СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-16505/2020(7)-АК

Дело № А71-2177/2020

24 марта 2022 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2022 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Саликовой Л.В.,

судей  Зарифуллиной Л.М., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при неявке лиц, участвующих в деле, 

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

кредитора АО «Датабанк»

на определение Арбитражного суда Удмуртской Республики 

от 24 января 2022 года

о разрешении разногласий по порядку реализации залогового имущества должника, 

вынесенное в рамках дела № А71-2177/2020

о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Агентство недвижимости Сайгас», (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>),

установил:

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.11.2020 (резолютивная часть) общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Сайгас» (далее - ООО «АН «Сайгас») признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден член Ассоциации Межрегиональной саморегулируемой организации профессиональных арбитражных управляющих – ФИО2 

28 мая 2021 года ИП ФИО3 обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с ходатайством о разрешении разногласий по реализации имущества должника в отношении начальной цены продажи указанного имущества, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 января 2022 года разрешены разногласия по Порядку реализации залогового имущества общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Сайгас». Приняты спорные пункты Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Сайгас», а именно: абзац 6 и 13 раздела 16, абзац 8 раздела 18 в редакции, предложенной кредитором ИП ФИО3. Утверждена начальная стоимость залогового имущества Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Сайгас» согласно отчету № 019/21, составленного независимым оценщиком ФИО4, в размере 40 380 000 руб. Предложенные АО «Датабанк» изменения в части включения в состав подлежащего реализации лота права аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:010631:283 в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Сайгас» не внесены, право аренды земельного участка в состав реализуемого имущества не включено.

АО «Датабанк» обжаловал указанное определение в апелляционном порядке, просит указанное определение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявления о разрешении разногласий в редакции конкурсного кредитора ИП ФИО3 отказать в полном объеме, утвердить Положение об определении начальной продажной цены с учетом внесенных изменений от 21.12.2021 в редакции АО «Датабанк». Полагает, что Определение от 24.01.2022г. нарушает единообразие в применении и толковании указанных норм права, в связи с чем, право аренды земельного участка, сроком до 01.04.2062 подлежит включению в состав лота по реализации залогового имущества. Порядок реализации залогового имущества, утвержденный на основании Определения от 24.01.2022 приведет к сужению круга потенциальных покупателей и негативно повлияет на установление цены в ходе торгов.

В жалобе изложены доводы о том, что стоимость недвижимого имущества определена конкурсным управляющим без учета обременений, только помещений, без наличия права аренды земельного участка, а также без учета аварийного состояния здания, в котором расположены объекты оценки. В случае признании торгов состоявшимися новый собственник будет вынужден нести расходы по восстановлению объекта недвижимости, устранению выявленных нарушений, снятию обеспечительных мер с целью нормального функционирования объекта недвижимости и дальнейшего использования его по назначению, при этом возможность извлекать пользу (использовать его по назначению) не представится, так как это запрещено Решением суда. Указанное обстоятельство, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о крайне низкой вероятности реализации имущества.

Податель жалобы считает, что при разрешении разногласий, суд первой инстанции необоснованно отказал в принятии данных изменений в Положение о реализации предмета залога, утвержденного залоговым кредитором, не указал, какие именно права и интересы иных лиц, участвующих в деле нарушены внесенными изменениями в Положение в редакции АО «Датабанк» и причины отклонения предложенных Банком Изменений. Оставляя редакцию конкурсного кредитора ФИО3, суд первой инстанции нарушил следующие права и законные интересы залогового кредитора В составе Лота будет отражен искаженный состав реализуемого имущества. Утвердив Положение о реализации помещений без права аренды земельного участка, необходимого для его использования суд тем самым лишил залогового кредитора возможности получить удовлетворения своих прав от продажи всего предмета залога, оставив для реализации его только в части. От состава имущества опубликованного в объявлении о торгах зависит объем интереса потенциальных покупателей. Наличие и размер передаваемого права аренды земельного участка вместе с реализуемым имуществом влияет на итоговую стоимость сформированную на торгах. Соответственно, и оценка и реализация помещений должна производиться с учетом наличия права аренды земельного участка.

