позиции сторон по спору, комплектация лота способствует потребительскому спросу и формированию цены и ИП ФИО5 с проведенными торгами согласна.

Поскольку в такой ситуации перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на истца противоречит вышеизложенным нормам права, основания для удовлетворения заявленного иска отсутствуют. 

Терруправление, в силу статьи 35, пункта 3 статьи 126 Закона о банкротстве, являясь собственником имущества должника, относится к основным участникам дела о банкротстве и, соответственно, к непосредственным участникам всех обособленных спор по делу, при рассмотрении дела в суде первой инстанции выразило позицию по спору в отзыве, указав, что оснований для применения положений пункта 2 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже права аренды спорных земельных участков не имеется, оставило разрешение спора на усмотрение суда (т.3, л.д.1-3). 

С учетом изложенного, определение суда подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и относятся на истца, поскольку в удовлетворении ее требований отказано, а апелляционные жалобы ответчика и конкурсного управляющего удовлетворены.

Руководствуясь статьями 176, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2018 по делу № А07-15905/2008 отменить, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2, конкурсного управляющего Федерального государственного унитарного предприятия «Опытное производственное хозяйство «Стерлитамакское» ГНУ БНИИСХ РСА –  удовлетворить.

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи № 4 от 18.04.2018,  заключенного между Федеральным государственным унитарным предприятием «Опытное производственное хозяйство «Стерлитамакское» ГНУ БНИИСХ РСА и индивидуальным предпринимателем ФИО2, применении последствий недействительности указанной сделки отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Опытное производственное хозяйство «Стерлитамакское» ГНУ БНИИСХ РСА 3 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судья   Л.В. Забутырина

Судьи:   И.В. Калина    

 М.Н. Хоронеко