﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8165/19 

Екатеринбург

11 декабря 2019 г.

 

Дело № А60-8764/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Тороповой М.В., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга (далее – администрация, истец) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 делу № А60-8764/2019 Арбитражного суда Свердловской области.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия» (далее – общество  «Стратегия», ответчик) о взыскании 2 756 485 руб. 64 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 24.05.2012 № 3-1794, в том числе 2 114 413 руб. 81 коп. долга по арендной плате за период с апреля 2017 года по декабрь 2018 года, 642 071 руб. 83 коп. пени за период с 11.04.2017 по 13.12.2018 за просрочку внесения арендных платежей, а также 160 руб. 48 коп. почтовых расходов на отправку иска и требования. 

От администрации в суд первой инстанции поступило ходатайство об отказе от требования о взыскании почтовых расходов. 

Решением суда от 02.04.2019 исковые требования удовлетворены. Производство по делу в части взыскания почтовых расходов прекращено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 решение суда изменено. Иск удовлетворен частично. С общества «Стратегия» в пользу администрации взыскано 689 429 руб. 39 коп. долга, 69 507 руб. 67 коп. неустойки. В удовлетворении иска в остальной части отказано. В части прекращения производства по делу о взыскании почтовых расходов решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения. Заявитель указывает, что поскольку ответчиком не было представлено доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей, отсутствия задолженности, а равно мотивированных возражений на иск, в соответствии со статьей 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не должен был проверять обстоятельства, признанные как лицами, участвующими в деле, так и судом первой инстанции.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между администрацией (арендодатель) и обществом «Стратегия» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.05.2012 № 3-1794, по условиям которого арендатору в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0307044:23, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, остров Баран, для строительства и дальнейшей эксплуатации монофункционального гостиничного комплекса с автономной газовой котельной.

В силу пункта 2.24 договора арендная плата по договору подлежит внесению арендатором не позднее 10 числа текущего месяца аренды.

Согласно пункту 3.1 договора неустойка за просрочку внесения арендных платежей составляет 0,1% от подлежащего перечислению платежа.

Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендной платы за период с апреля 2017 года по декабрь 2018 года, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции установил наличие у ответчика задолженности по арендной плате, а также просрочку в уплате арендных платежей, в связи с чем удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

На основании пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, учитывая взаимных характер договора аренды, в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче имущества в состоянии, которое позволяет использовать имущество в соответствии с его назначением, у арендатора не возникает встречной обязанности по внесению арендной платы.

Изложенное соответствует пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». 

В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Из условий договора аренды от 24.05.2012 № 3-1794 следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0307044:23 передан ответчику для строительства и дальнейшей эксплуатации монофункционального гостиничного комплекса.

Как обоснованно указано судом апелляционной инстанции, в период действия договора аренды от 24.05.2012 № 3-1794 Правительством Свердловской области было издано Постановление от 18.10.2017 № 783-ПП «О резервировании земель, находящихся на территории города Екатеринбурга, для государственных нужд Свердловской области в целях выполнения мероприятий по подготовке к проведению Всемирной универсальной выставки «ЭКСПО-2025» (далее – Постановление от 18.10.2017 № 783-ПП), в соответствии с которым был установлен трехлетний срок резервирования земель и земельных участков, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 66:41:0307044:23, установлены ограничения в виде запрета на строительство новых зданий, строений, сооружений.

Указанное Постановление от 18.10.2017 № 783-ПП было отменено Постановлением Правительства Свердловской области от 20.12.2018 № 883-ПП.

Таким образом, суд апелляционной инстанции верно указал, что в период действия Постановления от 18.10.2017 № 783-ПП ответчик был лишен возможности осуществлять на арендованном земельном участке строительство объекта, т.е. использовать земельный участок по целевому назначению.

В силу статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным Кодексом, федеральными законами. 

Так, согласно статье 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 названного Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации основная обязанность арендатора состоит во внесении платежей за пользование переданным имуществом.

Исходя из этого арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Руководствуясь вышеизложенными нормами права и соответствующими разъяснениями, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы в период действия Постановления от 18.10.2017 № 783-ПП (с момента вступления в законную силу Постановления от 18.10.2017 № 783-ПП до момента вступления в законную силу Постановления от 20.12.2018 № 883-ПП в соответствии с положениями статьи 94 Областного закона от 10.03.1999 № 4-ОЗ «О правовых актах в Свердловской области»), в связи с чем признал решение суда подлежащим изменению.

Произведя собственный расчет арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что подлежащий взысканию с ответчика размер арендной платы за заявленный период за исключением периода действия Постановления от 18.10.2017 № 783-ПП составляет 689 429 руб. 39 коп., начисленная на эту сумму долга неустойка составила 69 507 руб. 67 коп.

Арифметическая правильность расчета как в части алгоритма расчета, так и в части суммы начисления, истцом надлежащим образом не оспорена (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции признал решение суда подлежащим изменению (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), исковые требования – подлежащими частичному удовлетворению.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Довод заявителя о том, что у суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имелось оснований проверять обстоятельства, признанные как лицами, участвующими в деле, так и судом первой инстанции, судом кассационной инстанции отклоняется.

Как обоснованно указано судом апелляционной инстанции, администрации было известно об ограничении прав арендатора земельного участка с кадастровым номером 66:41:0307044:23 в связи с резервированием земель для государственных нужд. 

Следовательно, поскольку данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели юридическое значение для вынесения правильного судебного акта по существу, ответчиком заявлены соответствующие возражения в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции в силу его полномочий по пересмотру дела имелись основания для изменения решения суда первой инстанции.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 делу № А60-8764/2019 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             Т.В. Сулейменова 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                      С.В. Лазарев