Заявитель жалобы указывает, что суд установил ограничение по снижению стоимости залога до размера требования залогового кредитора АО «Датабанк», тем самым заранее установив границу при достижении которой Банк неминуемо выкупит залог. При этом судом не мотивировано, в чем именно выражается нарушение прав должника и иных кредиторов при установлении цены отсечения в 30% от начальной продажной стоимости имущества, предложенной АО «Датабанк».

При отказе во включении в Лот находящееся в залоге право аренды, суд сослался на положения гражданского кодекса о том, что право аренды следует судьбе находящегося на земельном участке недвижимого имущества. Стоимость реализуемого имущества складывается, в том числе исходя из стоимости права аренды земельного участка, сформированного из размера его площади. Размер земельного участка и зарегистрированный залог отражены в выписке из ЕГРН. Заявитель жалобы полагает, что указанное право аренды земельного участка подлежало учету при инвентаризации имущества конкурсным управляющим. Однако этого сделано не было, что является прямым нарушением прав залогового кредитора и должника, повлекло искажение информации о размере конкурсной массы. Заявитель считает, что исключение части залога из реализации, при имеющихся в деле доказательствах его наличия в натуре, нарушает законные права и интересы залогового кредитора АО «Датабанк».

Апеллянт считает, что при разрешении разногласий, следовало определить размер права аренды, обремененного залогом АО «Датабанк» и включить его в состав реализуемого имущества, принять изменения к Положению о реализации предмета залога, утвержденные залоговым кредитором АО «Датабанк».

Конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу, просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Позиция конкурсного управляющего сводится к тому, что право аренды не может быть включено в состав реализуемого имуществ, поскольку должник не единственный арендатор данного земельного участка, то есть не является единственным собственником актива в виде права аренды на данный земельный участок. Должник имеет не просто право аренды, а лишь ограниченное право аренды по договору аренды со множественностью лиц, а указанная в Изменениях в Положение о торгах информация является недостоверной и вводит потенциальных покупателей в заблуждение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей для участия в заседании суда апелляционной инстанции не направили, что на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела судом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из обстоятельств дела, залоговым кредитором АО «Датабанк» утверждено Положение об условиях и порядке проведения торгов имущества должника ООО «Агентство недвижимости «Сайгас», находящегося в залоге банка (далее- Положение). 

Не согласившись с предложенным порядком, кредитор ИП ФИО3 обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий по предложенному порядку реализации залогового имущества должника.

При вынесении определения суд первой инстанции посчитал возможным утвердить спорные пункты в редакции, предложенной ИП ФИО3, поскольку они соответствуют положениям пунктов 13 и 17 статьи 110 Закона о банкротстве. При этом суд также исходил из того, что предлагаемые залоговым кредитором временные интервалы приведут к ограничению круга потенциальных участников торгов. Предложенные АО «Датабанк» изменения в части включения в состав подлежащего реализации лота права аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:010631:283 площадью 8 036 кв. м в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Сайгас» суд посчитал возможным не вносить, право аренды названного земельного участка площадью 8 036 кв. м в состав реализуемого имущества не включать.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзывов на апелляционные жалобы, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, рассматриваются в заседании арбитражного суда.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Пунктом 4 статьи 138 Закон о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

В абзаце втором пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога.

Как следует из заявления, разногласия у сторон возникли в части положений, определенных в абз. 6 раздела 16 Положения, абз. 13 раздела 16 Положения, абз. 8 раздела 18 Положения, а также установлению начальной цены реализации имущества. 

Так, согласно редакции абз. 6 раздела 16 Положения, предлагаемой АО «Датабанк», аукцион считается оконченным, если в течении 60 минут с момента размещения на сайте в сети Интернет по адресу – http://www.bankrupt.centr.ru последнего предложения о цене имущества должника не поступило ни одного предложения, предусматривающего более высокую цену имущества должника. 

Кредитором ИП ФИО3 предложена следующая редакция названного пункта: в случае, если до третьего объявления последнего предложения о цене предприятия ни один из участников торгов не заявил о своем намерении предложить более высокую цену, аукцион завершается и победителем аукциона признается участник, предложивший в ходе аукциона наиболее высокую цену, которая была названа организатором аукциона последней. 

Согласно редакции абз. 13 раздела 16 Положения, предложенной АО «Датабанк», в случае если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, или если в течении 2 часов после объявления начальной цены продажи не поступило ни одного предложения о цене, аукцион признается несостоявшимся. 

Кредитором ИП ФИО3 предложена следующая редакция названного пункта: в случае если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, аукцион признается несостоявшимся.

Рассмотрев предложенные редакции, судо первой инстанции признал возможным утвердить спорные пункты в редакции, предложенной ИП ФИО3, поскольку они соответствуют положениям пунктов 13 и 17 статьи 110 Закона о банкротстве. При этом суд также исходил из того, что предлагаемые залоговым кредитором временные интервалы приведут к ограничению круга потенциальных участников торгов.

В данной части в апелляционной жалобе АО «Датабанк» возражения отсутствуют. 

Абзац 8 раздела 18 предложен АО «Датабанк» в следующей редакции: максимально возможное снижение цены продажи имущества (цена отсечения) допускается до суммы равной 50 % от начальной продажной цены. 

Кредитором ИП ФИО3 максимально возможное снижение цены ограничено суммой 14 040 609 руб. 12 коп., что соответствует размеру требования АО «Датабанк».

Как обоснованно указано судом первой инстанции, действительно, законодатель не определил пределы величины снижения начальной цены продажи имущества, а также периодичность и шаг снижения. При этом, установление цены отсечения, периодичности и шага снижения имеет своей целью получение максимально возможной цены от продажи имущества. Соответственно их установление направлено, прежде всего, на защиту законных интересов залогового кредитора и на сохранение возможности получить в процедуре реализации имущества удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества должника в виде денежных средств, вырученных от продажи этого имущества, либо в натуральном выражении. Таким образом, установление цены отсечения до размера требования залогового кредитора соответствует названным целям.

 С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал возможным принять абз. 8 раздела 18 Положения в редакции, предложенной ИП ФИО3

Доводы заявителя жалобы о том, судом установлено ограничение по снижению стоимости залога до размера требования залогового кредитора АО «Датабанк», тем самым заранее установив границу при достижении которой Банк неминуемо выкупит залог, при этом судом не мотивировано, в  чем именно выражается нарушение прав должника и иных кредиторов при установлении цены отсечения в 30% от начальной продажной стоимости имущества, предложенной АО «Датабанк», судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Разрешая разногласия по установлению  части размера цены отсечения, арбитражный суд исходил из того, что избрание подхода, предложенного ИП ФИО3 и заключающегося в установлении цены отсечения в размере  50 %  от начальной цены на публичных торгах, соответствует целям и задачам процедуры реализации имущества гражданина.

Пункт 4 статьи 139 Закона о банкротстве устанавливает особый порядок реализации имущества должника посредством публичного предложения в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов.

Избранный законодателем в качестве общего правила механизм реализации имущества несостоятельного лица на открытых торгах направлен на создание условий для заключения сделок по наиболее высокой цене, выявленной в ходе сопоставления свободных конкурирующих заявок. Такой подход обеспечивает как защиту интересов кредиторов, рассчитывающих на максимальное удовлетворение своих требований за счет выручки от реализации, так и защиту прав должника, его участников, претендующих на активы должника, оставшиеся после расчетов с кредиторами.

Проанализировав абз. 8 раздела 18 Положения о продаже относительно периодов и шагов снижения начальной цены продажи имущества на торгах посредством публичного предложения, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что предложенная конкурсным управляющим динамика снижения цены продажи с установлением цены отсечения в размере 50 %  от начальной цены на публичных торгах наибольшим образом соответствует целям процедуры реализации имущества должника.

Законодательство о банкротстве направлено на установление баланса между разнонаправленными интересами гражданско-правового сообщества, объединяющего кредиторов, с одной стороны, должника и лиц, участвующих в его капитале, с другой стороны. Это значит, что кредиторы не могут принимать произвольные решения о судьбе имущества должника, игнорируя предписанные законом процедуры, направленные на выявление его рыночной стоимости (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2019 N 302-ЭС18-528).

Что касается начальной стоимости имущества, то в соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве конкурсным управляющим был привлечен независимый оценщик – ФИО4, отчет опубликован на сайте ЕФРСБ, стоимость залогового имущества определена в размере 40 380 000 руб. В установленном порядке отчет не оспорен. 

Доводы залогового кредитора о том, что в рамках дела о банкротстве ООО «Тисмина» торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку реализовывались иные объекты, с иными характеристиками. 

При этом само по себе непоступление заявок в рамках иного дела не свидетельствует о том, что в рамках настоящего дела сложится аналогичная ситуация. 

Кроме того, в ходе судебного разбирательства первой инстанции, залоговый кредитор представил суду Изменения в Положения, согласно которым согласился с указанной ценой имущества. 

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции установил начальную стоимость имущества должника в размере, согласно отчету № 019/21, составленного независимым оценщиком ФИО4 - 40 380 000 руб.

По смыслу правовой позиции, приведенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2019 N 308-ЭС19-449, приоритетное право залогового кредитора определять условия Положения о продаже заложенного имущества не является безусловным. Если разногласия по этому положению переданы на разрешение суда, то суд при их определении учитывает баланс интересов всех лиц, вовлеченных в процесс несостоятельности должника.

При продаже в конкурсном производстве заложенного имущества залоговый кредитор имеет приоритет перед иными кредиторами должника, поскольку именно его требования в первую очередь погашаются из средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Залоговый кредитор, который имеет возможность получить от должника удовлетворение своих требований исключительно за счет заложенного имущества должника, наиболее заинтересован в том, чтобы заложенное имущество было реализовано как можно быстрее и по выгодной для залогового кредитора цене.

При этом оценка имущества предприятия - банкрота имеет для конкурсного управляющего и собрания (комитета) кредиторов лишь рекомендательный характер, так как, ориентируясь на представленную оценку, имущество должника может быть выставлено на продажу и по иной начальной цене, реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве.

Тот факт, что законодатель отдает приоритет залоговому кредитору в определении начальной продажной цены предмета залога, порядка и условий проведения торгов, не означает, что данное право может реализовываться залоговым кредитором произвольным образом без учета прав иных лиц, участвующих в деле о банкротстве.

Оценивая разумность определенной конкурсным управляющим начальной продажной цены  имущества, судом принято во внимание положения статей 2, 126, 129, 139 и 142 Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

Исследовав материалы дела, приняв во внимание цели процедуры конкурсного производства и фактические обстоятельства дела, необходимость обеспечения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле о банкротстве, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предложенная ИП ФИО3 редакция является оптимальной, соответствует требованиям закона, принципам разумности, и позволит обеспечить соблюдение баланса интересов кредиторов должника.

При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что действительная (реальная) продажная цена имущества может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на это имущество. 

Что касается внесения изменений в Положение, касающиеся включения в состав реализуемого имущества права аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение площадью 815 кв. м, находящееся в залоге Банка, расположено в здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 18:26:010631:283, предоставленном должнику на основании договора аренды № 1759 от 23.03.2000. 

Согласно Постановлению Администрации города Ижевска от 01.04.2003 № 309, указанный земельный участок образован путем объединения земельного участка площадью 7 571 кв. м, предоставленного ООО «АН «Сайгас» и ООО «ТЦ Горького, 79» и земельного участка площадью 510 кв.м., предоставленного ООО «ДК «Сайгас». Образованный земельный участок передан ООО «АН «Сайгас», ООО «ТЦ Горького, 79», ООО «ДК «Сайгас» в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора на 49 лет. 

Впоследствии в указанный договор вносились изменения, соглашением № 1759/12 от 26.02.2016 установлено, что должник оплачивает арендную плату за земельный участок площадью 3 640,3 кв. м. 

Аналогичные сведения содержатся в представленном в ходе судебного заседания сведениям Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска (письмо от 14.01.2022).

С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан вывод, что право аренды земельного участка площадью 8 036 кв.м. не может быть включено в состав реализуемого имущества, поскольку должник не единственный арендатор данного земельного участка, то есть не является единственным собственником актива в виде права аренды на данный земельный участок. Поскольку у земельного участка есть и другие землепользователи, в частности ООО «ТЦ «Горького, 79», владеющий помещениями, расположенными в здании, находящемся на спорном земельном участке площадью 8 036 кв.м., и который также имеет право аренды названного земельного участка, то должник имеет не просто право аренды, а лишь ограниченное право аренды по договору аренды с множественностью лиц, в связи с чем судо первой инстанции указал, что указанная в Изменениях в Положение о торгах информация является недостоверной и вводит потенциальных покупателей в заблуждение. При этом, судом первой инстанции отмечено, что право пользования земельным участком перейдет к покупателю зданий и помещений в силу закона в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ.

В обоснование в своей жалобы банк ссылается, что среди документов, подтверждающих ипотеку АО «Датабанк» на нежилое помещение общей площадью 815 кв.м., этаж 4, номера на поэтажном плане 39-80, кадастровый номер: 18:26:010631:69 и право аренды земельного участка, сроком до 01.04.2062г., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание торгового здания, гаражей и складов, общей площадью 8 036 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 18:26:010631:283, адрес (местоположение) объекта: УР, г. Ижевск, Октябрьский район, ул. М.Горького, д.79, были  представлены договор ипотеки №16-И-0842263 от 04.04.2016г., закладная от 04.04.2016г., выписка из ЕГРН на нежилое помещение 

<

...>, площадью 815 кв.м., выписка из ЕГРН на земельный участок площадью 8036кв.м., 

<

...>.

Все указанные документы явились основанием для признания судом  требования АО «Датабанк» для включения в реестр требований кредиторов должника по третьей очереди требований  по кредитному договору № 

<

***> от 04.04.2016г. в размере 14 040 609,12 руб., в том числе: 13 669 440,00 руб, 367 873,47 рубля - проценты, 3 295,65 рублей - пени, как обеспеченное залогом имущества должника по договору ипотеки № 16-И-0842263 от 04.04.2016г., удостоверено закладной от 04.04.2016г. (определение суда от 17.08.2021).

Заявитель жалобы полагает, что исключение части залога из реализации, при имеющихся в деле доказательствах его наличия в натуре, нарушает законные права и интересы залогового кредитора АО «Датабанк».

Между тем, с учетом положений пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 382, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что должник имеет лишь ограниченное право аренды по договору аренды с множественностью лиц, указанная в Положении о торгах информация является недостоверной и вводит потенциальных покупателей в заблуждение. С учетом этого, должник не может реализовать права на застроенный земельный участок, поскольку право пользования этим участком перейдут к покупателю здания и помещений в них после регистрации вещных прав в силу закона.

Кроме того, указание в составе реализуемого имущества права, которое невозможно продать, может привести к тому, что торги по продаже имущества не состоятся и будет допущена задержка в удовлетворении требований кредиторов.

При этом, суд апелляционной  инстанции полагает, что покупатели имеют право на получение достоверной информации и сведений о предмете торгов, опубликование конкурсным управляющим недостоверных сведений может привести в заблуждение потенциальных покупателей о составе и начальной цене продажи выставленного на торги имущества, ограничить круг потенциальных покупателей, негативно повлиять на результаты торгов.

Заявитель, являясь залоговым кредитором, имеет заинтересованность в продаже имущества должника по наиболее высокой цене в кратчайшие сроки. Поэтому нарушения, допущенные при организации и проведении торгов, могут ущемить законные интересы заявителя.

Положение не содержит указаний на договор аренды в отношении земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Отсутствие сведений о правах и обязанностях арендатора может повлечь нарушение прав победителя торгов. В данном случае договор аренды не отражен в Положении.

Поскольку у земельного участка есть и другие землепользователи, в частности ООО «ТЦ «Горького, 79», владеющий помещениями, расположенными в здании, находящемся на спорном земельном участке площадью 8 036 кв.м., и который также имеет право аренды названного земельного участка, что является обременением для конкурсной массы (ограниченное право аренды), доводы АО «Датабанк» по внесению  изменений в положение в части продажи права аренды земельного участка апелляционным судом отклоняются, при этом соответствующие сведения должны быть дополнены оговоркой о том, что к покупателю переходят права аренды на земельный участок по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

При таких обстоятельствах, обжалуемое определение подлежит изменению с изложением абзаца четвертого в новой редакции.

При обжаловании определений, не предусмотренных в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24 января 2022 года  по делу № А71-2177/2020 изменить, изложив четвертый абзац резолютивной части в следующей редакции:

Сведения по лоту №1 дополнить оговоркой  о том, что к покупателю переходят права аренды  на земельный участок  по договору аренды  №1759 от 23.03.2000 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Председательствующий

 

Л.В. Саликова 

 

Судьи

 

Л.М. Зарифуллина 

 

Т.С. Нилогова